CC BY
22
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Все
невоз
Москвичи устали от гигантомании. Все больше людей отдают предпочтение торговым центрам среднего масштаба с понятным набором услуг и товаров.
Мила Куда больше
БОЙКОВА По итогам 2009 года в Москве было введено в экс-
плуатацию 900 тыс. кв. м торговых помещений (данные Colliers International). Город обеспечен торговыми площадями практически по западным меркам. Более того, Москва входит в тройку мировых лидеров по максимальным ставкам аренды в стрит-ретейле (торговые коридоры-улицы) — $5 тыс. за кв. м в год. Дороже арендовать бутик только в Париже и Лондоне (график 1).
Между тем в 2010 году запланировано достроить еще 1 млн. кв. м помещений торговли. В первые шесть месяцев было введено в эксплуатацию четыре профессиональных торговых объекта совокупной площадью 471 тыс. кв. м (GLA, арендопригодная площадь, — 179 тыс. кв. м), из них во II квартале — 422,6 тыс. кв. м (GLA — 152 тыс. кв. м). Наиболее значительный вклад внес ТРЦ Vegas, открывшийся 1 июня на пересечении Каширского шоссе и МКАД (общая площадь — 390 тыс. кв. м, GLA — 130 тыс. кв. м). Также с начала года распахнули двери перед покупателями ТЦ «Речной» (22 тыс. кв. м), ТРЦ «Азовский» (26,5 тыс. кв. м) и ТЦ «Вива» в Бутово (32,6 тыс. кв. м).
Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank: «К середине текущего года общий объем качественных торговых площадей в Москве составил 7,02 млн. кв. м. Темпы прироста предложения сохраняются на высоком уровне благодаря большому количеству начатых до кризиса проектов».
По оценкам аналитиков, миллионный план ввода этого года все-таки выполнен не будет. По финансовому потенциалу девелоперов реально ввести не более 600 тыс. кв. м (GLA — около 340 тыс. кв. м). Однако и этого для сегодняшнего уровня платежеспособного спроса более чем достаточно. Юлия Дальнова: «В результате выхода на рынок значительного объема нового предложения к концу года уровень вакантных площадей в торговых центрах может увеличиться с нынешних 10,5 до 11-12%» (график 2).
Пустынные площади
Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty: «В 2009 году продолжился вывод на рынок торговых объектов, заполненных арендаторами менее
опять в тройке
График 1. Максимальные ставки аренды торговых помещений в основных торговых коридорах, тыс. $ за кв. м в год*
Париж
Лондон
0 2 4
*Без НДС и эксплуатационных расходов.
8 10 12 14
Предоставлено NAIBecar
6
ФОТОБАНК ЛОРИ
В основных — ДОРОЖЕ
Таблица 1. Стрит-ретейл*
стоимость ОСНОВНЫЕ ТОРГОВЫЕ КОРИДОРЫ ВТОРОСТЕПЕННЫЕ УЛИЦЫ
Ставки аренды, $ за кв. м в год 1,5—5 тыс. 0,3-1,8 тыс.
Цены продажи, $ за кв. м 14-20 тыс. 4,5-13 тыс.
ЗАЯКОРИЛИСЬ
Таблица 2. Ставка аренды в Т ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ Ци ТРЦ, $ за кв. м в год* РАЗВЛЕКАТЕЛЬНАЯ ЗОНА ТОРГОВАЯ ГАЛЕРЕЯ
110-320 * В Москве по состоянию на конец августа 120-200 2010 года. 500-1000 Источник: Penny Lane Realty
ВАКАНСИЙ ХВАТИТ НА ПАРУ ЛЕТ
График 2. Соотношение общей площади ТЦ и объема новостроек млн. кв. м %
Прогноз
Общая площадь профессиональных ТЦ на начало года ■ Объем нового строительства Источник: Knight
Доля вакантных площадей, % Frank Research
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
В ТОРГОВЫХ КОРИДОРАХ КРИЗИС ЗАКОНЧИЛСЯ
График 3. Средневзвешенные цены в экспонируемых объектах торговли, тыс. $ за кв. м
2,5
__ Внутри Садового кольца __ Вне Садового кольца
источник: rrg.ru чем на 80%. Это характерно для ТЦ «Спектр» (м. «Теплый стан»), ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город» на Шоссе Энтузиастов».
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Кризис обнажил разные проблемы, в том числе и концептуальные. Застройщики, руководствующиеся при возведении объекта одним единственным принципом — построить больше площадей, потому что на растущем рынке потреблялось практически все, сегодня пожинают плоды своей недальновидности или экономности: заполняемость таких торговых комплексов составляет 50-60%».
Вместе с тем ретейлерский бизнес переживает период посткризисного оживления. По данным Росстата, оборот розничной торговли за январь — май этого года вырос на 2,9% по сравнению с аналогичным периодом 2009-го. По итогам мая увеличение составило 5,1% (по сравнению с маем прошлого года). В том же месяце наметился рост доли непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли, что косвенно указывает на повышение покупательского спроса. Тем не менее ре-тейлеры сохраняют осторожность в своей деятельности, стремясь строго сверяться с покупательскими предпочтениями.
Юлия Дальнова: «На рынке ретейла продолжается увеличение долей крупнейших игроков на фоне закрытия менее успешных розничных сетей.
Средний прирост выручки 50 крупнейших ретейлеров России, по данным исследования Retail Magazine, в прошлом году составил 8%, однако внутри этой группы существует значительная дифференциация». Наибольший прирост выручки был у продавцов парфюмерии и косметики (34%), наихудшие результаты показали сети, продающие сотовые телефоны, бытовую технику и электронику — их прибыль сократилась на 21% (сотовый ретейл) и 15% (БТЭ) (информация «Коммерсанта»).
Из заметных сделок слияния и поглощения, завершенных во II квартале этого года, можно отметить покупку сети «Дети» компанией «Спецобслуживание» (владеет петербургской сетью детских товаров «Здоровый малыш»), увеличение доли до 82% X5 Retail Group в «АйТи Бизнес», управляющей интернет-магазинами Bolero.ru и 003.ru, приобретение немецким концерном Rewe Group 25% «Билла Раша» (сети одноименных супермаркетов).
За небольшим исключением торговые операторы ограничивают развитие в этом году Москвой и Санкт-Петербургом. В этих городах продолжается массированный выход на рынок новых торговых операторов, среди
которых преобладают специализирующиеся на одежде. Так, до конца нынешнего года свои первые магазины в Москве планируют открыть французская одежная сеть эконом-сегмента Kiabi и немецкий продавец молодежной женской одежды Ann Christine.
Также активно развиваются сети товаров для детей и будущих мам. Например, петербургской сети «Дети» в Москве и федеральной «Буду мамой», заявившей о планах открыть 5-7 магазинов в Московском регионе (информация портала Моллы^и). А фарм-ретейлер «Ригла» даже диверсифицировал часть бизнеса в новую детскую торговую сеть «Мал, мала, меньше». О масштабных планах объявили и представители ближнего зарубежья — украинская Arber Group и казахская сеть одежды для беременных Biba.
Metro Group (сети Metro Cash & Carry, Real и Media Markt) выводит на российский рынок еще одну сеть бытовой техники и электроники — Saturn, управляющую 245 магазинами по всей Европе. Первые магазины бренда откроются в московском ТРЦ Vegas и в воронежском сити-парке «Град» (информация «Коммерсанта»).
Компания «Евросеть» намеревается создать в России сеть интеллектуальных гипермаркетов, объединяющих две концепции: торговлю электроникой и книгами. Первый такой гипермаркет откроется в ТРК Marcos Mall в Алтуфьево.
Ретейлер «О'КЕЙ» собирается вывести на столичный рынок новую продуктовую сеть формата «жесткий диска-унтер» с ограниченным ассортиментом скоропортящихся продуктов, простым оформлением торгового зала и минимальными затратами на обслуживающий персонал.
Сеть супермаркетов «Азбука вкуса», напротив, решила запустить в оборот премиальные частные марки. Речь идет о продуктах, которые на Западе называют ready-to-cook (это блюда ресторанного уровня, которые надо готовить традиционным способом: в духовке или на сковороде, однако вся подготовительная работа уже сделана: рыба почищена, приправы и соусы добавлены и т.д.). Все блюда готовятся по рецептуре бренд-шефа сети. Это не полуфабрикаты. Название линейки — «Почти готово!» (это блюда мясные, рыбные, гарниры, супы). В отличие от конкурентов, у которых private label дешевле брендированной продукции, у «Азбуки вкуса» эти товары будут позиционироваться как суперпремиальные и стоить дороже аналогов.
Компания «Эльдорадо» переходит из «территории низких цен» в сектор «лучших цен», делая акцент на выгоде потребителя, для которого главное — сочетание цены и качества (данные Colliers International).
Несколько крупных девелоперов заявили о планах реализации аутлет-центров (формата торговых центров-ангаров, ориентированных преимущественно на качественные бренды одежды с хорошим дисконтом) в Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах. Польская компания Fashion House Development планирует вложить 92 млн. евро в строительство специализированного ТЦ на Ленинградском шоссе, вблизи аэропорта Шереметьево. Общая площадь объекта составит 3В,6 тыс. кв. м, он объединит 190 дисконтных магазинов российских и международных брендов. Открытие запланировано на конец 2011 года. Кроме того, компания намерена построить торговый центр такого формата в Санкт-Петербурге до конца 2012 года, а также
рассматривает возможность приобретения земельных участков под строительство аутлет-центров в окрестностях других городов-миллионников. Агроферма «Белая дача» совместно с западной компанией Hines анонсирует открытие в 2012 году молла Outlet Village в Московской области рядом с городом Котельники.
Примечательно, что идея создания аутлет-центров возникает не только у девелоперов, планирующих реализацию новых проектов. Например, ТРЦ «Веймарт» (Каширское шоссе, 26 км МКАД) занимается реконцепцией комплекса и созданием аутлет-парка, открытие которого намечено на следующий год.
«Можно ли считать, что сегодня рождается рынок аутлет-центров в России, покажет время, — считают аналитики Colliers International. — Многое зависит от того, будут ли привлечены профессиональные компании, специализирующиеся на управлении подобными проектами, удастся ли наладить связи с производителями. Важно также, будет ли возможность использовать западный опыт в российских условиях и соблюдать требования к аутлет-центрам».
Система коридорная
В этом году, по заверениям профессиональных участников рынка, самый дорогостоящий сектор торгового рынка Москвы — стрит-ретейл, просевший в кризисные годы по расценкам на 50%, полностью восстановился после кризиса. Аналитики компании Cushman & Wakefield отмечают, что владельцы бутиковых площадей сегодня повышают ставки на 15-50% при продлении договоров аренды, стремясь компенсировать ценовое падение кризисного периода.
Ставки в основных торговых коридорах внутри Садового кольца стартуют от $1,5 тыс. за кв. м в год, цены предложения на продажу — от $14 тыс. за элитный «квадрат» (данные Penny Lane Realty, табл. 1).
Иная картина в секторе массовой торговли — в ТРЦ и ТЦ. Посещаемость даже качественных торговых центров Москвы во II квартале этого года сократилась на 10% по сравнению с I (кризисным) кварталом 2009 года (и на 22% по сравнению с IV кварталом прошлого года). Хотя активность покупателей во II квартале всегда ниже, чем в I-м, праздничном, тем не менее в 2010 году это падение было более сильным, чем в 2008 и 2009 годах (данные Cushman & Wakefield). Поэтому едва-едва начавшие было поднимать голову цены на площади в ТЦ вновь стали снижаться, приведя рынок в данном секторе в состояние стабильности (данные RRG, график 3). Ставка аренды в торговой галерее на территории ТРЦ составляет от $500 за кв. м в год (данные Penny Lane Realty, табл. 2). Аналитики Colliers International: «Ставки аренды в столичных торговых комплексах пока сохраняются на уровне I квартала, что обусловлено большим объемом нового строительства и высоким показателем вакантных площадей в ТЦ, запланированных к открытию до конца текущего года».
Далеко идущие планы
Среди наиболее крупных готовящихся к открытию в этом году проектов эксперты Knight Frank называют ТРЦ Mall of Russia на территории ММДЦ «Москва-Сити» (179,4 тыс. кв. м, GLA, — 114 тыс. кв. м) и «Гагаринский»
на ул. Вавилова (200 тыс. кв. м, GLA — 70 тыс. кв. м).
Однако большинство из недавно открывшихся и еще строящихся торговых центров по первоначальным планам девелоперов должны были сдать в 2008-2009 годах. Поэтому велика вероятность того, что завершение и некоторых других объектов передвинется на более поздний срок. Уже известно о переносе ввода в эксплуатацию проектов GoodZone на Каширском шоссе, центра «Галерея Москва» в составе одноименной гостиницы на Охотном ряду, ТЦ «Фаворит» в Бутово».
Из данных аналитического отчета о рынке торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield: «В 2010 году потребительский рынок значительно изменился... по стилю потребления. Статистика показывает, что потребители стали больше копить и меньше тратить. Это подтверждается данными Сбербанка о росте объемов депозитов населения. Выросший объем накоплений дает предпосылки для роста розничных продаж в будущем, если ретейлеры смогут соответствовать потребностям покупателей».
Увеличение расценок аренды стоит ожидать только в среднесрочной перспективе и при определенных условиях. Алексей Могила: «Вероятнее всего повышение цен в сегменте стрит-ретейл. Катализатором роста станет уменьшение доли вакантных площадей. Но эти тенденции не распространятся на неликвидные помещения». Юрий Тараненко: «Общее мнение рынка, что гигантомания на время должна сойти на нет (график 4). Наполнение больших торговых комплексов затруднительно, кроме того, это влечет за собой дополнительные транспортные проблемы. Появление крупного ТЦ на МКАД фактически убивает пропускную способность данного участка. Например, очень тяжелая ситуация на участке дороги между Волоколамским и Новорижским шоссе (внешняя сторона), где находится «Крокус», на Каширском шоссе — Дон М4, там, где располагается новый ТЦ Vegas. Такие большие проекты нередко просто парализуют движение, особенно во время каких-то значимых событий. Люди устали от больших ТЦ, для них комфортнее средние масштабы, заведения площадью 20-40 тыс. кв. м, с понятным набором магазинов».
СТРОГО ДО 60
График 4. Изменение структуры спроса в кризисный период 25-
Ретейлерский бизнес переживает период посткризисного оживления. По данным Росстата, оборот розничной торговли за первые пять месяцев этого года вырос на 2,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Источник: Knight Frank Research
20-
I квартал 2010, % III квартал 2008, %
I
Более 1000 501-1000 251-500 121-250 61-120
31-60 1-30 кв. м
15
10
