CC BY
126Малогабаритная квартира: зарубежный и отечественный опыт
Горсткова Елена Ивановна
старший преподаватель кафедры «Дизайн архитектурной среды», Институт Архитектуры и дизайна, Тихоокеанский государственный университет, [email protected]
Колпакова Ольга Викторовна
старший преподаватель кафедры «Дизайн архитектурной среды», Институт Архитектуры и дизайна, Тихоокеанский государственный университет, [email protected]
Статья посвящена изучению зарубежного и отечественного опыта развития квартир с минимальными размерами площади. В настоящее время малогабаритное жилье стало востребовано на рынке недвижимости. Поэтому особое внимание уделяется вопросам потребности в малогабаритных квартирах, которые ежегодно возрастают. Определяются социально-экономические причины их востребованности в современных городах. Рассматривают такие аспекты темы как площадь жилья, которая определяет минимальные размеры для комфортного проживания. Результаты анализа развития микро-квартир определили тенденции и современные направления в их развитии и основные типы маленьких квартир - мини-студия, микро-квартиры, жилые ячейки, апартаменты, капсулы. Основными выводами авторов в исследовании являются выявленные тенденции в росте микро-жилья. В азиатских странах (большая плотность населения, высокий спрос, дороговизна земли). В странах Европы, Австралии и США нормы квадратуры жилья регулируются законодательством. В крупных мегаполисах только начинает формироваться рынок недвижимости квартир с малой жилой площадью. В России прослеживается тенденция к увеличению востребованности на рынке жилья с минимальной площадью.
Ключевые слова: дизайн, интерьер, малогабаритное жилье, трансформация, функциональное зонирование, трансформирующаяся мебель, жилая среда
В условиях последствий мирового кризиса его влияние стало ощутимым не только на страны обеих полушарий, но и, по сути, на каждого индивидуума в целом. Недостаток финансовых возможностей побуждает многих граждан приобретать жилье с малой площадью. Помимо отсутствия собственных денежных средств также сказывается недоверие россиян к услуге банковского кредита на жилье - ипотеке. На данный момент строительство малогабаритного жилья актуально в силу относительно невысокой цены. Такое жилье стало доступно для приобретения в собственность молодым семьям, одиноким работающим гражданам, студентам.
Важными факторами, влияющими на рост привлекательности жилья с небольшой жилой площадью, также являются повышение мобильности на рынке труда, которая связана с появлением новых дистанционных форм работы и туристическая активность. Одни приобретают малогабаритное жилье в качестве объекта для инвестиций, другие - используют как временное жилье. В России и во многих европейских городах большинство арендаторов ищут квартиры меньшей площади, так как это более экономично.
Также одним из факторов, ведущих к росту спроса на малогабаритное жилье, является рост городов и плотности населения. Соответственно, повышается стоимость земли, что в свою очередь неизбежно повышает стоимость жилого пространства. Все это ведет к тому, что в крупных городах появляются настолько маленькие квартиры, что остро встает вопрос о комфортности и функциональности такого жилья.
Поскольку во всех странах отмечается активное строительство жилья с малой площадью, появилась необходимость обобщить перспективные направления в этой области недвижимости. Был проведен анализ малогабаритного жилья в контексте как зарубежного, так и отечественного опыта строительства.
В Австралии официально минимальная площадь новых квартир составляет 50 м2. В старом жилом фонде существует большое число квартир малого размера (от 15 до 30 м2). Новые малогабаритные квартиры предлагаются с готовой высококачественной отделкой, укомплектованные бытовой техникой и функциональной мебелью. Но малометражное жилье - один из мало востребованных товаров на рынке недвижимости в Австралии.
Что же касается европейских стран, то там можно заметить общую динамику в развитии малогабаритного жилья. В Испании минимальная площадь маленькой квартиры не менее 30 м2. Спросом пользуются небольшие квартиры-студии. Многие проблемы в квартирах решаются за счет трансформируемой мебели и раздвижных перегородок. В Турции спрос на апартаменты площадью до 30-35 м2 также низок. Потребительский спрос начинается с квартир площадью 50 - 60 м2. Квартиры с малой площадью обычно приобретают бизнесмены, не желающие останавливаться в гостиницах. В Италии ми-
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю
2 О
м
см
0 см
сч
01
о ш т
X
3
<
т О X X
нимум жилой площади составляет 28 м2. В Риме, Флоренции и Венеции встречаются микро-квартиры площадью 7-10 м2 Такое жилье у итальянцев является вторым и используется в качестве ночлега в рабочие дни, чтобы избежать пробок, которые характерны для крупных современных городов Италии. Такие квартиры описываются как «функциональные» и «практичные». Но во многих квартирах отсутствуют окна.
Во Франции на одного человека жилая площадь должна составлять не менее 9 м2 . Студия-новостройка имеет площадь не менее 30 м2 В Париже существует достаточно большое количество квартир площадью 1517 м2, но официально они продаются как подсобные помещения для магазинов или кафе. В старом жилом фонде Франции квартиры маленькой площади имеют высоту потолков не менее 3,5 м. Пространство напоминает вытянутый пенал, и поэтому его разделяют на два уровня. Нижний уровень отводится для гостиной, кухни, санузла, на верхнем ярусе организуется спальное место.
В Великобритании нормы минимальной площади жилья отсутствуют. Высокий спрос на рынке аренды малогабаритного жилья существует в больших городах, особенно в Лондоне. Здесь площадь микро-квартиры составляют 7,5 м2, при этом квартира имеет все удобства - кровать, кухню и санузел.
В настоящее время в Великобритании к малогабаритному жилью можно также отнести студии площадью от 17 до 25 м2 Их называют <^1юеЬох», что дословно означает «коробка из-под обуви». Такие квартиры представлены на рынке вторичного жилья. Что же касается других квадратур жилого фонда страны, то апартаменты площадью 25-30 м2 считаются средним по площади жильем [1].
В Швеции минимальное жилье - студенческое -имеет площадь в районе 17 м2 . В стране существует закон, согласно которому на собственной земле можно построить жилье площадью до 25 м2 без получения особого разрешения. Это спровоцировало строительный бум нестандартного микро-жилья, получившего название «attefallshus». Это индивидуальные дома, с небольшим участком земли, как правило, имеющие 2 этажа или при определенной высоте верхний ярус. Они строятся в пригородах. И, по мнению собственников, являются более комфортными, чем городское жилье. Эта шведская особенность определила перспективные направления: архитектура микро-домов, дизайн трансформирующегося оборудования и интерьерных пространств.
В Германии существуют разные нормы в отдельных регионах страны [2]. Но официально апартаменты должны иметь площадь не менее 22-25 м2 В 2013 г. средний размер жилой площади квартиры в расчете на одного человека увеличился до 45 м2 Прослеживается явная тенденция к увеличению среднего размера жилой площади. Но при этом активно возрос спрос на малогабаритное жилье. На рынке недвижимости появились апартаменты площадью 22 м2. Их приобретают немцы и используют в качестве гостиниц.
Во всех странах особое внимание уделяется планировкам квартир категории «лофт». Возрос интерес к опустевшим зданиям промышленного назначения, актуализировалась тенденция использования чердаков и мансард в качестве жилых помещений. С 90-х гг. лофт трансформировался в самостоятельный тип городской квартиры. В настоящее время в США квартиры-лофт
внедряются в жилые комплексы разных уровней комфорта: от массового до престижного, а также успешно применяются при строительстве социального жилья. Более того, целенаправленно ведутся поиски все более компактного и в то же время комфортного типа жилья. Можно говорить о развитии новой тенденции - формирование планировочной структуры «микро-лофт» в промышленных зданиях и организация жилой ячейки в новом жилом фонде.
В азиатских странах в сегменте жилищного строительства наблюдаются другие тенденции. В Японии существует острая нехватка жилых пространств. Перегруженность мегаполисов, дефицит свободной земли, сейсмическая нестабильность делает ее рынок недвижимости одним из самых дорогих в мире. Минимальная норма квадратуры для проживания 28 м2. В реальности на одного жителя в стране в среднем приходится от 3 до 8 м2 [2]. Одним из распространенных видов жилья являются мини-апартаменты, которые имеют площадь от 6 до 13 м2 В старом жилом фонде Японии встречается высота потолков, позволяющая поместить спальню на втором ярусе. Необходимо выделить в этом сегменте развитие так называемого капсульного жилья до 5 м2. Такая минимальная площадь жилья характерна для хо-стелов и отелей, которые предназначены для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду. Они пользуются повышенным спросом у японской молодежи и туристов.
Гонконг является одним из самых дорогих городов для аренды и покупки недвижимости. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные в престижных районах, но по площади больше напоминающие парко-вочные места, площадью 18 м2 [3]. На выставке благотворительного мероприятия ArtWalk показаны реальные жилищные условия для бедных. Бенни Лам предоставил фотографии домов «клеток». Некоторые гонконгцы, имеющие собственные квартиры, разделили их с помощью фанеры на клетки шириной 0,8-1,5 м., стандартную комнату превратили в двухъярусную. Такое самодеятельное микро-жилье сдается в наем приезжим. В квартире площадью 37 м2 может проживать 20 человек. Для тех, кто может выделить за проживание большую сумму, сдаются отдельные микро-квартиры, в которых есть спальное место, собственный санузел и кухня на площади не более 3-4 м2.
Предложения жилья небольшой площади можно найти на рынке недвижимости Таиланда. При этом по оценкам специалистов недвижимость неизменно растет в цене. Малогабаритное жилье здесь представлено квартирами-студиями площадью 15-20 м2, включающими индивидуальный санузел, кухонную зону и спальню.
В России впервые санитарная норма жилья была установлена в 1919 г. и норма постоянно менялась. В 1925 г. Моссоветом был объявлен конкурс на экономичную типовую секцию. Программа конкурса предусматривала стандартизацию конструктивных элементов. Принятая к внедрению типовая секция состояла из четырёх квартир. Экономичность квартир проектировщики пытались достичь за счёт сокращения вспомогательных помещений или вообще их отсутствия. Общая площадь двухкомнатных квартир составляла 40,0-45,0 м2 Высота помещений от пола до потолка равнялась 2,7 м. Поиски в этой области велись не только в столице, но и за её пределами. Заслуживает внимания строительство малометражных квартир в жилом массиве «Луч» (арх. Г. Вегман, Ю. Рубинштейн, В. Турчанинов). Квартиры были
запроектированы для заселения одной семьей и имели незначительные (на тот период) площади от 28,0 до 32,0 м2 [4].
В 40-е гг. Институт массовых сооружений Академии архитектуры СССР проводил большую научную работу по классификации жилых домов. Была сделана попытка в разработке максимальной гибкости планировочных решений: «квартира на все случаи» [5]. После принятия постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» массовое проектирование квартир в нашей стране получило принципиально новую направленность. Экономичность планировки таких квартир была достигнута за счёт сокращения подсобных коммуникационных пространств и высоты помещений. СНиП II-В.10-58 «Жилые здания» регламентировал общую высоту помещений от пола до потолка в 2,5 м [6].
В последней трети ХХ в. возведение малогабаритного жилья постепенно сокращалось. В середине 2000 гг. средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройке составляла 55-60 м2, двухкомнатной - 80-90. Для российских граждан этого периода типичным является стремление занять больше пространства, чем необходимо им в реальности, исходя из заявленных потребностей. Это нашло отражение в состоянии рынка жилья в период 1990-2000-х гг. Наследием этого времени стали коттеджи и квартиры большой площади.
В 2014 г. однокомнатная уменьшилась до площади 38-40 м2, двухкомнатная - 55-65. В 2015 - 2016 гг. студия ограничивается площадью в 22-28 м2 Более трети квартир массового сегмента в этот период составили жилые помещения площадью менее 30 м2. Это было связанно со снижением покупательной способности населения. Покупатели приобретают компактную недвижимость из-за недостатка средств. Людям с ограниченным бюджетом мини-студия является единственной альтернативой съёмному или коммунальному жилью. Во всем мире возросшая мобильность молодых людей, стремление к самостоятельности, поиски места учебы и работы означают для них, прежде всего, необходимость впервые снять жилье, познать непростые законы и правила жизни вне отчего дома, без поддержки близких» [7].
Необходимо отметить, что на современном этапе проектирования и строительства малогабаритных квартир актуальным является определение приоритетов в отношении выбора жилья у потенциальных потребителей. Квартирография современного жилья демонстрирует смещение приоритетов к утилитарным качествам жилья, что выражается в требованиях к эффективному использованию площадей и снижению стоимости коммунального обслуживания.
Н. Н. Мухаметова на основе анализа предложений экономичных квартир на рынке жилья вывела основные параметры и современные тенденции в развитии малогабаритных площадей [8]: площадь жилья находится в диапазоне 19-33 м2; на этаже, как правило, расположено 8-10 квартир. Предпочтение отдается современным квартирам-студиям, а не однокомнатным квартирам старого жилого фонда. Это обусловлено следующими факторами: престижность; новые коммуникации; наличие мест общего пользования и благоустройства; функциональность квартиры. Именно в функциональности в первую очередь выигрывает современный тип малогабаритного жилья.
В реальной действительности в новостройках имеются несколько квартир, которые имеют площадь от 9
до 12 м2 . Отмечается тенденция, что все больше хосте-лов организуется из капсул, размеры которых 1.0 м х 2.0 м, высота 1.20 м. Если в городах Азии из социально-экономических проблем капсульное жилье является для многих одиноких людей постоянным местом жительства, то в России пока это временное жилье. Такие гостиницы пользуются популярностью, так как они создают иллюзию изоляции.
Рассматривая минимальную площадь малогабаритного жилья можно разделить их на несколько категорий: для временного и постоянного проживания; для сдачи жилой площади в аренду для проживания студентам, туристам и командировочным.
Также можно предварительно определить их типологические характеристики:
- мини-студия характеризуется свободным пространством, в котором определены только зоны кухни и санузла. Обустраивают квартиры самостоятельно арендаторы или собственники;
- микро-квартиры представляют собой единое пространство, которое занимает спальное место. Обустраиваются такие квартиры, как правило, трансформирующейся мебелью;
- жилые ячейки, которые имеют особенность двухъярусного расположения функциональных зон. Их обустройство возможно только мебелью, которая специально разработана для небольших пространств;
- апартаменты имеют, как правило, одного хозяина, который в собственности имеет несколько таких квартир в разных городах. Они используются в качестве гостиниц, имеют фирменный стиль, дизайн интерьера;
- капсулы в большинстве случаев используются в хо-стелах, площадь которых разделена на отдельные помещения, обустроенные в два уровня капсулами.
Таким образом, прослеживается определенная тенденция в росте микро-жилья в азиатских странах, что связанно в первую очередь с большой плотностью населения, высоким спросом, дороговизной земли. Что же касается стран Европы, Австралии и США, то здесь нет такой острой нехватки жилья, нормы квадратуры, как правило, регулируются законодательством, но в центрах современных крупных городов существует определенный спрос на микро- и малогабаритное жилье, что также связанно с высокой ценой на недвижимость.
В России прослеживается современная тенденция к увеличению востребованности на рынке жилья минимальных площадей, связанная как с экономическим циклом развития нашей страны, так и с эмансипацией молодежи. Это в свою очередь может требовать детальной разработки новых проектных решений для малогабаритного жилья.
Литература
1. Доходные "малышки". Малогабаритки в России и за рубежом // ЦИАН. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.cian.ru/stati-dohodnye-iTialyshki-malogabaritki-v-rossii-i-za-rubezhom-289638/
2. Как влияет на человека жизнь в очень маленькой квартире? [Электронный ресурс]: МестоПроживания. -Режим доступа: http://mestoprozhivaniya.ru/zhizn-v-ochen-malenkoy-kvartire/
3. Доступное жилье: голландский вариант / Библиотека «Эксперта» // Собственник. Журнал о людях и домах. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://sob.ru/voyage/dostupnoe-jile-gollandskiy-variant
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю
2 О
м
4. Цайдлер Э. Многофункциональная архитектура. М.: Стройиздат, 1988.
5. История института [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://mezencev.su/about/history/
6. СНиП II-B.10-58. Жилые здания. М.: Стройизат, 1999 (переиздание)
7. Мунипов В.М. Эргономика: человекоориентиро-ванное проектирование техники, программных средств и среды: учеб. - М.: Логос, 2001. - 356 с.
8. Колосова И.И., Удод М.А. Особенности проектирования мебели для типового малогабаритного жилья в России в 1960-1970-е годы // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. -2013. - № 4. - С. 37-53.
Small apartment: foreign and domestic experience
JEL classification: L61, L74, R53_
Gorstkova E.I., Kolpakova O.V.
Pacific State University
The article is devoted to the study of foreign and domestic experience in the development of apartments with minimal area sizes. Currently, small-sized housing has become in demand in the real estate market. Therefore, special attention is paid to the issues of the need for small-sized apartments, which are increasing every year. The socio-economic reasons for their relevance in modern cities are determined. They consider such aspects of the topic as the area of housing, which determines the minimum dimensions for a comfortable stay. The results of the analysis of the development of micro-apartments have determined the trends and current trends in their development and the main types of small apartments - mini-studio, microapartments, living quarters, apartments, capsules. The main conclusions of the authors in the study are the revealed trend in the growth of micro-housing. In Asian countries (high population density, high demand, high cost of land). In the countries of Europe, Australia and the United States, housing squaring norms are regulated by law. In large metropolitan areas, the real estate market for apartments with small living space is just beginning to form. In Russia, there is a tendency to an increase in demand in the housing market with a minimum area.
Keywords: design, interior, small-sized housing, transformation, functional zoning, transforming furniture, living environment
References
1. Profitable "babies". Small sizes in Russia and abroad // TsIAN. -
[Electronic resource]. - Access mode: https://www.cian.ru/stati-
dohodnye-malyshki-malogabaritki-v-rossii-i-za-rubezhom-
289638/
2. How does life in a very small apartment affect a person? [Electronic resource]: Place of residence. Access mode: http://mestoprozhivaniya.ru/zhizn-v-ochen-malenkoy-kvartire/
3. Affordable Housing: Dutch Option / Expert Library // Owner. A
magazine about people and houses. [Electronic resource]: Access mode: http://sob.ru/voyage/dostupnoe-jile-gollandskiy-variant
4. Zeidler E. Multifunctional architecture. Moscow: Stroyizdat, 1988.
5. History of the Institute [Electronic resource]: Access mode: http://mezencev.su/about/history/
6. SNIP II-V.10-58. Residential buildings. M .: Stroyizat, 1999 (reprint)
7. Munipov V. M. Ergonomics: human-oriented design of technology, software and environment: textbook. - M .: Logos, 2001. - 356 p.
8. Kolosova I. I., Udod M.A. Features of designing furniture for
typical small-sized housing in Russia in the 1960s - 1970s // Bulletin of the Tomsk State University of Architecture and Civil Engineering. - 2013. - N 4. - S. 37-53.
cs
0
CS
CS
01
О Ш
m
X
3
<
m О X X
