CC BY
0Научная статья
УДК 338
doi: 10.47576/2949-1908.2024.22.35.004
мониторинг состояния рынка недвижимости донецкой народной республики
Шильникова Анастасия Александровна
Донецкий национальный университет экономики и торговли имени М. Туган-Барановского, Донецк, ДНР, Россия
Аннотация. Статья посвящена анализу текущего состояния и перспектив развития рынка жилой недвижимости Донецкой Народной Республики. Охарактеризованы основные факторы, оказывающие существенное влияние на динамику цен, спроса и предложения на рынке жилой недвижимости в регионе. Акцентировано внимание на специфических особенностях функционирования рынка недвижимости в условиях интеграции Донецкой Народной Республики с Российской Федерацией под воздействием геополитической нестабильности и социально-экономических преобразований. Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теоретических положений о функционировании рынков недвижимости в условиях геополитических трансформаций и интеграционных процессов.
Ключевые слова: рынок недвижимости; ипотека; новые регионы; интеграция с Россией; Донецкая Народная Республика.
Для цитирования: Шильникова А. А. Мониторинг состояния рынка недвижимости Донецкой Народной Республики // Прикладные экономические исследования. - 2024. - № S 2. - С. 232-238. https://doi.org/10.47576/2949-1908.2024.22.35.004.
Original article
monitoring the state of the real estate market of the Donetsk people's republic
Shilnikova Anastasia A.
Donetsk National University of Economics and Trade named Mikhail Tugan-Baranovsky, Donetsk, DPR, Russia
Abstract. The article is devoted to the analysis of the current state and development prospects of the residential real estate market of the Donetsk People's Republic. The work describes the main factors that have a significant impact on the dynamics of prices, supply and demand in the residential real estate market in the region. Attention is focused on the specific features of the real estate market in the context of the integration of the Donetsk People's Republic with the Russian Federation under the influence of geopolitical instability and socio-economic transformations. The theoretical significance of the study lies in the development of theoretical provisions on the functioning of real estate markets in the context of geopolitical transformations and integration processes.
Keywords: real estate market; mortgage; new regions; integration with Russia; Donetsk People's Republic.
Прикладные экономические исследования, 2024, № S2
For citation: Shilnikova A. A. Monitoring the state of the real estate market of the Donetsk People's Republic. Applied economic research, 2024, no. S 2, pp. 232-238. https://doi.org/10.47576/2949-1908.2024.22.35.004.
Рынок недвижимости выступает как один из ключевых индикаторов состояния экономики, отражая динамику инвестиционного климата, уровня доверия населения и перспектив развития региона. Рынок жилой недвижимости Донецкой Народной Республики переживает период глубоких трансформаций, обусловленных как интеграцией с Российской Федерацией, так и продолжающимися последствиями геополитической нестабильности. Актуальность мониторинга состояния рынка недвижимости Донецкой Народной Республики обусловлена комплексом факторов, обусловленных социально-экономической спецификой региона в условиях продолжающейся геополитической нестабильности.
Донецкая Народная Республика находится в условиях продолжающегося вооруженного конфликта, что неизбежно сказывается на привлекательности инвестиций в недвижимость, поэтому анализ состояния рынка недвижимости позволяет определить приоритетные направления инвестирования, оценить эффективность реализуемых государственных программ поддержки строительства и развития ипотечного кредитования, позволяет оценить динамику спроса и предложения, а также выявить возможные риски для участников рынка.
Научный интерес к изучению функционирования рынка недвижимости Донецкой Народной Республики в условиях трансформационной экономики представляет уникальный материал для анализа адаптации рыночных механизмов к действию экстремальных факторов. Следовательно, мониторинг состояния рынка недвижимости Донецкой Народной Республики представляет собой актуальную научную и практическую задачу, решение которой способствует формированию эффективной экономической политики и стабильному развитию региона.
Специальная военная операция (СВО), начавшаяся в 2022 году, оказала комплексное воздействие на социально-экономическую ситуацию в Донецке, включая рынок жилой
недвижимости. Анализ динамики цен на жилье в Донецке осложняется многофакторностью, обусловленной как внешними, так и внутренними факторами.
Несмотря на распространенное мнение о прямой зависимости цены от соотношения «цена/качество», в условиях геополитической нестабильности данная корреляция не является определяющей [1].
Ключевыми факторами ценообразования на рынке жилья в Донецкой Народной Республике являются месторасположение, квадратура жилого помещения, этаж, тип дома, наличие водообеспечения, инфраструктура, состояние рынка.
Наблюдается тенденция к удорожанию жилья в центральных районах республики, что коррелирует с общероссийскими трендами. однако, при сопоставимом уровне цен с Ростовской областью или Краснодарским краем, фактор близости к зоне боевых действий не оказывает ожидаемого давления на цены.
Прямая зависимость цены от площади жи -лья сохраняется, однако наблюдается тенденция к снижению стоимости квадратного метра в объектах с большой площадью. Жилье на первых и последних этажах традиционно оценивается ниже. Новостройки и дома с современной планировкой ценятся выше, чем старый жилой фонд.
В условиях Донецка, Макеевки, Горловки доступ к бесперебойному водоснабжению является критически важным фактором для покупателей. Квартиры в домах с централизованным водоснабжением или автономными источниками воды (скважины) оцениваются значительно дороже. Наличие бойлера и системы фильтрации воды также повышает ликвидность объекта и может служить основанием для обоснованного увеличения цены.
Близость к объектам социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), магазинам, остановкам общественного транспорта остается важным фактором при выборе жилья, формируя дополнительную стоимость.
Происходит переориентация рынка с местного населения на новую категорию покупателей - военнослужащих, получающих высокие зарплаты и компенсационные выплаты. Кроме того, отсутствует эффективный механизм государственного регулирования цен на рынке недвижимости, что создает условия для спекуляций и неконтролируемого роста стоимости жилья.
Изучение рынка показывает наличие ряда тенденций, свидетельствующих о глубокой трансформации данного сегмента экономики региона. До начала СВО средняя стоимость квартир в новостройках варьировалась в диапазоне от 500 до 600 тысяч рублей. В настоящий момент наблюдается многократное увеличение стоимости аналогичных объектов недвижимости - до 7-8 миллионов рублей. Вторичный рынок жилья также демонстрирует устойчивый тренд на удорожание. Квартиры с типовым ремонтом, ранее доступные по цене от 2 до 4 миллионов рублей, в настоящее время предлагаются покупателям по существенно более высоким ценам. Наблюдается значительное повышение арендных ставок на жилую недвижимость. Квартиры в центральных районах Донецка, ранее сдававшиеся за 20-25 тысяч рублей в месяц, в настоящее время предлагаются арендаторам по цене от 50 тысяч рублей и выше.
Примечательно, что, согласно мониторингу усредненных цен на квартиры и дома в Донецкой Народной Республике (табл. 1), наибольшая стоимость 1 квадратного метра жилья зафиксирована не в столице, а в Макеевке, Горловке и Мариуполе, что объясняется несколькими факторами.
Во-первых, присутствие значительного контингента военнослужащих, обладающих стабильно высоким уровнем дохода, оказывает стимулирующее воздействие на рынок недвижимости. Стабильные доходы военнослужащих формируют устойчивый спрос на аренду жилья, что, в свою очередь, способствует постепенной трансформации арендных отношений в интерес к приобретению недвижимости в долгосрочной перспективе. Во-вторых, наблюдается миграция населения внутри региона, вызванная, в том числе, восприятием относительной безопасности тех или иных населенных пунктов. В частности, Макеевка и Мариуполь рассма-
триваются некоторыми жителями ДНР как более безопасные города для проживания. В-третьих, динамика цен на недвижимость в Мариуполе обусловлена высокими темпами восстановления инфраструктуры и жилого фонда. Активные восстановительные работы, проводимые при поддержке Российской Федерации, повышают инвестиционный и социальный интерес Мариуполя, что делает его привлекательным для проживания и, соответственно, влияет на рост цен на рынке недвижимости.
В условиях угрозы безопасности, обусловленной продолжающимся вооруженным конфликтом, фактор безопасности приобретает одно из приоритетных значений при принятии решения о выборе места жительства в г. Донецке. Данная ситуация обуславливает внутригородские миграционные процессы, характеризующиеся перераспределением населения в пользу районов, субъективно воспринимающихся как более безопасные. Анализ рынка недвижимости подтверждает данную тенденцию, демонстрируя повышенный спрос и, как следствие, рост цен на жилье в Ворошиловском и Калининском районах, традиционно считающихся относительно благополучными. Примечательно, что с начала вооруженного конфликта наблюдается перераспределение географии безопасности города, а именно Пролетарский и Буденовский районы воспринимаются как местности с субъективно пониженной степенью возникновения возможной чрезвычайной ситуации, вызванной геополитической обстановкой, что также находит отражение в динамике цен на недвижимость на данных территориях (рис. 1).
В контексте проводимой Российской Федерацией политики реинтеграции Донецкой Народной Республики в единое правовое пространство страны, актуализируется проблематика реализации комплекса мер государственной поддержки, направленных на стимулирование социально-экономического развития данной территории. В качестве одного из инструментов реализации такой задачи выступает программа льготного ипотечного кредитования, предоставляемого по ставке 2 % годовых.
Программа запущена 1 января 2023 года, изначально фокусируясь на стимулировании спроса на первичном рынке жилья [3]. Предо -
I
>
л л
0
1
=1
Т1 >
л гп о
Т1
I
>
Таблица 1 - Усредненные цены на недвижимость по Донецкой Народной Республике [2]
Город Квартиры, стоимость, руб. Дома, стоимость, руб.
1 кв.м студия 1-комн. 2-комн. 3-комн. много-комн. 1 кв.м 50 кв.м 100 кв.м 150 кв.м 200 кв.м от 200 кв.м
Донецк 75 530 1 510 680 2 266 020 4 154 380 5 287 390 6 798 070 65 570 3 278 710 6 557 420 9 836 120 13 114 830 15 082 050
Макеевка 87 360 1 747 300 2 620 940 4 805 060 6 115 540 7 862 830 75 840 3 792 240 7 584 480 11 376 720 15 168 960 17 444 300
Шахтерск 72 080 1 441 520 2 162 280 3 964 180 5 045 320 6 486 840 62 570 3 128 600 6 257 200 9 385 790 12 514 390 14 391 550
Горловка 87 360 1 747 300 2 620 940 4 805 060 6 115 540 7 862 830 75 840 3 792 240 7 584 480 11 376 720 15 168 960 17 444 300
Снежное 64 700 1 294 090 1 941 140 3 558 750 4 529 320 5 823 410 56 170 2 808 630 5 617 260 8 425 880 11 234 510 12 919 690
Торез 72 080 1 441 520 2 162 280 3 964 180 5 045 320 6 486 840 62 570 3 128 600 6 257 200 9 385 790 12 514 390 14 391 550
Волноваха 63 890 1 277 710 1 916 570 3 513 700 4 471 990 5 749 700 55 460 2 773 080 5 546 150 8 319 230 11 092 300 12 756 150
Докучаевск 63 890 1 277 710 1 916 570 3 513 700 4 471 990 5 749 700 55 460 2 773 080 5 546 150 8 319 230 11 092 300 12 756 150
Амвросиевка 63 070 1 261 330 1 891 990 3 468 660 4 414 650 5 675 980 54 750 2 737 520 5 475 050 8 212 570 10 950 090 12 592 610
Енакиево 72 080 1 441 520 2 162 280 3 964 180 5 045 320 6 486 840 62 570 3 128 600 6 257 200 9 385 790 12 514 390 14 391 550
Ждановка 63 070 1 261 330 1 891 990 3 468 660 4 414 650 5 675 980 54 750 2 737 520 5 475 050 8 212 570 10 950 090 12 592 610
Новоазовск 63 070 1 261 330 1 891 990 3 468 660 4 414 650 5 675 980 54 750 2 737 520 5 475 050 8 212 570 10 950 090 12 592 610
Харцызск 72 080 1 441 520 2 162 280 3 964 180 5 045 320 6 486 840 62 570 3 128 600 6 257 200 9 385 790 12 514 390 14 391 550
Мариуполь 87 360 1 747 300 2 620 940 4 805 060 6 115 540 7 862 830 75 840 3 792 240 7 584 480 11 376 720 15 168 960 17 444 300
Ясиноватая 63 890 1 277 710 1 916 570 3 513 700 4 471 990 5 749 700 55 460 2 773 080 5 546 150 8 319 230 11 092 300 12 756 150
Зугрэс 63 070 1 261 330 1 891 990 3 468 660 4 414 650 5 675 980 54 750 2 737 520 5 475 050 8 212 570 10 950 090 12 592 610
$
с §
аз о* I о-сБ
Ц) §
I
о §
с -с сь о 54 с сь
с
о §
сь о*
0 ®
оз
1 с л
N3 О N3
СО N3
м
Сл)
сл
ставление льготной ипотеки ограничивалось объектами жилищного строительства, реализуемыми застройщиками в рамках догово-
7
6
5
J
1
1
О
Рисунок 1 - Ориентировочные усредненные цены
Однако анализ конъюнктуры рынка недвижимости новых субъектов Российской Федерации, проведенный в конце 2023 года, выявил структурные диспропорции, выражающиеся в дефиците предложения на первичном рынке жилья. Выявленный дефицит не
ров долевого участия, а также индивидуальным жилищным строительством.
4-ком
^^ Киевский Кировский Петровский
---Линейная (Киевский )
---Линейная (Кировский)
---Линейная (Петровский )
на квартиры по районам г. Донецка, в млн руб. [4]
позволял в полной мере удовлетворить потребности населения в жилье, что обусловило необходимость корректировки программы льготного ипотечного кредитования.
В соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации В.В. Путина
1-ЕОМ
■ Ворошиловский ta -J Ленинский
я Буденновский ■ --Линейная (Ворошиловский) -
Линейная (Ленине кий) -
--Линейная (Буденновский) -
З-ЕОМ
2-еом
_ Калинине кий ^^ Куйбышевский Пролетарский
---Линейная (Кяпининский)
---Линейная (Куйбышевский )
----Линейная (Пролетарский)
Прикладные экономические исследования, 2024, № S2
от 14 марта 2024 года, с целью расширения доступа населения новых субъектов Российской Федерации к инструменту льготного ипотечного кредитования, программа была модифицирована. Ключевым изменением стало включение в перечень объектов недвижимости, доступных для приобретения в рамках программы, объектов вторичного рынка жилья.
Важно отметить, что временные рамки действия программы льготного ипотечного кредитования дифференцированы в зависимости от сегмента рынка недвижимости. Так, реализация программы на первичном рынке жилья продлена до конца 2030 года, в то время как предоставление льготных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке ограничено сроком до конца апреля 2025 года.
Введение данной программы [5] следует рассматривать в качестве действенной меры государственной поддержки населения новых субъектов Российской Федерации, направленной на решение жилищного вопроса, выступающего одним из ключевых факторов повышения уровня и качества жизни, поскольку реализация программы призвана не только удовлетворить существующий отложенный спрос на жилье, но и стимулировать развитие смежных отраслей экономики, способствуя формированию мультипликативного эффекта в регионах.
Дальнейшее развитие программы потребует мониторинга ее эффективности и внесения корректировок в ее параметры. Оптимизация программы должна осуществляться с учетом динамики социально-экономической ситуации в новых субъектах Российской Федерации, конъюнктуры рынка недвижимости, а также макроэкономических показателей.
Наблюдения за динамикой рынка недвижимости Донецкой Народной Республики по-
зволяют сделать вывод о его нахождении в стадии реформирования и адаптации.
С одной стороны, происходит активное внедрение российского законодательства в сфере недвижимости, реализуются программы льготного ипотечного кредитования, что способствует росту покупательской активности и стабилизации цен. Также наблюдается интерес со стороны инвесторов к восстановлению разрушенного жилого фонда и развитию новых строительных проектов.
С другой стороны, рынок характеризуется рядом системных проблем, среди которых: сложности с оценкой и оформлением прав собственности на недвижимость, недостаточная развитость ипотечного кредитования и страхования, дефицит квалифицированных кадров в сфере риэлторских услуг, спекулятивный рост цен, не всегда оправданный реальным состоянием рынка. Значительное влияние на развитие рынка оказывает сложная геополитическая ситуация и ее социально-экономические последствия.
В целом, рынок недвижимости Донецкой Народной Республики обладает значительным потенциалом роста, реализация которого возможна при условии дальнейшего совершенствования законодательной базы, развития финансовой инфраструктуры и стабилизации общественно-политической ситуации. Привлекательность региона для инвесторов может быть повышена за счет создания оптимальных механизмов купли-продажи недвижимости, упрощения процедур регистрации прав собственности и снижения административных барьеров, а развитие ипотечного кредитования, доступного для широкого круга граждан, станет дополнительным стимулом для оживления рынка и привлечения инвестиций в строительную отрасль.
Списокисточников
1. Что нужно знать о покупке жилья в Донецке. URL: https://dan-news.ru/stories/novostroek-net-a-ceny-rostovskie.-chto-nuzhno-znat-o-pokupke-zhilja-v-donecke/ (дата обращения: 20.10.2024).
2. Донецкая Народная Республика. URL: https://bdex.ru/realty/doneckaya-narodnaya-respublika/doneck/ (дата обращения: 05.11.2024).
3. Как работает льготная ипотека под 2 % в новых регионах. URL: https://realty.rbc.ru/news /66ed21119a79470848bb7d86?from=copy (дата обращения: 14.11.2024).
4. Агентство недвижимости Жилком. URL: https://zhilkom.net/index.php#indicative_block (дата обращения: 05.11.2024).
5. О порядке предоставления субсидии АО «ДОМ.РФ» на цели возмещения российским кредитным и иным организациям недополученных ими доходов по кредитам (займам), выданным гражданам РФ для приобретения или строительства жилых помещений на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей, а также на территориях иных субъектов РФ: решение Министерства финансов Российской Федерации № 24-68903-01277-Р от 14 марта 2024 г. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
References
1. What you need to know about buying a home in Donetsk. URL: https://dan-news.ru/stories/ novostroek-net-a-ceny-rostovskie.-chto-nuzhno-znat-o-pokupke-zhilja-v-donecke/ (accessed: 10/20/2024).
2. Donetsk People's Republic. URL: https://bdex.ru/realty/doneckaya-narodnaya-respublika/ doneck / (date of application: 05.11.2024).
3. How does a preferential mortgage at 2 % work in new regions. URL: https://realty.rbc.ru/news /66ed21119a79470848bb7d86?from=copy (date of request: 11/14/2024).
4. Zhilkom Real Estate Agency. URL: https://zhilkom.net/index.php#indicative_block (date of request: 05.11.2024).
5. On the procedure for granting subsidies to JSC "DOM.Russian Federation" for the purpose of reimbursing Russian credit and other organizations for lost income on loans issued to citizens of the Russian Federation for the purchase or construction of residential premises in the territories of the DPR, LPR, Zaporizhia and Kherson regions, as well as in the territories of other subjects of the Russian Federation: decision of the Ministry of Finance of the Russian Federation No. 24-68903-01277-R dated March 14, 2024 G. Access from the ConsultantPlus legal reference system.
сведения об авторе
Шильникова Анастасия Александровна - соискатель, Донецкий национальный университет экономики и торговли имени М. Туган-Барановского, Донецк, ДНР, Россия Information about the author
Shilnikova Anastasia A. - Applicant, Donetsk National University of Economics and Trade named Mikhail Tugan-Baranovsky, Donetsk, DPR, Russia
