CC BY
67
Модель организационно-экономической формы хозяйствования в сфере жилищно-коммунальных услуг Model of the organizational-economic form of managing in sphere of housing-and-municipal services
Афанасьева Альбина Назиповна ассистент кафедры «Менеджмента» Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Е-mail: [email protected] Afanasieva Albina Nazipovna assistant to faculty «Management» Kazan State University of Architecture and Engineering
Е-mail: [email protected]
Аннотация: В данной статье, предпринята попытка рассмотрения
основных организационно-экономических проблем различных форм собственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для решения этой группы проблем автором предлагаются адекватные опыту модельные представления о жилищно-коммунальном хозяйстве, его субъектах, объектах и двух неразрывно связанных друг с другом институтов собственности, кроме того об участниках и специфике «сферы жилищно-коммунальных услуг». Завершается работа рекомендациями по проектированию системы жилищнокоммунальных услуг в малоквартирном доме.
Ключевые слова: хозяйство, собственность, жилищно-коммунальные услуги, организационно-экономические формы.
Abstract: In given article, attempt of consideration of the basic organizational-economic problems of various patterns of ownership in sphere of housing and communal services is undertaken. For the decision of this group of problems the author offers modelling representations adequate to experience about housing and communal services, its subjects, objects and two institutes of the property inextricably related with each other, except for that about participants and to
specificity of «sphere of housing-and-municipal services». Work as recommendations on designing system of housing-and-municipal services in house comes to the end.
Keywords: facilities, the property, housing-and-municipal services,
organizational-economic forms
Введение
Сегодня собственники жилья в Российской Федерации обязаны согласно статье 161 ЖК РФ осуществлять «управление многоквартирным домом». При выполнении такой обязанности им предоставлена возможность «выбора одного из способов управления многоквартирным домом: непосредственное
управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией». Однако, законное выполнение такой обязанности по многим причинам оказывается крайне затруднительным или невозможным.
Во-первых, в статье 36 ЖК РФ установлена неопределенная законодательная норма: «Собственникам помещений ... принадлежит на праве долевой собственности ... общее имущество в многоквартирном доме». Однако, каковы границы и другие свойства, кем и на каких условиях это имущество передается собственникам жилья. В результате такой неопределенности собственники жилья не имеют законно установленных и признанных прав долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Во-вторых, в статье 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности собственника помещений в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В данном правиле есть некий неизвестный (неустановленный законом) коэффициент пропорциональности. Неопределенность этой законодательной нормы не позволяет вычислять значение «доли», порождая судебные споры и неспособность судов разрешать такие споры [1]. Также не установлено, кто вправе устанавливать такие «доли». В результате такой неопределенности собственники жилья не имеют законно
установленных и признанных прав долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а значит они не обладают «числом голосов» для участия принятии общего решения при осуществлении общей собственности. Возникает «институт бесправных собственников» и «бесхозное общее имущество».
В-третьих, правило «непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме» многоквартирным домом является неопределенным и неисполнимым. Непонятно, чем отличается «непосредственное (осуществление собственности на общее недвижимое имущество)» от иного «опосредованного». Кроме того, без создания юридического лица осуществление общей собственности («непосредственно») оказывается невозможным при числе участников более 4-5, если не предусматривать лишение большей части таких собственников прав долевой собственности [2]. В отсутствии организации участников общей собственности невозможно законно осуществлять сборы средств на содержание и эксплуатацию общего имущество, не возможно законно взимать с кого-либо плату за «жилищно-коммунальные услуги».
В-четвертых, создание «товариществ собственников жилья», в которых никто не обладает долей в праве общей собственности на общее имущество в доме можно, но такое «товарищество», не получившее доверенности на управление от собственника общего имущества, окажется преступной организацией, незаконно присвоившей себя власть над чужим имуществом. В отсутствии законного собственника общего имущества, роль которого не вправе осуществлять такое ТСЖ, невозможно законно взимать «плату за жилищно-коммунальные услуги».
В-пятых, чтобы создавать жилищные кооперативы необходимо определить сущность и свойства соответствующей организации людей и специфику института кооперативной собственности. Хотя в ЖК РФ предусмотрено создание жилищных кооперативов, нормой статьи 129 (часть 2) существование такой формы собственности в России оказывается запрещенной.
В-шестых, любые рыночные «управляющие домом организации» должны на договорных условиях наниматься в качестве агентов или подрядных организаций коллективным собственником многоквартирного дома. Если нет такого собственника, и никто из собственников жилья не является обладателем долевых прав собственности на общее имущество, подтвержденных государственными свидетельствами, то взимание такими организациями «платы за жилищно-коммунальные услуги» окажется противоречащим действующему законодательству [3].
В силу всех таких недостатков и проблем возникает необходимость развития модельных представлений об организации и характере взаимодействия участников жилищно-коммунальных услуг без указанных выше проблем. Такие представления могут быть рекомендованы для применения при государственном и муниципальном регулировании сферы таких услуг.
Основная часть
1.Модель структуры жилищно-коммунального комплекса (ЖКК)
Жилищно-коммунальный комплекс (авторское толкование) - физически единый комплекс недвижимого имущества, состоящий их двух основных компонентов: «жилищной» и «коммунальной». На основе обобщения опыта и ограничиваясь комплексом, называемым домовладением, рассмотрим структурную модель такого комплекса, приведенную на рис. 1.
Рис.1 Структурно-функциональная модель жилищно-коммунального
комплекса
Итак, согласно модели, изображенной на рис.1, в состав домовладельческого жилищно-коммунального комплекса входят две компоненты: одна единая и общая для всех собственников жилья коммунальная компонента со своим «коммунальным собственником»; три жилищных компоненты в виде трех квартир, находящихся в «частной собственности» собственников жилья.
2.Модельные представления о сфере жилищно-коммунальных услуг внутри организационно-экономической формы хозяйствования
Предположим, что какой-то собственник жилья (с согласия объединения собственников) сдал в наем или в аренду квартиру стороннему лицу. Отношения нанимателя (арендатора) со всеми совладельцами дома должны быть оформлены договором. На рис.2 изображена модель системы участников договорных отношений.
Рис.2. Модель системы участников организационно-экономической формы
хозяйствования в сфере регулирования жилищно-коммунальных услуг На рисунке обоюдные стрелки символизируют наличие возмездных договоров. По договору найма собственник жилья получает плату за пользование его жильем, а жилищная коммуна («домовладелец») - плату за коммунальные услуги, связанные с содержанием и технической эксплуатацией общего недвижимого имущества, которым пользуется наниматель (арендатор) жилья. Разные собственники разных видов имущества взимают свою плату.
Лишь плата, взимаемая собственником коммунального имущества («производителя коммунальных услуг») называется «платой за коммунальные услуги».
С собственников жилья плата за коммунальные услуги не взимается, поскольку они не содержат общее коммунальное имущество. Содержание общего коммунального имущества осуществляют участники собственности на это имущество, и это является их «бременем собственности». Бремя осуществления своей собственности и бремя платы за пользование чужим имуществом - разные понятия. Если в роли участников общей коммунальной собственности и в роли собственников жилья выступают одни и те же физические или юридические лица, проблема планирования и реализации жилищно-коммунальных внутри такого домовладельческого хозяйства не возникает. В этом случае возникает проблема планирования и осуществления бремени содержания своего общего коммунального имущества.
3.Модельные представления об эффективной организационноэкономической форме хозяйствования в сфере ЖКУ (модель жилищного кооператива)
Реализация экономического права общей собственности и управления ею начинается с права участия в принятии общего решения. Как было ранее отмечено, при создании многоквартирного хозяйства возникают «проблемы неуправляемости», для подавления которых собственники жилья вынуждены создавать организационно-экономические формы хозяйствования в виде юридического лица (ЮЛ), принимать Устав ЮЛ и отказаться от единогласия, вводя «институт подчинения меньшинства большинству».
Именно, создание юридического лица в многоквартирном доме позволяет решить «проблему неуправляемости» при осуществлении общей собственности на общее имущество, формирования и регулирования тарифов на жилищнокоммунальные услуги, а также обеспечить передачу общей коммунальной собственности в собственность «юридического лица» посредством отказа от «доли участия» в общей собственности.
Изменение статуса собственников, как потребителей услуг, и образование ЮЛ - собственника многоквартирного дома накладывает множество разных и сильных изменений на осуществление собственности совладельцев дома.
При этом возникает вопрос - какую организационно-экономическую форму ЮЛ и почему должны выбрать собственники многоквартирного дома для защиты и реализации собственности в соответствии со своими жизненно важными правами и свободами?
Отвечая на поставленный вопрос, автор вводит модельное представление организационно-экономической формы хозяйствования (рис.3.).
Члены жилищного кооператива одновременно являются собственниками помещений в кооперативной форме хозяйствования. Поэтому физических лиц, осуществляющих функцию частного собственника и функцию члена (участника) жилищного кооператива на рис.3 соединяют линии связи («коммуникации»). Наличие таких связей означает, что в жилищном кооператива осуществляется «самовластие», при котором коллектив членов кооператива властвует над каждым частным собственником, являющимся одновременно членом кооператива.
Командная
власть
Г раница
4---- действия
законов жилищного кооператива
Граница монополии собственности юридического лица
Рис.3. Организационно-экономическая структура жилищного кооператива Нетрудно заметить, что в модели, изображенной на рис.3, все имущество, входящее в состав хозяйства, имеет своего собственника. Соблюдается «закон
Жилищный кооператив
Директор
Домовладелец (жилищная коммуна)
Собственность
кооператива
Коммуникация
сохранения собственности» на цельное и единое физически нераздельное имущество, каковым является территория хозяйства.
Исходя из представленной модели можно сформулировать определение: «Жилищный кооператив - формальное организационно-экономическое хозяйство (юридическое лицо), которое создается для осуществления общей собственности на кондоминиум физическими и юридическими лицами, желающими осуществлять частную собственность на помещения в кондоминиуме на условиях совместного общежития и самовластия путем равноправного самоуправления».
Теперь отразим специфические свойства жилищного кооператива (рис. 4).
Наряду с организационно-управленческой коммуна в жилищном кооперативе осуществляет социально-экономическую функцию. Важнейшие виды этой функции осуществляются путем использования «тарифных политик».
Речь идет о распределении бремени содержания, охраны, технической эксплуатации и развития кооперативного ЖКХ, его кондоминиума и иного коммунального имущества.
Рис. 4. Специфические свойства жилищного кооператива
Тарифная политика жилищного кооператива подразумевает комплекс мер и действий членов кооператива по отношению к частным собственникам, членам их семей и другим лицам, находящимся в кооперативе, в рамках которых величины кооперативных тарифов и льгот на оказываемые
кооперативом услуги прямым образом связаны с собственностью и законопослушностью. Предоставление льгот является экономическом правом кооператива. Подчеркнем, что речь идет не о «санкциях» (наказаниях, дискриминации), а о льготах. Льготы связываются с социальным статусом лица в институте кооперативной собственности и социального правопорядка. Дифференциация тарифных льгот для разных лиц, проживающих в жилищном кооперативе, - один из важнейших социально-экономических методов кооперативной коммуны по обеспечению интересов собственников и поддержанию экономической справедливости в кооперативе.
Заключение
Одним из ключевых направлений концепции реформирования сферы жилищно-коммунальных услуг состоит в попытке разрешить проблемы управления общей долевой собственностью в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. Однако на данном этапе при формировании механизмов управления развитием моделей организационно-экономических форм хозяйствования в сфере ЖКУ не учитываются компоненты общей собственности. Речь идет об организационно-правовом и организационноуправленческом содержании общей собственности. Это обусловлено тем, что такое содержание определяет не только свойства процесса (деятельности), но и плановый, а также фактический, результат деятельности.
В этой связи все более актуальным становятся методологические и методические решения формирования эффективной системы управления общей долевой собственностью и процессом развития организационно-экономической формы хозяйствования в сфере ЖКУ, направленные на совершенствование и переориентацию деятельности традиционных организаций, создание новых типов институтов, способствующих решению задач развития качественной формы хозяйствования.
Таким образом, кооперативная форма собственности как эффективная организационно-экономическая форма хозяйствования является наиболее прогрессивным, гибким способом распределения экономических прав
собственности на общее хозяйство, которое лучшим образом соответствует интересам граждан, общества и государства. Именно, такая форма хозяйствования позволяет устанавливать и регулировать тарифную политику в сфере коммунальных услуг, устанавливать льготы для своих членов, для законопослушных членов кооператива и т.д.
Список литературы
1. Обзор статистических данных о рассмотрении уголовных, гражданских и административных дел в Верховном Суде Республики Татарстан за 6 месяцев 2010 года // Государственная автоматизированная система «ПРАВОСУДИЕ». URL: http://vs.tat.sudrf.m/modules.php?name=press_dep&op =1&did=177 (дата обращения: 20.05.2011).
2. Ланцов В.М., Шаймарданова А.Н., Киреева Т.М., Устинов А.Э. Жилищно-
коммунальное хозяйство: основы теории и критический анализ российского опыта. - Казань: ЗАО «Новое знание», 2008. - 504 с.
3. Реформа ЖКХ: проблемы и перспективы // Информационный канал
«Subscribe.ru».URL: http://subscribe.ru (дата обращения: 20.05.2011).
References
1. The review of the statistical data on consideration criminal, civil and
administrative has put in the Supreme Court of Republic Tatarstan for 6 months 2010 // State automated system «JUSTICE». URL: <http: //
vs.tat.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep*op=1 *did=177> (reference date: 20.05.2011).
2. Lantsov V.M., Shaimardanova A.N., Kireeva T.M., Ustinov A.E. Housing and communal services: bases of the theory and the critical analysis of the Russian experience. - Kazan: Closed joint-stock company «New knowledge», 2008. - 504 p.
3. Reform of housing and communal services: problems and prospects // Information channel «Subscribe.ru».URL: http://subscribe.ru (reference date: 20.05.2011).
