CC BY
42
Механизмы информационно-организационного обеспечения регионального рынка недвижимости
А.С. Черный digital менеджер департамента «Маркетинг и PR» международной консалтинговой компании Knight Frank, соискатель Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (г. Москва)
Александр Сергеевич Черный, [email protected]
Недвижимость занимает важное место в мировой и отечественной экономике. Этот сектор включает такие сферы экономической деятельности, как строительство, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2014 году в России в этом секторе занято 11 479 тысяч человек (16,9 процента от общего числа занятых), оборот органи-
заций составил 11 141,3 миллиарда рублей (9,7 процента к итогу), объем инвестиций в основной капитал - 2 531,7 миллиарда рублей (19,1 процента к итогу), количество организаций - 13 88,7 тысячи (28,7 процента от общего числа организаций в экономике) [1, с. 104, 204, 460].
При сравнении аналогичных секторов экономик разных стран видно, что в Германии в этом секторе занято 17,6 процента
Таблица 1
Структура численности занятых в экономике России и некоторых зарубежных стран по отдельным видам экономической деятельности за 2013 год (в процентах к итогу) 1
Вид экономической деятельности Страна
Россия Гэрмания Великобритания Франция США Финляндия Швеция
Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 8,5 11,0 12,3 10,5 13,6 11,5 14,1
Строительство 7,5 6,7 7,3 7,2 6,3 7,1 6,8
Обрабатывающие производства 14,8 19,8 9,8 12,8 10,3 14,4 11,6
Оптовая и розничная торговля 16,1 13,3 13,7 12,6 14,0 12,1 11,9
Образование 9,1 6,3 10,4 7,1 9,1 7,1 11,0
Здравоохранение и предоставление социальных услуг 7,9 12,4 13,2 13,5 13,6 16,5 15,4
1 Россия в цифрах. 2015 : краткий статистический сборник. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2015. С. 98-101, 104.
от общего числа работающих граждан, в Великобритании - 21,0 процента, во Франции - 17,8 процента, в США - 19,7 процента, в Финляндии - 18,6 процента, в Швеции - 21,0 процента (см. табл. 1). При этом во всех указанных странах доля занятых в секторе операций с недвижимостью на 1,07,4 процентных пункта превышает число занятых в строительстве.
На структуру занятых в экономике, объем и динамику производства товаров и услуг и другие показатели влияют как исторически сложившиеся условия производства, так и инновационные изменения в политике инвестиций в основные средства, информационно-коммуникативных технологий, организации труда и управления.
Процесс инноваций тесно связан с коммерциализацией накопленных знаний, технологии и оборудования, предполагает проведение целенаправленной государственной инновационной политики, использование различных механизмов поддержки приоритетных инновационных программ и проектов [2, с. 319].
Мировой опыт управления недвижимостью связан с осуществлением операций на рынке недвижимости, движением инвестиционного и финансового капитала, учетом потенциальных рисков. Потенциальные риски на рынке недвижимости обусловлены действием как внутренних факторов в сфере проектирования, строительства, реализации и эксплуатации объектов, так и внешних, конъюнктурных факторов, включая мировые финансовые кризисы [3].
Важным аспектом является система государственного учета объектов недвижимости, получения и обновления кадастровой и регистрационной информации, информации о кредитах, налогообложении, оценочной стоимости. Например, в Швеции, Финляндии, Австрии и Дании формирование национальной стратегии в сфере недвижимости достаточно централизовано. В некоторых странах ведение кадастра, других управленческих операций осуществляется государственными организациями не
на общенациональном уровне, а на уровне земель (Германия), кантонов (Швейцария). В Великобритании, Франции и Германии используются такие современные институты и инструменты, как распределение расходов на инвестирование, содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости, между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями. Компенсация этих расходов осуществляется через механизм рыночных цен и арендной платы. При этом уделяется значительное внимание учету социальных факторов в управлении недвижимостью (см. [2]).
Следует отметить, что за последние 12 лет (при общем росте оборота в 8,1 раза) оборот организаций в секторе недвижимости России в фактически действовавших ценах увеличился с 1 845,0 миллиарда рублей до 12 175,0 миллиарда, то есть в 6,6 раза. Однако в структурном отношении оборот организаций в этом секторе относительно общего оборота организаций в экономике нашей страны снизился с 11,6 до 9,4 процента (см. табл. 2). Это обстоятельство свидетельствует о наличии неиспользованных резервов в национальном секторе недвижимости.
В таблице 3 представлена динамика показателей рынка коммерческой недвижимости Московского региона за 2010-2014 годы.
В этот период объем ввода новых площадей, обращающихся на рынке коммерческой недвижимости, увеличился с 2 298 до 4 235 тысяч квадратных метров, или на 84 процента. При этом объем ввода торговых объектов увеличился на 1 074 тысячи квадратных метра, офисных - на 248 тысяч квадратных метров, складских - на 615 тысяч квадратных метров.
Наряду с динамикой ввода новых объектов на рынке коммерческой недвижимости Московского региона исследуем накопленный объем площадей и сравним с общим наличием площадей в Российской Федерации.
Таблица 2
Оборот организаций в экономике и секторе недвижимости России (в фактически действовавших ценах) 2
Вид экономической деятельности Год
2002 2005 2010 2012 2013 2014
Всего в экономике, млрд р. (%), 15 885 (100) 36 459 (100) 81 196 (100) 11 1582 (100) 114 625 (100) 129 195 (100)
в том числе организации с основным видом деятельности: строительство 783,3 (4,9) 1 535,2 (4,2) 3 652,1 (4,5) 4 660,2 (4,2) 4 876,5 (4,2) 4 929,0 (3,8)
операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 1061,8 (6,7) 1 527,3 (4,2) 4 214,4 (5,2) 56 062,2 (5,0) 6 264,8 (5,5) 7 246,0 (5,6)
сектор недвижимости 1 845,0 (11,6) 3 062,5 (8,4) 7 866,5 (9,7) 10 226,4 (9,2) 11 141,3 (9,7) 12 175,0 (9,4)
Таблица 3
Динамика показателей рынка коммерческой недвижимости Московского региона за
2010-2014 годы (тыс. кв. м) 3
Показатель Год
2010 2011 2012 2013 2014
Объем ввода объектов (общая площадь, кв. м), 2 298 1 406 1 493 2 250 4 235
в том числе складские и индустриальные объекты 385 366 645 762 1000
офисы 952 720 510 888 1 200
торговые объекты 961 320 338 600 2 035
В 2010-2014 годах в Московском регионе было введено 11 682 тысячи квадратных метра новых площадей коммерческой недвижимости. Значительная доля ввода коммерческой ннедвижимости свидетельствует о сравнительно высокой инвестиционной активности девелоперов в этом регионе в отличие от остальных регионов страны, что указывает на необходимость создания благоприятного инвестиционного климата в Дальневосточном, Сибирском и других федеральных округах Рос-
сийской Федерации.
Исходя из изложенного и в результате проведенного в работах [5, 6] анализа можно сделать вывод как о позитивной динамике показателей на рынке недвижимости, так и о наличии проблем в этом секторе, к основным из которых относятся следующие:
1) объекты недвижимости, осуществление региональных операций с недвижимостью не выделены в отдельный раздел Стратегии инновационного развития Рос-
2 При расчете использованы материалы: Россия в цифрах. 2015 : краткий статистический сборник. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2015. С. 202-205.
3 Knight Frank Research.
сийской Федерации на период до 2020 года, отсутствуют государственная программа и федеральная поддержка регионов в этой сфере экономики;
2) наличие высоких административных барьеров, недостаточная защищенность прав инвесторов, частного капитала и результатов интеллектуального труда;
3) уменьшение объемов строительства новых объектов, представленных на девелоперском, коммерческом рынке нежилой недвижимости, затянувшийся процесс переоценки действующих инвестиционных контрактов, недостатки в стимулировании арендных ставок при использовании недвижимости центрами трансфера и коммерциализации технологий, инновационного предпринимательства инжиниринговыми, консалтинговыми и венчурными организациями, информационно-аналитическими центрами и другими организациями инновационной структуры;
4) снижение удельного веса инвестиций в российском секторе недвижимости;
5) недостаточно эффективный мониторинг объектов коммерческой недвижимости. Недостатки в учете и оценке объектов, низкое качество проводимой инвентаризации, неэффективное использование информационных систем в развитии региональных кластеров и сетевых организаций;
6) незавершенность процесса разделения земельных участков и строений между федеральным и субфедеральным центрами, включая инфраструктурные объекты систем жизнеобеспечения крупных городов и населенных пунктов;
7) непрозрачность рыночных операций, закрытость рынка, повышающие инвестиционные риски в региональной экономике;
8) наличие «узких мест» в формировании и использовании информационной базы для оценки состояния и диагностики рынка нежилой недвижимости.
Отдельного внимания заслуживает проблема несбалансированности спроса и предложения на рынке нежилой недвижимости, представляющих базисные
элементы механизма регулирования. Эта проблема отражает наличие факторов, оказывающих воздействие на рыночный механизм, таких как увеличение количества неплатежеспособных потенциальных покупателей недвижимости, предпринимателей и населения, высокая стоимость и ограниченная доступность банковского кредита. Одновременно проблема несбалансированности спроса и предложения выявляет внутренние недостатки в области организации мониторинга, учета и инвентаризации, контроля за использованием объектов, организации девелопмента, сдачи объектов в эксплуатацию. От качества этих действий зависит эффективность механизма управления рынком и регулирования рыночных процессов.
Автором настоящей статьи предлагается комплекс мер, направленных на совершенствование управления операциями с коммерческой недвижимостью, в том числе:
• использование системного подхода к методам управления недвижимостью, включающим такие механизмы инновационной поддержки осуществления операций, как инвестиционные, информационные и организационные инструменты;
• формирование единой системы учета и регистрации объектов, субъектов, операций с недвижимостью на основе классификационной идентификации объектов, законодательных требований к организации документооборота и информационной базы, защиты прав собственности, полноценного вовлечения объектов недвижимости в гражданский и бюджетный обороты;
• осуществление моратория наличия, полноты и результативности нормативной правовой базы, регулирующей инновационные процессы в субъектах Российской Федерации (инновационные стратегии, программы поддержки малых и средних предприятий, программы поддержки науки и образования);
• применение информационных систем и информационно-коммуникационных технологий в коммерческих, консалтинговых организациях, направленных на расширение инновационного поля в управлении недвижимостью за счет разработки информационных web-приложений и сайтов коллективного использования.
На рисунке представлено авторское видение механизма инновационного воздействия на эффективность операций с коммерческой недвижимостью, включающего три блока:
1) инвестиционное обеспечение (разработка и внедрение инвестиционного проекта);
2) организационное обеспечение (законодательство, учет, контроль);
3) информационное обеспечение.
На эффективность функционирования информационной системы в консалтинговой компании, как показывают исследования, существенное влияние оказывают инновационные изменения в бизнес-процессах и инновационных продуктах (см. [4]). Эти инновационные изменения обеспечивают следующее:
• тесная интеграция автоматизации бизнес-процессов в консалтинговых компаниях с бизнес-сетями пользователей информационных услуг;
• дифференцированное использование информации о коммерческих операциях с недвижимостью непосредственно на серверах консалтинговой компании (клиентская информация) и дополнительных внешних функционалов, расположенных в мобильных приложениях;
• модульное управление операциями с недвижимостью с учетом девелоп-ментского цикла ввода объектов в эксплуатацию и арендного спроса по основным сегментам регионального рынка недвижимости;
• повышение эргономичности пользовательского интерфейса, функциональное расширение возможностей информационно-коммуникационных технологий с системами повышенной автоматизации, складской и транспортной логистики.
В результате инновационных изменений проведение операций на региональном рынке недвижимости будет более функ-
Механизм инновационного воздействия на эффективность операций с коммерческой
недвижимостью
циональным, расширится клиентская база. Расширение клиентской базы достигается за счет обеспечения возможности сохранения и преемственности информации, глубокого изучения потребностей каждого участника рынка, прогнозирования их поведения при изменении экономической ситуации. Клиентская база формируется на сайте коллективного пользования, обеспечивает сотрудникам компании возможность общаться в режиме реального времени и формировать видео-конфигурацию операций с недвижимостью по основным сегментам рынка.
ЛИТЕРАТУРА
1. Россия в цифрах. 2015 : краткий статистический сборник. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2015.
2. Крюкова А. А., Хубиев Р. В., Черный А. С. Мировой опыт управления не-
^вЯ1111|11111|111
РОСПРОМПЕРТИЗА
Юридические услуги
• защита интересов собственников и арендаторов в административном и судебном порядке при некорректном определении кадастровой стоимости недвижимого имущества
• взыскание долгов с проблемных банков
• налоговые споры
• банкротство
• ведение арбитражных дел
• противодействие рейдерским захватам имущества (защита активов)
• исполнительное производство
движимостью (на примере крупных городов Европы) // Проблемы экономики. 2010. № 6.
3. Кушлин В. И. Государственное регулирование экономики : учебник. 2-е изд. М. : Экономика, 2014.
4. Фоломьёв А. Н. Инновационный тип развития экономики : учебник. М. : Экономика, 2013.
5. Черный А. С. Инновации и вопросы использования информационных систем в процессе управления объектами нежилой недвижимости // Сегодня и завтра российской экономики. 2014. № 67-68.
6. Черный А. С. Рынок коммерческой недвижимости: теория, методология и практика // Горизонты экономики. 2014. № 3.
7. Об утверждении Стратегии инновационного развития Российской Федерации на период до 2020 года : распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 декабря 2011 года № 2227-р.
ЗАО «РЕСПУБЛИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО СОДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ»
предоставляет полный комплекс оценочных и юридических услуг с 1996 года
Услуги по оценке
▼ оценка различных видов стоимости имущества и имущественных прав, в том числе:
• объектов недвижимости
• бизнеса и пакетов ценных бумаг
• объектов интеллектуальной собственности, включая ноу-хау
• земельных участков и объектов капитального строительства в целях уменьшения налогооблагаемой базы (замещения кадастровой стоимости)
• объектов для целей залога
▼ стоимостная экспертиза по определению суда
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
+7-(495)-670-90-54, +7-(495)-670-69-78, +7-(499)-179-49-43 www.rospromekspertiza.ru, e-mail: [email protected]
