CC BY
109
Механизм ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель
Аннотации: Развитие рыночных отношений требует решения вопросов, связанных с ощением земель и формированием земельного рынка. Земельные ресурсы сельскохозяйственных товаропроизводитебралей могут использоваться при осуществлении ипотечного кредитования, которое обеспечивает привлечение дополнительных инвестиций в сельскохозяйственное производство.
Annotations: The development of market relations requires addressing issues related to the handling of land and the formation of a land market. Land resources of agricultural producers can be used in the implementation of mortgage lending, which provides the attraction of additional investments in agricultural production.
Ключевые слова: ипотека, земельные ресурсы, залог, банк, рынок.
Keywords: mortgage, land, mortgage, bank, market.
Склярова Юлия Михайловна, д.э.н., профессор,
заведующая кафедрой «Финансовый менеджмент и банковское дело»
ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет;
Кулешова Лариса Владимировна,
к.э.н, доцент
кафедры «Финансовый менеджмент и банковское дело» ФГОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет
В Российской Федерации земельный вопрос являлся предметом постоянных дискуссий и споров, хотя Россия является одной из стран мира, наиболее обеспеченной земельными ресурсами, в том числе сельскохозяйственного назначения. Поэтому вопрос об обороте земель в условиях рыночной экономики является актуальным и имеет особую народнохозяйственную значимость.
Земля представляет собой национальное богатство, выступающие главным средством производства и являющейся основой и важнейшим условием существования человеческого общества.
Специфические особенности земельных ресурсов включают следующие: территориальная ограниченность; неоднородность земельных участков; незаменимость; невоспроизводимость; постоянство местонахождения; сохранность и повышение плодородия; объект купли-продажи.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные ресурсы в России включают следующие категории в зависимости от целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [1].
К категории земель сельскохозяйственного назначения согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ относятся земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [1].
Оборот земель сельскохозяйственного назначения включает отношения связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками сельскохозяйственного назначения. При этом перераспределение земельных участков может осуществляться на основе договора или в порядке универсального правопреемства.
Развитие рыночных отношений требует решения вопросов, связанных с обращением земель и формированием земельного рынка. Сфера земельных отношений постоянной совершенствуется, о чем свидетельствует принятие ряда нормативно-правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, их выкупа, проведение оценки, кадастрового учета, правила рассмотрения споров в судебном порядке, а так
же подписанный Президентом Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данный Федеральный закон принят 21 декабря 2010 года Государственной Думой и одобрен 24 декабря 2010 года Советом Федерации.
Процесс перераспределения земельных ресурсов между землевладельцами и землепользователями характерен для любых социальноэкономических условий, поскольку является закономерным элементом земельных отношений.
Грамотная организация регулирования процессов рыночного перераспределения земель может позволить не только реализовать потенциал земельного рынка как способа привлечения дополнительных финансовых ресурсов и саморегулирования в сфере землепользования, но и избежать значительного количества негативных последствий вовлечения земли в рыночный оборот. Однако в настоящее время проблема заключается не в самом формировании рынка земли, а в организации процесса его функционирования и регулирования.
В сфере рыночного землепользования существенна роль государства, поскольку оно обеспечивает формирование законодательной базы функционирования рынка земли, системы информационного обеспечения и добровольного страхования рисков участников земельного рынка, процесса регистрации прав на землю, механизма оценки земли и контроля за земельными сделками.
Рыночный оборот земли представляет собой форму воплощение в жизнь частной собственности на землю, поскольку становление и существование рынка земли возможно лишь при наличии частной собственности.
В сельском хозяйстве в условиях рыночного хозяйства существенная роль отводится формированию залоговых отношений, которые обеспечивают приток дополнительных финансовых ресурсов в агропромышленный комплекс. Однако низкое качество залогового обеспечения и его недостаточность не позволяют сельскохозяйственным предприятиям в полном объеме воспользоваться предложениями кредитных организаций. Поэтому развитие рынка земли и возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве залогового
обеспечения позволит снизить риски кредитных организаций и запустит в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.
В настоящее время система ипотеки земель сельскохозяйственного назначения не достаточно развита из-за высоких затрат связанных с выделением земельных участков в счет земельных долей, неразвитостью инфраструктуры земельного рынка и не достаточно высокой ликвидностью земли. Количество сделок, в которых земельные участки выступали в качестве залогового имущества в общем объеме сделок, совершаемых с землей в Российской Федерации очень незначительно, и не достигает даже
0,1%.
В 2009 году зафиксировано 34 сделки по залогу земель сельскохозяйственного назначения. Наибольшее количество сделок наблюдается в Краснодарском (13) и Ставропольском (7) краях и в Ростовской области (6). В залог было взято 2357,2 га земель сельскохозяйственного назначения, что составляет 52% от площади всей заложенной земли в РФ в 2008 году. Особое внимание уделяется использованию сельскохозяйственной земли, так за 2008 год продано 21,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на общую сумму продажи 5,13 млн. руб., за весенне-летний период 2008 г. вовлечено в оборот более 645 тыс. га пашни.
Особое внимание при заключении сделок с землей уделяется направлению использования земли. За указанный период продано 21,4 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на общую сумму продажи 5,13 млн. руб., за весенне-летний период 2009 г. вовлечено в оборот более 645 тыс. га пашни.
За 2009 г. под обеспечение земельными ресурсами прокредитовано 476 сельскохозяйственных предприятий на сумму 637 млн. руб., при этом небывало высок возврат кредитов - до 96%.
В современной экономической ситуации, особенностью которой является формирование оборота и рынка земли, необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий, а также теория и практика совершенствования методологии и методов определения цены земли обрели особую актуальность. Проблема состоит в том, чтобы приблизить расчетные ставки на землю к реальным экономическим условиям производства и более
полно учесть ценообразующие факторы как условия формирования стоимости конкретного земельного участка.
На оценку сельскохозяйственных угодий влияет почвенное плодородие (свойства земли) и экономические условия производства (затраты труда, величина доходов).
Под оценкой земли в широком смысле слова следует понимать ее качественную и количественную характеристику как средства производства и как объекта собственности на основе принятого критерия, с использованием определенных показателей или их системы.
Оценка сельскохозяйственных угодий необходима для сравнения различных земельных участков по их продуктивности и доходности, а также для определения стоимости, которую можно учитывать при ипотеке.
Выделяют
1) бонитировка
2)
3) рыночная оценка.
следующие
почв
экономическая
виды
(качественная
оценки:
оценка);
оценка;
Бонитировка учитывает целесообразность сельскохозяйственных культур на земельных участках. бонитировки и оценки земли представлена на рисунке 1.
размещения
Взаимосвязь
Материальнотехническая база производства
Цена на с.х. продукцию и промышленности для сельского хозяйства
Экономическая Качество земель
оценка (бонитет)
Затраты труда и Специализация
производства хозяйства
Климат
Почва (К К. механический состав и др.)
Технологическ не условия территории
Рисунок 1 - Взаимосвязь бонитировки и экономической оценки земли
Одни и те же свойства земли, такие, например, как механический состав почв, рельеф, каменистость и другие могут оцениваться, с одной стороны, как факторы плодородия, а с другой - как факторы затрат. По существу, это две разные и неоднозначные оценки. В целом можно сделать вывод, что для осознания существа рассматриваемого явления содержание оценки земель должно основываться на раскрытии роли и функции земли как средства производства в сельском хозяйстве (рисунок 2).
Рисунок 2 - Аспекты и стадии оценки земли как средства производства
Земля является предметом и средства труда, соответственно земля выступает как средство производства, т.е. как источник создания материальных благ и новых потребительных стоимостей. С возникновением частной собственности, развитием товарных отношений земля становится источником дохода, а также товаром.
Существует три подхода к рыночной оценке земельных участков:
• Сравнительный подход - наиболее распространенный способ оценки. На данном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и распределения. Два последних метода используются для застроенных земельных участков.
Метод сравнения продаж заключается в сравнении объекта оценки с аналогичными земельными участками, имеющими статистическую информацию о недавних продажах, с учетом поправок. Основное внимание при сравнении земельных участков уделяется местоположению и окружению, целевому назначению, физическим характеристикам (рельеф, площадь), инфраструктуре (близость сетей, социальной инфраструктуры), транспортной достижимости. Этот подход удобен в применении при развитом земельном рынке, когда существует крупная база данных -аналогов земельных участков. Так как на сегодняшний день рынок земель сельскохозяйственного назначения пока развит слабо, использовать данный подход необходимо с учетом уже сложившихся цен на земельные участки, но только в комбинации с другими подходами по определению стоимости земли.
• Доходный подход заключается в определении рыночной стоимости земельного участка на основе величины получения ожидаемых доходов от него. Этот подход учитывает то обстоятельство, что рыночная стоимость - это нынешняя ценность будущих доходов от земли. В доходном подходе выделяют метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования (метод дисконтированных денежных потоков) и метод остатка земли по доходу.
Метод капитализации земельной ренты основан на возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка и преобразовании ее в рыночную стоимость при помощи коэффициента капитализации. Данный метод применим как для оценки застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Полноценный рынок земли может быть основан только на основе эффективного взаимодействия финансовой, правовой и организационной системы по регулированию земельных отношений. Для этого должна быть отрегулирована законодательная база и созданы предпосылки для развития инфраструктуры, регулирующей земельный рынок. Только в этом случае земли сельскохозяйственного назначения получат адекватную экономическую оценку, заработает институт ипотеки, появятся стимулы для перераспределения земель в пользу эффективно работающих сельхозтоваропроизводителей.
Анализ проблем правового регулирования оборота и ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в современном российском законодательстве позволил нам сделать вывод, что ипотека земли - это правовой инструмент, который позволит эффективно развить систему ипотечного кредитования, рассматриваемую в настоящее время как «механизм, способный решить задачи огромной социальной важности в масштабах всей страны» [4].
Развитие основных направлений ипотечного кредитования невозможно в сельском хозяйстве без разработки организационно-экономического механизма обслуживания кредитных сделок с землей. В этой связи предлагается использовать модель системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель, которая представлена на рисунке 3.
Главным институтом ипотечной системы может стать Ипотечный Земельный Банк с контрольным пакетом государства в его уставном капитале. Целесообразно создать Ипотечный Земельный Банк на уровне Российской Федерации и сеть Земельных банков на уровне регионов. На федеральном уровне Банк может следить за ходом земельной реформы, проводить кредитную политику в сельском хозяйстве, совершенствовать законодательную базу, способствовать развитию механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, координировать деятельность всех участников инвестиционного процесса и др.
В данной кредитной модели государственным органам власти необходимо оказывать государственную поддержку банкам в интересах страны и выступать гарантом стабильности ипотечной системы в целях поддержки сельхозпроизводителей.
Рисунок 3 - Организационно-экономический механизм ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения
К основным функциям регионального Земельного банка следует отнести следующие: проведение государственной политики эффективного землепользования угодьями и разработка региональной программы кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения; консультационные услуги потенциальным заемщикам; внедрение программ по государственной поддержке кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей для выполнения предложенных ими инвестиционных проектов; разработка единых стандартов кредитования; создание благоприятных условий для реализации программ путем предоставления гарантий при рассмотрении инвестиционных проектов с применением залога земель сельскохозяйственного назначения; контроль за деятельностью субъектов инвестиционного процесса; ведение базы данных о наличии и движении земельных участков, находящихся в залоге; участие в аукционах купли-продажи земельных угодий; представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с недобросовестным исполнением обязательств по выданному кредиту.
Основным звеном данной кредитной системы являются сельскохозяйственные товаропроизводители (собственники или арендаторы земельных участков).
Основные преимущества ипотечного кредитования заключаются в привлечении дополнительных инвестиций в сельскохозяйственное производство, предоставлении возможности приобретать новые и более продуктивно использовать существующие земли, а также в переливе капитала из других отраслей экономики в сельское хозяйство. Ипотечный кредит должен быть использован исключительно по целевому назначению, направлен на пополнение основных фондов или на реализацию инвестиционного проекта по реорганизации и возрождению сельских хозяйств. Таким образом, основная функция Ипотечного земельного банка должна заключаться в выдаче долгосрочных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий под процентную ставку на 2-3 пункта превышающую показатель текущей инфляции при наличии четко проработанного бизнес-плана [5].
Ипотечный земельный банк - особый финансовый институт, который имеет центральное место в организационно-экономическом механизме системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Функционирование данной системы возможно, на наш взгляд, только в том случае, если государство будет способствовать формированию эффективного кредитного механизма АПК, и будет иметь решающее значение в определении экономического состояния сельского хозяйства [6].
Подводя итог необходимо подчеркнуть, что при регулировании земельного рынка России кроме урегулирования законодательных вопросов следует исследовать социально-экономические предпосылки развития ипотечного кредитования каждого региона в отдельности с учетом их специфики. Более того, важными элементами функционирования земельноипотечной системы являются выявление особенностей оценки кредитоспособности заемщиков - сельскохозяйственных
товаропроизводителей и определение стоимости, которую следует рассматривать в виде базы для определения величины залога -сельскохозяйственных угодий.
Библиографический список:
1. Российская Федерация. Кодексы. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон принят Гос. Думой 25.10.2001 № 137-Ф3 (в ред. ФЗ от 22.07.2010 № 167-ФЗ) // Российская газета. - № 211-212. -30.10.2001.
2. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон принят Гос. Думой 26.06.2002 № 101-ФЗ (в ред. ФЗ от 29.12.2010 № 435-ФЗ) // Российская газета. - № 137. - 27.07.2002.
3. Липски, С.А. Институциональные преобразования в системе экономических отношений и их исследования (модель России конца XX -начала XXI века): Монография. / С.А. Липски- М.: ЗАО «Мэйн», 2007.
4. Методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. / Кресникова Н.И. - М.: Типография Россельхозакадемии, 2009.
5. Склярова Ю.М. Проекционный анализ и диагностика инвестиционного климата регионов России // Экономика и управление. 2006. № 1. С. 67-71.
6. Кулешова Л.В., Лапина Е.Н. Проблемы и перспектив развития
ипотечного кредитования в России в условиях мирового финансового кризиса / Мировой финансовый кризис: причины, проблемы, пути
преодоления: Сборник научных трудов: Материалы международной научнопрактической конференции г.Ставрополь, 23 июня 2010 - Ставрополь: ИП Сыровец В.Л., 2010. - С. 58-67.
