CC BY
20УДК 338.2
Бондарь Александр Петрович,
к.э.н., доцент,
кафедра государственных финансов и банковского дела, Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.
Мокронос Виктория Игоревна,
магистрант направления подготовки «Финансы и кредит», Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь
Bondar Alexander Petrovich,
Ph.D in Economics, associate professor, Department of Public Finance and Banking, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol.
Mocronos Victoria Igorevna,
Master's degree student on specialization «Finance and credit»,
V.I. Vernadsky Crimean Federal University,
Simferopol.
МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
METHODOLOGICALASPECTS OF THE ASSESSMENT OFAFFORDABLE HOUSING IN THE RUSSIAN FEDERATION
Рассмотрены показатели, используемые для анализа уровня доступности жилья населения. Раскрыты их преимущества и недостатки, указано место в проводимой оценке. Проведен анализ доступности жилья с помощью системы показателей в разрезе регионов России, а также страны в целом. Выявлены основные тенденции и закономерности обеспечения жильем в стране. Предложены мероприятия по повышению уровня доступности населения жильем в Российской Федерации.
Ключевые слова: коэффициент доступности жилья, индекс доступности жилья, рынок ипотечного кредитования, ипотечный кредит, доступность жилья.
The article considered the indicators used for the analysis of housing affordability standards. Disclosure of their advantages and disadvantages, indicated in the assessment undertaken. The authors carry out the analysis of the housing affordability using a system of indicators in the context of Russia's regions, as well as the country as a whole. Identified the main tendencies of provide housing for in the country. Proposed measures to improve housing affordability level for the population in the Russian Federation.
Keywords: housing affordability index, the index of housing affordability, mortgage market, mortgage, housing affordability.
ВВЕДЕНИЕ
Одним из важнейших конституционных прав граждан Российской Федерации, является их право на жилище. При этом политика государства должна быть нацелена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь населения страны. Поскольку от обеспеченности граждан комфортными условиями жилья в значительной степени зависит здоровье нации, демографическая ситуация, социальный климат в обществе, уровень жизни населения, а также социально-экономическое развитие всей страны.
Вопросы доступности жилья исследуются такими учеными, как Палий В.М. [1], Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И. [2], Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А [3], Косарева Н.Б., Туманова А.А. [4] и другие. Однако существующие методики определения данного показателя значительным образом отличаются друг от друга. В свою очередь, применение показателя достаточности жилья как критерия эффективности проводимых программ жилищной ипотеки наиболее полно показывают степень удовлетворенности потребности населения в жилье. Вместе с тем, следует учитывать, что собственная жилая недвижимость становится объектом налогообложения [10]. Вышесказанное и определяет актуальность данного исследования.
95
ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
Целью статьи является анализ доступности жилья как в разрезе регионов Российской Федерации, а также страны в целом, для совершенствования государственной политики в сфере обеспечения населения жильем.
РЕЗУЛЬТАТЫ
В современных экономических условиях для России вопрос о месте и роли рынка доступной жилой недвижимости в системе национальной экономики особенно актуален, ведь фактор доступности жилища для средне- и малообеспеченных граждан набирает свои обороты.
В целом, доступность жилья определяется, как «такое состояние рынка жилья, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы». На данный показатель оказывают влияние такие факторы, как цена жилья, доходы населения, проценты по ипотечным кредитам, уровень безработицы и др. [1].
Доступность жилья для населения определяется как интегральная категория, в которой соединены основные социально-экономические, демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и пр.
В международной и российской практике понятие доступности жилья характеризует возможность приобретения жилья потребителем страны и определяется как доля расходов суммарного дохода семьи на приобретение жилья к ежегодным платежам по процентам ставки банка за кредит.
Таким образом, рынок доступной жилой недвижимости представляет собой такую социально-экономическую систему, которая обеспечит в Российской Федерации, как решение жилищной социальной проблемы, так и позволит интенсифицировать и повысить эффективность всей системы национальной экономики. В свою очередь, государственная жилищная политика направлена на создание условий для обеспечения всех категорий населения доступным, качественным и благоустроенным жильем [5].
В современных условиях большое значение в решении жилищной проблемы имеет ипотечный кредит, который реализуется через кредитование индивидуального и кооперативного жилищного строительства, покупки квартир и домов в личную собственность. Ипотечный кредит является наиболее легким способом решения жилищного вопроса, но, в то же время, достаточно долгим, трудоемким и требующим повышенного внимания, особенно в современных экономических условия [6].
Стоит отметить, что проведение анализа доступности жилья проводится по стандартной методике ХАБИТАТ ООН. Согласно которой, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности и используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения. Полученное значение показывает число лет, в течение которого семья может накопить за счет текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры. В расчёте же варьируется медианный доход домохозяйства (то есть в расчёт берется душевой доход и размер домохозяйства), а также полная цена квартиры, которая представляет собой удельную цену и размер квартиры.
Касательно отечественных расчётов, подчеркнем, что с начала рыночных преобразований на территории Российской Федерации учеными были проведены исследования в области оценки доступности жилья для населения страны. В результате, согласно Положению Совета Министров N° 1278 от декабря 1993 года в работе Института экономики города было предложено использовать в качестве типовой квартиру размером 54 кв. м, и брать за расчёт размер домохозяйства в составе трех человек. Таким образом, варьирующимися показателями остались средний душевой доход и средняя удельная цена.
В дальнейшем, вышеназванные значения переменных (54 кв. м. и 3 человека) легли в основу базовой методики, используемой Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства, а также Министерства регионального развития РФ. Они используются при формировании целевых показателей для государственных программ, таких как «Жилище» и «Доступное жилье — гражданам России», также в Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года и в других официальных документах. Повсеместно используются в проведении научных исследований и написании публикаций относительно решения жилищного вопроса в стране [3].
Рассмотрим инструменты, используемые специалистами фонда «Институт экономики города» для проведения анализа доступности жилья на территории Российской Федерации:
96
1. Коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio) рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости квартиры размером 54 кв. м. к средним доходам семьи из 3 человек, сроком за год.
Значение данного показателя соответствует числу лет, в течение которых семья будет в состоянии накопить средства на покупку квартиры при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.
Статистическая величина коэффициент доступности жилья в Российской Федерации предоставлена на рисунке 1.
6 1
5 -
4 -
4,1 4,1 40
3,9 4-°
0
3,5
и—-■—I
2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год 2016 год,
I кв.
Рис. 1. Коэффициент доступности жилья (отношение цен и доходов к количеству лет) за период 2006 - 1 кв. 2016 гг. в Российской Федерации (Составлено авторами на основе [7])
Согласно данным, предоставленным на рисунке 1, видим, что среднестатистической российской семье нужно в среднем 4 года, с невыполнимым условием траты всех полученных доходов на приобретение жилья. По значению показателя в 2014 году семье из 3 человек для приобретения стандартного жилья требовалось накапливать все свои доходы 3,8 года, а к 2015 году показатель уменьшился до значения в 3,5 года, то есть в среднем на 3,6 месяца меньше.
2. Модифицированный коэффициент доступности жилья. Показатель рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры с общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек за вычетом величины прожиточного минимума. Таким образом, модифицированный коэффициент показывает время, за которое семья сможет накопить средства для приобретения квартиры, если будет откладывать все свои доходы (превышающие минимальные средства), которые тратятся на питание и удовлетворение базовых потребностей. Однако, данный показатель также не учитывает возможность использования при покупки квартиры ипотечного кредита и отражает лишь фактически сложившиеся соотношение между средними ценами на жильё, доходами и прожиточным минимумом [8].
С течением времени происходила эволюция методики расчёта. Так, в 2000 году в работах Института экономики города было предложено наряду с коэффициентом доступности при оценке брать в расчёт второй показатель — долю населения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита. Это легло в основу расчёта следующего показателя.
3. Индекс доступности приобретения жилья (HAI — Housing affordability index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо
97
3
2
1
иметь для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв.м. с помощью выдаваемого на стандартных условиях ипотечного кредита.
Полученная величина в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры, используя ипотечный кредит. Если, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, который необходим для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
Величина индекса доступности приобретения жилья согласно статистическим данным в Российской Федерации предоставлена на рисунке 2.
120%
100%
2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год 2016 год,
I кв.
Рис. 2. Индекс доступности жилья (отношение среднего дохода к доходу, необходимому для ипотеки) за период 2006 - 1 кв. 2016 гг. в Российской Федерации (Составлено авторами на основе [7])
Согласно данным, предоставленным на рисунке 2, видим, что за период 2011-2015 гг. домохо-зяйствам страны по средним подсчётам достаточно доходов (с учётом получения ипотечного кредита) для приобретения жилья на рынке недвижимости. Значения показателей как на рисунке 1, так и на рисунке 2 подвергается сомнениям, в связи с актуальной проблемой нехватки денежных средств и возрастания проблемы необеспеченности жильём. Такая ситуация объясняется следующим: в базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены 1 кв. м жилья. Данный факт и объясняет существенное несовпадение величины показателя с реальной ситуацией в стране, так как расчет по среднеарифметическим существенно завышает оценку доступности жилья для населения [7].
Также Институтом экономики города ежегодно публикуется значение показателя под название «Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств».
Рассчитывается он путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 кв. м для семьи из 3 человек) за счет использования собственных и заемных средств, с поправкой на последующее сравнение полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.
Рассмотрим алгоритм расчета значения целевого индикатора для субъекта Российской Федерации.
98
Отметим, что включительно до 2010 года использовались данные Росстата о средних ценах на жилье на первичном и вторичном рынке, а уже с 2011 года в расчёт берутся средние цены, которые рассчитаны на основе данных об индексах цен на жилье.
Ознакомимся с текущей ситуацией на ипотечном рынке в России (рис. 3).
40,0 -| 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0
2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год 2016 год,
I кв.
Рис. 3. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств за период 2006 - 1 кв. 2016 гг. (Составлено авторами на основе [7])
Проанализируем данные предоставленные на рисунке 3. Для ипотечного рынка Российской Федерации в 2015 году было характерно ухудшение условий ипотечного кредитования и сокращение объемов выдачи ипотеки на 35% по сравнению с 2014 годом. Однако величина показателя доступности жилья по России незначительно улучшились. В результате, если по результатам 2014 года приобретение жилья, обременённого ипотекой, было доступно 29,6% семей страны, то в 2015 году — 30,8% семей (отметим, что такое же улучшение было характерно и для показателя доступность жилья по отношения стоимости квартиры к доходу семьи). Согласно данным по I квартала 2016 года снижение ставок по ипотечным кредитам оказало положительное влияние на доступность жилья, в связи с чем, началось и восстановление объемов выдачи ипотеки и рост показателя доступности.
Данный результат является достаточно парадоксальным на фоне сокращения рынков купли-продажи жилья и ипотеки, которые характерны для текущей ситуации. В качестве объяснения назовём следующие факторы: расчёт производится по среднеарифметическому расчёту; рынок жилья характеризуется стабильностью номинальных цен (а в некоторых регионах наблюдается даже их снижение); также отмечается некоторый рост среднего размера номинального дохода за счет 30% семей с наиболее высокими доходами. В связи с чем, отмечается снижение отношения средних цен и средних доходов, а также повышение доступности жилья с ипотекой для группы населения с высокими доходами. Что касается номинальных доходов большинства категорий семей, то они стабильны либо показывают снижение, что оказывает негативное влияние на доступность жилья для них, а это примерно 70% населения.
Как отмечалось ранее, расчет по среднеарифметической существенно завышает показатель доступности жилья для населения и показывает несоответствие полученного показателя с тенденцией в стране. В связи с чем, актуально будет ознакомиться с аналитическими данными агент-
99
33,7
ства РИА Рейтинг касательно оценки доступности покупки жилья, используя ипотечный кредит для регионов Российской Федерации, когда расчёт проводится по средневзвешенной цене.
За основу расчёта была взята типовая двухкомнатная квартира (54 к.м.) с учётом первоначального взноса по ипотеке размером в 20%. Согласно расчёту предполагается, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесячных денежных доходов, скорректированных на прожиточный минимум всех членов семьи. Учтём, что был проведен независимый расчет для различных 9 типов семей, отличающихся по количественному составу и по числу детей, а итоговая доля была рассчитана как средневзвешенная доля из них. (Расчёт проводился по данным 2015 года).
Отметим, что для большинства российских семей в значительной части регионов страны приобретение квартиры без значительного первоначально взноса является трудно реализуемой задачей. Так, большие перспективы в отношении покупке квартиры в ипотеку регионы со значительной долей семей, которые имеют высокую заработную плату, таким образом, на первых позициях оказались: Ямало-Ненецкий автономный округ (доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку составляет 49,3%) и Ханты-Мансийский автономный округ — Югра (37-3%). В частности, данные регионы являются одними из лидерами рейтинга по уровню благосостояния российских семей в РФ. А также регионы с невысокими ценами на жилье, а именно: Магаданская область (35%), Камчатский край (28,8%), и Мурманская область (28,6%). Одновременно в 14 регионах менее 10% семей могут пробрести стандартную двухкомнатную квартиру в ипотеку, это такие регионы как: Ростовская (9,7%), Нижегородская (9,4%), Алтайский край (8,6%), Республика Калмыкия (7,7%), Республика Дагестан (5%) и др. В Московской области данное значение показателя равняется 13,2%, а в г. Санкт-Петербурге 17,4% (несмотря на высокие зарплаты стоимость недвижимости в данных регионах слишком велика). В рейтинге не учтены Чукотский АО и Крымский ФО по причине отсутствия данных для расчета.
Подводя итоги относительно методологии составления рейтинга в среднем по России, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 13,9%. Данное значение незначительно для общего населения страны, однако и не обозначает тотальную недоступность жилья. Удовлетворяющим уровнем доступности для страны можно было бы значение в 20-25%. По приблизительным расчётам выполненных РИА Рейтингом, такого результата можно было бы достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза, а также при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% годовых сроком на 20 лет [9]. К сожалению, оба условия в настоящее время слабо реализуемы и носят невыполнимый характер. В целом расчёты, проведённые агентством, наиболее полно описывают жилищную ситуацию, характерной Российской Федерации на современном этапе.
ВЫВОДЫ
Проведенное исследование показывает, что доступность жилья с привлечением ипотеки, для российских семей в среднем по стране остается достаточно низкой. Данная тенденция наблюдается, несмотря на повсеместное развитие механизма ипотечного кредитования по территории Российской Федерации. Для более точной оценки уровня доступности жилья, необходимо использовать всю совокупность показателей, рассмотренных в работе. Это позволит максимально учесть дифференцированные параметры доступности жилья, как в региональном разрезе страны, так и в целом по Российской Федерации.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Палий В.М. Доступность жилья и определяющие её факторы / В.М. Палий [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.rusnauka.com/18_DNI_2011/Economics/15_90026.doc.htm (дата обращения 11.10.2016).
2. Королькова Д.И. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе / Д.И. Королькова, Н.А. Герасимова, Г.И. Ткаченко // Фундаментальные исследования. — 2014. — № 9-3. — С. 635-638.
3. Стерник Г.М. Новая методика оценки доступности жилья для населения / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, А.А. Апальков // Урбанистика и рынок недвижимости. — 2014. — №2. — С. 31-49.
4. Косарева Н.Б. Доступно ли россиянам жилье? / Н.Б. Косарева, А.А. Туманов [Электронный ресурс] / — Режим доступа: demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema01.php (дата обращения 11.10.2016).
5. Ивашина Е.В., Воробьева Е.И. Влияние государственной программы субсидирования на выдачу ипотечных кредитов в Российской Федерации / Е.В. Ивашина, Е.И. Воробьева // Science Time. — 2016. — № 11. — С. 201-207.
100
6. Бондарь А.П. Инструменты поддержки Банком России ипотечного жилищного кредитования / А.П. Бондарь, И.А. Федоров, В.И. Мокронос // Альманах современной науки образования.
— 2016. — № 4 (106). — С. 24-26.
7. Показатели доступности жилья в субъектах РФ с 1998 года по I кв. 2016 года включительно. [Электронный ресурс] — Режим доступа: www.urbaneconomics.ru/research/analytics/pokazateli-dostupnosti-zhilya-v-subektah-rf-s-1998-goda-po-i-kv-2016-goda (дата обращения 11.10.2016).
8. Финансовая архитектоника в системе рыночных трансформаций: монография / под ред. С.В. Климчук. — Симферополь: «ЧП «Н. Гук», 2014. — 237 с.
9. Рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке [Электронный ресурс].
— Режим доступа: riarating.ru/regions_rankings/20151216/630003084.html (дата обращения 11.10.2016).
10. Воробьев Ю.Н. Оценка жилой недвижимости для последующего налогообложения / Ю.Н. Воробьев // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. — 2014. — №1 (26). — С. 37-39.
Статья поступила в редакцию 22 октября 2016 года
101
