Методические аспекты оценки ипотечного потенциала региона Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

165

МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИПОТЕЧНОГО ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНА

ДРОБЫШЕВСКАЯ Л.Н.,

доктор экономических наук, профессор, Кубанский государственный университет, e-mail: [email protected];

ВАСКЕВИЧ Т.В.,

аспирант, Кубанский государственный университет, e-mail: [email protected]

В данной статье представлен методический подход к оценке регионального ипотечного потенциала, основанный на расчете индекса его диагностики, на основе которого выполняется ранжирование регионов по уровню развития ипотечного потенциала, позволяющее проводить сравнительный анализ регионов РФ для эффективной реализации региональной ипотечной политики.

Ключевые слова: ипотечный потенциал; индекс диагностики; кластеризация.

The methodical approach to an estimation of the regional mortgage potential, based on calculation of an index of diagnostics of regional mortgage potential on which basis ranging of regions on a level of development of the mortgage potential is carried out is presented, allowing to carry out the comparative analysis of regions Russian Federations for effective realization of a regional mortgage policy.

Keywords: mortgage potential; diagnostics index; cluster analysis.

Коды классификатора JEL: R51, С43.

Одним из приоритетных направлений региональной социально-экономической политики является региональная жилищная политика, прерогативой которой является решение жилищных проблем граждан.

Жилищный вопрос остается одним из наиболее социально значимых вопросов, он требует незамедлительного решения и постоянного внимания к себе со стороны администрации региона. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая, и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Все это обусловливает исключительную важность той роли, которую играет региональная жилищная политика в комплексном социально-экономическом развитии региона, а соответственно и важность наличия эффективных инструментов ее проведения — разработанных теоретических и методических основ формирования и реализации этой политики.

Под региональной жилищной политикой понимается шожноструктурированная многоуровневая система экономических социальных, институциональных, организационных, градостроительных программ, проводимых правительством региона, предусматривающих удовлетворение жилищной потребности граждан. Только совместная взаимосвязанная реализация вышеперечисленных программ позволяет проводить эффективную региональную жилищную политику.

Рассмотрим одну из важнейших составляющих многоуровневой системы региональной жилищной политики — экономические программы по обеспечению граждан жильем; одним из инструментов эффективной реализации комплекса экономических программ жилищной политики региона является ипотечная политика региона, на результативность которой влияет определенная совокупность ресурсов — факторов, совокупность которых составляет ипотечный потенциал региона.

Региональный ипотечный потенциал (РИП) характеризует способность региона к реализации эффективной ипотечной политики с учетом влияния социально-экономических, финансовых и ресурсных факторов (мезоэконо-мических факторов). Как известно, потенциал — средства, запасы, возможности, источники, которые имеются в наличии и могут быть использованы для достижения определенной цели, осуществления плана, решения какой-либо задачи; возможности отдельного лица, общества, государства в определенной области. Таким образом, под регио-

© Л.Н. Дробышевская, Т.В. Васкевич, 2012

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 3

нальным ипотечным потенциалом понимается совокупный индикатор (индекс) региона, характеризующий готовность (возможность) региона к увеличению объемов ипотечного кредитования.

Региональный ипотечный потенциал можно рассматривать и как совокупность следующих потенциалов: жилищностроительного потенциала региона, банковского ипотечного потенциала и потенциала социально-экономического положения региона. Для проведения дифференцированной ипотечной политики в регионах необходимо оценить ипотечный потенциал региона, т. е. готовность региона к ипотечному кредитованию. Следует учитывать существенные различия в природных условиях, в ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровне жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов.

Процесс определения индекса диагностики РИП состоит из следующих этапов:

1. Построение базы данных для определения индекса диагностики РИП;

2. Расчет индекса диагностики потенциала жилищно-строительного комплекса региона, индекса диагностики банковского ипотечного потенциала региона, индекса диагностики потенциала социально-экономического положения региона, формирующих базу для расчета интегрального индекса диагностики регионального ипотечного потенциала региона;

3. Определение индекса диагностики регионального ипотечного потенциала (РИП) как среднее значение формирующих его потенциалов;

4. Кластеризация регионов, исходя из соответствующих расчетных значений индексов диагностики регионального ипотечного потенциала.

Для создания обоснованной методики оценки ипотечного потенциала региона необходимо сформировать комплексную базу данных, представляющую собой набор индикативных показателей, характеризующих тенденции в жилищно-строительном комплексе региона, потенциал социально-экономического положения и уровень развития финансовой сферы региона (преимущественно развитие банковского ипотечного потенциала).

Поскольку в настоящей работе исследуется региональный ипотечный потенциал, проявляющийся, в частности, сквозь призму воздействия определенных факторов, в рамках данного исследования была сформирована база данных, содержащая информацию о состоянии социально-экономического положения региона, развития жилищностроительного комплекса и уровня развития банковской ипотеки в регионе. Основными источниками формируемой базы данных являются официальные материалы ЦБ РФ и Государственного комитета статистики РФ за 2011 г. [1, 2]. Для выявления факторов, влияющих на РИП, необходимо использовать подход, основанный на применении методов многомерного статистического анализа при помощи общедоступных официальных статистических данных. Методы многомерного статистического анализа для обоснования методики расчета интегрального индекса диагностики РИП позволяют исследователю варьировать данными, использовать научно-обоснованные методы статистического анализа и более точно интерпретировать полученные результаты.

На первом этапе определяются наиболее индикативные факторы, характеризующие уровень РИП. Для определения индекса диагностики РИП, были выделены три группы показателей: первая группа — показатели, характеризующие жилищные условия населения региона (потенциал жилищно-строительного комплекса региона); вторая группа — показатели, характеризующие уровень развития банковской ипотеки в регионе (региональный банковский ипотечный потенциал); третья группа — показатели, характеризующие социально-экономическое положение региона (потенциал социально-экономического положения региона).

Показатели первой группы, являющиеся базой для расчета индекса диагностики потенциала жилищностроительного комплекса региона:

1) коэффициент доступности жилья (лет);

2) обеспеченность населения жильем (кв м /чел.);

3) ввод жилья на душу населения (кв м /чел.);

4) средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в регионе (руб.).

Показатели второй группы, являющиеся базой для расчета индекса диагностики банковского ипотечного потенциала региона:

1) количество выданных ипотечных кредитов (шт.);

2) объем задолженности по ипотечным кредитам (тыс. руб.);

3) объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам (тыс. руб.);

4) доля региона в общем объеме ипотечного кредитования (%);

5) количество ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК (шт.);

6) средний размер выданного ипотечного кредита (тыс. руб.);

7) средний срок ипотечного кредитования (мес.);

8) средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в регионе (%);

9) доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%);

10) доля платежа в доходе (%);

11) доля сделок с ипотекой по региону (%);

12) задолженность по ипотечным кредитам на душу населения (тыс. руб./чел.).

Показатели третьей группы, являющиеся базой для расчета индекса диагностики потенциала социальноэкономического положения региона:

1) показатель ВРП на душу населения (руб.);

2) среднедушевой доход (руб.);

МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИПОТЕЧНОГО ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНА

167

3) среднедушевой расход (руб.);

4) удельный вес семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (%);

5) удельный вес семей, получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (%);

6) число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купивших жилые помещения;

7) число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купивших жилые помещения на средства федеральных субвенций;

8) число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купивших жилые помещения по ипотечному кредитованию.

Методика расчета индексов диагностики факторов состоит в следующем: по каждому показателю (фактору) из соответствующей группы (показатели, характеризующие соответствующий потенциал) проводится сравнительный анализ соответствующего показателя в i-том регионе в i-том периоде с наибольшим или наименьшим показателем по регионам России в i-том периоде. Затем по формуле средней геометрической (взвешенной) вычисляем индекс диагностики соответствующего потенциала. Формулы, применяемые при расчетах, представлены ниже:

IDF = -5- , (1)

F

max

где:

IDF — индекс диагностики соответствующего фактора;

F — значение i-того показателя региона в i-том году;

Fmax — наибольшее значение i-того показателя по регионам России в i-том году.

Формула (1) применяется в том случае, если улучшение показателя характеризуется его увеличением (например, количество выданных ИК, средний срок кредитования, ВРП на душу населения, доля семей, получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, обеспеченность населения жильем, среднедушевой доход и т. д.).

F

IDF = (2)

F , u

где:

IDF — индекс диагностики соответствующего фактора;

Fmin — наименьшее значение i-того показателя по регионам России в i-том году;

F — значение i-того показателя региона в i-том году.

Формула (2) применяется в том случае, если улучшение показателя характеризуется его уменьшением (например, коэффициент доступности жилья, средневзвешенная процентная ставка, удельный вес семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, купивших жилые помещения по ипотечному кредитованию, объем просроченной ипотечной задолженности и т. д.).

IDPr = nIDP1 ■ IDP2 ■ ... • IDPn , (3)

где IDPr — индекс диагностики соответствующего потенциала региона.

Индекс диагностики регионального ипотечного потенциала (РИП) определяется как среднее значение формирующих его потенциалов.

IDMP = 3IDHP ■ IDBP ■ IDSEP , (4)

где:

IDMP — индекс диагностики РИП;

IDHP — потенциал жилищно-строительного комплекса региона;

IDBP — индекс диагностики банковского ипотечного потенциала региона;

IDSEP — индекс диагностики потенциала социально-экономического положения региона.

Кластеризация регионов, исходя из соответствующих расчетных значений индексов диагностики регионального ипотечного потенциала, приведена в табл.1.

Таблица 1

Значение индекса диагностики РИП

Значение IDMP Наименование кластера

(0,8-1] Регионы с высоким ипотечным потенциалом

(0,6-0,8] Регионы со средним ипотечным потенциалом (ранг А)

(0,4-0,6] Регионы со средним ипотечным потенциалом (ранг В)

(0,2-0,4] Регионы с низким ипотечным потенциалом (ранг А)

(0-0,2] Регионы с низким ипотечным потенциалом (ранг В)

Данные, приведенные в табл. 2, свидетельствуют о том, что наибольшее значение индекса диагностики регионального ипотечного потенциала (ШМР) в Ростовской области (0,8347). Индекс диагностики регионального ипотеч-

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2012 ^ Том 10 № 4 Часть 3

ного потенциала Краснодарского края (ШМР) равен 0,6713 (средний ипотечный потенциал ранга А). Индекс диагностики регионального ипотечного потенциала Республики Адыгея равен 0,4901 (средний ипотечный потенциал ранга В). Индекс диагностики регионального ипотечного потенциала Волгоградской области равен 0,4099 (средний ипотечный потенциал ранга В). Индекс диагностики регионального ипотечного потенциала Астраханской области равен 0,3939 (низкий ипотечный потенциал ранга А). Индекс диагностики регионального ипотечного потенциала Республики Калмыкия равен 0,2784 (низкий ипотечный потенциал ранга А).

Таблица 2

Кластерный анализ ЮФО

Индекс Ростовская область Краснодарский край Республика Адыгея Волгоградская область Астраханская область Республика Калмыкия

IDHP 0,7895 0, 6780 0,5678 0,3956 0,3567 0, 2965

IDBP 0,8963 0,7865 0,4236 0,4145 0,4298 0,3145

IDSEP 0,8256 0,5674 0,4896 0,4201 0,3987 0,2956

IDMP 0, 8347 0,6713 0,4901 0,4099 0,3939 0,2784

Результаты проведенного анализа позволяют определить наиболее эффективные модели кредитования и границы необходимой государственной поддержки для этих регионов, с тем, чтобы обеспечить равные возможности предложения ипотечных ресурсов для населения. В этой связи особое внимание должно быть уделено регионам с низким и средним уровнем ипотечного потенциала, которым необходима государственная финансовая поддержка для выравнивания региональных различий и обеспечения равных возможностей населения Российской Федерации по использованию механизмов ипотечного жилищного кредитования.

В регионах со средним и низким ипотечным потенциалом, по нашему мнению, должны, в первую очередь, развиваться социальные виды ипотечного кредитования (для военных, молодых семей, ученых, учителей). Среди социальных видов ипотечного кредитования наибольшее внимание следует уделить программе «Обеспечение жильем молодых семей», основной проблемой реализации которой является невозможность приобретения жилья площадью ниже социальной нормы (для семьи из трех человек нормативная площадь жилья составляет 54 кв м). Подобные ограничения снижают общую доступность «социальной» ипотеки для молодых семей. Для преодоления подобных ограничений необходимо снижение нормативной общей площади приобретаемого жилья по желанию заемщика, — таким образом увеличится количество участников ипотечного рынка в регионах за счет тех семей, которые имеют средства для приобретения небольшой квартиры.

В регионах целесообразно применять схемы сберегательно-накопительной ипотеки, продолжать развитие жилищно-строительных, жилищно-накопительных кооперативов, при обязательном соблюдении строго контроля за деятельностью перечисленных кооперативов со стороны государства. Банкам следует развивать собственные схемы ипотечного жилищного кредитования, например, такие, как «Народная ипотека», реализуемая Сбербанком России в Краснодарском крае. Для регионов с низким ипотечным потенциалом необходимо активно развивать программы АИЖК со сниженными процентной ставкой и первоначальным взносом.

Также для повышения ипотечного потенциала регионов целесообразно, на наш взгляд, продолжать государственную поддержку населения (заемщиков) и, как следствие, спроса на жилье; предоставлять налоговые льготы компаниям-застройщикам многоквартирных домов эконом-класса; обеспечивать гарантии продажи жилья эконом-класса компании-застройщику через предоставление субсидий на покупку этого жилья гражданам с низким доходом; расширять границы реализации программ по льготному кредитованию отдельных категорий граждан, улучшать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования; повышать финансовую культуру населения; продолжать программу Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Таким образом, предложенный методический подход к оценке регионального ипотечного потенциала, основанный на расчете индекса диагностики регионального ипотечного потенциала, на основе которого выполняется ранжирование регионов по уровню развития ипотечного потенциала, позволит осуществить сравнительный анализ, мониторинг регионов РФ в зависимости от уровня потенциала региона.

ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральная служба государственной статистики: официальный сайт. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru.

2. Центральный банк Российской Федерации: официальный сайт. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http:// www.cbr.ru.