CC BY
40
Плати — и живи
Из-за высокой стоимости жилья в Москве тем, кто желает иметь свою квартиру в столице, остается только брать ипотечный кредит.
Мила Ипотека на подъеме
БОЙКОВА Ипотечное кредитование в России в целом и в столичном
регионе в частности, судя по статистическим данным, увеличивается по объемам, но растет и по ставкам.
В январе-феврале этого года в России было выдано, по данным ЦБ, 73 370 ипотечных кредитов на сумму 103,4 млрд руб., что в 1,8 раза превышает уровень января-февраля 2011 года в количественном и денежном выражении. Однако, как отмечают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в первые два месяца прошлого года рынок рос несколько быстрее: в 1,9 раза в количественном выражении и в 2,3 — в денежном.
В целом по рынку ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях в феврале выросли на 0,1 п.п. и составили 11,9%, что соответствует уровню средневзвешенных показателей за 2011 год. Тем не менее анализ динамики ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в течение месяца, говорит о тенденции к их плавному росту. Так, в ноябре 2011 года займы выдавали под 11,4%, в декабре — под 11,6%, а в январе 2012 года — под 11,8% (рис. 1).
Дальнейшее развитие рынка ипотеки будет зависеть от общеэкономической ситуации и от стабильности доходов покупателей жилья.-
Вроде бы благоприятна картина с просроченными платежами, доля которых в начале этого года в общем объеме ипотечной задолженности по-прежнему составляет около 3%, вернувшись к уровню более чем двухлетней давности (рис. 2). «Однако, — отмечают аналитики АИЖК, — анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности вызывает некоторую настороженность. Так, доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченную задолженность или имеющих просроченные платежи сроком не более 30 дней, снизилась с 95,34% в январе до 93,84% в феврале. В то же время существенно выросли доля и объем самой безнадежной задолженности сроком от 180 дней и выше. По данным
на 01.03.2012, ее доля составила 4,91% (73,6 млрд руб.) против 3,57% (52,7 млрд месяцем ранее).
Делать выводы о динамике просроченной задолженности на основании последних данных статистики пока преждевременно, тем не менее риски нарастания объемов просрочки, безусловно, существуют из-за чрезмерной либерализации стандартов кредитования некоторыми участниками рынка в середине 2011 года. Главную роль здесь будет играть степень влияния мировой финансовой нестабильности на экономику России и, соответственно, положение заемщиков».
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ: «Негативный тренд начала 2012 года — продолжающийся застой на рынке жилищного кредитования в валюте (рис. 3), на чью долю приходится всего 2% рынка (до кризиса было на порядок больше). Вернуть доверие к валютному кредитованию не помогает даже продолжающееся снижение процентных ставок с 10,9% в феврале 2011 года до 9,5% на сегодня. При этом уровень просроченной задолженности по кредитам, выданным в валюте, достиг уже 14%. По рублевым кредитам — 2%.
Важная тенденция на рынке — продолжающийся рост среднего размера кредита. В феврале этого года он составил 1,4 млн руб. (в феврале 2011 года — 1,25 млн руб.). Получается, что при среднем по стране увеличении цен на жилье на 6% за год средний размер кредита вырос на 12%. Подобная ситуация говорит о том, что заемщики берут займы на значительные сроки, с меньшим первоначальным взносом, на большее по площади жилье. И все это несмотря на рост ставок.
Видимо, все дело в том, что у значительной части россиян просто нет иной возможности в текущих реалиях быстро решить свой жилищный вопрос».
Москва в зоне недосягаемости
Если «среднему» заемщику в регионах достаточно иметь ежемесячный доход в 20-40 тыс. руб., чтобы с помощью ипотеки как-то решить квартирный вопрос, то в столице и ее окрестностях входной ценз резко возрастает. Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty: «К идеальным заемщикам в Москве можно отнести семейную пару в возрасте около 35 лет, с одним иждивенцем и средним доходом в размере 150 тыс. рублей».
В целом развитие рынка ипотечного кредитования столичного региона схоже с общероссийским, — считают эксперты АИЖК. — Всего в 2011 году в Москве и Московской области было выдано 43 415 кредитов на общую сумму 142,3 млрд руб., что составляет 8,3% в количественном и почти 20% в денежном выражении от общего объема выданных в РФ ипотечных займов. В 2010 году доля столичного региона составляла 7,9 и 18% соответственно. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили в Московской области 12%, в Москве — 11,7%. Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита — 3,3 млн руб., причем в Москве это почти 4 млн, а в Московской области — 2,5 млн. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.
Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»: «По данным Росстата, в период кризиса в 2009 году на российских рынках жилья впервые с 2004 года началось снижение реальных цен. В 2008 году средняя реальная цена составляла 191% от цифр 2004 года, в 2009 году началось снижение до 178%, в 2010-м — до 170%, в 2011-м — до 133%. Падение может также объясняться изменениями в структуре сделок
К идеальным заемщикам в Москве можно отнести семейную пару со средним ежемесячным доходом в 150 тыс. руб.
на рынке жилья в сторону более дешевой недвижимости. В Москве же в период кризиса хоть и отмечалось снижение реальных цен на жилье, но динамика была существенно менее выраженной: в 2009 году средняя реальная цена составляла 262% от цены 2004 года, а в 2011-м — 223%.
В результате ценовых метаморфоз жилье в Москве не становится более доступным (на фоне повышения доступности жилья по России). Так, если по стране в 2011 году было впервые с 1998 года достигнуто высокое (100-107%) значение индекса возможности приобретения жилья семьей со средними доходами с помощью ипотечного кредита, то в Москве соответствующее значение этого показателя в 2011 году составило лишь 69%».
Лояльный Сбербанк
Островом относительной стабильности на колеблющемся финансовом и ипотечном рынках России выглядит главный банк страны. (Подробнее об ипотечных услугах Сбербанка — см. на с. 94).
Наталья Парфенова, начальник отдела продаж компании «Пересвет-Инвест»: «Сбербанк один из первых возродил интересные ипотечные программы для покупателей новостроек. Сейчас в банке снизили ипотечную ставку до 12,25% в рублях и 10,10% в долларах».
Кажикина Ирина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: «С октября 2011 года большинство банков подняли цены ипотечных кредитов на 0,5-1,5 п.п. Сбербанк — один из немногих,
Источник: Банк России, предоставлено кто с февраля 2011 года не менял условия кредитования.
АИЖК■ Более того, наметилась тенденция по уменьшению пер-
воначального взноса, сейчас в Сбербанке можно получить кредит, имея всего 10% собственных средств.
Наиболее выгодной для заемщиков в 2011 году была специальная программа Сбербанка «8-8-8» (кредит на восемь лет под 8% годовых в рублях). Этот продукт стал особенно популярным, когда его действие распространили и на рынок вторичного жилья.
Сбербанк — единственная из финансовых структур, в которой обычный заемщик может получить ипотечный кредит, оформив только один вид страхования — страхование имущества от рисков утраты и повреждения, которое необходимо в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» («конструктив»), и это без повышения процентной ставки по займу. Данный вид страхования обходится заемщику всего в 0,15% от суммы кредита.
В остальных банках получить кредит с хорошей ставкой можно только при условии комплексного ипотечного страхования, включающего три вида рисков: жизнь и здоровье заемщика; титул — от утраты права собственности; имущество — от рисков утраты и повреждения. При этом процент варьируется от 0,5 до 2,5%. На его реальный размер влияет много факторов: возраст заемщика, состояние здоровья, вид его занятий (не связана ли его трудовая деятельность с повышенным риском) и т.д. Плюс стоимость страховки зависит от истории квартиры: чем больше рисков видит страховая компания, тем дороже обойдется страхование титула. Если же заемщик хочет отказаться от одного или двух видов страхования, оставив только обязательный «конструктив», это влечет за собой повышение процентной ставки на 1-7 п.п., что исключено при кредитовании в Сбербанке».
Вадим Ламин, управляющий партнер компании SPENCER ESTATE: «Ипотечные программы Сбербанка востребованы в первую очередь среди клиентов, имеющих зарплатные карты данного банковского учреждения. Покупка жилья с использованием ипотечных займов в Сбербанке выгодна молодым семьям (где хотя бы один супруг моложе 35 лет). Специально для них первоначальный взнос снижен до 10%. А для родителей, уже ожидающих пополнения в семье, действуют программы лояльности в виде отсрочки платежей, снижения ежемесячного взноса и пр.».
Для малообеспеченных семей
Созданное правительством для поддержки ипотечного кредитования через рефинансирование предоставляемых банками кредитов АИЖК параллельно
кратковременный тренд — на повышение ставок
кредиты в рублях в основном возвращают
Рис■ 1. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, %
07 08 месяцы
Рис. 2. Доля просроченной задолженности, %о
По рублевым кредитам По валютным кредитам
Общая
11 2009
05 08 2010
05 08 2011
02 2012
16
15
02
02
разрабатывает и внедряет (через партнерскую сеть) новые виды социально ориентированной ипотеки .
1 июля 2011 года агентство существенно снизило ставки практически по всей своей продуктовой линейке. Так, минимальная ставка по кредитам в рублях, предлагаемая партнерами АИЖК для первичного рынка (продукт «Новостройка»), после оформления права собственности составляет 7,9%, а с учетом возможных вычетов из процентной ставки (для владельцев жилищных сертификатов, семей с детьми, участников программы «Стимул» и т.д.) — 6,15%. При этом максимальная ставка по продукту «Новостройка» ограничена 11% годовых.
Минимальная ставка рефинансирования по программе АИЖК «Стандарт» в июле опустилась до 8,9%, по продукту «Материнский капитал» — до 8,65% для вторичного рынка жилья и 7,65% для первичного.
В связи с улучшением экономической ситуации в стране дочерняя структура АИЖК — ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) — 31 декабря 2010 года завершила реализацию стартовавшей в конце 2008 года госпрограммы реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. За время работы в АРИЖК в график платежей вернулись около 80% заемщиков. Это гораздо больше, чем во многих западных странах, где после реструктуризации не восстанавливает свою платежеспособность более половины заемщиков.
Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»: «На сегодня АРИЖК сопровождает кредиты, ранее реструктурированные в рамках программы поддержки ипотечных заемщиков, а также занимается разработкой и реализацией новых форм оказания помощи гражданам — через сервис «Активная реструктуризация» (сервис нацелен на банки), инновационные продукты «Переезд» и «Обратная ипотека» (выкуп у одиноких пенсионеров их жилья под 9% годовых в рублях).
В рамках «Активной реструктуризации» АРИЖК может работать с просрочкой платежей любых, а не только социально незащищенных граждан.
Программа «Переезд» подразумевает финансовую помощь заемщику при переезде к новому месту работы или при покупке жилья большей площади (при невозможности выплачивать ипотеку — в более дешевое жилье)».
Желаемое и действительное
Специалисты АИЖК ожидают, что при развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию МЭРТ,
и отсутствии серьезных внешних шоков в 2012 году может быть выдано 550-680 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 0,8-1 трлн руб. (рис. 4). При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно их повышение до 12,2-12,5%), но по итогам года ставки не сильно изменятся по сравнению с достигнутым в 2011 году уровнем».
Вадим Ламин: «При отсутствии резких изменений политической и экономической ситуации в России ипотечные ставки останутся на уровне начала 2012 года, а объем выданных кредитов будет вполне сопоставим с показателями 2011 года».
Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Сегодня есть предпосылки к тому, что доступность ипотеки для клиентов станет еще больше. В ближайшие два-три года можно ожидать, что условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться ко вторичному рынку. Ставки изменятся до уровня 11,5-12% в рублях в массовом порядке.
Однако на данный момент можно наблюдать и противоположный тренд. Некоторые банки скорректировали программы в сторону увеличения ставок (например, Райффайзенбанк, Банк «Зенит»). Их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуации. Поэтому дальнейшее развитие рынка ипотеки будет зависеть в первую очередь от стабильности экономики и доходов покупателей».
Источники: рис. 1 — рассчитано АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным ЦБ РФ; рис. 2 —Банк России, расчеты и прогнозы АИЖК.
застои в сегменте ипотеки в валюте
Рис. 3. Выданные жилищные кредиты за месяц
Количество предоставленных рублевых кредитов за месяц, шт.
10000 8000 6000 4000 2000 0
. Доля валютных кредитов в количестве выданных кредитов, %
01 02 2012
в 2011 году рынок перешел от восстановления к росту
Рис. 4. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов, млрд руб.
1000 800 600 400 200 0
I I . I I I
2007 2008 2009 2010 2011 2012
прогноз
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 6 (122) 2012
93
