CC BY
41
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВ НАНИМАТЕЛЯ, ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ, ИНЫХ ЛИЦ НА ЖИЛУЮ ПЛОЩАДЬ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
О.А. ЕГОРОВА,
кандидат юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского права Российской академии правосудия, Председатель Московского городского суда
Аннотация. Дано понятие осуществления прав нанимателя, членов его семьи, иных лиц; определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и требования, которым должны соответствовать лица, требующие признания права пользования жилым помещением по договору социального найма; сделан вывод о совершенствовании жилищного законодательства.
Ключевые слова: осуществление прав нанимателя, членов его семьи и иных лиц; обстоятельства, имеющие значение для дела, требования которых предъявляются к лицам для признания за ними права пользования жилым помещением по договору социального найма.
SOME ASPECTS OF EXERCISING RIGHTS OF THE TENANT, MEMBERS OF HIS/HER FAMILY AND OTHER PERSONS TO THE DWELLING PLACE AND COURT PRACTICE
O.A. EGOROVA,
LLM, Associate Professor, Professor of the Civil Law Faculty of Russian Justice Academy,
Chairman of Moscow City Court
The summary. The research article describes the notion of exercising rights of the tenant, members of his/her family and other persons, defines circumstances which are relevant to the case and which requirements should be followed by those persons who demand to recognize their right to use residential premises under the social rent agreement, and makes a conclusion about improvement of the housing law.
Key words: exercising rights of the tenant, members of his/her family and other persons; circumstances which are relevant to the case and which requirements are imposed on the persons for recognition of their right to use residential premises under the social rent agreement.
В судебной практике при применении норм, регламентирующих отношения, возникающие по поводу осуществления прав нанимателя, членов его семьи, иных лиц на жилую площадь, возникают спорные вопросы, требующие исследования с целью единообразного разрешения. Регламентируются эти отношения положениями гл. 7, 8 и разд. VII ЖК. Некоторые неясные вопросы разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Необходимо учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 2 февраля 1998 г. по делу о проверке конституционности п. 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, согласно которой сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей.
Под осуществлением прав нанимателя, членов его семьи, иных лиц на жилую площадь следует понимать совершение нанимателем, членами его семьи, иными лицами действий, воздержание от совершения действий, составляющих юридические возможности, предусмотренные ЖК, иными нормативными правовыми актами в жилищной сфере, договором социального найма в порядке, по основаниям и с условиями, определенными этими источниками права. Осуществление прав происходит в формах распоряжения, соблюдения, исполнения, использования, применения.
Рассмотрим некоторые вопросы прекращения права пользования, неприобретения и приобретения права пользования жилым помещением. Основания прекращения права пользования и неприобретения права пользования различаются. Одним из распространенных оснований прекращения права пользования является расторжение или прекращение договора социального найма жилой площади.
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК, согласно которой договор может быть расторгнут в
любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживавшего гражданина, объявления его умершим (ч. 5 ст. 83). Такое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).
Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе най-модателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83).
Как правило, при возникновении спора при обращении в суд в обоснование заявленных исковых требований истец указывает на прекращение семейных отношений с ответчиком, на длительное непроживание на спорной жилой площади, на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма.
Обстоятельствами, имеющими значение для дела, исходя из положений ст. 69, 83 ЖК, по этой категории дел являются:
® действие договора социального найма; ® невнесение платы за жилье и коммунальные услуги; ® разрушение, повреждение жилого помещения; ® систематическое нарушение прав соседей; ® невозможность совместного проживания; ® утрата жилого помещения;
смерть, в том числе одиноко проживавшего, нанимателя;
отсутствие оснований для сохранения права пользования и др.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 18 сентября 2009 г. отменены решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 15 октября 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 15 января 2009 г. по делу по иску Г. к Л., отделению по р-ну Билюлево-Восточное отдела в ЮАО ОУФМС по г. Москве о расторжении договора социального найма, снятии с регистрационного учета.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, Президиум указал следующее. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Это положение распространяется и на случаи выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения договора. Этот договор
в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма. Судом в решении не приведено обстоятельств, из которых следовало бы, что длительное отсутствие Л. в спорной квартире являлось временным, в связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований для применения к возникшим отношениям ст. 71 ЖК, в силу которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Вывод суда о том, что непроживание Л. на спорной жилой площади носит временный характер, не подтверждается материалами дела. Л. в судебном заседании не участвовал, его объяснения в деле отсутствуют1.
Признание гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением — одна из многочисленных категорий споров. Основаниями для предъявления исков о признании неприобретшим права являются вселение в жилое помещение с нарушением требований законодательства; наличие у гражданина регистрации по месту жительства в жилом помещении, куда он не вселялся, и др.
С иском о признании гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением вправе обратиться собственник жилого помещения, наниматель, наймодатель, иные лица, чьи права нарушены, в частности наличием регистрации по месту жительства в спорном жилом помещении.
Решением суда от 17 марта 2008 г. по делу по иску Ж.Л., Ж.А. к К., С., З, Р., являющейся законным представителем несовершеннолетней Р.А., о признании неприобрет-шими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Установлено, что спорная квартира была приобретена истцами по договору купли-продажи, при регистрации которого стало известно, что в квартире зарегистрированы ответчики, которые никогда не вселялись в спорную квартиру в качестве членов семьи истцов, не вели с истцами общего хозяйства, не оплачивали жилищные и коммунальные услуги, свои вещи и вещи своих детей в квартиру привозили, вселиться они не пытались, с ними не заключались договоры найма или безвозмездного пользования жилой площадью, а они были лишь формально зарегистрированы в квартире, то они и их дети не приобрели равное с истцами право пользования жилым помещением, а потому подлежат снятию с регистрационного учета2.
Разрешая спор, касающийся социального найма, суд руководствуется ст. 70 ЖК. Если гражданин в жилое помещение не вселялся или вселился с нарушением требований этой статьи, он может быть признан неприобретшим права пользования жилым помещением. Выяснению подлежит вопрос о том, вселялся ли гражданин в
спорное жилое помещение и имелись ли законные основания для вселения, а также, если такие основания имелись, не отпали ли они (признание недействительным договора, акта органов государственной власти и др.).
Уважительными причинами невселения, не влекущими признания неприобретшим права пользования следует считать болезнь, престарелый возраст, несовершеннолетие, которые не позволяют гражданину реализовать право на вселение. Отсутствие у гражданина другого жилого помещения при рассмотрении споров этой категории правового значения не имеет.
Установив в судебном заседании, что вселение в жилое помещение произошло на законных основаниях, а непроживание в нем носит временный характер, суд, как свидетельствует судебная практика, в удовлетворении требований о признании лица не-приобретшим права пользования жилым помещением отказывает. Обстоятельствами, имеющими значение, по этой категории дел, являются: ® основания регистрации в жилом помещении; ® причины, ставшие препятствием для реализации права пользования и вселения;
характер нарушения законодательства при вселении в жилое помещение;
законность основания возникновения права пользования жилым помещением; вид права на жилое помещение; наличие другого жилого помещения; срок осуществления права на вселение; другие обстоятельства, определяемые в конкретной ситуации.
Все эти обстоятельства можно разделить на обстоятельства, установленные законом; обстоятельства, касающиеся действий (бездействия) других лиц; обстоятельства, касающиеся поведения самого лица, в отношении которого разрешается требование о признании неприобретшим права пользования.
Рассмотрим основания возникновения права пользования жилым помещением в рамках признания самостоятельного права пользования за членами семьи нанимателя и иными лицами. Анализируя правила, изложенные в ст. 69,70 ЖК, с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», можно сделать вывод о том, что все лица, могущие приобрести право пользования жилым помещением по договору социального найма следует различать на членов семьи нанимателя, проживающих совместно с нанимателем (супруг, ребенок, родители); других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, вселенных в качестве членов семьи и ведущих с нанимателем общее хозяйство; иных лиц, признанных в судебном порядке членами семьи нанимателя.
Супруг, ребенок, родители нанимателя, проживая совместно с ним, признаются в силу закона члена-
ми его семьи. Раздельное проживание нанимателя-родителя и ребенка не влияет на отнесение ребенка к членам семьи нанимателя, поскольку применяются и положения СК, регламентирующие права и обязанности родителей и детей (гл. 11, 12).
Другие родственники и иждивенцы для отнесения их к членам семьи нанимателя должны отвечать следующим требованиям: они вселены в жилое помещение нанимателем в качестве членов семьи; имеет место ведение общего хозяйства с нанимателем. Признание членами семьи возможно в административном либо судебном порядке.
Иные лица для признания их членами семьи должны отвечать следующим требованиям. Они должны быть вселены в жилое помещением нанимателем, в необходимых случаях истребовалось согласие наймо-дателя. Необходимо ведение с нанимателем общего хозяйства и совместное проживание с ним. Наниматель признал за ними самостоятельное право пользования жилым помещением. Порядок признания — судебный. В административном порядке они не могут быть признаны членами семьи нанимателя.
Для всех трех групп лиц необходимо соблюдать требования закона, касающиеся изменения договора социального найма путем включения их в договор, исполнения обязанностей и реализации прав по договору социального найма.
Жилищное законодательство в этой сфере необходимо совершенствовать. В частности, правила, позволяющие признать лицо обладающим самостоятельным правом пользования жилым помещением, по причине их неполноты и несоответствия действительности, а также некоторой «несогласованности», следует дополнить обстоятельствами, исключающими признание самостоятельного права пользования. К их числу следовало бы отнести недобросовестность как лица, в отношении которого разрешается это требование, так и нанимателя. Недобросовестность может состоять в неоплате жилья и коммунальных услуг при пользовании жилым помещением, во вселении с нарушением требований жилищного законодательства и др.
Эти меры не станут ограничениями жилищных прав, так как они еще не возникли либо возникли с нарушением порядка, оснований и условий. Кроме того, согласно ст. 1 ЖК жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Речь идет о правах наймодателя и других членов семьи, которые подлежат охране.
1 Архив Президиума Московского городского суда, гражданское дело № 44г-253/09.
2 Архив Кузьминского районного суда г. Москвы, гражданское дело № 2-580/08.
