CC BY
148
РУТКАУСКАС Татьяна Константиновна
Доктор экономических наук, профессор кафедры региональной и муниципальной экономики
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (343) 327-19-53 e-mail: [email protected]
САПЕГИН Алексей Викторович
Старший преподаватель, аспирант кафедры региональной и муниципальной экономики
Российский государственный профессионально-педагогический университет
620012, РФ, г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, 11 Контактный телефон: (912) 614-09-98 e-mail: [email protected]
Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного строительства жилья
Ключевые слова: незавершенное строительство жилья; девелопер; инвестор; генподрядчик; инвестиции; бюджетная эффективность.
Аннотация. Рассматривается механизм привлечения инвестиционных ресурсов для достройки объектов незавершенного строительства жилья. Проанализированы интересы различных групп соинвесторов в реализации проекта достройки. Приведен алгоритм определения доли соинвестирования.
Механизм и источники финансирования процесса достройки объекта незавершенного жилищного строительства зависят от изначальных параметров объекта и методов его реализации после достройки (рис. 1).
Основной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство являются договоры о долевом участии в строительстве. Существующая схема долевого участия часто приводит к тому, что на начальном этапе строительства объекта у строительной организации возникает дефицит денежных средств. Это происходит вследствие превышения стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ над суммой средств, полученных от заключенных договоров о долевом участии в строительстве. Иначе говоря, выбор схемы финансирования влияет на сроки проведения работ и размеры незавершенного строительства. К сожалению, ипотека пока не доступна большинству россиян, желающих приобрести жилье. В случае нехватки средств застройщик часто привлекает банковские кредиты.
Как видим, к схеме финансирования достройки объектов жилищного строительства могут быть привлечены банки. Кроме традиционных источников - средств населения, сегодня девелопер может привлечь средства государственного бюджета (в рамках реализации местными органами самоуправления государственного приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [1]). Используемый в условиях финансового кризиса возродившийся строительный бартер также может служить одним из источников финансирования (в форме материальных ресурсов). Градообразующие предприятия Свердловской области в ряде случаев готовы приобретать жилье для своих работников даже в условиях кризиса, поэтому их финансовые
© Руткаускас Т. К., Сапегин А. В., 2010
вложения в жилье также являются одним из источников финансирования процесса достройки (рис. 1).
Рис. 1. Параметры процесса достройки объекта незавершенного строительства жилья
Таким образом, можно выделить следующие источники финансирования процесса достройки жилого объекта:
1) средства населения (привлекаются чаще всего в форме долевого участия), т. е. собственные средства граждан (доходы, сбережения, средства от продажи имущества) и заемные средства (кредиты банков, займы организаций, ссудо-сберегательных кооперативов);
2) собственные средства застройщика (девелопера, подрядчика), которыми чаще всего располагают крупные фирмы;
3) заемные средства (кредиты банков, выпуск жилищных сертификатов), которые в условиях финансового кризиса становится все труднее привлекать;
4) средства государства (муниципалитетов), включающие в себя: средства бюджетов и целевых внебюджетных фондов; средства, привлекаемые за счет эмиссии жилищных ценных бумаг;
5) материальные ресурсы поставщиков материалов и услуг (субподрядные работы на строительной площадке, выполняемые сторонними организациями).
С учетом местных условий, спроса на рынке жилья в данном населенном пункте, наличия собственных средств и возможности привлечения заемных либо государственных средств застройщик (подрядчик) может выбрать различные схемы финансирования. Ориентиром для определения целесообразности и выбора источников финансирования должна служить рыночная цена объекта незавершенного строительства на момент принятия решения о возможности его достройки с учетом дальнейшей реализации жилых площадей достроенного объекта.
Определяя рыночную стоимость данного объекта, необходимо учитывать все произведенные в прошлом затраты и затраты, связанные с достройкой. Рыночная стои-
мость объекта незавершенного строительства жилья может быть определена по следующей формуле [2. С. 11]:
СН = С Р + о + З + ЗС + Н б + КЗ б,
НСб СМР ПСД1 ОЗЧ Сонс обр соб
где СНСб - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилья на момент принятия решения о его достройке; ССМР - стоимость выполненных на объекте строительно-монтажных работ в сметных ценах на дату начала строительства, скорректированная с учетом лага времени, физического износа объекта, технического состояния конструкций; СПСД - стоимость первоначально разработанной проектно-сметной документации, скорректированная на величину дополнительных затрат, необходимых для внесения изменений, связанных с архитектурно-техническим вариантом достройки объекта; ЗОЗЧ - затраты по отводу земельного участка, оформлению прав аренды или собственности (рыночная цена земли на данный момент); ЗСонс - затраты собственника, связанные с нахождением на его балансе объекта незавершенного строительства, консервацией, расконсервацией, обеспечением сохранности, оценкой технического состояния конструкций, и другие затраты; Нобр - налоговые обременения, связанные с временем нахождения на балансе инвестора (собственника) объекта незавершенного строительства; КЗсоб - дополнительные капитальные вложения инвестора (собственника), связанные с вовлечением объекта незавершенного строительства в активный хозяйственный оборот (организация торгов, реклама, стоимость дополнительно привлекаемых финансовых ресурсов и другие аналогичные расходы).
На величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства заметно влияет рыночная стоимость квадратного метра жилой площади, обусловленная спецификой населенного пункта, и связанные с его реализацией дополнительные затраты со-инвесторов. Учитываются также уровень морального износа объекта, его техническое состояние в силу изменений отдельных параметров конструкций. При этом должны быть учтены экономические интересы органов государственной власти, на чьей территории находится данный объект и возможные социально-экономические и экологические последствия, которые возникают при его использовании.
Алгоритм соинвестирования достройки объектов незавершенного строительства жилья с учетом экономических интересов привлекаемых соинвесторов, которыми могут быть частные инвесторы, девелоперы, органы государственной власти и др., заинтересованные в завершении строительства объекта юридические и физические лица, приведен на рис. 2.
При разработке бизнес-плана инвестирования в объект незавершенного строительства необходимо учитывать метод дисконтирования денежного потока с момента выхода на рынок данного объекта, завершения его строительства, начала эксплуатации. При этом возникают дополнительные риски, связанные с вероятностью получения будущих доходов соинвесторами или другими пользователями.
При определении инвестиционных долей необходимо рассчитать эффективность инвестирования для каждого участника соинвестирования объекта незавершенного строительства жилья.
Поскольку в процессе достройки сегодня при учете вовлечения данного объекта в круг интересов национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» участвуют три основные группы субъектов - государство (муниципалитет), население и коммерческие организации, то показатели эффективности их участия в проекте достройки объекта также можно разделить на три вида: бюджетная эффективность; эффективность для населения (собственников, пользователей жилья) и коммерческая эффективность.
Бюджетная эффективность характеризует эффективность использования средств федерального, регионального и муниципальных бюджетов в проектах реализации
государственных программ. Бюджетное финансирование социально-экономических проектов выполняет ряд функций - социальную, доходную, стимулирующую, стабилизирующую и т. д.
Рис. 2. Алгоритм софинансирования достройки незавершенного строительства
жилого объекта
Средства бюджета при достройке объектов незавершенного строительства жилья могут выделяться в рамках:
1) жилищных субсидий;
2) приобретения жилья для государственных нужд и отдельных социальных категорий граждан.
Результат использования бюджетных средств также может иметь несколько аспектов - включать в себя не только рост бюджетных доходов за счет налога на недвижимость, но и проявляться в решении важных социально-экономических задач, таких как удовлетворение потребности населения в жилье, развитие жилищного комплекса региона.
Главная задача местных органов самоуправления (муниципалитетов) - выполнение государственных программ. При составлении бюджета муниципального образования на эти цели выделяются средства (по различным программам), определенные
на основании мониторинга обеспеченности жильем населения города (региона). Объекты незавершенного строительства жилья могут также входить в перечень объектов, подлежащих финансированию из государственного бюджета. К основным схемам их инвестирования можно отнести:
1) государственные дотации строительной организации на достройку (этот механизм находится на стадии рассмотрения правительством области);
2) выкуп незавершенного объекта с целью достройки на бюджетные средства;
3) выкуп жилой площади у девелоперов для обеспечения жильем отдельных социальных групп по государственным программам (вариант, наиболее реальный сегодня).
Оценка эффективности реализации мер по обеспечению жильем отдельных социальных категорий граждан должна осуществляться на основе следующих индикаторов:
1) количество семей (граждан), улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных жилищных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств бюджетов всех уровней;
2) доля семей (граждан), улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных жилищных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств бюджетов всех уровней в общем количестве семей (граждан), нуждающихся в улучшении жилищных условий.
При оценке бюджетной эффективности по отдельному объекту незавершенного строительства жилья можно проводить оценку бюджетной эффективности как соотношение бюджетного результата (для различных уровней бюджетов) и затрат бюджета. Экономической основой при этом является превышение бюджетных доходов (результата) над бюджетными затратами, т. е. выдвигается условие окупаемости бюджетных средств. Однако это требование в условиях социального государства не всегда является выполнимым.
Достройка незавершенного объекта позволяет увеличить объем налоговых поступлений в областной и местные бюджеты.
Расчет бюджетной эффективности проекта возможен в следующих случаях:
1) государство (муниципалитет) является собственником жилья;
2) для реализации проекта достройки необходимо бюджетное финансирование (например, при реализации социальных проектов или для обеспечения жильем работников бюджетной сферы);
3) при инвестировании бюджетных средств в высокодоходные проекты.
При оценке эффективности вложения средств в долевое строительство жилья со стороны населения, несомненно, должен учитываться социальный эффект.
В зависимости от формы инвестирования средств коммерческую эффективность участия предприятий и организаций в проектах достройки жилья разделим на три основные вида:
1) коммерческая эффективность основного вида деятельности организаций строительного комплекса - эффективность выполненных (подрядных) работ и оказанных услуг;
2) коммерческая эффективность реальных инвестиций - эффективность инвестирования средств в достройку жилья, приобретение жилых помещений для собственных нужд и с целью продажи;
3) коммерческая эффективность финансовых инвестиций - эффективность кредитования процесса достройки жилого объекта.
Учитывая тот факт, что в процессе достройки жилого здания участвуют несколько субъектов, которые, в свою очередь, могут в будущем стать собственниками жилых помещений или сторонними участниками (как, например, девелоперы, генподрядчики, банки), можно выделить следующие принципы софинансирования проекта достройки (см. таблицу).
Принципы софинансирования проекта достройки объекта незавершенного строительства жилья с учетом интересов всех участников
Соинвестор Цель Показатель эффективности Условия достижения
Девелопер Получение максимальной прибыли от реализации жилья после достройки Прибыль Максимальная цена, минимальные затраты
Частные дольщики Приобретение жилья по минимальной цене в кратчайшие сроки Минимальная цена за 1 м2 Минимальные затраты на строительство
Муниципалитет Реализация государственных программ по обеспечению населения комфортным и доступным жильем Эффективное расходование выделенных в бюджете средств Приобретение жилья по установленной в бюджете цене
Банки Получение прибыли в процессе кредитования Максимальная прибыль Привлечение большего количества кредиторов путем создания оптимальных для них условий кредитования
Градообразующие предприятия Получение жилья для реализации социальных программ предприятия по обеспечению жильем наиболее ценных работников Минимальная цена приобретения Минимальные затраты на строительство
Поставщики материалов и субподрядчики Получение квадратных метров жилья с целью их эффективной реализации и получения прибыли Максимальная прибыль Минимальные затраты на строительство, поставка качественных материалов и услуг
Участников объединяет коммерческая цель извлечения прибыли от реализации проекта, что прежде всего достигается за счет снижения затрат на достройку объекта. Это условие является важным и для других участников (муниципалитеты, градообразующие предприятия, дольщики), которые преследуют социальные цели.
Учитывая интересы каждого соинвестора, можно предложить следующий алгоритм софинасирования:
СНСо +3 —С +п
НС о до сз з
сЛі _
К . хЦ
КВ.М1 ^ КВ.М1
где Дсф. - доля софинансирования ¿-го соинвестора; СНСб - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилья на момент принятия решения о его достройке; Здо - планируемые затраты на достройку объекта; Ссз - собственные средства, которые застройщик готов потратить на достройку объекта; Пз - планируемая прибыль застройщика; Кквм. - квадратные метры жилья, которые готов приобрести соинвестор по согласованной цене; Цм - согласованная с ¿-м соинвестором цена приобретения данного объема жилья (квадратных метров).
При необходимости привлечения кредитных средств застройщик должен учитывать объемы реального софинансирования всех инвесторов и просчитывать срок окупаемости привлеченных кредитных ресурсов. Реальные же сроки привлечения соинвест-ров растянуты во времени, и часто, начиная проект, застройщик еще не знает о количестве возможных дольщиков. Но с государственными органами, градообразующими предприятиями и участниками бартерных сделок переговоры должны проводиться на
стадии проектирования достройки, с оценкой их вклада в финансирование; при этом необходимо принять решение о возможном начале реализации проекта достройки. Затем в процессе строительства требуется, активно рекламируя проект, привлекать частных инвесторов-дольщиков. На свой страх и риск (особенно в условиях падения спроса на жилье) застройщик может привлекать кредитные ресурсы, рассчитывая погасить кредит после реализации готового жилья.
Наличие достаточно большого временного лага в процессе привлечения инвестиций на достройку объекта незавершенного строительства жилья требует оценки рисков застройщика. В условиях финансового кризиса одним из главных рисков является риск недополучения необходимых средств для конечной реализации проекта достройки.
Проект достройки жилого объекта, рассматриваемый как процесс кругооборота инвестиций, затраченных на реализацию инвестиционного проекта, ориентированного на мотив извлечения прибыли на вложенный капитал, в общем виде можно представить так:
где I - инвестиции в основной капитал (денежная форма); 5 - ресурсы, в которые вложены инвестиционные средства (строительные материалы, труд, земля и др.); Р - производительная стадия оборота инвестиций в основной капитал (проектно-изыскательские, строительные, монтажно-технологические работы); Т - товарная стадия кругооборота инвестиций в основной капитал; Т - товарная продукция проектно-изыскательской организации (проектно-сметная документация); Т - товарная продукция строительно-монтажной организации, выполняющей функции подрядчика (доход по договору подряда); Т - товарная продукция для инвестора-девелопера (получаемая от продажи объекта); Д - денежные средства проектно-изыскательской организации, полученные от инвестора; Дсмо - денежные средства строительно-монтажной организации, полученные от инвестора; Д - денежные средства инвестора (прибыль), полученные от продажи объекта.
В данной модели необходимо учесть современные рыночные категории (нормы дисконта, дохода инвестора, расходуемого инвестиционного дохода).
Часто для подрядчика, осуществляющего инвестиционный проект по достройке жилого объекта, актуальной является проблема возникновения непроизводительных затрат из-за несоблюдения (нарушения) инвесторами ранее согласованных и отраженных в подрядном договоре сроков финансирования. Эта проблема подробно рассматривается в работе [3. С. 14-15], автор которой под надежностью финансирования строительства понимает вероятность соблюдения инвестором сроков перечисления финансовых средств на расчетный счет генподрядчика. Количественно надежность финансирования характеризуется коэффициентом Ы, который зависит от двух параметров: показателя обеспеченности финансирования С и показателя ритмичности финансирования Н и определяется по формуле
При N = 1 финансирование генподрядчика осуществляется по графику, согласованному сторонами при подписании генподрядного договора. В этом случае у генподрядчика дополнительные затраты, связанные с надежностью финансирования, не возникнут.
N = СН.
Естественно, надежность финансирования находится в пределах
0 < N < 1.
При N < 1 у генподрядчика появляются дополнительные затраты за счет увеличения условно-постоянной части накладных расходов, вынужденных простоев рабочих, машин и механизмов, а также увеличения налоговых платежей в местный и региональный бюджеты.
Значение N = 0 соответствует ситуации, когда строительная организация за счет своих оборотных средств выполнила некоторый объем строительно-монтажных работ в процессе реализации инвестиционного проекта, а инвестор (заказчик) не перечислил генподрядчику обусловленные графиком финансовые средства.
Дополнительные затраты генподрядной организации А5, обусловленные низкой обеспеченностью финансовыми ресурсами и ритмичностью финансирования инвестиционного проекта, определяются по формуле
А5 = АЗ + АЗ ,
накл мест
где АЗ - дополнительные затраты, связанные с условно-постоянной частью накладных расходов; АЗмест - дополнительные платежи в местный бюджет.
После общих дополнительных затрат определяют дополнительные затраты генподрядчика на децильную долю (10%) снижения надежности финансирования инвестиционного проекта.
Одним из основных показателей эффективности проектов является индекс доходности инвестиций. Индекс доходности проекта для каждого инвестора проекта достройки жилого объекта должен отвечать следующему требованию:
Е чд; а
ИД” = —Г---+1 ^ 1 для всех] £ ], п £ N
; Хк;<
t=0
где ЧДП - показатель чистого дохода п-го участника_/-го проекта достройки на ^м шаге, р.; К^ - инвестиционные затраты п-го участника ;-го проекта достройки на ^м шаге, р.; ам - коэффициент дисконтирования для п-го участника на ^м шаге; п = 1, 2, ..., N где N - количество участников проекта достройки.
Заметим, что для государства (муниципалитета) это условие не всегда выполнимо, так как не все проекты по достройке жилья имеют коммерческий характер. Для расчета интегральной эффективности проекта достройки жилого объекта предлагается использовать показатели интегрального индекса доходности и интегрального чистого дисконтированного дохода проекта.
Показатель коммерческой эффективности проекта предлагается рассчитывать для участника или участников, реализующих проект. Эффективность проекта достройки жилого здания определяется путем суммирования приведенного чистого дохода, который, в свою очередь, равен разнице приведенного результата и затрат проекта.
Источники
1. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» : утв. Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол от 21 декабря 2005 г. № 2) // КонсультантПлюс: Рос. законодательство. Режим доступа : http://www.consultant.ru.
2. Козловская М. А. Соинвестирование достройки объектов незавершенного производства : автореф. дис. ... канд. экон. наук. М. : Изд. дом Гос. ун-та управления, 2008.
3. Ординян В. Надежность финансирования и затраты подрядчика // Строительство. 2003. № 4.
