CC BY
226
Латыпов А. Р.
10.15. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ)
Латыпов А. Р., аспирант кафедры менеджмента и права ИжГСХА.
Аннотация: автор статьи - сторонник американской модели оценки земли и объектов сельскохозяйственной недвижимости, предлагает адаптивную методику оценки земель сельскохозяйственного использования с учетом определенных критериев пригодных для применения на территории России и конкретно для Удмуртской Республики.
Ключевые слова: оценка земли, земли
сельскохозяйственного назначения
METHODS OF AN ESTIMATION OF FARMLANDS (UDMURT REPUBLIC EXAMPLE)
Latypov A., post graduate student of the management and law department IzhSAA.
alfred_ 1 @mail. ru
Annotation: the author of article - the supporter of the American model of a land estimation and objects of agricultural real estate, offers an adaptive technique of an estimation of the land of agricultural use taking into account certain criteria suitable for application in territory of Russia and is concrete for the Udmurt Republic.
Keywords: the land estimation, the agricultural purpose land.
Проблема эффективной оценки земель сельскохозяйственного назначения очевидна ввиду того, что российская деревня сейчас переживает глубокий системный кризис, а эта территория составляет почти 2/3 всей Российской Федерации1. Стоимостной основой любого сельскохозяйственного объекта, является стоимость земельного участка. Анализ наиболее целесообразного использования сельскохозяйственного объекта предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование сельскохозяйственного объекта представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является
1 Кондакова Т.Ю. Исторический подход к оценке социальноэкономического состояния сельских территорий // Ярославский педагогический вестник, 2011, № 3, с. 121
результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого сельскохозяйственного объекта и
сельскохозяйственных земель.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
рыночный анализ, анализ реализуемости варианта, анализ наиболее эффективного использования.
Наиболее целесообразной для использования представляется описательная методика, построенная на основе американской модели оценки сельскохозяйственных объектов, переработанная и адаптированная для российского рынка
сельскохозяйственных земель. Указанная методика дает более широкие возможности сформировать определенный единый земельный пакет,
предназначенный для продажи, выделить земли сельскохозяйственного использования,
соответствующие пакету, с учетом интересов сельскохозяйственных предпринимателей и привлекательности для инвесторов, а также провести работу с невостребованными сельскохозяйственными землями в целях повышения их экономической эффективности. В рамках рассматриваемой методики производится рыночная оценка земли и
сельскохозяйственных объектов.
Методика включает следующие аспекты, которые позволят более эффективно использовать сельскохозяйственные земли с учетом географических, агроклиматических факторов, с рассмотрением экономической рентабельности использовании земли и сельскохозяйственных объектов:
1. Описание земли сельскохозяйственного
использования и сельскохозяйственного назначения.
2. Описание почвы, характеристика состава почвы, климатические условия местности, где расположена земля сельскохозяйственного назначения.
3. Определение рыночной стоимости
сельскохозяйственных земель.
4. Проведение анализа агроклиматических условий земли.
5. Рассмотрение и оценка сельскохозяйственного объекта в целом.
При оценке рыночной стоимости
сельскохозяйственных земель и
сельскохозяйственного имущества могут быть использованы общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости. Данные отличия заключаются в
определении структуры и состава издержек, в
определении статей дохода и способов его оценки, в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы
севооборотов и культур, обеспечивающих получение
максимального дохода, в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.
Определение рыночной стоимости
сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.
К особенностям оценки земель
сельскохозяйственного назначения относятся:
1. Необходимость поддержания почвенного
плодородия сельскохозяйственных угодий
посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества
удобрений и т.п.).
2. Прямая зависимость структуры
сельскохозяйственных угодий от физикогеографических характеристик местности
(геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности).
3. Высокие риски ведения сельскохозяйственного
производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи,
наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия).
4. Большое влияние на величину получаемого
дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику.
5. Сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции.
6. Сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию.
7. Отсутствие фактического оборота
сельскохозяйственных угодий.
8. Отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство.
9. Невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров.
10. Слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.
Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы, наличие мелиоративных сооружений, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и
представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование
сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и дру-1 Бал бонитета почвы - интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв. Оптимальным вариантом является определение коэффициента капитализации из сделок с аналогичными земельными участками:
коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки
При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.
При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.
Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.
Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.
В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.
Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни
Латыпов А. Р.
при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду.
Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растениеводства занимает не менее 70%.
Оптимальная структура посевных площадей
является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве. Она может быть определена с использованием
традиционного математического аппарата на основе нахождения максимального объема продаж при искомой площади под определенными культурами. В общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде:
Fo = 'L Ci х yi x xi -> max, X xi = S, Ai < xi < Bi,
где: yi — урожайность i-ой культуры,
Ci - рыночная цена реализации i-ой сельскохозяйственной культуры,
xi - искомая площадь сельскохозяйственных угодий, выделяемая для возделывания i-ой сельскохозяйственной культуры,
S - общая площадь оцениваемых сельскохозяйственных угодий.
Ai Bi - максимальная и минимальная площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i, определяется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сельхозпродукции.
В результате решения этой задачи будут определены оптимальные размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем продаж растениеводческой продукции хозяйства.
В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.2
Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий. Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в
сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций. Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования. Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.
2 Г рибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. «Оценка стоимости недвижимости» http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/73.htm
При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и
экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.
При оценке многолетних насаждений доходными методами следует учитывать такие особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, периодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от
многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий
продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут определяться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры. Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированных
денежных потоков.
При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработке продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.
Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения проводится по традиционной технологии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.
Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по доходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сделок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитанной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.
Рынок земли в Удмуртии представляет собой один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости. Это и неудивительно — земля никогда не потеряет своей инвестиционной
привлекательности, а значит, всегда будет надежным и выгодным вложением капитала.
Одновременно необходим контроль за землями сельскохозяйственного государственных органов Удмуртской Республики, нерадивые хозяева должны лишаться своих участков в Удмуртии, нести административную ответственность. В крайнем случаи земли сельскохозяйственного назначения должны выставляться на торги. Полномочиями по изъятию заброшенной земли или земли использованной не по
назначению, должно быть наделено министерство имущественных отношений республики
Также необходимо продолжать процесс продажи земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в республиканской собственности. В собственности Удмуртской Республики на данный момент находится 539 земельных участков. Российская Федерация владеет 1961 земельными участками, а в муниципалитеты - 1083 участками. Средства от аренды и продажи земель сельскохозяйственного назначения позволяют пополнять республиканский бюджет. По итогам 2010 года доходы от использования земельных участков выросли на 21,4 процента и составили 1 миллиард 257,5 миллионов рублей. Тенденция роста доходов от использования земли сохраняется в Завьяловском, Каракулинском, Сарапульском районах Удмуртской Республики, в городах Ижевске, Воткинске, Можге, Сарапуле. В Игринском, Камбарском, Кизнерском, Киясовском, Сюмсинском и Шарканском районах Удмуртии доходы от использования земли падают, что означает неэффективное использование земельных участков в указанных районах.
Пожалуй, сложно придумать более надежные инвестиции, чем вложение в землю. Сельскохозяйственные земли является одним из самых стабильных активов, а покупка земли сельскохозяйственного назначения гарантированно позволит не только сохранить, но и преумножить капитал. Купля-продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет особый смысл: для русского
человека собственная земля всегда являлась залогом благополучия. Рынок земли сельскохозяйственного назначения в Удмуртии сейчас находится на стадии становления, поэтому инвесторы, которые вкладывают свои деньги в приобретение сельскохозяйственных угодий, в дальнейшем получат реальную прибыль. Продажа сельскохозяйственной земли и рациональное ее использование повлечет за собой увеличение продукции сельского хозяйства, что приведет к созданию новых рабочих мест, положительно отразится на экономической системе Удмуртской Республики.
Список литературы:
1. Кондакова Т.Ю. Исторический подход к оценке
социально-экономического состояния сельских
территорий // Ярославский педагогический вестник, 2011, № 3, с. 121
2. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева
О.Е. «Оценка стоимости недвижимости»
http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/73.htm.
Reference list:
1. Kondakova T.Yu. A historical approach to an assessment of a social and economic condition of rural territories// The Yaroslavl pedagogical messenger, 2011, No. 3, p/ 121
2. Gribovsky S.V., Ivanov E.N., Lvov D.S., Medvedev O. E.
«Real estate estimation of cost»
http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/73.htm.
РЕЦЕНЗИЯ
Независимость любой страны в современном мире определяется, прежде всего, обеспеченностью
продовольствием, проблема воспроизводства ресурсов является важным звеном политики государства. Проблема земельных отношений, собственности на землю, являются ключевыми вопросами, касающимися не только сельского хозяйства, но и общества в целом. Это тем более справедливо в современных условиях, когда сельское хозяйство находится в тяжелом состоянии, а природные богатства остаются для российского государства единственным и надежным источником валютных поступлений. Вследствие этого, тема земельных отношений и собственности в настоящее время находится в центре острых дискуссий.
Рецензируемая статья Латыпова А. посвящена проблеме поиска наиболее эффективных методов оценки земель сельскохозяйственного назначения. При ее написании автором был проведен сравнительный анализ различных методов оценки земель сельскохозяйственного назначения и сделан обоснованный вывод о необходимости оценки земли для определения эффективности сельскохозяйственного производства, сравнения уровня хозяйствования в разных районах и хозяйствах, обоснованного распределения плана закупок различных продуктов по районам и хозяйствам.
Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Латыпова А. Р. для публикации в ведущих российских рецензируемых журналах.
д.э.н., профессор
М. И. Шишкин
