CC BY
106
УДК 332.64
МАСОВА ОЦ1НКА М1СЬКИХ ЗЕМЕЛЬ: УКРА1НА ТА СВ1ТОВИЙ ДОСВ1Д
О. Дратковсъкий, 1.1ванова Центр оргамзацИ та економ1ки м1съкого землекористування, м. Кигв
Постановка проблеми. У багатьох крашах св^ невщ'емною складовою управлшня мiськими землями е 1'х ощнка. 1й належить провiдна роль у формуванш та реалiзащl економiчних механiзмiв регулювання мiського землекористування i, насамперед, через систему оподаткування.
Земельний податок юнуе вже тисячi рокiв i його переваги добре вщомь Такий податок е прозорим, дешевим для адмшютрування, легким для справляння i доступним для розумшня його платникiв. Проте ефективнють цього податку багато в чому буде визначатися рiвномiрнiстю розподiлу податкового тягаря, що забезпечуе справедливiсть оподаткування загалом.
1стотним моментом для досягнення ще1 мети, як свiдчить свiтовий досвщ, е використання як бази оподаткування ринково! вартостi нерухомостi, а в якосп способу визначення ощнювально1 вартосп - масово! оцiнки. Саме на цих засадах базуеться система адвалорного оподаткування, яка вважаеться фахiвцями Свропейсько! економiчноl комюи ООН, Оргашзаци ООН iз продовольства i сiльського господарства, Мiжнародного комiтету з стандартiв ощнки, Мiжнародноl асощаци податкових оцiнювачiв устшною практикою в досягненнi справедливого оподаткування.
Аналiз останшх дослiджень i публiкацiй. Питания про впровадження масово1 оцiнки мiських земель постало в Укра1ш ще на початку 1990-х роюв, коли було вщновлено платний характер використання земль Але за умови збереження монополп державно1 власностi на землю це питання мало скорiш декларативний, шж практичний характер. Тому цiлком прогнозованою була поява в першiй редакци Закону Укра1ни «Про плату за землю» [1] мехашзму оподаткування землi за встановленими державою ставками.
Фактично першим кроком до оподаткування мюьких земель за результатами 1'х ощнки стали роботи з грошово1 ощнки земель населених пунктiв, що виконувалися вiдповiдно до тимчасово1 методики, затверджено1 на державному рiвнi у 1995 рощ [2]. Зважаючи на нерозвиненють на той час ринкових вщносин, недостатнiсть шформацп щодо укладених угод з купiвлi-продажу об'екпв нерухомостi, автори методики вимушеш були прийняти за базу ощнки не реальну щннють об'ектiв оподаткування, а суму кош^в, необхiдних для вiдтворення iнженерно-транспортноl та природоохоронно1 iнфраструктури населених пунктiв. Природно, що така оцiнка не мала шчого спiльного з окресленням вартосп мiських земель, а И компоненти (ставка каmталiзащl, поправнi коефiцiенти) мали нормативний, неринковий характер [6; 13].
З поглибленням процешв роздержавлення мюьких земель, включення !х до ринкового об^у ставала все бiльш очевидною неадекватшсть результатiв нормативно1 грошово1 ощнки земель населених пункпв !х реальнш вартостi. Це не могло не позначитися на ефективноси системи оподаткування та орендних вiдносин у сферi землекористування.
По-перше, визначенi на И основi земельний податок та розмiр орендно1 плати мали, як правило, завищений характер, що стримувало швестищйш процеси в мiстах та унеможливлювало виконання податкових зобов'язань суб'ектами шдприемницько1 дiяльностi. По-друге, бажаючи уникнути високих податюв, земельнi дiлянки штучно розбивалися на частини, до яких застосовувалися рiзнi коефiцiенти оцiнки, що призводило до втрати об'ектами оподаткування не тшьки свое1 функцiональноl цiлiсностi, а й ринково1 вартостi. При цьому дшсш ставки податку набували регресивного характеру. По-трете, неадекватшсть результат нормативное' грошово1 оцiнки «платоспроможностi» об'ектiв оподаткування спровокувало невиправдане розширення кола «пшьговиюв», перемiщуючи податковий тягар на решту платникiв та зменшуючи загальний обсяг надходжень до бюджету. I нарешп, чинний порядок нормативно1 грошово1 ощнки [3] крие в собi можливоси для отримання упереджених результатiв, що спричиняе негативне ставлення до оподаткування мюьких земель загалом.
Численнi публшаци, присвяченi питанням пiдвищення ефективностi ощнки для щлей оподаткування [5; 11; 12], як правило, не виходили за рамки юнуючо1 моделi нормативно1
грошово! оцшки, залишаючи поза увагою таю ключовi моменти як об'ект та база масово! оцiнки i тому мали псевдошновацшну природу.
Метою статт е аналiз прогресивних систем масово! оцшки мюьких земель у свт та розробка пропозицiй щодо застосування адвалорного оподаткування в Укра!ш.
Виклад основного матерiалу дослiдження. В рiзних кра!нах iснують вiдмiннi точки зору на те, що прийнято вважати об'ектами масово! оцшки для цшей оподаткування. Ц уявлення тiсно пов'язаш з розумiнням термiнiв „земля" i „нерухомють", що використовуються в законодавствi цих кра!н. Якщо в деяких кра!нах земля розумiеться тiльки як земна поверхня, то в шших термiн „земля" включае також i !! полiпшення. При цьому земля i полiпшення можуть оцiнюватися i оподатковуватися окремо, хоча у бшьшост кра!н земля i полiпшення оподатковуються як цiлiсний об'ект (табл. 1).
Як свщчить аналiз, кiлькiсть кра!н, де земля та полiпшення оцшюються та оподатковуються окремо, постiйно зменшуеться. Навiть у кра!нах СНД, де, як правило, оподатковувалася лише земля, в останш роки впроваджуються системи оподаткування вше! нерухомость Це зумовлено тим, що система, яка використовуе рiзнi податки та оцшки, не тшьки ускладнюе процес управлiння нею, а й е менш нейтральною щодо надходжень та справедливою стосовно платниюв податку.
Це стосуеться також i практики застосування рiзних пiдходiв до оподаткування нерухомост в мiських i сшьських районах. Такий тип протекцiонiзму крие приховаш субсидп, розмiр яких часто невщомий, i, як правило, негативно позначаеться на ефективностi сектора, що субсидуеться. Тому у бiльшостi розвинутих кра!н об'екти сiльсько!, примiсько! або мюько! нерухомостi оподатковують на рiвнiй основi - за !х ринковою вартютю, яка вiдображае вiдносну цшшсть рiзних типiв нерухомостi.
Таблиця 1
Об 'екти оподаткування та масовог оц1нки в крагнах Свропи та СНД
Об'екти оподаткування Кра!ни
Земля без полшшень Бiлорусь, Грузiя, Естонiя, Казахстан, Росшська Федерацiя (до 2009 р.), Укра!на
Земля в сшьськш мюцевосп та мюька нерухомiсть в цшому Вiрменiя, Iталiя, Францiя
Земля i полiпшення (окремо) Литва, Румушя, Швейцарiя
Нерухоме майно (земля + полшшення) Австрiя, Бельгiя, Великобританiя, Дашя, Iсландiя, Iспанiя, Киргиз стан, Юпр, Латвiя, Нiдерланди, Нiмеччина, Росiйська Федеращя (з 2009 р.), Словакiя, Фшляцщя, Швецiя
Примтка .Розроблено за матергалами [18].
Таким чином, у свт простежуеться ч^ка тенденщя до розгляду землi i полшшень як цшюного об'екта оподаткування та оцiнки, що забезпечуе принципи ефективностi та справедливость Впровадження такого пiдходу в Укра!ш упередить створення велико! кiлькостi оцшних механiзмiв, якi можуть привести до неефективносп процесу оцiнки нерухомостi та стягнення податкiв, до зростання витрат на щ процеси та проведення несправедливих оцiнок нерухомостi. Водночас повинна юнувати диференцiацiя оцiнки землi та полшшень за !х типами для утворення чiтко! оцiночно! бази. Це дае змогу оцшювачу максимально врахувати вщмшносп у цiноутвiрних чинниках, а платнику податюв зрозумiти, яким чином та чи вс аспекти були враховаш при оцiнюваннi нерухомостi.
Як уже зазначалося, помилковою е думка, що сам факт проведення оцшювання е вже достатшм для забезпечення справедливого розподiлу податкового тягаря. Важливу роль тут мае зiграти тип вартосп, що визначаеться в результат оцiнювання i з яко! стягуеться податок. Як правило, таке визначення вiдноситься до компетенцi! нацiонального законодавства.
Сьогодш за базу оцiнки для цшей оподаткування в багатьох кра!нах обрана ринкова вартють, як така, що е економiчно обгрунтованою i пiдтвердженою. Дану позицiю подiляють i Мiжнародний комiтет iз стандартiв оцшки, i Мiжнародна асоцiацiя податкових оцiнювачiв, рекомендуючи використовувати для масово! оцшки ринкову вартють як мiру об'ективного податкового навантаження [8; 16; 20; 22].
Фактично йдеться про ринкову вaртiсть доxодy, який можна одержати в резyльтaтi продaжy або надання в оренду полшшено1' нерyxомостi або тiльки земль
Тому база оцiнки може конкретизуватися поняттями «вaртiсть полiпшеноï нер^омос^» (США, Канада, Швещя), «рiчнa вaртiсть потоку доxодy» (Великобритaнiя i Фрaнцiя), «вартють землЬ> (Австрaлiя, Нова Зелaндiя, ЮАР), яю грунтуються на xaрaктерниx пaрaметрax майна, що вiдобрaжaють його потенщал до генерaцiï доxодy.
Теxнiчнi мaтерiaли МКСО [1б] рекомендують використовувати таю визначення:
• вaртiсть полiпшеноï нерyxомостi - сума, яку можна одержати за вшьну вiд обтяжень земельну влaснiсть при продажу за розумнж умов i доброчесностi yчaсникiв угоди;
• рiчнa вaртiсть потоку доxодy - сукупний рiчний доxiд, який може одержати на дату оцшки власник землi вщ надання ïï в оренду на розyмниx yмовax i без бyдь-якиx обмежень i обтяжень щодо використання землi;
• вартють землi - сума, яку можна одержати за вшьну вщ обтяжень земельну власнють при продажу, припускаючи, що бyдь-якi ïï полшшення, окрiм полiпшень дiлянки, якi розглядаються як компонент вaртостi землi, не проводилися.
Наведеш визначення вaртостi дозволяють зробити два висновки. По-перше, залежно вiд конкретного змiстy вaртостi, що визнaчaeться, можуть бути потрiбнi особливi методики оцiнювaння для цiлей оподаткування. По-друге, поняття вaртостi в масовш оцiнцi вiдносяться до вiльноï вщ обтяжень земельноï влaсностi, тобто не врaxовyються yсi подaльшi iнтереси, як наприклад, оренда, спадщина тощо.
Таким чином, з огляду на позитивну практику оподаткування нер^омост в рiзниx крaïнax iснyють щонайменше три однаково ефективш вaрiaнти бази оцiнки, вибiр якоï мae вiдповiдaти переважному xaрaктерy угод щодо нерyxомого майна та базовому припущенню при виконaннi оцшювання (табл. 2).
Природно, що використання ринковоï вaртостi як бази оподаткування мae як переваги, так i недолши.
До переваг тaкоï бази слщ вiднести ïï релевaнтнiсть до змш, що вiдбyвaються в економщ конкретнx мiстa та крaïни в цшому i, вiдповiдно, в розподш багатства, втiленого в нерyxомостi. У рaзi динaмiчноï економiки поточна ринкова вартють мюькж земель постiйно змшювться, вiдобрaжaючи не тiльки змiни в економiчнiй ситyaцiï, а й попереджаючи про перерозподш подaтковиx нaдxоджень у межax мiстa.
Оцiнкa землi за ринковою вартютю зaбезпечye одномaнiтне вщношення мiж цiннiстю майна i податками. Такий податок автоматично зберiгae своï фyнкцiï в yмовax iнфляцiï та сприймaeться як об^ктивний, а отже i справедливий. Вiн вiдобрaжae ринкову дшснють, доступну для громaдськостi, i одночасно зaоxочye влaсникiв до пошуку ефективного використання майна.
Водночас, використання ринковоï вартосп як бази оподаткування передбaчae щорiчнy оцiнкy всieï нерyxомостi, оскiльки постшно змiнюються не тiльки xaрaктеристики нерyxомостi, а й ринкова ситyaцiя, а податок при цьому стягусться щороку. Це не обов'язково ознaчae, що кожний об'сот нерyxомого майна мae переоцiнювaтися щороку, але потребye щорiчноï переоцiнки цiнотвiрниx чинникiв та ïx стaтистичноï iнтерпретaцiï для визначення вартосп нерyxомостi.
Таблиця 2
Порiвняльна характеристика баз оцшки
А-при iснyючомy використанш B-при нaйбiльш ефективному використанш
i. Вартють полiпшеноï нер^омосп 1A: Нaйпоширенiшa база для оцшки, заснована на вартосп майна в його нишшньому стaнi. Доступна для розумшня. На 1B: Досить вщома i поширена база, що економiчно зaоxочye до пошуку вaрiaнтiв якнайкращого використання майна. Вимaгae плану зонування.
вiдмiну вiд 1В, потенцшна вартiсть вiд перебудови не враховуеться. Складнiша у застосуванш порiвняно з варiантами 1А i 2А.
2. Рiчна вартiсть потоку доходу 2А: Поширена база оцiнки, що мае безлiч фiскальних переваг. Найлегший спошб для справляння податк1в. Менш доступна для розумшня порiвняно з 1А при обмеженому або регульованому ринку оренди. 2В: Складна для практичного застосування. Немае можливостi враховувати потенцшну вартiсть вiд реконструкц^ стосовно рiчноl орендно1 вартостi.
3. Вартють землi 3А: Перевiрена база для оцiнки. Мае переваги при адмшютруванш i е дешевою для використання. Менш доступна для розумшня порiвнянно з 1А або 1В, що може ускладнити справляння податюв. Менш чутлива до питання про платоспроможнiсть, нiж 1А чи 1В. 3В: Найбiльш реалютична база. Рiзнi варiанти використання обмежуються вимогами щодо планування i зонування територiй.
Примтка. Розроблено за матергалами [19].
Навт у США в багатьох штатах ринкова вартють визначаеться вщ базового року i по^м «заморожуеться» на всю або частину нерухомостi. Наприклад, це може бути зроблено в рамках циктчно1 переоцiнки, за якою 20 % або 25 % об'екпв нерухомост переоцiнюеться, а решта оподатковуеться за вартiстю, замороженою до наступного циклу переоцiнки [24].
Вибiркова переоцiнка також може здшснюватися з урахуванням прiоритету, наприклад, найтиповшо1 нерухомостi в районi або, навпаки, нерухомосп, що мае унiкальнi характеристики. Загалом, чим часпше проводиться переощнка, тим точнiше оцiнна база вщображае ринкову вартiсть майна i тим зрозумшше дана система для платниюв податкiв
[4; 14].
Фактично, у цьому й полягае сутнють масово1 оцiнки - систематично1 оцiнки груп об'ектiв нерухомостi за станом на певну дату з використанням стандартних процедур i статистичного аналiзу.
За допомогою статистичного аналiзу можна можна виявити найважливiшi чинники i визначити загальну тенденцiю до змiни вартосп залежно вiд типу нерухомостi, И мюця розташування, розмiру й вшу. Ц тенденцн можуть бути встановлеш в процесi аналiзу вiдносних показниюв вартостi. Змiни в цiнi купiвлi-продажу чи оренд або у витратах на створення нерухомого майна фшсуються i вводяться в оцiнну модель, яка, у свою чергу, сформуе новi моделi оцiнки.
При цьому аналiз вiдносних показникiв вартостi може виявити групи або страти нерухомосп, для яких буде потрiбна iндивiдуальна переоцiнка. В цiлому ж тенденцн до змiни вартостi можуть бути високоефективними для шдтримки об'ективностi, якщо оцiнка унiверсальна в межах страти.
Проте у практищ масово1 ощнки вiдомi випадки, коли переоцiнка для щлей оподаткування здiйснюеться тiльки при продажу нерухомосп. Цей пiдхiд, вщомий як оподаткування за вартiстю придбання, найширше застосовувався в Калiфорнil, внаслщок чого через п'ятнадцять рокiв шсля упровадження дано1 системи два щентичних сусiднi об'екти нерухомостi мали законно встановлену вартiсть, оподатковувану, яка вiдрiзнялася в п'ять разiв [10].
Очевидно, що така практика порушуе основний принцип адвалорного оподаткування, внаслщок чого втрачаеться об'ективнiсть i справедливють вие1 системи податку на нерухомють. Крiм того, використання як бази оподаткування вартосп придбання нерухомостi знижуе мобшьнють на ринку купiвлi-продажу, оскшьки новосели в будь-якому районi платять найбшьшу частку податку. До того ж, вона ставить у невипдш економiчнi умови новi виробництва, порушуючи принцип розумно1 конкуренцн через висок податки на нерухомiсть. Бiльше того, чим довше використовуеться така база оподаткування, тим складшше впровадити систему оподаткування на основi поточно1 ринково1 вартостi, оскiльки остання неминуче
приведе до великих перемщень податку серед податкових категорш; тому перспектива тако1 «реформи» припиняе свое iснування, як правило, через декшька рокiв високо1 iнфляцiï.
Щоб уникнути пiдмiни шдивщуально оцiненоï ринковоï вартостi результатами масовоï оцiнки, останнi називають оцiнною вартютю, пiд якою розумiють стiйкi величини, що базуються на ринковiй вартосп i одержанi в результатi статистичного дослщження. При цьому оцiнна вартють об'екта може бути щентичною вартосп, що оподатковуеться (податкова вартiсть), або остання може становити лише ïï певну частку. Як правило, податкова вартють вiдрiзняеться вiд оцiнноï упровадженням часткового оподаткування або частковим звшьненням вiд сплати податкiв шляхом установлення коефiцiентiв оцiнки для окремих клашв нерухомого майна.
Зауважимо, що поняття «масова» вiдноситься до оцiнки, а не до об'екпв. Воно визначае використання спещальних прийомiв i методiв ощнки, а не масовий, типовий характер об'екпв, що ощнюються, яю скорш е унiкальними та неповторними.
Враховуючи, що результати масово1' оцiнки мають фiнансовi наслiдки, в законодавствi про оподаткування повинш чiтко визначатися: база ощнки та ïï визначення; адмшютративш процедури збору вихiдних даних i отримання результатiв оцiнки; часовi рамки проведення масових оцiнок, а також процешв оскарження ïï результатiв.
З метою гармошзаци даних питань у св^овш спiльнотi в лютому 2002 р. Мiжнародна асоцiацiя податкових оцiнювачiв прийняла нову редакцiю Стандарту масовоï оцiнки нерухомого майна [20], яка мютить рекомендацiï стосовно рiзних аспектов масовоï оцiнки нерухомостi для щлей оподаткування на основi ix ринково].' вартостi.
В свою чергу Мiжнародний комiтет iз стандартiв оцiнки включив до Мiжнародниx стандартiв оцiнки окремий документ - Мiжнароднi правила ощнки «Масова ощнка для оподаткування майна» (МПО 13), - який набув чинносп 1 шчня 2005 р. Основне завдання цього документа - допомога в розумшш визнаних методiв масовоï оцiнки, у конструюваннi та впровадженш системи оцiнки для оподаткування майна вщповщно з вимогами Мiжнародниx стандартiв оцiнки [8].
Крiм того, у травнi 2005 р. МКСО опублшував теxнiчнi матерiали (методичш рекомендаций, присвяченi розвитку масовоï ощнки для оподаткування майна [16]. Ц матерiали надають додаткову iнформацiю до положень, установлених в МПО 13 «Масова ощнка для оподаткування майна», описують визнаш методи масовоï ощнки i визначають несуперечливi (загальш) принципи, що мiстяться в нормативно-правових актах з масовоï оцiнки в рiзниx краïнаx.
Вiдповiдно до названих документ процес масовоï оцiнки мае включати:
а) щентифшащю об'ектiв майна, що шдлягають оцiнювання;
б) встановлення зон ринку за критерiем стiйкоï поведшки з боку власникiв майна i покупщв;
в) визначення характеристик (чинниюв) попиту i пропозици, якi впливають на формування вартостi в конкретнш зонi ринку;
г) розробку структури модел^ яка вiдображае взаемозв'язки мiж чинниками, що впливають на вартють в данш зонi ринку;
д) калiбрування структури моделi з метою визначення впливу шдивщуальних характеристик майна на вартють;
е) застосування значень, одержаних iз моделi, до характеристик ощнюваних об'ектiв майна;
ж) перевiрку результат масовоï оцiнки;
з) розгляд i узгодження результатiв масовоï оцiнки.
Як i вдивщуальна оцiнка, масова ощнка передбачае постановку завдання, попередне обстеження об'екпв, збирання даних та аналiз ринку, виявлення найбiльш ефективного використання, вибiр пiдxодiв до оцiнки, обчислення вартосп та узгодження результатiв, складання звiту про оцiнку. Дотримання цих еташв вiдрiзняються вiд iндивiдуальноï ощнки в основному через рiзницю в масштабi проведення робiт i методах контролю якост оцiнки.
Природно, що масова ощнка мае проводитися професшно, об'ективно i вiдкрито. Вона мае гарантувати, що використовуваш данi актуальш, отриманi результати - точнi, а оподаткування - справедливе [15].
Висновки. Свтоова практика вже виробила основш принципи, що дозволяють органiзувати адвалорне оподатковування найбiльш рацiонально. До них можна, зокрема, вщнести такi:
1. Об'ектом оподаткування та оцшювання мае виступати земля, будiвлi i споруди, що формують цшсний об'ект нерухомого майна.
2. В основу вартоси, що оподатковуеться, мае покладатися ринкова вартють об'екпв нерухомосп, що, в свою чергу, стимулюе !х найбшьш ефективне використання.
3. При визначенш оцiнно! вартостi мае використовуватися не iндивiдуальна оцiнка кожно! окремо! земельно! д^нки, а масова оцшка на основi застосування стандартних процедур розрахунку ринково! вартостi та з використанням комп'ютерних технологiй. Це дозволяе оцшити велику кiлькiсть об'ектiв при порiвняно незначних витратах.
4. Кожний платник податюв мае право на оскарження результатiв оцiнки та доступу до шформацп для порiвняння оцшно! вартостi свого нерухомого майна з оцшною вартiстю iнших об'ектiв нерухомого майна.
Реалiзацiя цих принципiв в умовах, що склалися в Укра!ш, передбачае низку заходiв стосовно забезпечення прозоростi бази оподаткування, обгрунтованостi ставок податку на мюью землi та адмшютрування всiе! системи оподаткування та оцшки об'екпв нерухомого майна.
Пропонуючи впровадження системи оподаткування мiських земель вщповщно до !х ринково! вартостi, треба брати до уваги, що в Укра!ш протягом останнiх рокiв вщбулися значнi змiни щодо розумiння ролi нерухомостi в суспiльному життi кра!ни. З пасивного економiчного об'екта мюью землi перетворилася на товар, сформувалися ринки житлово!, офiсно!, комерцiйно! та шших видiв нерухомостi.
Однiею з актуальних проблем, що неминуче виникне у зв'язку iз впровадженням в Укра!ш податку на нерухомiсть, стане питання роздiльного чи спiльного оподатковування двох компонентiв нерухомостi: землi та земельних полiпшень (будiвель, споруд, багаторiчних насаджень тощо), а також роздшьно! або нероздiльно! !х оцiнки. Потреба виршення цього питання зумовлена не тшьки необхiднiстю запобiгти подвiйному оподаткуванню (коли при оцшюванш землi враховуються !! iснуючi чи можливi види полiпшень, а при оцiнюваннi полшшень - !х мiсцерозташування), а й з точки зору досягнення об'ективностi бази оподаткування нерухомого майна вщповщно до його ринково! вартосп.
Податок з поточно! ринково! вартост нерухомого майна може стати найважлившою складовою ефективно! системи оподаткування в Укра!ш.
По-перше, вш мае стiйку i надiйну базу, що е достатньо привабливим шд час економiчних коливань, а його гнучкють у цi перiоди забезпечуеться своечасною переоцшкою нерухомостi.
По-друге, вартють майна може бути хорошим мiрилом стану платника податюв або його платоспроможносп.
По-трете, кошти вщ податку на нерухомiсть, що направляються на розвиток iнфраструктури, е такими, що захищають швестици в нерухомють, i, дiйсно, можуть збiльшити !! вартiсть.
Важлива роль у забезпеченш таких функцiй податку на нерухомють як сощальна справедливiсть, прозорiсть та ефективнють належить системi масово! оцшки, основна мета яко! полягае в об'ективному визначенш вартосп нерухомого майна, а значить i розподiлi податкового тягаря при його оподаткуванш.
Розвиток шституту оцiнки в частинi розробки i вдосконалення правового регулювання масово! оцшки для цшей оподаткування повинен передбачати внесення змш i доповнень в цившьне, земельне, податкове законодавство, а також законодавство про оцшочну дiяльнiсть з метою встановлення загальних принцишв i вимог до проведення масово! оцшки, а також порядку доведення результапв тако! оцiнки до платниюв податкiв, !х оскарження i коригування.
Крiм того, для забезпечення методичного регулювання масово! оцшки доцшьно розробити та прийняти Нацiональний стандарт з масово! оцшки нерухомосп для цшей оподаткування. Вш мае грунтуватися на основних положеннях Мiжнародних стандарив оцiнки стосовно оподаткування об'ектiв нерухомого майна вщповщно до !х ринково! вартост^ застосування загальноприйнятих пiдходiв до оцшки, сучасних методiв статистичного анатзу та iнформацiйних технологiй. Цей нормативно-методичний документ мае визначати вимоги щодо кватфшаци оцiнювачiв, якi здiйснюють масову оцшку; процедури оцiнювання; побудови моделi масово! оцiнки; вихiдних даних; адекватносп методiв оцiнювання типам нерухомого майна; результапв оцшювання; зв^у про масову оцшку.
ВИКОРИСТАНА Л1ТЕРАТУРА:
1. Закон Украши «Про плату за землю» вщ 03.07.1992 № 2535-XII // Вщомосп Верxовноï Ради Украши. - 1992. - № 38. - Ст. 560
2. Методика грошовоï ощнки земель сшьськогосподарського призначення та населених пункпв (тимчасова), затверджена Постановою Кабiнету Мшс^в Украïнi вiд 23.03.1995 № 213 // Земельш вiдносини в Украши: Законодавчi акти i норм. документи / Держкомзем Украши. - К. : Урожай, 1998. - 816 с.
3. Порядок нормативноï грошовоï ощнки земель сшьськогосподарського призначення та населених пункпв, затверджений наказом Держкомзему Украши, Мшагропол^ики Украши, Мшбудархтектури Украши, Украïнськоï академп аграрних наук вщ 27.01.2006 № 18/15/21/11.
4. Дейнингер К. Земельная политика в целях развития и сокращения бедности / Пер. с англ. - М. : Весь мир. - 2005 - 290 с.
5. Дехтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. Методичш основи грошовоï ощнки земель в Украшк Навчальний поабник. - К. : Проф^ 2007. - 624 с.
6. Драшковський О. I., 1ванова I. Б. Ощнка земельних дшянок. - К. : «Пршт-Експрес»,
2004. - 296 с.
7. Макленнон Б. Н., Бонз Р. Е. Оподаткування нерухомостк принципи та практичне використання. - Кшв : ПАДКО - 1996. - 37 с.
8. Мiжнароднi стандарти ощнки. Восьме видання. 2008 / Пер. з англ. С. О. Пузенко. - К. : «АртЕк». - 2008. - 432 с.
9. Организация оценки и налогообложения недвижимости: Под общей редакцией Джозефа К. Эккерта. В 2-х т. / Пер. с англ. - М.: РОО, 1997
10. О'Салливан А. Экономика города: Учебник / Пер. с англ - 4-е изд. - М. : ИНФРА-М, 2002. - 705 с.
11. Ощнка земель: Навчальний пошбник / За заг. ред.. М. Г. Ступеня. - Львiв: «Новий свгг -2000». - 2005. - 308 с.
12. Палеха Ю. М. Економiко-географiчнi аспекти формування вартосп територш населених пункпв. - К. : Проф^ 2006. - 294 с.
13. Семененко Б. А., Телиженко А. М., Соколов Н. А. Приватизация и оценка городских территорий. - Сумы: ИПП «Мрия-1» ЛТД, 1999. - 250 с.
14. Balchin P. N., Isaac D., Chen J. Urban Economics: A Global Perspective. - London: Palgrave. -
2000. - p. 393 - 398, 403 - 413.
15. Bird R. M., Slack E. Land and Property Taxation: A Review. - Washington: World Bank. -2002. - 47 p.
16. International Valuation Technical Paper Mass Appraisal. - IVSC. 2005. - http://www.ivsc.org
17. Land Administration in the UNECE Region: Development trends and main principles (ECE/HBP/140). - New York and Geneva: Economic Commission for Europe, United Nations,
2005. - 7+104 р.
18. Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe. Geneva: UN ECE,
2001. - 143 p.
19. Simon Keith. Rural Property Tax Systems in Central and Eastern Europe. - Rome: FAO. - 2002.
20. Standard on Mass Appraisal of Real Property. - IAAO. 2002 - http://www.iaao.org
21. Standard on Property Tax Policy. - IAAO. 2004. - http://www.iaao.org
22. Standard on Ratio Studies. - IAAO. 1999. - http://www.iaao.org
23. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. / Kluwer Law and Taxation Publishers. - Boston : Dtventer. - 1994. p. 51 - 56
УДК 332.64.
Масова ощнка мкьких земель: УкраТна та свiтовий досвiд / О. I. Драшковський, I. Б. ¡ванова // В1сник Придншровськот державнот академп будiвництва та архiтектури -Дншропетровськ: ПДАБА, 2009. - № 6-7. - С. 36-42. таблиць 2, л^ературних джерел 23.
У статп узагальнеш результати аналiзу юнуючо! свiтово! та вiтчизняно! практики застосування масово! оцшки мюьких земель для цшей оподаткування. Розглянуп принципи адвалорного оподаткування, визначеш об'ект та база оцшювання, розкрш! основнi етапи процедури масово! оцiнки. Викладенi пропозицi! та наведет застереження щодо застосування в Укра!ш масово! оцiнки земель за !х ринковою вартiстю.
