CC BY
182
15 (105) - 2012
Макроэкономика
УДК 332.622
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕСУРСА*
Е. Ю. ХРУСТАЛЁВ,
доктор экономических наук, профессор, ведущий научный сотрудник E-mail: stalev@cemi. rssi. ru
М. И. ЕЛИЗАРОВА,
кандидат экономических наук, старший научный сотрудник E-mail: mielizarova@gmail. com Центральный экономико-математический институт РАН
В статье показано, что оценка объектов недвижимости для вовлечения их в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных с тем, что текущее использование объекта инвестирования часто не соответствуют его наиболее эффективному использованию. Основой для корректной оценки является четкая идентификация целей, задач и самого объекта.
Ключевые слова: недвижимость, земельный участок, инвестиционный, ресурс, рынок, методология, оценка, эффективность, проект, доходность, затратность.
Введение. На современном этапе экономического развития значительное место на рынке инвестиций в системе общественных отношений занимает рынок недвижимости. Инвестиции в этом сегменте могут осуществляться как на его первичной составляющей (новое строительство объектов), так и на вторичном рынке недвижимости (перемещение имущественных прав).
* Статья подготовлена при поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (проект № 12-06-00141-а).
Задача оценки инвестиционной привлекательности проекта состоит в анализе предполагаемых вложений и потока доходов от их использования. Аналитик должен оценить, насколько планируемые результаты отвечают требованиям инвестора и собственника по уровню доходности и сроку окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска достижения конечного результата.
При наличии достаточно большого числа работ, посвященных исследуемой проблеме, нынешний этап развития отечественного рынка недвижимости характеризуется отсутствием четкой стратегии и размытостью законодательной базы [1, 2, 7].
Объекты недвижимости как инвестиционный ресурс. Главной проблемой обновления основного капитала становится проблема инвестиционных ресурсов. Перед ее рассмотрением представляется необходимым четко определить понятие и состав инвестиционных ресурсов, ибо,
как показал анализ, у экономистов отсутствует единое понимание терминологии, применяемой для характеристики инвестиционного процесса в целом [8]. Такие понятия, как «инвестиционный потенциал», «инвестиционные ресурсы», «инвестиционные товары», «инвестиционный рынок», используются в различном контексте, зачастую без теоретического осмысления и научного обоснования того или иного термина.
К инвестиционным ресурсам целесообразно относить не просто материально-технические ресурсы, но права на их использование в инвестиционном процессе, включая и право собственности. Такой подход позволяет разграничивать с точки зрения трактовки инвестиционных ресурсов такие явления, как наличие трудовых ресурсов и уровень менеджмента, природные ресурсы и права пользования земельными участками, и т. д. (первые элементы этих пар относятся к факторам производства, а вторые - к инвестиционным ресурсам).
Сущность понятия «инвестиционные ресурсы» представлена на рис. 1.
Инвестиционные ресурсы мобилизуются для дальнейшего использования в инвестиционном процессе с различных рынков - товаров, капиталов, ценных бумаг, информационных услуг, ноу-хау и т. д. Неравномерность развития этих рынков, обусловленная прежде всего уменьшением платежеспособного спроса, является фактором, сдерживающим оживление инвестиционной активности в сфере материального производства. При этом особую значимость приобретает формирование рынков первичных инвестиционных ресурсов, т. е. принадлежащих на праве собственности субъекту хозяйствования, инвестиционные ресурсы и инвестиционный потенциал которого оценивается.
Экономическое содержание деления инвестиционных ре-
сурсов особенно четко проявляется в переходный период, поскольку при отсутствии первичных инвестиционных ресурсов нет оснований для значительного привлечения вторичных. Для стороннего инвестора отсутствие у получателя инвестиций материальных и нематериальных активов, финансовых средств многократно повышает риск безвозвратной утраты вложений. В этом случае считается, что получатель инвестиций имеет низкий инвестиционный потенциал.
Право собственности как элемент инвестиционных ресурсов является, по общему мнению, недооцененным.
Размер привлеченных инвестиций напрямую зависит от имеющегося инвестиционного потенциала, т. е. первичных инвестиционных ресурсов. Это ставит проблему оценки инвестиционных ресурсов, и в первую очередь недвижимости, например для справедливого определения доли участия в проекте инвестора и собственника. Дело в том, что права на недвижимость - один из главных инвестиционных ресурсов. Это позволяет рассматривать права на них как инвестиционный ресурс.
Исходя из предложенной трактовки понятия «объект недвижимости» и определения инвестиционных ресурсов как совокупности прав субъекта предпринимательства в отношении инвестиционных товаров, используемых им в процессе произ-
Рис. 1. Состав и содержание инвестиционных ресурсов
7х"
3
водства товаров или услуг, пользующихся спросом на рынке, особое внимание в данном исследовании уделено правам на земельные участки, которые представляют собой значительный инвестиционный ресурс.
Дело в том, что земля в нашей стране была объектом национализации и долгое время была выведена из экономического оборота. Поэтому сложившиеся в настоящее время в стране экономические отношения переходной экономики не дают информации о цене земли, и она была введена в систему экономических отношений в виде нормативной цены земли и нормативов платы за землю.
Считалось, что это позволит создать методическую базу для приватизации земли, арендных отношений в области землепользования и тем самым запустить земельный рынок. Однако, как показала практика, фактические цены на земельные участки в экономически развитых регионах страны сильно отличаются от цен, рассчитанных согласно нормативным актам. И хотя это и можно частично объяснить отсутствием в том или ином регионе России и в стране в целом адекватного площади земель рынка, очевидно, что народнохозяйственная ценность земли в стране в настоящее время не определена. А определение позволит рассматривать землю как значительный инвестиционный ресурс, ибо земля является базовым ресурсом, прямым или косвенным, при изготовлении всех товаров.
Кроме того, землю нельзя изготовить или воспроизвести, ее предложение ограничено. Доход, относимый к земле в силу неэластичности ее предложения относительно потребности, постоянно растет. Поэтому стоимость прав на землю постоянно и неуклонно возрастает и будет возрастать, в отличие, скажем, от стоимости прав на здания и сооружения, снижающейся по мере их износа или роста, допустим, производительности труда в строительстве. Инвестиции в здания, сооружения и им подобные объекты подвержены риску в силу изменения конъюнктуры рынка, тогда как этому не подвержены инвестиции в землю. Все это позволяет рассматривать права на землю как один из важнейших инвестиционных ресурсов.
Методы оценки земельных участков. В силу того, что земля в нашей стране в течение долгого времени была выведена из экономического оборота, а следовательно, и не было необходимости в ее оценке на микроэкономическом уровне, в последние годы в основу оценки стоимости земельных участ-
ков были положены принципы, подходы и методы, применяющиеся за рубежом.
Западные экономическая наука и практика выработали и используют три основных подхода к оценке земель: сравнительный, затратный и доходный. В рамках этих трех подходов существуют пять основных методов:
1) метод сравнения продаж (возможные разновидности: метод единицы сравнения и метод базового участка);
2) метод соотнесения (переноса);
3) капитализация земельной ренты;
4) техника остатка для земли;
5) метод развития земельного участка (метод определения затрат на освоение).
При определении стоимости прав на земельный участок следует использовать Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков [3].
Проведенный анализ существующих концепций методик оценки земель в условиях современного земельного законодательства и общеэкономической ситуации в России выявил невозможность их прямого использования (для общепринятых в мире методик) либо частичное моральное и экономическое устаревание (для отечественных). Поэтому на переходный период должна быть разработана отдельная методика, которая в полной мере учитывала бы интересы всех участников земельных отношений и обеспечивала бы справедливое отражение этих интересов в величине рассчитанной по данной методике стоимости земли.
Все существующие ныне в мировой практике методы оценки земельных участков помимо значительных проблем, связанных с их использованием в нынешних российских условиях, имеют еще один существенный недостаток именно для целей предлагаемого исследования, а именно - все они предназначены для определения рыночной стоимости объектов недвижимости и, соответственно, не учитывают специфики расчета стоимости инвестиционной. Методики же, положенные в основу действующих ныне в Российской Федерации нормативных актов по определению стоимости недвижимости и земли, зачастую вообще не выдерживают критики с точки зрения научного подхода, ибо не позволяют идентифицировать вида стоимости, рассчитанного с их помощью, и предназначены для решения узко-
специализированных задач, связанных, как правило, с фискальной политикой государства.
Принимая во внимание все изложенное, можно с уверенностью утверждать, что назрела необходимость создания в России объективной и научно обоснованной методики оценки стоимости недвижимости, которая позволила бы учесть как стоимость ее воспроизводства, так и величину доходов, которые с ее помощью можно реально получать, определяя тем самым настоящую цену недвижимости.
Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность программы. Инвесторам основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций.
Одной из главных составляющих анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с производственной точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами. Во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактора времени, который имеет принципиальное значение для финансового инвестора. Во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т. е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, и финансовая эффективность отходила при этом на второй план.
Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта.
Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных
потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.
Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы:
1) динамические, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, т. е. учитывающие различную ценность денег во времени;
2) статические, не учитывающие этого.
Наиболее прогрессивными являются методы
первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков) [4].
Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора базируется на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие [5, 6]:
- чистая текущая стоимость (Net Present Value, NPV);
- индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI);
- внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR);
- дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted Payback Period, DPP).
К статическим методам относятся простой срок окупаемости PBP (Payback Period) и простая ставка дохода ARR (Accounting Rate of Return).
Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы.
Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости.
В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта. Доходность недвижимости зависит от вида функци-
онального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта.
Близкими понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Они отличаются от понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.
Исследование факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Состав факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, равно как и состав принципов, на основе которых производится измерение степени влияния данных факторов при анализе, зависит от цели, ради которой проводится оценка объекта недвижимости.
Для решения поставленной в данном исследовании задачи, а именно оценки эффективности участия в инвестиционных проектах, необходимо производить расчет инвестиционной стоимости изучаемого объекта. Такой выбор обусловлен тем, что инвестиционный товар, которым является объект недвижимости, становится инвестиционным
ресурсом лишь при условии наличия у него свойств, необходимых покупателю этого товара для достижения им своих целей. Соответственно, покупатель и будет готов заплатить лишь за эти свойства.
Основываясь на всех перечисленных принципах оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса, можно выделить факторы, определяющие эту стоимость, и оценить величину их влияния на нее (рис. 2).
На ход любого процесса, так или иначе связанного с деятельностью людей, всегда оказывают влияние как объективные, так и субъективные факторы. Не исключение и процесс ценообразования, когда стоимость недвижимости зависит от набора объективных и субъективных факторов.
Субъективные факторы, оказывающие влияние на стоимость (в том числе и инвестиционную), обычно связываются с поведением конкретного собственника недвижимости, покупателя и посредника непосредственно на стадии заключения сделки. Это могут быть темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операций с недвижимостью и т. д. Всех их правильнее относить к области психологии. Поэтому авторы оставляют их рассмотрение за пределами настоящего исследования, а основное внимание
уделяют объективным факторам и их влиянию на инвестиционную стоимость объектов недвижимости.
Все объективные факторы целесообразно разделять по отношению к объекту оценки на внутренние и внешние, исходя из механизма их влияния на последний. Внутренние факторы влияют на стоимость оцениваемой недвижимости непосредственно, так как они определяются свойствами самой недвижимости и имеющихся прав на нее. Внешние же факторы влияют опосредованно, через связи объекта с внешним миром. Соответственно, и состав внешних факторов, и степень их влияния определяются наличием и силой этих связей.
В составе внутренних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса, необходимо рассматривать ресурсное качество земельного участка, техническую и технологическую пригодность для целей инвестора имеющихся на нем зданий и сооружений, а также финансовые последствия владения оцениваемой недвижимостью для инвестора.
Под ресурсным качеством земельного участка будем понимать несколько позиций, ситуация по которым напрямую определяет возможную пригодность либо, наоборот, непригодность участка для определенного инвестора, а следовательно, и оценку этим вкладчиком данного участка.
Во-первых, это естественные свойства земель, которые рассматриваются с точки зрения пригодности участка к необходимому варианту использования вообще и экономической целесообразности этого варианта в частности.
Во-вторых, характер предшествующего использования территории, рассматриваемый с точки зрения физической осуществимости и экономической целесообразности предполагаемого использования.
В-третьих, размеры оцениваемого участка в плане и его конфигурация также оцениваются с точки зрения их достаточности и пригодности для целей инвестора.
В-четвертых, это возможности внутренних инженерных сетей и коммуникаций на участке, рассматриваемые с точки зрения их необходимости, пригодности и достаточности для предполагаемого варианта использования участка.
Техническая и технологическая пригодность зданий и сооружений для конкретного инвестора подразумевает их рассмотрение с точки зрения потребностей последнего по следующим позициям влияния данного фактора.
Во-первых, это требования норм проектирования к устройству зданий и сооружений в зависимости от их функционального назначения, а также противопожарные требования к ним.
Во-вторых, это пространственно-конструктивные и объемно-планировочные решения. В случае их несоответствия потребностям инвестора (например, по причине невозможности установки необходимого оборудования в помещение с имеющейся сеткой колонн) возможны, как и в предыдущем случае, два варианта: либо устранить эти несоответствия, либо нет. В первом случае неизбежно возникают затраты по реконструкции, перепланировке и т. п., которые снизят величину инвестиционной стоимости объекта. Во втором случае инвестиционная стоимость может быть снижена вплоть до нуля ввиду того, что объект не позволит инвестору достичь своих целей и, следовательно, будет для него бесполезен.
В-третьих, наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Здесь имеется в виду вспомогательное оборудование, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий (например, лифты, подъемники и т. п.). Такое оборудование может как повышать инвестиционную стоимость строительной недвижимости в случае его необходимости для инвестора, так и понижать, если оно излишне и, соответственно, требует затрат на демонтаж.
В-четвертых, текущее состояние зданий и сооружений. Здесь имеется в виду влияние степени физического износа, однако оценивается все-таки не она, а именно приемлемость текущего состояния строений для инвестора.
Еще одним внутренним фактором, определяющим инвестиционную стоимость объектов недвижимости, считаются финансовые последствия владения оцениваемой недвижимостью для инвестора. Они проявляются в следующих моментах:
- наличие финансовых обязательств, связанных с объектом оценки. Это возможно, например, в случае залога последнего;
- налоговые последствия приобретения недвижимости. Дело в том, что, владея недвижимостью на праве собственности, юридическое лицо, с одной стороны, получает право начисления износа на здания и сооружения, величина которого уменьшает
налогооблагаемую базу и дает экономию налога на прибыль, с другой стороны, возникают обязательства по уплате налогов на имущество и на землю;
- дробные интересы в недвижимости. Как известно, права на недвижимость могут разделяться. Так, приобретая здания или сооружения в собственность, инвестор может не приобретать в собственность земельного участка, на котором эти здания и сооружения располагаются, а пользоваться им на правах аренды. Инвестор сам для себя определяет соотношение использования различных видов прав с точки зрения наибольшей выгоды для себя.
В составе внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса, необходимо рассматривать такие факторы, как потенциал местоположения и рыночную ситуацию.
Потенциал местоположения объекта недвижимости влияет на стоимость последнего как инвестиционного ресурса по трем направлениям.
Во-первых, это соотношение предполагаемого направления использования инвестором объекта оценки с преобладающим в данном районе типом землепользования.
Во-вторых, транспортная доступность местоположения оцениваемой недвижимости. Любые ограничения для всех видов транспорта должны рассматриваться с точки зрения соответствующего изменения полезности объекта оценки и возможности данного изменения в связи с целями инвестора.
В-третьих, это возможности внешних инженерных сетей и коммунального обслуживания. Под внешними будем понимать все коммуникации, расположенные за пределами оцениваемого участка и не находящиеся на балансе собственника объекта.
Влияние фактора рыночной ситуации на инвестиционную стоимость объекта недвижимости можно проследить, разделив его на две составляющие на основе двух категорий, взаимодействующих между собой на рынке и определяющих в процессе этого взаимодействия уровень цен. Речь идет о факторах спроса и предложения.
К факторам спроса можно отнести:
• исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе вообще и по отраслям экономики в частности;
• наличие источников финансирования у потенциальных инвесторов;
• ставку процента по заемным средствам;
• уровень и динамику инфляции и валютного курса;
• налоговую политику государства.
К факторам предложения можно отнести:
• сложившиеся объемы и структуру нового строительства и реконструкции в регионе;
• наличие потенциально пригодных для целей инвестора земельных участков;
• сложившиеся средние затраты в данном регионе на освоение новых земель под строительство и производство строительных работ. Анализ методологических подходов к оценке
стоимости недвижимости. В условиях наблюдаемых ныне в российской экономике значительных перекосов в развитии различных ее секторов из двух традиционно рассматриваемых в экономической теории способов определения стоимости любого имущества (а именно способности этого имущества быть обмененным на определенное количество какого-либо иного имущества и текущей стоимости будущих доходов от этого имущества, вытекающих из имеющихся прав на него) для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь он позволяет гарантировать максимально полный учет всей гаммы внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.
Надо также уточнить, что под текущей стоимостью будущих доходов понимается стоимость чистых доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость такого рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются максимальной ценой, по которой может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в него будут рентабельны.
На взгляд авторов, использование сравнительного подхода к оценке инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях неправомерно прежде всего по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет
к значительному занижению стоимости в случае определения ее на основе сравнительного подхода. При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматриваются не типовой, а определенный инвестор и конкретный инвестиционный проект.
Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках, лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительного подходе.
Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости, по мнению авторов, также неправомерно, ибо для вкладчика, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта; главное - чтобы объект обладал необходимой полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.
Заключение. Инвестиционная стоимость недвижимости, определяемая совокупностью факторов и условий, определяющих ее ценность в осуществлении инвестиционных проектов, является величиной неопределенной и должна рассчитываться применительно к конкретным инвестиционным проектам и условиям их реализации. Методы оценки стоимости объектов строительной недвижимости и земельных участков, применяемые для учета стоимости основных фондов и налогообложения, а также методы определения их рыночной стоимости неприменимы для определения инвестиционной стоимости, так как не учитывают специфики расчета ее величины, определяемой верхним пределом цены, которую может заплатить инвестор за оцениваемую недвижимость, учитывая ожидаемую доходность, удобства или полезность данной недвижимости для реализуемого проекта.
При расчете инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо сочетание затратного подхода (в части определения расходов на возможные реконструкцию или ремонт объекта оценки в соответствии с потребностями инвестора) и доходного подхода (в части определения стоимости будущих доходов от использования оцениваемого объекта).
Текущая стоимость будущих доходов должна определяться путем их дисконтирования по ставке, рассчитанной как средневзвешенная величина из цен капиталов всех участников инвестиционного проекта. Это позволяет учитывать минимальные требования к доходности инвестируемого капитала.
Эффективность возможного использования недвижимости в инвестиционном процессе может определяться величиной инвестиционного потенциала конкретного объекта, рассчитываемого как разница между его инвестиционной и рыночной стоимостью. Разработанная методика является основой для выбора наиболее предпочтительного варианта использования недвижимости в инвестиционных проектах. Точность показателя эффективности участия собственников недвижимости в инвестиционных проектах на основе расчета инвестиционной стоимости по предложенному методу существенно выше по сравнению с определением ее по рыночной стоимости.
Список литературы
1. ВиленскийП. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело, 2008.
2. Калмыков Л. Б., Хрусталёв Е. Ю. Оценка эффективности участия в инвестиционных проектах по строительству объектов недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2008. № 1.
3. Лившиц В. Н. О критериальных показателях оценки эффективности реальных инвестиций в российской экономике // 23-я Междунар. школа-семинар им. акад. С. С. Шаталина. 13-17 июня 2000 г.
4. Лившиц В. Н. Проектный анализ: методология, принятая во всемирном банке // Экономика и математические методы. 1994. Т. 30. Вып. З.
5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.
6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р.
7. Хрусталёв Е. Ю., Калмыков Л. Б. Методические основы оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости // Финансы и кредит. 2008. № 13.
8. Brueggeman W., Fisher J. Real Estate Finance and Investments. Irvvin Inc. Illinois, 1993.
