CC BY
24
Осторожно! Двери закрываются!
Мировой кризис ликвидности сказался на положении с ипотекой в нашем государстве только в этом году, да и то без западного размаха массовых дефолтов
I— — по кредитам. Однако проблем, проявившихся на отечественном ипотечном небосклоне, вполне хватило для того, чтобы серьезно осложнить жизнь как заемщикам, так и кредиторам. Елена Ве-невцева, заместитель гендиректора Страхового Дома ВСК: «Рынок ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе развития, и поэтому кризис не мог сильно отразиться на его состоянии. Однако от кризиса пострадали в первую очередь банки, которые не смогли получить на Западе достаточно дешевые кредитные ресурсы, либо не смогли продавать на Запад закладные. Все это привело к сокращению количества банков, которые выдают ипотечные кредиты или рефинансируют их».
И, как следствие, к сдерживанию темпов роста ипотеки в этом году. Игорь Поляченко, начальник отдела макроэкономического анализа и исследования рынка Управления стратегического планирования Сбербанка России: «По сравнению с 2007 годом темпы роста жилищного кредитования замедлились: в январе-марте объем задолженности по жилищным кредитам вырос всего на 13,5%, тогда как в соответствующем периоде прошлого года прирост составил 17,6%».
И хотя кредиты на жилье превалировали на общем фоне кредитования граждан, но отсутствие внешних западных источников финансирования и рефинансирования ипотеки сказалось на ее структурных показателях, высветив их неоднородность, а значит, и нестабильность на рынке. «Жилищное кредитование развивалось опережающими темпами по сравнению с другими видами кредитов: рынок кредитования физических лиц в целом вырос за период январь — март 2008 года на 7,7%. В результате доля кредитов на приобретение жилья в объеме задолженности населения возросла с 25,6% в 2007 году до 27% в этом году, — сообщает Игорь Поляченко. — Прирост общего объема жилищных кредитов в I квартале был почти полностью обусловлен ростом жилищных кредитов в рублях: их объем вырос на 17,3%, тогда как жилищные кредиты в иностранной валюте увеличились лишь на 1%, что объясняется негативным влиянием кризиса на международном финансовом рынке. Резкое замедление выдачи кредитов продемонстрировали банки, которые ранее привлекали средства для развития ипотеки на внешнем рынке, в том числе с помощью секьюритизации, а также дочерние банки иностранных финансовых магнатов, привлекавшие средства у материнских структур».
Ипотека не
Стратегия и практика
Как видим, погода на нашем рынке начала портиться во второй половине прошлого года под влиянием неблагоприятного «западного фронта». Ольга Садовская, член правления Городского Ипотечного Банка: «2007 год для российского рынка ипотеки неоднозначен: с одной стороны, мы наблюдали его качественный рост в первом полугодии (он расширялся почти в три раза быстрее, чем в аналогичный период 2006 года), с другой стороны — изменение ситуации и перераспределение рынка между игроками во втором полугодии. Если в начале года рынок захлестнули программы с минимальным или даже нулевым первоначальным взносом,
банки анонсировали массовое снижение ставок, смягчение условий и предлагали различные преференции, то после осложнения обстановки на мировых финансовых рынках ситуация изменилась. Прежде всего, последствия международного кризиса отразились на удорожании стоимости денег и ухудшении возможности привлечения средств для финансирования ипотечных операций российских банков, и в результате ставки для заемщиков стали расти, а некоторые банки приостановили свои ипотечные программы или серьезно пересмотрели требования к заемщикам».
Если судить по официальной статистике, картина на отечественном рынке ипотеки
всех
Мила БОЙКОВА
кредитования и ужесточать условия андеррайтинга заемщиков-граждан.
Игорь Поляченко: «Рост стоимости фондирования и ограничение доступа к ресурсам заставил некоторые банки, как повысить ставки по ипотеке, так и ужесточить требования к заемщикам. Например, с 1 февраля этого года АИЖК, чьи условия являются эталонными на региональных рынках, ужесточило требования к заемщикам, прекратив рефинансирование кредитов на сумму свыше 1,5 млн. руб. с первоначальным взносом менее 20% от стоимости залога.
С 7 апреля один из крупнейших игроков — ВТБ-24 — повысил ставки по всем ипотечным кредитам (как в рублях, так и в иностранной валюте) на 0,7 п.п. Можно ожидать, что такие меры станут сигналом и для остальных участников рынка».
Однако судя по опросу представителей других, в основном специализированных, банков, аналогичные меры по ипотеке предпринимались и ранее, и не только акулами отечественной финансовой системы. Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка: «До весны 2007 года мы снижали ставки, а с прошлого лета были вынуждены повысить. Требования к заемщикам и к недвижимости не меняли, так как мы изначально ориентированы на продажу портфелей выданных кредитов иностранным инвесторам, и, соответственно, наши требования были и остаются разумно строгими».
Игорь Нагорский, руководитель Службы розничного кредитования КБ «МИА» (ОАО): «Последний раз ставки по ипотечным кредитам мы изменили в январе 2008 года, повысив их в пределах 1%. По остальным показателям банк сохранил привлекательные условия ипотечных кредитов: максимальный срок кредитования по-прежнему составляет до 30 лет по рублевым кредитам и до 10 лет по кредитам в долларах, требования к платежеспособности заемщика допускают рассмотрение дополнительных доходов».
X (D К
и в этом году продолжает оставаться весьма радужной. Игорь Поляченко: «В структуре жилищных кредитов опережающие темпы роста по-прежнему демонстрировало ипотечное кредитование: доля ипотеки возросла с 80,7% (611,2 млрд. руб.) в прошлом году до 82% (705 млрд. руб.) в I квартале этого года. Одновременно с ростом объемов ипотечного кредитования происходило удлинение сроков заимствования: в частности, средневзвешенный срок кредитования в рублях увеличился с 16,4 лет в 2007 году до 17,7 лет к началу текущего года».
Однако — если отвлечься от среднестатистических данных — ситуация складывается несколько напряженно, причем как
для крупных, обладающих мощным внутренним ресурсом банков (Сбербанк России, ВТБ-24), так и для средних и мелких. Игорь Поляченко: «В связи с заметным снижением темпов роста вкладов населения с IV квартала 2007 года можно ожидать и замедления роста кредитных операций российских банков в целом. Однако особенно острой проблема привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования будет для тех банков, которые ориентировались прежде всего на внешние заимствования и имели низкую долю вкладов в структуре пассивов».
Мелким банкам в ожидании поддержки от государства приходится варьировать ставки
Агенты 007
В связи с корректировкой условий кредитования на российском ипотечном рынке широко обсуждаются перспективы развития Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в рамках его отношений с региональной банковской сетью. Андрей Туманов, руководитель проектов направления «Реформа в сфере недвижимости» Института экономики города: «Когда возможностей для рефинансирования кредитов становится меньше, банки либо сокращают объемы выдачи кредитов, либо увеличивают ставки кредитования. Рост ставок кредитования — непопулярная мера, но в условиях кризиса ликвидности средние и мелкие банки вынуждены идти на это, ведь они
не обладают мощным внутренним резервом, какой есть у крупных банков, таких как Сбербанк, что позволяет им не менять условия выдачи кредитов. Средние и мелкие региональные банки при выдаче ипотечных кредитов во многом ориентировались на последующее их рефинансирование через АИЖК. Рост просрочек по ипотечным кредитам, выданным по стандартам агентства банками-партнерами, зашкаливающий в отдельных регионах за 20% вызвал необходимость пересмотра стандартов АИЖК и привел к приостановке выкупа кредитов у отдельных партнеров для того, чтобы выяснить причины такого роста просрочек. После отмены требования об обратном выкупе дефолтных кредитов банками-партнерами АИЖК приняло на себя риски плохого качества кредитов и недобросовестного поведения партнеров.
Сегодня известно, что обсуждаются будущие приоритеты в деятельности АИЖК. У агентства существуют четкие задачи по развитию рынка ипотеки в нашей стране, включая развитие системы рефинансирования кредитов. Уже можно утверждать, что в ряде регионов рынок ипотечного кредитования развит и помощь агентства не требуется. Проблема состоит в том, что АИЖК не должно «распылять» достаточно ограниченный объем государственной поддержки по всем регионам, а сконцентрировать финансирование в регионах, где ипотечное кредитование коммерческими организациями развито еще недостаточно хорошо. По-прежнему актуально и создание механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. Таким образом, планируется изменить стратегию действия АИЖК (в рамках корректировки программы «Жилище» — «ВЕСТИ»)».
Ряд экспертов рынка, в целом положительно оценивающие нынешнюю политику АИЖК, акцентируют внимание на том, что агентство не заняло еще значительного места на рынке, а потому и не может оказывать
существенное влияние на ситуацию с рынком недвижимости в плане обеспечения граждан доступным жильем.
Алексей Успенский: «Новая редакция стандартов АИЖК направлена на уменьшение кредитных рисков, которые неизбежно возникают в случае отсутствия у заемщика подтвержденного дохода или, например, при совершении между близкими родственниками сделки купли-продажи кредитуемой недвижимости. С другой стороны, первичные кредиторы должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков. Вместе с этим, вводимые АИЖК изменения не сильно повлияют на доступность кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Однако с точки зрения оздоровления кредитного портфеля и предупреждения кризиса неплатежей по ипотеке повышение требований к заемщикам оправданно».
Игорь Нагорский: «Требования к заемщикам банки повысили уже давно, и это стало мерой по улучшению кредитного портфеля в связи с увеличением дефолтных кредитов на рынке ипотечного кредитования. Исходя из этого, можно сделать вывод, что АИЖК хоть и с небольшим опозданием, но среагировало на ситуацию на рынке. В целом же ситуация на рынке изменилась незначительно. Во-первых, процент рефинансированных Агентством кредитов в общем объеме рынка ипотеки составляет не более 10%. Во-вторых, те изменения, которые произошли, касаются очень небольшого количества кредитов и отказ от них не влияет на общую картину».
Дебет с кредитом не сходятся
На рынке ипотеки сегодня наблюдается парадоксальная ситуация. Одна из крупных задач, актуальная как для агентов АИЖК, так и для самостоятельных банковских структур средней руки, — формирование стандартов
по кредиту, что обусловлено потенциалом системы рефинансирования ипотеки. С другой стороны,в интересах привлечения заемщиков многие банки вынуждены создавать индивидуальные гибкие схемы работы с каждым клиентом.
Андрей Туманов: «Сегодня проявляется тенденция устанавливать ставки по кредиту в зависимости от оценки рисков отдельных заемщиков (по западному образцу). В этом банкам все большую помощь оказывает действующий с 2006 года институт бюро кредитных историй, в которых накапливается информация о заемщиках, получавших ранее кредиты на жилье или другие цели. Дифференциация ставок огромна в зависимости от срока и размера первоначального взноса.
Желая получить как можно больше прибыли, банки предлагают кредит под более высокую ставку, но что касается столицы, то здесь велика конкуренция: еще год-полтора назад никто не слышал о возможностях рефинансировать кредиты (взять новый кредит под залог той же недвижимости под более низкую процентную ставку для погашения имеющегося кредита), а ныне такая возможность реальна и позволяет сэкономить порой значительные суммы на выплате процентов. И, похоже, базы для ухудшения условий нет.
С другой стороны, из-за проблем с привлечением дешевых долгосрочных ресурсов для выдачи кредитов конкуренции по процентным ставкам сегодня не наблюдается. По нашим оценкам, спрос на ипотечные кредиты превышает их возможное предложение со стороны банков, поэтому последние конкурируют между собой за ресурсы для их выдачи. Инвесторы, особенно напуганные кризисом, предпочитают кредиты стандартизированные, риски которых легче оценить. По более сложным кредитам, например с переменной процентной ставкой (размер ставки зависит от изменения
В НАЧАЛЕ ГОДА ИПОТЕКУ БРАТЬ НЕ ЛЮБЯТ
Динамика развития ипотечного кредитования в РФ за период IV кв. 2004 - I кв. 2008 годов, млрд. руб.
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0.
- - ■ ■ I и
IV I 2004
II III 2005
IV I
IV I
квартал 2006
II III 2007
IV I 2008
ЗАДОЛЖЕННОСТЬ РАСТЕТ
ИПОТЕКА ЗАМЕДЛИЛА СВОИ БЕГ
реальный сектор | ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / №08 (76) £008|
какого-либо индекса, допустим, 1_1Ьоп) да еще с «льготным периодом» погашения (первые два года процентная ставка фиксирована на уровне, зачастую ниже стоимости привлеченных банком средств), оценка рисков, особенно риска неплатежеспособности клиента, очень затруднена. Увлеченность такими кредитами — одна из причин кризиса на ипотечном рынке США, когда из-за роста процентных ставок многие заемщики оказались не в состоянии обслуживать взятые на себя кредиты.
Напуганные кризисом и его последствиями инвесторы, среди которых подавляющее большинство - зарубежные, не хотят связываться с ценными бумагами, обеспеченными такими сложными кредитами. Более того, даже у АИЖК возникают трудности с продажей ценных бумаг, обеспеченных стандартизированными кредитами».
В результате приемлемые для наших банков условия выдачи ипотечных кредитов (то есть те критерии, которые позволяют минимизировать банковские риски при жилищном кредитовании населения) на практике предполагают, что заемщиком может стать человек не только со стабильным доходом среднего класса (от 100 тыс. руб. в месяц на семью из двух взрослых и одного ребенка), но еще мало обремененный финансовыми проблемами. Андрей Туманов: «Фактически кредит по объявляемой банком минимальной ставке имеет возможность получить только заемщик с очень хорошей кредитной историей, да плюс обладающий солидным имущественным потенциалом вроде загородного дома или жилья в городе, нестарой иномарки и имеющий большие сбережения. Одним словом, человек, который и в кредите-то особо не нуждается».
Дорога к дому
Прогноз специалистов о ближайших перспективах рынка ипотеки напрямую связан с разруливанием наметившихся в период
с осени прошлого года проблем. Андрей Туманов: «Хотя новости с зарубежных рынков все еще напоминают сводки о потерях, понесенных инвесторами в тяжелых боях с мировым кризисом, ситуация на российском рынке гораздо более спокойна. Основные опасения банков, занимающихся ипотекой, связаны с сокращением возможностей по привлечению недорогих долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Эта ситуация разрешится благоприятным образом тогда, когда банки смогут приспособиться к изменившимся условиям, а правительство совместно с ЦБ создаст им возможности для привлечения таких ресурсов не только с международного, но и с внутреннего рынка». Развивая эту мысль, Игорь Нагорский замечает: «Одним из немногих решений проблемы недостаточности фондирования на российском финансовом рынке может стать размещение средств российского стабилизационного фонда, пенсионных фондов, собственных средств и резервов страховых компаний в российские ценные бумаги, в частности в ипотечные облигации».
Весьма оптимистичен взгляд на ситуацию Ольги Садовской: «Темпы роста рынка в 2008-м будут несколько ниже, чем в предыдущие годы, - перспективы напрямую зависят от состояния отечественного и мировых рынков капитала.
До тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизировалась, можно ожидать дальнейшую коррекцию ставок по кредитам, сворачивание некоторыми банками ипотечных программ, и, как следствие, перераспределение долей ипотечного рынка между игроками. Насколько изменятся процентные ставки, зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних.
Тем не менее, если говорить о долгосрочных тенденциях, потенциал российского рынка ипотеки колоссален, об этом свидетельствует и существующий спрос на
ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В МОСКВЕ
Наличие Хорошая Ежемесячный
нестарой кредитная доход на семью
иномарки: 8% история: 5% из 3-х человек -от 100 тыс. руб.:
Наличие другой __37%
недвижимости: 25%
Минимальный
первоначальный взнос -не менее 30% от стоимости квартиры: 25%
Использованы данные опроса банков Москвы, специализирующихся на ипотеке
X
е д
жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой, на первый взгляд, негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость.
В этих условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным рыночным способом улучшения жилищных условий. А если посмотреть на другие страны, где объем задолженности по ипотеке по отношению к ВВП в десятки раз превышает аналогичный российский показатель, становятся понятны масштабы потенциального роста и развития российской ипотечной отрасли».
Отрадной в долгосрочной перспективе представляется картина с ипотекой и Алексею Успенскому: «В ближайшие год-два требования к заемщикам станут более жесткими. Однако по мере возвращения интереса международных инвесторов к российским ипотечным активам, эти портфели будут секьюритизироваться, что в следующие три года — пять лет может привести к снижению процентной ставки до уровня начала 2007 года». #
ДЕШЕВЕЕТ МЕДЛЕННО
НА КАКУЮ СУММУ МОЖНО РАССЧИТЫВАТЬ ПО ИПОТЕКЕ В БАНКАХ
Средневзвешенные процентные ставки по ипотеке в рублях и иностранной валюте*
14 12 10 8 6 4 2
0' 01.07 ' 04.07 ■ 07.07 ' 10.07 ' 01.08 '04.08 щ Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, % годовых
■ Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте, % годовых *За период с 01.01.2007 года по 01.04.2008 года.
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100000
График зависимости суммы ипотечного кредита, на который может претендовать заемщик, от размера его дохода, $/месяц на семью из 2-3 человек
■ Сумма, предоставляемая на покупку квартиры в новостройках
■ Сумма, предоставляемая на покупку квартиры вторичного рынка
1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000
0
