Методические основы формирования правил застройки и землепользования в городских условиях Текст научной статьи по специальности «Право»

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

Ш1АЁхА(ЙЁЁА iniiau oidiediaaieb 10ААЁЁ CANODiKE Ё СА1ЁАТ1ЁиС1АА[ЁВ a AIDWEO 0NЁIАЁB0

МАИЛЯН Л.Д.,

аспирант,

Ростовский государственный строительный университет,

e-mail: [email protected]

В статье рассмотрены методические основы формирования правил застройки и землепользования в городских условиях.

Ключевые слова: экология; экономика; правила застройки; городские условия; инвестирование природопользования.

In clause methodical bases of formation of rules of building and land tenure in city conditions are considered.

Keywords: ecology; economy; rules of building; city conditions; investment of wildlife management.

Коды классификатора JEL: Q55, Q57, Q58.

В настоящее время в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации [1] вводят систему регулирования застройки и землепользования, которая основана на правовом зонировании — делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков: обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков; такие требования необходимы для: подготовки документов для передачи прав на земельные участки физическим и юридическим лицам по упрощенным процедурам; установления оснований для контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования; установления оснований для судебных органов при принятии решений по спорным вопросам землепользования и застройки.

В общем плане система регулирования застройки и землепользования в городских условиях предназначена прежде всего для: реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения, сохранения природной среды и т.д.; установления правовых гарантий по использованию земельного недвижимого имущества для владельцев; привлечения инвестиций в обустройство земельных участков посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования земельного недвижимого имущества; обеспечения свободного доступа граждан к информации по вопросам городского развития.

Данные правила регламентируют всю градостроительную деятельность должностных, а также физических и юридических лиц в отношении правового зонирования тер-

© Л.Д. Маилян, 2010

ритории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости: экономического регулирования процесса формирования городского землепользования; разделения городской территорий на земельные участки; предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам; подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд; согласования проектной документации; предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов; контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости и земельных участков, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством; обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании; создания условий для экологической безопасности в городских условиях.

Решения по застройке по каждому землепользованию принимаются на основе градостроительных регламентов, действие которых в равной степени распространяется как в целом на зону, так и на все землепользования и земельные участки, а также иные объекты недвижимости, независимо от видов и форм собственности. В то же время ограничение или полное исключение доводятся на: памятники истории и культуры, объекты, в отношении которых принимаются решения о параметрах и характеристиках реставрации, реконструкции в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры; памятники природы, решение по которым принимается в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды.

Под такие ограничения также подпадают транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, проезды, дороги и т.д. С этой целью в процессе проведения подготовительных работ составляется три вида информационных карт, на каждой из которых, выделяются правовые зоны и зоны ограничений: карта правового зонирования; карта зон действия ограничений по условиям охраны историко-культурной среды; карта зон действия ограничений по экологическим условиям, или карта экологических зон. На карте правового зонирования выделяются зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования земельного недвижимого имущества. Границы таких зон устанавливаются по: центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов; красным линиям; границам и осям полос отвода для коммуникаций; административным границам города и районов; естественным границам природных объектов; иным границам. Границы и значение правовых зон установлены с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости и земельных участков, а также требований непричинения вреда рядом расположенным объектам недвижимости. На картах зон действия ограничений по условиям охраны историко-культурной среды выделяются зоны, к которым приписаны регламенты: соответствия новых и реконструируемых построек сложившемуся архитектурному окружению; по порядку производства работ в зонах охраны археологического слоя.

На картах зон действия ограничений по экологическим условиям выделяются зоны, к которым приписаны дополнительные регламенты, т.е. требования и ограничения, связанные с охраной окружающей среды.

Градостроительный регламент по видам разрешенного использования земельного недвижимого имущества представляется в следующем виде: основные виды разрешенного использования земельного недвижимого имущества, которые не могут быть запрещены; виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования земельного недвижимого имущества; виды использования земельного

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3

122

МАИЛЯН Л.Д.

недвижимого имущества, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий.

Собственники, пользователи и арендаторы земельного недвижимого имущества наделены правом выбора тех или иных видов использования недвижимости с учетом установленных как основных, так и сопутствующих, разрешенных для соответствующих зон.

Помимо этого градостроительные регламенты по параметрам строительного изменения земельного недвижимого имущества могут включать: размеры (максимальные и минимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц и предельной глубины участков; минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие «пятно застройки», за пределами которого возводить строения запрещено; максимальный процент застройки участков; предельную этажность построек; максимальное значение коэффициента использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек — существующих и которые могут быть построены дополнительно — к площади земельных участков).

В этой связи сочетание приведенных параметров и их предельные значения оказывают прямое воздействие на установление индивидуальных подходов применительно к каждой зоне, выделенной на карте того или иного вида зонирования, а также к каждому землепользованию отдельно.

В новом Земельном кодексе РФ также устанавливается порядок государственной регистрации права собственности на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, законом предусматривается, что распоряжение земельными участками, относящимися к собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, осуществляется только после государственной регистрации права собственности на них. Что касается земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то ими можно распоряжаться без государственной регистрации права собственности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а в поселениях, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, — органами местного самоуправления указанных посещений, если иное не предусмотрено законами соответствующих субъектов РФ.

Летом 2007 года был принят федеральный закон № 212 «О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю» [2], который определяет процедуру переоформления земли под предприятиями и устанавливает по всей стране ставку выкупа для городов с населением более 3 млн человек — 20%, а во всех остальных — в размере 2,5% от кадастровой стоимости (льготный период выкупа до 2010 года).

Данная норма действует в отношении коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей — собственников, расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе реконструированных или возведенных на месте разрушенных или снесенных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной собственности; граждан и некоммерческих организаций — собственников, расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право их частной собственности возникло до вступления в силу Земельного кодекса и, если федеральными законами для таких лиц не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Другие лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки до 1 января 2010 г по цене, устанавливаемой субъектами РФ в населенных пунктах с численностью населения: свыше

3 млн человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 0,5 до 3 млн человек — от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога; до 0,5 млн человек, а также за пределами границ населенных пунктов — от трех- до десятикратного размера.

Территориальный рост городов требует активного развития системы земельного менеджмента, которая включала бы в себя функции стоимостного мониторинга рынка, анализа эффективности использования земли и комплекс мер по санации существующих городских территорий.

Кроме совершенствования существующих административных инструментов земельной политики, таких как земельное законодательство, градостроительное планирование, необходимо развивать новые инструменты земельного менеджмента, к которым можно отнести следующие: [3] оптимизация размеров и форм земельных участков; обмен земельными участками между государством и частными собственниками; покупка земли муниципальными властями на рынке с целью ее дальнейшей перепродажи; ограничения, запреты и предложения по использованию земли; софинансиро-вание вложений в инженерную и социальную инфраструктуры; санация и проведение градостроительных мероприятий по развитию территории.

Практика европейских стран свидетельствует о возможности активного регулирования отношений собственности на землю посредством как административных, так и рыночных инструментов для решения насущных проблем землепользования и застройки в городской экономике.

Во всем мире государство является основным потребителем услуг по оценке земли. При этом оценка необходима в первую очередь для решения задач справедливого налогообложения. Задача оценки земли является одной из наиболее сложных, однако и одной из наиболее эффективных с точки зрения повышения инвестиционного, градостроительного потенциала территории и увеличения доходов собственников городских территориальных объектов и регионального бюджета [4]. При решении подобных проблем необходимо осознавать, что наиболее важной из них является падение рыночной стоимости недвижимости. Решение, результатом которого будет рост стоимости земли, прямо или косвенно поможет устранить и прочие существующие проблемы.

Применение традиционных методов, опирающихся только на разрешительный характер землепользования и прямое администрирование в рамках принятых в советский период градостроительных схем, утратило свою эффективность и не достигает поставленных целей в силу изменения системы побудительных стимулов, способствующих тому или иному варианту освоения территории.

Поэтому необходимо развитие методов регулирования землепользования, позволяющих применять гибкие модели регулирования земельных отношений. Решить перечисленные вопросы можно, создав систему эколого-экономического управления городскими земельными ресурсами, цель которой состоит в реализации единых методических принципов проведения земельной и экологической политики, позволяющей экономическими и правовыми инструментами осуществлять регулирование землепользования, направленное на решение проблем устойчивого развития территорий.

ЛИТЕРАТУРА

1. Градостроительным кодексом Российской Федерации.

2. Федеральный закон № 212 «О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю».

3. Хлопцов Д.М. Регулирование отношений собственности на земельном рынке России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 3. С. 39.

4. Хлопцов Д.М. Региональная земельная политика и оценка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 10. С. 37.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3