CC BY
43
УДК 658 ББК 65.29
И.Б. КОРОЛЕВА
старший преподаватель Иркутского государственного университета e-mail: [email protected]
МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ СОКРАЩЕНИЯ СРОКОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КРУПНОМ ГОРОДЕ
Рассмотрена проблема сокращения продолжительности процесса жилищного строительства в условиях крупного города. Предложены направления ее решения: определение более совершенного способа управления в сфере жилищного строительства региона на основе девелопмента и повышение прозрачности регулирования отрасли за счет ускорения административных процедур и обеспечения их предсказуемости.
Ключевые слова: продолжительность процесса жилищного строительства, девелопмент, инвестиционно-строительный процесс.
I.B. KOROLEVA
senior lecturer of Irkutsk State University e-mail: [email protected]
METHODIC ISSUES OF REDUCTION OF RESIDENTIAL CONSTRUCTION PERIOD IN A CITY
The problem of reduction of residential construction period in a big city is considered. Two lines of this problem's solution are suggested: determination of a more efficient way of residential construction management in the region on the basis of development and an increase of transparency of the branch regulation due to administrative procedures acceleration and ensuring their predictability.
Keywords: residential construction process duration, development, investment and construction process.
Любой процесс протекает во времени. Для производственного процесса его длительность является важнейшей организационно-технической характеристикой. Сокращение общей длительности процесса производства представляет собой предмет постоянной заботы экономистов.
Одна из базовых отраслей материального производства рыночной экономики — строительство. Специфика строительной отрасли повышает актуальность сокращения длительности строительного процесса, отличающегося высокой капиталоемкостью, значительной степенью неопределенности конечного результата по его срокам, стоимости и качеству. Это связано с тем, что на процесс строительства воздействует множество факторов внешнего и внутреннего окружения, которые отличаются слабой предсказуемос-
тью, стохастичностью поведения и высокой подвижностью.
Сокращение длительности процесса строительства является общемировой проблемой. В России развитие рыночных отношений не привело к ее решению и не вывело строительную отрасль по данному показателю на уровень лучших мировых образцов. Согласно последнему отчету Всемирного банка «Ведение бизнеса», по общим затратам времени и средств, которые требуются на строительство того или иного объекта, наша страна оказалась на 177-м месте среди обследованных 178 стран. Хуже, чем в России, ситуация в этой отрасли обстоит только в Эритрее. В условиях финансового кризиса проблема в России еще более обострилась. По данным исследования «Аналитической группы Г.М. Стерника», в наиболее оптимис-
© И.Б. Королева, 2010
тичной в этом отношении Москве из общего объема в 842 новостройки с ранее планировавшимися сроками ввода 2009-2013 гг. строительство подавляющего большинства объектов не начато (595 объектов-новостроек, в которых 64,7 тыс. квартир общей площадью 5 173 тыс. м2). Из оставшихся 247 объектов начатого строительства на 32% из них наблюдается задержка сроков строительства от трех до шести месяцев и более, 24% начатых строек (это 59 объектов) заморожено [1].
Ситуация усугубляется в регионах. Проведенный автором анализ данных о продолжительности традиционных этапов инвестиционно-строительного цикла основных участников иркутского городского рынка жилья показал отрицательную статистику. Так, в Иркутске за 2007-2008 гг. превышение фактической продолжительности этапа строительства над нормативной коснулось 80% общего числа введенных объектов. При этом средняя величина отклонения достигает 165% по отношению к нормативному уровню. Это, с одной стороны, говорит о неэффективном управлении жилищным инвестиционно-строительным процессом в регионе, а с другой — о наличии огромных резервов для сокращения длительности процесса жилищного строительства.
Автором изучены данные по всем законченным объектам жилищного строительства в Иркутске за 2007-2009 гг. Решалась задача определения влияния ряда факторов на величину отклонения фактической продолжительности этапа строительства от нормативной. К числу этих факторов отнесены: общий объем строительства, общая площадь квартир на объекте, количество квартир на объекте, этажность объекта. В качестве результирующей переменной была принята величина отклонения фактической продолжительности этапа строительства от нормативной. Теснота связи между результирующей и факторными переменными оценивалась по величине коэффициента корреляции Спирмена. Проведенные расчеты не выявили тесной связи между вышеперечисленными факторами (значение коэффициента корреляции во всех случаях оказалось меньше 0,5). Полученный результат является несколько неожиданным. Он дает основание для вывода о том, что расхождение фактических и нормативных
сроков обусловлено влиянием внепроизводс-твенных факторов. Следовательно, решение поставленной задачи сокращения сроков строительства требует нового направления исследования, ориентированного на выяснение внешних причин, обусловливающих затягивание сроков строительства.
Опираясь на экспертные оценки, мы считаем, что основные причины завышенной продолжительности жилищного строительства носят общерыночный характер. В жилищном строительстве сложился особый тип рынка — административный, где функции девелоперов непосредственно или через аффилированные структуры берут на себя муниципальные и региональные органы власти, конкурируя с частными структурами. Местная власть создает льготные условия близким к ней строительным структурам, обеспечивая заведомо неравную конкуренцию. Благоприятная рыночная конъюнктура до финансового кризиса при неравных условиях конкуренции не сформировала стимулов к повышению операционной эффективности. По сути, фактором, определяющим успех той или компании, является управление отношениями с властями и местными монополиями в сфере коммунальных услуг. Таким образом, высокие административные барьеры затрудняют расширение предложения в жилищной отрасли. Россия находится на 182-м месте среди 183 государств по количеству барьеров в строительстве [3]. Эти барьеры мешают как давно существующим, так и новым компаниям отрасли. Регулирование отрасли не позволяет международным компаниям стать значимыми участниками региональной и местной жилищной отрасли. Это также снижает мотивацию компаний к сокращению сроков строительства и тормозит формирование класса профессиональных участников рынка.
На муниципальном и региональном уровнях существует 75% барьеров в строительстве [там же]. В Иркутском регионе строительство выделено в качестве одного из трех ключевых направлений программы развития конкуренции. По мнению экспертов, конкуренции на региональном и муниципальном строительном рынках практически нет: на три-четыре компании приходится 70% введенного жилья [там же]. В условиях неравной конкуренции практика регулирова-
ния отрасли и отсутствие комплексного подхода к развитию территории — ключевые факторы, влияющие на длительность процесса жилищного строительства в регионе. Практика регулирования отрасли характеризуется тем, что процедуры получения прав на застройку и доступ к инфраструктуре, а также процессы согласования на всех последующих этапах строительства сложны и непрозрачны. Так, срок, необходимый для получения разрешения на строительство в России, может в 6 и более раз превышать аналогичный срок в Швеции и других передовых в этом отношении странах (рис.) [1]. Причем застройщикам у нас приходится платить за документацию в 30 раз больше, чем в европейских странах [3]. Длительные сроки согласования приводят к увеличению инвестиционно-строительного цикла, что, в свою очередь, влечет за собой проблемы в управлении цепочкой поставок в области финансирования и снижает эффективность планирования. Кроме того, непрозрачность и непредсказуемость процесса получения прав на землю и разрешений на строительство повышают риски, связанные с девелоперскими проектами, и тормозят развитие проектного финансирования.
В результате банковское финансирование становится практически недоступным для небольших и средних девелоперских и строительных компаний, не имеющих активы, под залог которых можно было бы получить кредит в условиях недоступности проектного финансирования. Это приводит к еще более сильному искажению конкурен-
ции. Градостроительный кодекс Российской Федерации требует разработки генеральных планов и схем застройки для всех городов страны. Однако в большинстве российских городов, в том числе и в Иркутске, таких планов до сих пор нет. Это увеличивает продолжительность инвестиционно-строительного цикла, поскольку инвесторы вынуждены проходить длительные и сложные процедуры изменения целевого назначения земель, причем результаты этого процесса непредсказуемы.
Сроки инвестиционно-строительного цикла возрастают также из-за отсутствия четкого понимания, когда, где и какие инженерные коммуникации будут построены. Российская строительная отрасль сильно страдает от дефицита и высокой стоимости инженерных коммуникаций, несмотря на то что девело-перы, как правило, выполняют технические условия и платят за подключение к инженерным коммуникациям, что покрывает расходы на строительство объектов инфраструктуры. В частности, официальная стоимость подключения к инженерным коммуникациям в Москве без учета расходов на выполнение технических условий составляет от 1 800 до 4 тыс. дол. за 1 кВт установленной мощности в зависимости от района [2]. Ключевую роль здесь играют государственное регулирование и контроль за надлежащим соблюдением норм. Местные поставщики коммунальных услуг обладают монополией на их предоставление, их деятельность не контролируется, и при этом отсутствуют четкие правила подключения к инфраструктуре [1].
704
429
411
336
231
224
116
-75-
40
Россия Украина Бразилия Китай Казахстан Индия Швеция Канада США
О Хорошая практика
Время, необходимое для получения разрешения на строительство в разных странах, дней
Еще одна насущная проблема в сфере государственного регулирования отрасли жилищного строительства — отсутствие ясности в регулировании прав собственности на землю, особенно в отношении ограничений на ее возможное использование. Несмотря на то что в России имеется немало свободных земель для застройки, в отрасли наблюдается дефицит земельных участков. По данным правительства Иркутского региона, за 2009 г. не было выделено ни одного участка под жилую застройку, несмотря на то что поступило более 700 заявок [3]. В настоящее время не существует единой базы данных, содержащей полную информацию о правах собственности, статусе и потенциальных ограничениях
на использование земельных участков. Это крайне затрудняет проведение комплексной инвестиционно-юридической экспертизы земельных участков перед покупкой и повышает уровень риска девелоперских проектов.
В этих условиях перед региональными и местными органами власти стоит задача при равных условиях конкуренции разработать и обеспечить эффективное функционирование современной системы взаимодействия всех субъектов жилищного инвестиционно-строительного процесса в регионе на основе девелопмента за счет повышения прозрачности регулирования, а также ускорить административные процедуры и обеспечить их предсказуемость.
Список использованной литературы
1. Клинцов В., Попов Д., Солженицын С., Швакман И. Эффективная Россия: производительность в секторе жилищного строительства // McKinsey Global Institute. 2009. Апр.
2. Указ Региональной энергетической комиссии Правительства Москвы от 27 дек. 2007 г. № 101.
3. Шелихова Л. Места себе не находят // Конкурент-ВСП. 2010. 11 февр.
Bibliography (transliterated)
1. Klintsov V., Popov D., Solzhenitsyn S., Shvakman I. Effektivnaya Rossiya: proizvoditel'nost' v sektore zhilishchnogo stroitel'stva // MsKinsey Global Institute. 2009. Apr.
2. Ukaz Regional'noi energeticheskoi comissii Pravitel'stva Moskvy ot 27 dek. 2007 g. № 101.
3. Shelikhova L. Mesta sebe ne nakhodyat // Konkurent-VSP. 2010. 11 fevr.
