CC BY
22
\ недвижимость \
Не время
строить
Реальный спрос на первичном рынке новостроек Москвы по-прежнему отсутствует. Покупатели опасаются долгостроев.
Мила БОЙКОВА
Данные — АН « САВВА »
Государство как «белый рыцарь»
В деле государственной поддержки строительной отрасли правительство и девелоперы никак не найдут консенсуса. Власти принимали меры по поддержке стройкомп-лекса — выделяли средства, чтобы выкупить жилье на социальные нужды. Однако застройщики в большинстве своем не желали отдавать готовые метры по оптовым московским ценам в 80 тыс. руб. (а позже и 64 тыс. руб.) за квадратный метр.
Хотя отдельные акулы бизнеса проявили благоразумие и сочли нужным поддержать инициативу столичных властей. Продав квартиры по предложенным мэрией в конце прошлой осени ценам, ныне эти компании получили заказы от города на возведение социальных объектов. Речь, прежде всего, о СУ-155, основной владелец (по сведениям СМИ, например приложения «Недвижимость» газеты «Взгляд» от 15 мая 2009 года) и председатель совета директоров которой Михаил Балакин в 2001-2005 го-
«ЭКОНОМ-КЛАСС» ДОСТУПНЕЕ ВСЕГО БЫЛ В ФЕВРАЛЕ 2009 ГОДА
График 1. Цена предложения квартир в панельных новостройках Москвы* $/1 кв.м
Запад
За МКАД
Средняя*
ю
(D
со
01
CN
m
*В период с апреля 2008 по апрель 2009 годов.
** Восток - ЮАО, ЮВАО, САО, СВАО, ВАО в пределах МКАД, Запад -- ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, «За МКАД» - спальные районы Москвы, находящиеся за МКАД; Центр - ЦАО.
дах занимал должность начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ мэрии Москвы. В январе этого года из столичного бюджета выделили 15 млрд. руб. в качестве государственной гарантии по кредитным договорам СУ-155 (сайт АСР (www.a-s-r.ru) со ссылкой на Интерфакс).
Моральную и материальную помощь от столичной мэрии в той или иной форме получили Главмосстрой (Олег Дерипаска) и ДСК-1 (Владимир Копелев).
На федеральном же уровне вышеперечисленным крупнейшим игрокам строительного рынка, а также компаниям «ПИК» и «Интеко» так и не удалось заручиться поддержкой. Была надежда получить госгарантии и заемные средства в качестве системообразующих предприятий, но эти заявки в итоге были отклонены и отправлены на доработку.
Одновременно на федеральном уровне было высказано мнение, что правительство не обязано помогать коммерческим структурам с неэффективным управлением. В случае банкротства они должны отойти под контроль государства.
Девелоперы принялись искать способы обретения эффективности через формальную смену владельцев. Об этом много писалось, в частности, в аналитических материалах исследовательского портала irn.ru.
Суть схем обновления с целью ухода от фактического (не путать с юридическим) банкротства бизнеса, сводится к следующему.
Способ первый. Формальное банкротство со сменой названия компании. Механизм, успешно реализованный во время кризиса 1998 года многими финансистами (в частности, ОНЭКСИМБанком, превращенным в Росбанк, или «Менатепом», ставшим Доверительным Инвестиционным банком). На Западе этот механизм назвали созданием bridge-bank, то есть «банка-моста», используя который можно, не заплатив долги, сохранить свои активы. На рынке девелопмента таким способом
«МИАН» в конце прошлого года был переименован в Kopernik Group, а компания «СХолдинг», признанная банкротом по иску ЦНИИЭП жилища, — в S.Holding (данные irn.ru). При этом стоит отметить, что во время кризиса 1998 года от схемы, примененной банкирами, помимо обычных кредиторов-юрлиц пострадали и физли-ца-вкладчики. Однако в отношении строительного рынка аналитики irn.ru не видят основания для паники: «Деве-лоперы предпочитают «заморозить» строительство и передать эту «замороженную» стройку вместе с другими активами новой компании — до лучших времен».
Способ второй. Уход от банкротства через смену официального собственника. Это — формальная продажа проблемного бизнеса за символическую цену (так называемому «белому рыцарю») с целью переждать трудные времена и выкупить впоследствии бизнес у новых владельцев задорого. Схема ГК «ПИК» и бизнесмена и депутата Сулеймана Керимова также заимствована из опыта западных финансистов. Речь идет о спасении крупных системообразующих банков Bear Stearns, Goldman Sachs и Northern Rock, которые были, по факту, национализированы, то есть их долги перед кредиторами приняло на себя государство. Схожая схема была использована в России при спасении Связь-Банка и «Кит-Финанса», которые госбанки приобрели за 1 рубль. При этом обязательства перед кредиторами, в том числе перед дольщиками, сохраняются и, по сути, банкротства в обычном смысле этого слова не наступает. Выгода в данном случае очевидна
и для покупателя. Не потратив фактически ничего, он получает существенную долю рынка.
Место государства-спасителя на рынке девелопмента и занял Сулейман Керимов. «ПИК», имеющая, по данным самой компании, общий объем задолженности порядка $1,3 млрд., из которых почти 70% предстояло вернуть в течение года, начала поиски инвестиционного партнера сразу после начала кризиса — в октябре 2008 года. В декабре ей удалось получить кредит от Банка Развития в размере около $300 млн. под залог 25% собственных акций. Их собственниками были Кирилл Писарев и Юрий Жуков (владели около 85% акций компании).
Однако на этом помощь со стороны государства застопорилась. В частности, госбанк ВТБ отказался реструктуризировать долг «ПИК» примерно в 3 млрд. руб. (около $100 млн.), который нужно было погасить 26 декабря 2008 года. ВТБ 2 апреля выиграл иск с требованием выплаты долга в полном объеме. Такое решение суда могло привести компанию «ПИК» к банкротству при отсутствии у нее наличных денежных средств. Но спустя буквально сутки состоялась сделка по переходу 25% пакета акций группы «ПИК» структурам Сулеймана Керимова (офшорной компании Lacero Trading Ltd, входящей в группу «Нафта Москва»). Еще на 20% бумаг, как упоминается в материалах www.irn.ru и газеты «РБК daily», заключен опцион.
Надо сказать, что Сулейман Керимов — весьма удачливый инвестор: ему удается продавать акции дорого, а достаются они ему практически даром. Газета «РБК daily», со ссылкой на собеседника, близкого к компаниям
\ недвижимость \
Данные — АН «САВВА»
«НАФТА-Москва» и ГК «ПИК», писала 15 мая 2009 года, что «обычно непубличные компании г-н Керимов покупает за 2-3% от их стоимости, а такие крупные активы, как «ПИК», — за 25-50%». Стоимость 25°% акций ГК «ПИК» неизвестна. Однако к середине мая стало известно («РБК daily» от 15 мая), что Сулейман Керимов с разрешения ФАС приобрел еще 20% акций «ПИК» — за четверть их стоимости, таким образом консолидировав в своих руках пакет в 45%. Как пишет «РБК daily», ссылаясь на источник, близкий к руководству компаний-участников сделки, г-н Керимов решил исполнить 20% опцион сейчас, на падающем рынке.
В итоге произошла фактическая смена владельцев «ПИК». Теперь здесь хозяйничает государство и дружественные ему структуры.
Структура капитала компании в общем виде такова. 15% бумаг размещены на свободном рынке. 5% акций отошли фирмам «ВТБ-Капитала» от Кирилла Писарева по договорам margin calls осенью 2008 года. 25% были отданы в залог Банку Развития. Еще 45% проданы Сулей-ману Керимову. В результате у Кирилла Писарева и Юрия Жукова — всего 10% акций. И единственным реальным вариантом возвращения контроля над «ПИК» остается обратная продажа 45% Сулейманом Керимовым прежним владельцам.
И это не единственный случай, когда за счет передачи активов другим собственникам фактическое банкротство девелопера как минимум откладывается. Способ третий. Чисто юридический метод сдерживать праведный пыл кредиторов. Так, Главстрой Олега Дерипаски подал иск к Альфа-Банку с требованием пересмотра условий возврата кредита на том оригинальном основании, что если бы компания знала о предстоящем кризисе заранее, то не одалживала бы деньги у банка. По тому же пути вскоре пошел и «ПИК» с иском к ВТБ. Верховный суд ныне торопится разработать разъяснения арбитражным судам, как вести подобные дела. Однако не известно, что еще могут придумать адвокаты застройщиков, которые всеми силами стремятся отсрочить час расплаты с клиентами.
В ЦЕНТРЕ СТРОЯТ ОПТИМИСТЫ
График 2. Цена предложения квартир в монолитно-каркасных домах Москвы* $/1 кв.м
9000 -8000 -7000
Запад
Центр
За МКАД
Средняя*
CD
8
9
CN
CN
ГО
* В период с апреля 2008 по апрель 2009 годов.
** Восток - ЮАО, ЮВАО, САО, СВАО, ВАО в пределах МКАД, Запад - ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, «За МКАД» - спальные районы Москвы, находящиеся за МКАД, Центр - ЦАО.
Эконом-поддержка
Тем временем федеральные власти удручены стойким нежеланием застройщиков работать на предложенных правительством условиях. На эту тему высказался первый вице-премьер Игорь Шувалов: «Государство намерено выкупать в регионах практически готовое жилье по ценам в пределах 30 тыс. руб. за квадратный метр». Г-н Шувалов подчеркнул, что расценки в различных регионах отличаются в разы: «В Москве недвижимость самая дорогая — стоимость квадратного метра сейчас составляет до 180 тыс. рублей».
От себя добавим, что реальные сделки проходят в первопрестольной и по 140 тыс. руб. за квадратный метр.
Между тем первый вице-премьер напомнил, что на выкуп у застройщиков жилья государством было зарезервировано порядка 100 млрд. руб. Но условия изменились: «Эти денежные средства тратить на приобретение жилья по таким высоким ценам, как до кризиса, мы не будем. Считаем, что у нас есть возможность направить эти средства на заказ социального жилья или эконом-класса. Цены будут складываться исходя из наиболее низких котировок на нефть и металлоконструкции».
Премьер-министр РФ Владимир Путин во время визита в Новокузнецк напомнил, что на госгарантии строительным компаниям по кредитным договорам в 2009 году предусмотрено 300 млрд. руб., дав тем самым понять, что всем желающим денег не хватит.
Власти достаточно твердо определились с политикой ценообразования в строительстве — исходя из того, что себестоимость строительства снизилась. Это официально признано в исследовании Ассоциации строителей России. Согласно расчетам экспертов, подешевели стройматериалы: бетон с начала года — на 13,8%, железобетонные конструкции — на 8-12%, кирпич — на 23%, цемент — на 24%. Благодаря этому себестоимость строительства с начала года уменьшилась в среднем по стране на 5,34% — до 33 тыс. руб. за квадратный метр.
Снижение себестоимости строительства и цен на жилье характерно для всей России. Исключение составляет разве что Москва. В столице себестоимость строительства, по данным АСР, — $1710 за метр. Благодаря столичным «наценкам» на землю и административные услуги это в два раза выше среднероссийских показателей.
В Москве средняя добавленная стоимость застройщиков находится на уровне 78 688 руб. за каждый «квадрат» против 5791 руб. в среднем по стране и 12,3 тыс. руб. в Подмосковье (www.a-s-r.ru). То есть при сокращении аппетитов бюрократического аппарата и страсти к супердоходам самих застройщиков вполне реально существенное снижение цен в столице. Тем более что «благодаря» кризису структура застройки Москвы в краткосрочной перспективе может скорректироваться в пользу панельного домостроения для коммерческих продаж.
А ведь в последние годы значительная часть столичных участков отводилась под строительство жилья бизнес-класса. Многие участники рынка признавали, что при высоких ценах на землю, которые существовали до кризиса, возводить жилье эконом-класса в большинстве районов города было просто нерентабельно.
Теперь же, по мнению аналитиков www.irn.ru, большое количество площадок под жилье бизнес-класса в Москве никому не понадобится. Многие компании это-
го сегмента рынка («Дон-Строй», «Интеко») испытывают трудности с реализацией существующих площадей и получением банковских кредитов. Поэтому вряд ли у них будут ресурсы для освоения новых проектов.
У застройщиков жилья эконом-класса тоже нелегкие времена, однако их поддерживают заказами московские власти. Как заявил глава строительного комплекса столицы Владимир Ресин, в 2009-2010 годах в Москве будет построено около 3 млн. социальных метров жилья. Это примерно половина всего объема строительства в первопрестольной. И даже в кризис СУ-155, например, планирует увеличить объемы строительства до 1,8 млн. кв. м в этом году по сравнению с 1,4 млн. кв. м в прошлом. Если число новых проектов в сегменте жилья бизнес-класса сократится, доля объектов эконом-класса в столице, возможно, начнет расти. Так по крайней мере считают аналитики www.irn.ru. В первую очередь от этого выиграют покупатели недорогих квартир.
Откат или закат?
Правда, возникает извечный вопрос: что значит «дешево» для российской столицы?
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate:
«Никто точно не знает, какова сегодня справедливая цена на рынке. Но необходимо отдавать себе отчет в том, что сейчас все покупатели рассчитывают на дисконт и ведут торг, который в итоге может вылиться и в 5%, и в 3050%. Другое дело, что какие бы демпинговые цены ни предлагали застройщики, спрос на первичном рынке сегодня практически нулевой. Ни у кого нет уверенности в том, что эта недвижимость будет достроена».
И все же большинство девелоперов надеются, что вот-вот — ну к осени уж точно — покупатель одумается и кинется разбирать квартиры в новостройках по скорректированным за последние полгода ценам (см. таблицу, графики 1, 2). Однако даже самые осторожные эксперты рынка достаточно определенно высказываются по поводу сложившейся ситуации — неутешительной для застройщиков.
Константин Апрелев, вице-президент РГР, президент АН «САВВА»: «Большинство девелоперов — особенно крупных — рассчитывает, что рынок все время будет опасаться нехватки квартир на всех. Из-за подобной эйфории последствия могут быть самыми плачевными. Сегодня уровень цен не главное. Самое важное — гаран-тированность сроков сдачи домов и оформления прав собственности на квартиры. Весь спрос ориентирован на готовые объекты и по реальным ценам. А реальная цена на квартиры — та, по которой идет реализация при вторичных перепродажах, то есть от соинвесторов-доль-щиков. Сегодня цены продаж на 40% ниже указанных в прайс-листах.
Дефицит же предложения в результате замораживания строек опасен, только когда на рынке есть реальный спрос, а сегодня из-за рисков недостроя его нет.
Такое положение сохранится по крайней мере до осени. Далее все будет зависеть от макроэкономических показателей: цен на нефть и поступления на рынок пенсионных денег».
Более развернутую аргументацию потенциала снижения цен на московские новостройки подготовили в апреле специалисты портала www.irn.ru. Эксперты пишут о том, что московский рынок готов в ближайшие месяцы стабилизироваться на уровне $4000 за кв. м. Кстати, по статистике АН «САВВА», средняя стоимость квадратного метра в Москве снизилась к майским праздникам до $4,7 тыс. Квартиры в панельных и блочных домах предлагались в среднем по $3,87 тыс. за метр, в монолитных и кирпичных — по $5,12 тыс. (см. таблицу).
Актуальным остается вопрос, не случится ли вскоре следующая волна снижения цен — например, до $2000 за квадратный метр.
Аналитики отмечают, что идея «второго дна» оказалась довольно популярной благодаря фондовому рынку. По мере развития кризиса он упал сначала примерно вдвое с 2000-2400 пунктов по индексу РТС до 1100-1300, а потом до 500-600 пунктов. Если кризис в России и во всем мире будет прогрессировать, второе дно на рынке данные _ жилья может стать реальностью. л ан «савва»
СТРОИТЕЛИ НОВОГО ОЧЕНЬ КОНСЕРВАТИВНЫ
Цена предложения квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($/1 кв. м)*
тип ДОМА САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО СРЕДНЯЯ ИЗМЕНЕНИЕ К МАРТУ 2009, % ИЗМЕНЕНИЕ К ДЕКАБРЮ 2008, % ИЗМЕНЕНИЕ К СЕНТЯБРЮ 2008, %
«Хрущевки» панельные» 4163 4249 3859 3747 4130 4357 4454 4181 5403 4163 -2,2 -24,8 -37,7
Панельные с малой кухней 4140 4142 4033 3880 3955 4403 4492 4232 5956 4182 -3,1 -25,3 -37
Типовые панельные 4289 4217 4200 3824 3995 4841 4468 4437 6074 4264 -2 -23,5 -35,9
Современные панельные 4207 4489 4214 3999 4145 5050 4809 4018 6078 4449 -2,3 -23,4 -34,5
«Хрущевки» кирпичные 4525 4170 4196 3669 4444 4647 4558 4319 6388 4610 -2,2 -23,6 -34,8
Кирпичные с малой кухней 4983 4973 4399 4537 4798 5609 5765 4713 6693 5314 -3,2 -24,4 -36,2
«Сталинские» кирпичные 5406 4823 4497 4447 4830 6272 6158 4666 7479 6216 -1,2 -17,7 -25
Высотные кирпичные 5259 4847 4976 4346 4697 6302 6446 5314 8261 5990 -4,1 -15,9 -27,5
Монолитно-каркасные 5115 4688 4231 3940 4173 5691 5537 4396 7848 5172 -2,4 -12,8 -22
Новостройки панельные 4080 3895 4154 3472 4072 5336 3974 2714 7074 3875 -1,4 -19,9 -28
Все типы 4610 4359 4214 3908 4138 5165 5078 4235 7059 4719 -2,1 -21,4 -32,2
Изменение к марту 2009 года, % -1,9 -1,4 -2 -2,5 -2,7 -2,5 -2,4 -2,2 -1,7 -2,1
Изменение к декабрю 2008 года, % -21,2 -23,2 -24,1 -23,1 -23,2 -21,9 -18,4 -19,9 -17,7 -21,4
Изменение к сентябрю 2008 года, % -32,4 -34,9 -34,9 -34,9 -35 -32,8 -30,2 -31,3 -25,4 -32,3 * По состоянию на апрель 2009 года.
