CC BY
45
МЕТОДИКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ СЕЛЬСКОХЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ С УЧЕТОМ РЕГИОНАЛЬНЫХ ОСОБЕННОСТЕЙ ИХ ВОСПРОИЗВОДСТВА
В статье рассматриваются особенности формирования земельного рынка и особенности его функционирования в современных условиях. Показана объективная необходимость государственного регулирования земельных отношений. Важнейшим элементом системы управления автор считает экономическое регулирование земельного рынка. Механизм экономического регулирования осуществляется во взаимосвязи с экономической оценкой земли. Применяемая кадастровая оценка не отражает реальной стоимости земли, а служит базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен при продаже. Предложенный альтернативный подход оценки земельных ресурсов более реально отражает изменения экономической ситуации в стране и способен оказать объективное воздействие на принятие решений в процессе регулирования земельных отношений.
Одним из самых специфичных и закрытых рынков является земельный рынок, имеющий множество особенностей, отличающих его от других рынков. Во-первых, земельный рынок в России делится на строго определенные сферы по видам землепользования. Рынок сельскохозяйственных земель в России уже сейчас лидирует и составляет около 75% всех сделок, рынок земель, занятых жилищной застройкой, сейчас составляет около 20% всех сделок, остальные 5% занимают сделки, связанные с другими видами застройки. Во-вторых, на рынке земельных участков происходит сильная таксация неоднородных по своему качеству земельных участков.
Специфические особенности функционирования земельного рынка показывают, что необходимо государственное регулирование этого рынка, установление уровня воздействия государства.
Регулирование любого рынка осуществляют с целью создания условий для циви-
Р.Ш. Шафеев
лизованного развитая отношений между его субъектами в процессе реализации их намерений по проведению сделок при обеспечении интересов общества и государства.
На первых этапах перехода к рынку словосочетание «государственное регулирование» во многих властных структурах и в среде радикальных экономистов-рыночни-ков считалось вообще чуждым для рыночной экономики и любые предложения на этот счет отвергались. Уход государства из сферы регулирования оборота земель оказал весьма негативные последствия.
Регулирующее влияние государства может быть прямым и непосредственным, в частности, через принятие и реализацию законодательных и иных нормативных актов, косвенное — через оказание консультационных и информационных услуг, стимулирующее — через реализацию определенных преференций участникам рынка и др. Все эти формы влияния реализуются в системе функций государственного регулирования земельного рынка. Эта система сформирована с учетом особенностей земли как товара (рис. 1).
Эти особенности земли формируют ряд несовершенств земельного рынка, которые определяют необходимость его коррекции, в частности, информационную асимметричность, которая связана с тем, что участники сделок обладают различной информацией об объекте. Отсутствие надежной информации о правах на землю ограничивает намерения по совершению сделок или снижение рыночной стоимости участка из-за возможных притязаний на него неизвестных правообладателей.
Корректировка несовершенств в функционировании земельного рынка является одним из признанных во всем мире аргументов в пользу государственного регулирования. При этом необходимо учитывать, что несовершенство самого государства не должно
Рис. 1. Система потребностей, определяющая особенности земли как товара
порождать негативные последствия его вмешательства на развитие рынка. В этой связи мы предлагаем следующие принципы, на которых должно базироваться государственное регулирование земельного рынка (рис. 2).
Исходя из приведенных принципов и анализа объективных потребностей рынка, функции государственного регулирования земельного рынка, по нашему мнению, должны обеспечивать:
— гарантии прав собственности и надежную их защиту;
—действенность налогообложения земли и иной недвижимости;
— эффективную реализацию земельной реформы;
— развитие и контроль земельных рынков;
— гарантии под ипотечные кредиты;
— повышение эффективности планирования земель поселений и развитие их инфраструктуры;
— сокращение конфликтов, связанных с землепользованием;
— уменьшение антропогенной нагрузки на окружающую среду;
— охрану и рациональное использование земель.
Выполнение вышеперечисленных функций государственного регулирования должно иметь определенные критерии эффективности. Несмотря на то, что основной целью земельной политики является обеспечение устойчивого экономического и социального роста, сформулировать единый критерий ее эффективности в рыночных условиях практически невозможно. Мы выделяем несколько критериев оценки эффективности государственного регулирования земельных отношений на современном этапе (рис. 3).
Обобщение зарубежного опыта регулирования рынка земли [3] позволяет сде-
Рис. 2. Принципы государственного регулирования земельного рынка
лать выводы, которые, по нашему мнению, имеют значение и для нашей страны:
1. Для всех стран с развитой рыночной экономикой характерно многообразие различных форм собственности на землю с преобладанием частной собственности.
2. Среди различных форм экономических взаимоотношений в процессе рентного
регулирования определяющая роль принадлежит аренде земли.
3. Осуществляется достаточно жесткое государственное регулирование земельных отношений с помощью административных, экономических и финансовых методов управления. Приоритетное значение имеет полное или частичное освобождение зе-
Критерии эффективности государственного регулирования
I
В ев
н н
и я
я 1 о 1 Й§ <и г - и
и о 1-1 ее а
:И и 5 и 5 ю Ра а <и о я 3 а
н за в
Я 8
а н ЭЯ
И Я * ев а» Ч
а г
ев а»
1-1 м
к
я
я ее
ее Я
а о а я Ч ее г м 3 и
я X к
^ о а ее И <1> г и а» а и
зЯ Я а а> н о и о я о я Л
Я а И я <Ц я г и м
Рис. 3. Критерии эффективности государственного регулирования земельных отношений
мель сельскохозяйственного назначения от земельного налога. Весь комплекс указанных мер направлен на сохранение земель в сельскохозяйственном пользовании и создание препятствий для перевода их в другие виды пользования.
Земельная проблема всегда была одной из наиболее сложных проблем в России. Применявшиеся и «терапевтический» и «хирургический» методы ее решения всегда были связаны с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Тот факт, что до сих пор она стоит на повестке дня, говорит о том, что должны быть найдены адекватные методы ее разрешения с опорой как на российский, так и на зарубежный опыт, и исходя, прежде всего, из нынешней российской действительности.
Проведенные в России экономические преобразования отразились также на развитии земельных отношений. Широкое внедрение частной собственности на землю, ее массовое перераспределение между собственниками и землепользователями, активизация земельного рынка, проводимые в условиях резкого сокращение бюджета, с одной стороны, определили несовершенство действующей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, а с другой стороны — обусловили возникновение новых требований к технологиям регулирования земельных отношений с учетом производственно-экономического состояния предприятий.
Серьезные проблемы возникают и в части проведения государственной кадастровой оценки земель.
Особенно активно работы по оценке земли в России начали проводиться в середине 80-х гг. Поскольку земля была исключена из товарного обращения, ее оценка как объекта правоотношений экономического и юридического смысла не имела, и посему в целях анализа продуктивности традиционно оценивались только земли сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с традиционно используемой в дореформенный период общесоюзной методикой оценки земли объектами оценки являлись агропроизводственные
группы почв, выделенные при почвенном обследовании сельскохозяйственных предприятий. Земельно-оценочные работы включали в себя бонитировку почв и экономическую оценку земель, которые рассматривались как единый процесс определения производственного потенциала земель.
Бонитировка почв устанавливала их относительную пригодность по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур или их групп, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих затем экономической оценке.
Экономическая оценка земель характеризовала их производительную способность как средства производства и подразделялась на общую (по продуктивности сельскохозяйственных угодий в целом) и частную (по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур).
Основным критерием оценки земель являлась расчетная, такназываемая «нормальная» урожайность сельскохозяйственных культур, рассчитанная на сопоставимый уровень развития сельскохозяйственного производства при сходных природных условиях. В этих целях проводилось природ-но-сельскохозяйственное районирование территорий, а нормативная урожайность рассчитывалась по уравнениям регрессии.
Результаты оценки использовались при планировании объемов производства, закупок сельскохозяйственной продукции и рационального размещения сельскохозяйственных культур.
За годы экономических преобразований в России вследствие резкого сокращения финансирования земельно-оценочных работ, как и всего землеустройства в целом, оценка земли не проводилась, а накопленная ранее информация утратила достоверность по причине существенного изменения состояния земельного фонда и структуры агропромышленного производства.
Поэтому важнейшим вопросом совершенствования регулирования земельных отношений становится создание организационной системы государственной оценки земель в целях налогообложения
и стимулирования их рыночного оборота. Современное развитие экономических условий требует разработки специфической методологии оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. В методологии современной оценочной науки сельскохозяйственные угодья отнесены к категории недвижимости, и их оценка осуществляется по принципам рыночной оценки недвижимости, а это противоречит объективным особенностям этой категории земель, которые не позволяют приравнивать их ко всем остальным видам земель.
Важнейшим элементом системы управления земельными ресурсами в зарубежных странах является государственная — кадастровая оценка земель. В России для осуществления функций регулирования земельных отношений также используется кадастровая оценка земельных ресурсов. Она должна обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра рассматривались методологии, направленные, прежде всего, на выявление рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими земельными участками.
На современном этапе развития земельных отношений кадастровая стоимость является кадастровой ценой земли и стартовой ценой при реализации земли как товара. В этом случае происходит отождествление понятий потребительской стоимости земли—товараи общественной потребительной стоимости земли как всеобщего фактора жизнедеятельности человека. С точки зрения потребительной стоимости, земля выступает как основное средство производства. Если рассматривать общественную потребительную стоимость, то эта земля выступает как часть национального богатства. В последнем случае кадастровая цена методологически не отражает этот фактор как национальное богатство, т.к. не учитывает
ряд этапов воспроизводства и, прежде всего, процессы воспроизводства рабочей силы. Национальное богатство, как экономическая база роста ВВП, включает в себя три основных показателя: рабочую силу земли и капитал. От качественной и количественной характеристик этих базисных элементов и системы экономической их связи зависит экономическое развитие страны. Оценка каждого фактора напрямую влияет на распределение национального дохода.
Мы считаем, что внутреннее противоречие категории потребительной стоимости земли весьма часто приводит к определенным непредсказуемым последствиям при измерении ее целевого назначения как потребительной стоимости. Двойственная природа потребительной стоимости сельскохозяйственных угодий должна иметь и многогранную оценку этого земельного ресурса. Если в промышленности большинство видов основных средств производства могут быть использованы только по назначению, то земля обладает универсальной потребительной стоимостью как необходимый фактор производства для любой отрасли. Многоплановость использования земли отражает внутреннее противоречие ее потребительной стоимости.
Земля как проявление потребительной стоимости должна иметь альтернативную оценку, как вероятное использование в перспективе в качестве другого фактора производства. Здесь имеются в виду те сельскохозяйственные угодья, которые могут быть в ближайшей перспективе (5-10 лет) выведены из оборота АПК и переведены в другое качественное состояние. Необходим не только мониторинг земли, но и перспективное планирование ее использования. Поэтому мы считаем, что должен быть разработан на уровне государственных органов, правительства и законодательных органов методологический подход к оценке земли в динамике, во взаимосвязи с перспективным использованием земли. Этот методологический подход должен учитывать ранее произведенные затраты в земельные ресурсы, независимо от ее использования по отраслевому признаку.
Методика «Технические указания по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации» представляет собой механизм оценки только сельскохозяйственных угодий. Слабым моментом этой методики является отсутствие заделов для установления взаимосвязи текущей оценки с перспективным использованием земли и прогнозированием в изменении ее потребительной стоимости. Существенным пробелом в этой связи является отсутствие методики экологической оценки земли, что не совсем объективно ведет к качественной характеристике сельскохозяйственных угодий. Методика экологической оценки земли необходима и для перспективного планирования использования земли, так как перевод ее в другие категории земельных ресурсов требует экологической экспертизы изменения всех параметров не только плодородия почвы, но и окружающей среды. Современное промышленное производство изменяет не только плодородие, но все другие параметры окружающей среды. В анализируемой методике кадастровой оценки земли отсутствует эта взаимосвязь. Она не отражает требования системы основных законов земледелия, и в частности, закона равнозначимости и неизменности факторов жизни растений. Строительство и функционирование промышленных объектов существенно влияет на все факторы жизнедеятельности растений. Расположенные рядом с промышленными объектами земельные участки испытывают сильное воздействие отходов производства. Происходят качественные изменения в плодородии почв, снижающие ее продуктивность, соответственно, и цену земли.
Отрицательным моментом методики кадастровой оценки земли является также то, что используемые показатели, самым существенным образом влияющие на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативная прибыль), не соответствуют рыночным параметрам. Использование заниженной нормы прибыли, равной 7% (при том, что в современных условиях ре-
альная ставка составляет не менее 18%), неучет в расчетах прибыли предпринимателя (в Германии эта величина оценивается в размере половины чистого дохода, получаемого от сельскохозяйственных угодий), применение пониженных ставок дисконтирования означают, что искусственно увеличиваются выгоды от сельскохозяйственных угодий, а показатель кадастровой стоимости более соответствует показателю ценности земельных ресурсов для общества.
Методологической особенностью нашего подхода к определению цены земли является анализ расширенного воспроизводства главного средства производства во взаимосвязи с ценами на промышленные товары и ценовым механизмом на сельскохозяйственную продукцию.
Мы предполагаем на долю затрат на воспроизводство земель сельскохозяйственного назначения отнести 25% всех затрат, отнесенных на производство сельскохозяйственной продукции (как показывает практика). В среднем по области в 2007 г. затраты с учетом воспроизводства должны быть 3970 руб. на один гектар.
По нашему мнению, условия расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве должны быть равными. На это необходимо обращать особое внимание.
Если на севере Оренбургской области для почвы характерны черноземы типичные, тучные и среднегумусовые с содержанием гумуса в пахотных слоях 9—14%, то на востоке области преобладают обыкновенные черноземы, южные черноземы и темно-каштановые почвы с содержанием гумуса в пахотных слоях 0,9—4,3%. Такие различия в агроклиматических условиях на территории одной области будут давать, соответственно, различные экономические результаты для хозяйств, находящихся в разных сельскохозяйственных зонах. Поэтому, чтобы все хозяйства области нормально функционировали, государство должно обеспечить равные условия расширенного воспроизводства.
В Оренбургской области четыре оценочных зоны (северная, центральная, южная,
восточная). Для определения уровня условий воспроизводства проанализируем оценочные зоны области по баллу бонитета сельскохозяйственных угодий. В результате анализа мы должны были получить вывод: чем выше бонитировочный балл пашни, тем больше прибыль с одного гектара пашни. Но, сравнив средний бонитировочный балл и среднюю прибыль каждой группы, обнаруживаем, что данный вывод не подтверждается. Этот анализ доказывает высказанное ранее утверждение, что на сегодняшний момент в сельском хозяйстве себестоимость и рекомендованная цена реализации рассчитываются неверно.
Для сравнения различий в качестве земель сельскохозяйственного назначения была проведена кадастровая оценка земель. Кадастровые оценки должны были обеспечить соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Однако кадастровая цена земли на сегодняшний день занижена и не отражает фактической цены земли. Поэтому наша задача — рассчитать действительную цену земли на 2007 г. Мы предлагаем рассчитать действительную цену по методу приведенной стоимости (методу дисконтирования). Основная идея этого метода заключается в том, что все капиталовложения, вкладываемые в какой-либо объект (в нашем случае — в землю) в разное время, приводятся к одному моменту, как правило, к текущему. Финский экономист Я. Хонко предлагает формулу для определения приведенной стоимости затрат для конкретного капиталовложения:
К = Н+д]/(1+0+д2/(1+02+д3/(1НГ+ +...+д/(1НГ, (1)
где К— приведенная стоимость затрат; Н— затраты на приобретение капитала; Ур Ч2> ■> соответственно текущие затраты капитала за 1,2,3,..., п год; г — расчетный размер ренты; п — время (лет).
Для расчета действительной цены земли мы должны привести к текущему моменту все затраты, вкладываемые в землю.
Капиталовложения в повышения плодородия почвы дают отдачу не менее чем через пять лет. А так как затраты по повышению плодородия почвы с начала 90 х гг. носят условный характер, то для расчета мы берем затраты на 1 га пашни за последние пять лет. С учетом этого мы предлагаем формулу для расчета действительной цены земли:
К = Н + ^„-г><а + О"-1. (2)
N=6
Приведенная стоимость затрат будет в нашем случае дисконтированная цена земли. Предположим, что первоначально земля была приобретена по кадастровой цене, то есть затраты на приобретение капитала составляют 7490 руб.
Таблица 1
Расчетные ставки по кредитам, представленным банками Российской Федерации (в среднем в год), %*
Год Расчетные ставки по кредитам, предоставленным банками РФ в долл. США
Предприятиям и организациям Физическим лицам
2003 9,5 10,5
2004 8,3 11,2
2005 8,6 10,5
2006 8,5 12,3
2007 8,8 12,9
В среднем 8,7 11,5
*По данным из: http://www.garant.ru/newbusref/ DOC_481553.htm
Текущие затраты капитала за год будут представлять затраты на один гектар земельных угодий. В своих расчетах мы будем использовать затраты на один гектар пашни, засеянной зерновыми культурами, соответственно под дисконтированной ценой земли будем подразумевать дисконтированную цену пашни. В качестве расчетного размера ренты возьмем среднюю ставку за рассматриваемый период по кредитам российских банков по годовым вкладам - 10,1% (табл. 1).
Таблица 2
Данные для расчета цены земли с учетом воспроизводственного фактора
Административный, земельно-оценочный район Оренбургской оласти Прибыль с одного гектара пашни, руб. Балл бонитета сельскохозяйственных угодий Поправочный коэффициент Кадастровая стоимость земли руб./га Дисконтируемая цена земли, руб./га Действительная цена земли, руб./га
Северная оценочная зона
Северный 133 75 1,36 15801 23448 31713
Бугурусланский 595 78 1,42 17248 25469 33112
Абдулинский 528 78 1,42 17214 24462 33112
Асекеевский 620 79 1,44 17641 27190 33578
Матвеевский 236 76 1,38 16547 23752 32179
Пономаревский -36 73 1,33 14962 21163 31013
Шарлыкский 304 69 1,26 12072 17599 29381
Тюльганский 591 74 1,35 14927 23460 31479
Итого по зоне 371 75 12474 23318 31946
Центральная оценочная зона
Бузулукский 1567 71 1,29 14613 22859 21733
Грачевский 1114 71 1,29 14348 21288 21733
Красногвардейский 1067 61 1.11 9701 18739 18700
Курманаевский 270 63 1,15 10747 18525 19374
Александровский 598 62 1,13 9526 15957 19037
Переволоцкий 1229 53 0,96 6440 16164 16173
Новосергеевский 282 59 1,07 9532 16611 18026
Сорочинский 216 56 1,02 8420 15790 17184
Тонкий 42 59 1,07 9478 17153 18026
Октябрьский 798 66 1.2 11828 19351 20216
Сакмарский 352 66 1,2 12227 21206 20216
Оренбургский 1587 59 1,07 9271 16617 18026
Саракташский 569 67 1,22 12762 22116 20553
Илекский 439 57 1,04 7789 13934 17521
Кувандыкский 423 46 0,84 4175 11340 14151
Итого по зоне 704 60 10329 16847 18711
Южная оценочная зона
Первомайский 755 49 0.89 4273 10217 9881
Ташлинский 636 58 1,06 8797 17012 11768
Соль-Илецкий 410 46 0,84 3896 10226 9326
Акбулакский 761 44 0,8 2783 7423 8882
Беляевский 519 50 0,91 4294 10630 10103
Итого по зоне 616 49 7128 11102 9992
I восточная оценочная зона
Гайский 588 47 0,86 4437 13236 7863
Новоорский 287 43 0,78 2612 9250 7132
Кваркенский 1550 48 0,87 3925 11686 7954
Адамовский 1724 43 0,78 2351 12541 7132
Домбаровский 362 35 0,64 499 4934 5852
Светлинский 1062 37 0,67 491 5456 6123
Ясненский 1303 33 0,6 419 6901 5486
Итого по зоне 982 41 726 9143 6792
Итого по области 668 55 7490 16860
Для расчета дисконтированной цены земли необходимо рассчитать затраты на один гектар пашни, засеянной зерновыми культурами, за 2003-2007 гг., причем в данные затраты должны обязательно входить 25% на воспроизводство земли.
Определив дисконтированную цену земли на 2007 г., определяем связь между плодородием почвы и дисконтированной ценой земли. Сравнивая средний бонити-ровочный балл и среднюю дисконтированную цену земли каждой группы, получим следующую закономерность: чем выше бо-нитировочный балл пашни, тем выше дисконтированная цена земли. В результате можно было бы сделать вывод, что наши расчеты цены земли верны. Но, проведя сравнения бонитировочного балла и дисконтированной цены земли каждого района внутри группы, мы заметим, что данная закономерность не соблюдается (табл. 2). Следовательно, нельзя утверждать, что дисконтированная цена земли есть действительная цена.
Для расчета действительной цены земли района мы предлагаем следующую формулу: ДЦЗр = ЦГ X к, (5)
где ДЦЗр — действительная цена района, руб./га;
к — поправочный коэффициент;
ЦГ — средняя дисконтированная цена земли группы, руб/га.
Средняя дисконтированная цена земли группы рассчитывается по средней арифметической простой, то есть она равна отношению суммы дисконтированных цен земли каждого района к числу районов в группе. Поправочный коэффициент это отношение бонитировочного балла района к среднеобластному бонитировочному баллу (табл. 2).
Иначе формулу для определения действительной цены земли района можно изобразить в следующем виде:
ДЦЗр = [(Ц1+Ц2+Ц3...+Цп)/л; X Б/БСР, (6)
где Цр Ц2,Ц3, ..., Цп — соответственно цена земли 1,2,3, ,п районов, руб./га;
п — число районов в группе;
Б — бонитировочный балл пашни рассчитываемого района по областной шкале;
Бср — среднеобластной бонитировочный балл пашни.
Рассчитав действительные цены земли всех районов области и сравнив их с бони-тировочными баллами пашни по областной шкале, заметим, что чем больше бонитировочный балл, тем больше действительная цена земли. В результате можно сделать вывод, что действительная цена земли рассчитана верно. Теперь, зная данную цену земли, легко рассчитать дифференциальную ренту (табл. 3):
Я,= (ЦзхЖ)/100. (7)
Ее среднеобластной размер составит 1829 руб. на гектар. Если посмотрим результат расчета дифференциальной ренты по кадастровой цене земли, то увидим, что ее результат меньше на 1072 руб. на гектар и составляет 757 руб. на гектар.
Следовательно, дифференциальная рента, рассчитанная по действительной цене земли, может оказать более существенное влияние на себестоимость и цену производимой продукции, а значит, она сможет поставить хозяйства области в более равные условия расширенного воспроизводства.
К. Маркс, рассматривая дифференциальную ренту, вычитал ее из прибыли предприятия. Учитывая сегодняшнее положение аграрного сектора, такую методику применять нельзя. Вычитая дифференциальную ренту из прибыли, мы тем самым вычитаем заложенные затраты на воспроизводство земель, а следовательно, нарушаем условия расширенного воспроизводства. Поэтому вместо вычитания из прибыли дифференциальную ренту необходимо, как и земельный налог, включать в стоимость товара.
Капиталовложения в растениеводстве всегда являются рискованными, так как размер прибыли зависит от урожая, а урожай в большей степени — от погодных условий, а погодные условия, как правило, предсказать очень сложно. Поэтому норма прибыли должна рассчитываться с учетом рисковых капиталовложений. Финский экономист Я. Хонко доказал, что для такого вида капиталовложений она должна быть
Таблица 3
Расчет действительной цены одного центнера зерновых культур
Район Оренбургской области Дифференциальная рента 2007 г., руб./га Дифференциальная рента 2007 г., руб./ц Фактическая себестоимость, руб./ц. Фактическая себестоимость с учетом затрат на воспроизводство, руб./ц Фонд воспроизводства земли, руб./ц Действительная прибыль, руб./ц Действительная цена, руб./ц Фактическая цена, руб./ц
Абдулинский 3344 345 272 340 413 85 770 365
Адамовский 720 52 335 419 136 105 576 497
Акбулакский 897 95 248 310 157 78 483 401
Александровский 1923 178 320 400 258 100 678 426
Асекеевский 3391 223 315 394 302 99 716 386
Беляевский 1020 103 330 412 185 103 618 422
Бугурусланский 3344 268 298 372 268 93 733 401
Бузулукский 2195 146 267 334 213 84 564 373
Гайский 794 70 314 393 149 98 561 424
Грачевский 2195 144 207 259 196 65 468 364
Домбаровский 591 102 372 465 195 116 683 474
Илекский 1770 169 348 435 256 109 713 411
Кваркенский 803 72 272 340 140 85 497 444
Красногвардейский 1889 126 351 439 214 110 675 433
Кувандыкский 1429 179 322 402 259 101 682 397
Курманаевский 1957 181 383 479 277 120 780 421
Матвеевский 3250 280 308 385 357 96 761 359
Новоорский 720 82 397 496 181 124 702 446
Новосергеевский 1821 163 331 414 246 104 681 381
Октябрьский 2042 152 304 380 228 95 627 429
Оренбургский 1821 132 252 315 195 79 526 438
Первомайский 999 96 238 298 156 75 469 367
Переволоцкий 1633 129 346 433 216 108 670 461
Пономаревский 3132 461 306 383 538 96 940 298
Сакмарский 2042 119 300 375 194 94 588 357
Саракгашский 2076 145 314 393 224 98 636 367
Светлинский 618 77 294 368 151 92 537 465
Северный 3203 269 369 461 361 115 845 411
Соль-Илецкий 942 100 321 401 180 100 601 394
Сорочинский 1736 165 317 396 244 99 660 336
Ташлинский 1186 87 344 430 173 106 623 421
Тонкий 1821 141 298 323 166 81 545 302
Тюльганский 3179 269 361 451 259 113 833 426
Шарлыкский 2967 291 278 347 360 87 725 353
Ясненский 554 57 256 320 121 80 457 417
По области 1829 158 311 388 231 97 646 421
25%. Значит, в свой расчет будем закладывать прибыль в размере 25% от всех затрат. Заложенные затраты в размере 25 % на воспроизводство земли должны обеспечить простое воспроизводство, а дифференциальная рента необходима для расширенного воспроизводства земли сельскохозяйствен-
ного назначения. В результате расчетов мы получили в среднем по области на 2007 г. расчетную закупочную цену 646 руб./ц, фонд воспроизводства земли составил 231 руб./ц. В то время как фактическая закупочная цена составила 421 руб. за центнер. Таким образом, мы предлагаем следующее:
в соответствии с кадастровой оценкой фонд воспроизводства финансируется государством, а за счет «резерва воспроизводства плодородия» товаропроизводителями.
На основе методики основанной на приведенной стоимости затрат мы предлагаем формулу расчета рыночной цены земли сельскохозяйственных угодий:
N=6 (8)
xWiC, X• к х- К, х- Кл х —х К
Л1 1 2 3 4 ^ эр
где Цз — рыночная цена земли;
Н — действительная цена земли;
/ — расчетный размер ренты;
q — расчетные затраты на 1 га пашни;
D/S— коэффициент соотношения спроса и предложения на земельные ресурсы;
К ', К2; Kj,K4 — коэффициенты рентооб-разующих факторов (плотность населения, транспортная сеть, водообеспеченность, близость к центрам сбыта и переработки);
АГр — коэффициент экономического роста.
Рассчитаем рыночную цену сельскохозяйственных угодий на примере Абдулинского района. В основе рентооб-разующих факторов нами взяты: плотность населения, транспортная сеть, водообеспеченность, близость к центрам сбыта и переработки. Коэффициент спроса и предложения длярынказемли сельскохозяйственного назначения равен 1. Коэффициент экономического роста для Абдулинского района равен 0,28, так как этот район убыточный. Отсюда рыночная цена на земли сельскохозяйственного назначения равна:
Цз = 33112x4/0,Зх 0,5x0,4x0,6 х (9)
х 1 х0,28 = 7285
Мы видим, что расчетная рыночная цена для Абдулинского района равна 7285 руб./га, в то время как кадастровая и действительная цена составляют 17214 и 33112 руб./га. Это соотношение отражает реалии сегодняшнего дня.
Практика свидетельствует, что для развитых стран темпы экономического роста должны составлять от 7 до 17%. Используя этот показатель для Абдулинского района
мы получаем рыночную цену сельскохозяйственных угодий, равную 28476 руб./га.
Таким образом, анализ показывает, что без государственного регулирования земельных ресурсов невозможно рациональное использование земли, что, в свою очередь, влияет на эффективность сельского хозяйства.
Список литературы
4. Заводчиков Н.Д., Советов И.Н. Доходный подход в оценке земельный ресурсов // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. 2006. №1. С. 118-120.
5. Лукьянчикова A.A. Опыт рентного регулирования в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. № 6. С. 14-22.
6. Медведева O.E. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: прил. к журн. «Имущественные отношения в РФ». М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. 128. с: табл. В помощь специалисту-практику.
7. Мещеров В.А. Современные рентные отношения: теория, методология и практика хозяйствования. М.: Экон. науки, 2006.312 с.
8. Тришин H.A. Методология проблемы ценообразования в системе экономических законов и основных законов земледелия. Оренбург: Издательский центр ОГАУ, 2004. 320 с.
9. Хонко Я. Планирование и контроль капитальных вложений: сокр. пер. со швед, и англ. ; авт. предисл. и науч. ред. Г.А. Егиазарян. М.:Экономика, 1987.191 с.
10. Шафеев Р.Ш. Экономическое регулирования воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения. // Общественная мысль : сборник работ лауреатов и дипломатов всероссийского конкурса интеллектуальных проектов «Держава». М.: Форум, 2007. С. 94-107.
11. Яруллин Р., Каипов Р. Принципы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий // Международный сельскохозяйственный журнал. 2005. № 6. С.53—54.
