CC BY
48
УДК 332.33
Светлана Афанасьева,
аспирантка Государственного университета по землеустройству
МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ КАК УСЛОВИЕ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
<ХХ>00<Х><><>0<Х>00<Х>00<Х><><>0<^
Выявлена сущность земельных активов как экономического ресурса. Представлена последовательность этапов формирования земельных активов. Обоснована необходимость постановки земель на баланс предприятия как условия повышения уровня его рыночной капитализации, привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов и общего развития сельскохозяйственных предприятий в современных условиях.
S u m m a r y
In the article reveals the essence of land assets as an economic resource. Shows the sequence of stages in the formation of land assets. The necessity of setting land on the balance sheet as conditions improve its market capitalization, attracting additional investment resources and common development of agricultural enterprises in modern conditions.
Ключевые слова: земельные активы, механизм, земельная ипотека, развитие. Keywords: land assets, mechanism, land mortgage, development.
• • •
Земельный рынок, его производные и смежные сферы, являются одними из базовых и определяющих элементов развития экономики на национальном и региональном уровнях. От эффективного функционирования и развитости отношений на земельном рынке в существенной степени зависит степень инвестиционной привлекательности страны, состояние показателей социально-экономического развития, объемы доходов бюджетов различных уровней. Одним из экономических инструментов, способных задействовать
• • •
потенциал земельного рынка Российской Федерации, является ипотека.
В условиях нестабильной экономической ситуации и замедления темпов экономического роста, во многом обусловленных неуправляемым увеличением необеспеченных производных финансовых инструментов, все больший интерес вызывают финансовые инструменты, обеспеченные реальными активами. Такими инструментами являются земельные активы. Земельная ипотека выступает инструментом,
Свойство экономического актива Специфика проявления свойства на земельном рынке
Активы субъектов хозяйствования представляют собой особый вид экономических ресурсов, непосредственно применяющийся в их экономической деятельности. Приобретение земельного участка субъектами хозяйствования осуществляется в строго экономических целях и для достижения стратегических задач развития. Земельный участок в комплексе с прочими имущественными ценностями субъекта хозяйствования должен соответствовать выполняемым им функциям на рынке.
Активы субъектов хозяйствования формируются за счет инвестиций и обладают имущественной ценностью. Земля, как один из самых дорогих ресурсов, требует привлечения существенных инвестиций. Одним из наиболее приемлемых инвестиционных инструментов в этом аспекте выступает земельно-ипотечное кредитование. При этом генерация инвестиций под залог земли может проводиться как для непосредственно расширения деятельности субъектов хозяйствования и покупки новых участков, так и для других экономических целей.
Активы субъектов хозяйствования обладают определенной стоимостью. С этой точки зрения важное значение приобретают методы оценки стоимости земельных участков как экономического актива. Стоимость земельного актива в значительной степени определяет объем привлеченных инвестиционных ресурсов.
Использование экономических активов контролируется субъектами хозяйствования. В разрезе данного свойства предполагается наличие того или иного перечня прав на земельный участок субъектом хозяйствования: прав собственности, прав аренды, прав постоянного бессрочного пользования, прав владения и распоряжения. Приобретение земли в собственность путем использования ипотечных механизмов позволяет повысить общую стоимость экономической деятельности субъектов хозяйствования, увеличить потенциальный объем займа (инвестиционного ресурса), обеспечить условия для соответствия международным требованиям отчетности.
Активы субъектов хозяйствования, как экономический ресурс, приносят определенный доход. В различных видах экономической деятельности роль земли, как одного из ресурсов в генерации прибыли субъекта хозяйствования, будет различаться. При этом свойство земельных активов приносить прибыль обеспечивается только при условии их эффективного использования.
Активы субъектов хозяйствования находятся в постоянном обороте. Применительно к земле, как экономическому активу, это означает возможность сдачи ее в аренду или в залог в рамках ипотечных механизмов.
Процесс управления экономическими активами субъектов хозяйствования имеет тесную связь с временным фактором. С этой точки зрения важно изменение во времени стоимости земли. Спецификой земли, в отличие от других видов экономических ресурсов, является ее постоянное удорожание при условии стабильной экономической ситуации и эффективного использования.
Управление экономическими активами субъектов хозяйствования имеет тесную связь с фактором риска. В разрезе этого свойства применительно к земле могут проявляться риски, связанные с правовыми аспектами землепользования, риск повреждения земель как природного ресурса, риски стихийного характера и т.д.
Управление экономическими активами субъектов хозяйствования имеет тесную связь с фактором ликвидности. Ликвидность представляет собой способность актива быть трансформированным в денежную, либо другую материальную форму в сжатые сроки. Ликвидность земельных активов обусловлена категорией земель, их локацией и прочими факторами.
Таблица 1
Свойства экономических активов и специфика их проявления на земельном рынке
МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ КАК УСЛОВИЕ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
позволяющим привлекать существенные инвестиционные ресурсы не меняя титула собственности, при этом вести на участках основную предпринимательскую деятельность субъектов рыночного хозяйствования.
На современном этапе одной из непроработанных областей функционирования региональных экономик является отсутствие схем вовлечения в оборот на земельном рынке новых активов. Очевидно, что один из ключевых ресурсов, которым располагает область - земля - используется не в полной мере. Первый шаг на пути трансформации земли из природного объекта в экономический (актив) - определение условий, при которых участки можно считать активом, используя их для увеличения объемов капитализации экономической деятельности субъектов хозяйствования, в том числе с использованием механизмов ипотечного кредитования. В таблице 1 представлены основные свойства экономических активов и специфика их проявления, с точки зрения экономических отношений на земельном рынке.
Под земельным активом, таким образом, будем понимать один из факторов производства и экономических ресурсов субъектов хозяйствования в виде земельного участка, сформированный для достижения стратегических и тактических финансово-экономических задач субъекта хозяйствования за счет привлеченного капитала.
При формировании земельных активов возможно вовлечение участков региона не только в систему земельного оборота, но также применение этого ресурса на вторичных рынках (фондовом), и также их использование в механизмах земельно-ипотечного кредитования.
В наиболее общем виде этапность перевода земельных участков сельскохозяйственных предприятий на их баланс можно представить в виде следующей схемы (рис.).
Рис. Последовательность действий по переводу земельного участка на баланс сельскохозяйственного предприятия
При использовании земельных активов, как элемента системы земельно-ипотечного кредитования в натуральном виде, предполагается необходимость обеспечения на протяжении периода предоставления займа нахождения земли в пользовании займополучателя. При этом стоимостное выражение земельного актива в натуральной форме трансформируется в форму земельно-ипотечного актива. В таблице 2 представлены этапы создания системы земельно-ипотечных активов.
Таблица 2 Механизм формирования системы земельно-ипотечных активов в сфере их оборота
Этап Действия в рамках этапа
1 Формирование предложения финансово-кредитному учреждению от потенциального займополучателя - осознание субъектом хозяйствования необходимости привлечения дополнительных инвестиций в основную деятельность; - формирование земельных активов; - рыночная оценка стоимости земельного актива; - оценка потенциальной суммы займа в соответствии с обеспечением по кредиту.
2 Оформление ипотечных отношений - оценка стоимости актива финансово-кредитным учреждением; - проверка правовой составляющей залога (наличие обременений, законность оформления прав аренды, собственности, бессрочного пользования и пр.); - оформление актива в залог; - выдача ипотечного инвестиционного ресурса; - внесение денежного требования с залоговым обеспечением в баланс финансово-кредитного учреждения.
3 Формирование земельно-ипотечного портфеля финансово-кредитного учреждения - происходит аккумуляция активов; - определяются цели управления сформированной группой земельных активов.
4 Выпуск ипотечных ценных бумаг Осуществляется финансово-кредитным учреждением в случае целенаправленной деятельности в данном направлении. В обратном случае такие функции передаются специальным компаниям-эмитентам акций.
5 Обращение ипотечных ценных бумаг на финансовом и фондовом рынках Осуществляется, главным образом, между инвесторами-участниками рынка.
6 Прекращение денежного требования финансово-кредитного учреждения путем погашения актива Осуществляется при полной оплате займополучателем переданного ему инвестиционного ресурса.
Также следует отметить, что, помимо присущих им свойств, описанных выше как экономических ресурсов, для них характерны экономико-правовые признаки, что определяет различия в использовании залоговых инструментов для тех или иных активов.
Осуществление сделок с землей, в том числе таких как залоговые сделки, предполагает наличие нормативно-правовых актов, регламентирующих законодательные процедуры сделок и подтверждающих права лиц на распоряжение участками. Предметом сделок могут выступать только
№ 2/2015
23
участки, имеющие четкое местоположение, закрепленное в системе координат, границы, площадь, номер - или всеми идентифицирующими его характеристиками на земельном рынке. Таким образом, для осуществления залоговых сделок земли должны быть отведены на местности, ограничены межевыми знаками, поставлены на кадастровый учет, после чего по ним выдаются правоустанавливающие документы лицам, приобретающим землю. Реализация этих условий становится возможной в ходе осуществления комплекса работ по землеустроительному обеспечению.
Осуществление работ по землеустроительному обеспечению в ходе реализации проводимых земельных реформ является важной задачей при формировании полноценной системы земельно-ипотечных отношений. На современном этапе характерное для земельного рынка многообразие форм собственности (по уровню подчинения: федеральные, региональные, муниципальные; по формам собственности: принадлежащие частным и юридическим лицам; и т.д.) -один из факторов, затрудняющих определение владельцев того или иного земельного участка, а также их границ. Другим фактором, определившим такое положение дел, стал результат земельных реформ, когда, по справедливому мнению исследователей [6], в соответствии с требованиями и необходимостью проведения быстрого разгосударствления, были существенно снижены требования к процедурам формирования и описания земель. Так, не всегда осуществлялась их инвентаризация, не всегда составлялись технические паспорта, не проводилась идентификация адресов, а также межевание и разработка землеустроительных проектов.
Результатом указанных выше обстоятельств стала ситуация, когда государственная регистрация не охватывает всех собственников и пользователей земель в регионе, что обусловливает получение косвенных убытков регионального и федерального бюджетов и прямых недостач муниципальных бюджетов. Землеустроительное обеспечение и связанные с ним процессы выступают средствами управления земельными ресурсами региона, которые позволяют осуществлять изъятие платы за землю в виде земельного налога, пополняя тем самым бюджеты муниципалитетов. В связи с этим в использовании таких инструментов интерес должен проявляться в большей степени у органов государственной власти.
На сегодняшний день перевод земли на баланс предприятий представляется собственникам и лицам, принимаю-
щим решения, затратной по времени процедурой. Вместе с тем в современных высококонкурентных условиях именно ресурсная обеспеченность в значительной степени определяет уровень конкурентоспособности предприятий. Как было отмечено ранее, когда собственнику земли приходит понимание и срочная необходимость трансформации земли из пространственной в инвестиционную и операционную категорию для обеспечения возможности привлечения дополнительных финансовых ресурсов, реализовать данную задачу в короткие сроки становится затруднительно. Особенно это актуально для крупных холдингов, имеющих возможность выпустить облигации под суммарные активы, для этого земельный участок (участки) обязательно должен состоять на балансе предприятий.
Литература
1. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд., исправл. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с.
2. Баронин С.А. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное пособие / С.А. Баронин, В.В. Боч-карев и др.; под общ. ред. С.А. Баронина и др. М.: НИЦ ИН-ФРА-М, 2014. 189 с.
3. Гражданский кодекс РФ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 102-ФЗ (ред. от 05.04.2013 г. № 55-ФЗ) // Справоч-но-правовая система «Консультант Плюс».
5. Кочеткова А.В. Условия и направления развития системы земельного ипотечного кредитования в России: дис. ... канд. экон. наук. М., 2011.
6. Лойко П.Ф. Современное многоукладное землепользование: информационно-аналитический материал. М.: ФКЦ «Земля», 2001. 111 с.
7. Мутовин С.И. Разработка организационных схем и адаптивной стратегии комплексного развития региональной ипотеки : дис. ... д-ра экон. наук : 08.00.05 / Ин-т экономики и соц. отношений. М., 2010. 274 с.
8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
<XXXXXXXXXXX><><><><><><><>000000«««««««000<Xx><><>0
