CC BY
46
Ипотечное кредитование
корпоративные ипотечные программы на промышленном предприятии
Р.Ф. АЛФЕРОВ, аспирант Южно-Уральский государственный университет
Статья посвящена проблемам развития корпоративных социальных ипотечных программ в условиях финансового кризиса. Авторами рассмотрены особенности сложившегося в России ипотечного рынка и предложены механизмы минимизации кризисных последствий для предприятий - инициаторов корпоративных ипотечных программ. Предложена структура финансирования таких программ, адаптированная к кризисным явлениям.
Ключевые слова: корпоратив, ипотека, программа, кризис, банк, кредитование.
Причины ипотечного кризиса в России
Ипотечный кризис в России является частью общих тенденций, которые наблюдаются в банковской и финансовой системе страны. Однако характер кризисных явлений на этом рынке более глубокий, нежели в других секторах финансового рынка. Дело в том, что наблюдаемые сегодня экономические проблемы являются прямым следствием глобального финансового кризиса, причина которого — сбой, произошедший в системах ипотечного кредитования США и некоторых стран Западной Европы.
Российский ипотечный рынок не мог не отреагировать одним из первых на мировой спад. По оценкам многих экономистов и финансовых аналитиков, проблемы с финансированием ипотечных программ возникли в России в августе-сентябре 2007 г., то есть за год до обвала российского фондового рынка и начала кризиса ликвидности сначала в банковской системе,
К 2008 г. в стране прочно сложилась двухуровневая система ипотечного кредитования, сочетающая в себе особенности американской и европейской систем.
Двухуровневая система подразумевает финансирование ипотечных программ Первоначального кредитора способами, основанными на обеспечении данного финансирования накопленным портфелем ипотечных кредитов. К таким способам можно отнести:
S Продажу ипотечной закладной. S Кредитование под залог ипотечного портфеля. Различные формы кредитования позволяют как оставлять залог на балансе Первоначального кредитора (кредитная линия), так и снимать портфели с баланса (warehouse facility). S Секьюритизацию (ИЦБ, RMBS).
Развитие в России именно двухуровневой системы ипотечного кредитования обусловлено недостаточной капитализацией российской банковской системы, приведшей к невозможности удержания на банковских балансах больших портфелей долгосрочных ипотечных кредитов. Именно недостаток капитала не позволял финансировать ипотечные программы только за счет депозитов, межбанковских кредитов, синдицированных кредитов либо корпоративных облигаций (то есть за
а затем и в других отраслях экономики.
рис. 1. Заимствования в двухуровневой системе ипотечного кредитования
счет финансовых инструментов, представляющих собой безусловные обязательства банка).
По состоянию на 01.01.2008 г. задолженность по ипотечным жилищным кредитам в России достигла 610 млрд руб., что составляет 1,8 % от ВВП. Из этого объема 370 млрд руб. (60 %) приходится на кредиты, выданные Сбербанком РФ и Группой ВТБ (данные ЦБ РФ, Росстат). Эти два банка имеют достаточный размер собственного капитала, чтобы держать на балансе существенные портфели долгосрочных кредитов. Соответственно оставшиеся 240 млрд руб. приходятся на выдачу более мелкими банками, а значит, эти кредиты в том или ином виде участвуют на вторичном ипотечном рынке.
Вторичный ипотечный рынок в России формировался из следующих сегментов: S Деятельность государственного агентства АИЖК.
S Программы выкупа закладных крупнейшими банками (ГПБ-Ипотека — Газпромбанк, АТТА-Ипотека - БТА-Банк, ВТБ24 - Группа ВТБ). S Кредитование под залог закладных западными банками (в форме Credit lines и Warehouse facility).
S Секьюритизация (ИЦБ, RMBS).
Отметим, что подавляющее большинство сделок по секьюритизации портфелей российских ипотечных кредитов были проведены в юрисдикции стран Западной Европы, основными инвесторами выступали именно западные финансовые институты. Кроме того, сделки секьюритизации, как правило, предваряются программами финансирования для накопления портфелей (секью-ритизация экономически целесообразна только для больших портфелей). Такое финансирование обычно предоставляется организаторами сделок (в основном - это западные инвестиционные банки), то есть опять же за счет иностранных финансовых ресурсов.
Таким образом, исключая деятельность крупнейших российских банков, российские ипотечные программы финансировались либо под гарантии государства (деятельность АИЖК), либо с участием иностранного капитала.
Именно по причине большой зависимости от западных финансовых рынков ипотечный рынок оказался одним из наиболее пострадавших сегментов отечественного финансового сектора. Начиная с середины 2007 г., зарубежные инвесторы начали существенно сокращать свои лимиты на финансовые инструменты, связанные с ипотекой, в том числе и российской. Кроме того, российские
ипотечные финансовые инструменты (в форме RMBS или warehouse facility) были менее привлекательными для них из-за низкого суверенного потолка рейтинга финансовых инструментов. В отличие, например, от инструментов, обеспеченных английской или испанской ипотекой. По мнению большинства финансовых аналитиков, к лету 2008 г. финансирование российской ипотеки по этому каналу почти полностью прекратилось.
Начиная с середины 2008 г., также стали расти ставки по корпоративным облигациям АИЖК (обеспеченных гарантиями РФ) — одному из источников финансирования деятельности государственного агентства. Это явление поставило под сомнение экономическую возможность выдавать ипотечные кредиты под низкие процентные ставки - необходимое условие массовости ипотечных программ.
Эти события можно охарактеризовать как кризис ликвидности на российском ипотечном рынке. А именно, как сложности у Первоначальных кредиторов рефинансировать уже существующие и находящиеся на их балансах портфели ипотечных кредитов. Финансирование долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой за счет источников, стоимость которых близка или даже превышает эту ставку, в течение значительного срока экономически невозможно.
Тем не менее, главную опасность для ипотечного рынка представляет другой кризис - кризис кредитного качества портфелей. В период устойчивого экономического роста ипотечные кредиты проявляли низкие значения показателей просроченных платежей. Кроме того, стоимость недвижимости - залога по ипотечным кредитам, постоянно росла. В условиях кризиса высокий уровень безработицы и существенные риски падения цен на рынке недвижимости заставляют ожидать роста объема просроченных платежей по кредитам, а также падения уровня взыскания по кредитам, вышедшим в дефолт. В случае реализации подобного сценария объемы ипотечного кредитования в России могут еще более сократиться.
Корпоративные ипотечные программы
До начала кризисных явлений в российской экономике многие крупные компании реализо-вывали программы стимулирования и удержания своих сотрудников, помогая им в решении жилищных проблем. Об организации таких программ объявляли РЖД, Лукойл, Газпром и другие
56
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
крупнейшие российские предприятия. По оценке РЖД, около 30 тыс. сотрудников этой компании смогли бы участвовать в корпоративной ипотечной программе (газета «Гудок», 15.02.2007). Такое количество потенциальных ипотечных заемщиков было бы интересно большинству отечественных банков. Умелое же использование финансовых инноваций при кредитовании сотрудников могло обеспечить даже некоторую прибыль инициатору ипотечной программы.
С точки зрения работодателя, программы удержания сотрудников являются одним из наиболее действенных рычагов кадровой политики. Они могут решить следующие проблемы кадрового обеспечения предприятия:
^ Программы удержания обычно предполагают некоторые затраты предприятия, а значит дополнительный доход работников (может быть, в альтернативной форме). Таким образом, они будут восприниматься как поощрение предприятием качества работы сотрудника, способствовать его дальнейшему профессиональному росту. ^ Уменьшается текучка наиболее квалифицированного персонала. Снижается необходимость в подборе работников на позиции, требующие существенного профессионального уровня. Поиск сотрудников именно на такие позиции связан с наибольшими издержками неопределенности относительно профессиональных качеств кандидата. ^ Сокращаются расходы на рекрутинг, обучение
и адаптацию сотрудников. ^ Сокращаются расходы на контроль качества кадрового обеспечения предприятия. Корпоративные ипотечные программы выгодно отличаются от прочих программ удержания ценных сотрудников в связи с тем, что они создают некоторые барьеры на пути к увольнению с предприятия. Жилищный вопрос у работника является, как правило, ключевым и наиболее сложным для решения.
Большинство корпоративных ипотечных программ сводилось к субсидированию процентной ставки по кредиту, выданному сторонними банками, либо к строительству собственного жилья и продаже его сотрудникам по льготной цене. Оба варианта не являются эффективными, так как они не
используют дополнительных знаний работодателя о своих сотрудниках, которые позволяют судить о вероятностях просрочек платежей либо дефолта по ипотечному кредиту. Продажа же жилья сотрудникам по заниженным ценам автоматически означает существование значительных альтернативных издержек для компании.
Именно точность прогнозов ожидаемых потерь по ипотечному кредиту является ключевым фактором для определения справедливого размера процентной ставки по нему. Предприятия имеют возможность распространять ипотечные программы только на тех сотрудников, которые, с одной стороны, обладают наибольшей производительностью труда, а с другой, наименее подвержены риску утраты работы (например, в случае сокращений персонала работодателя) или развода — основным причинам просрочек платежей. Кроме того, в корпоративных ипотечных программах минимален риск мошенничества.
Работодатель, обладая дополнительными знаниями о своих сотрудниках, должен принимать часть кредитного риска по ипотечному портфелю на себя, тем самым «гарантируя рублем» обязательства своих работников погашать кредит.
Пути финансирования ипотечных программ в условиях кризиса
Европейский вторичный ипотечный рынок очень похож на российский с точки зрения используемых финансовых инструментов и их структур. С другой стороны, он является более развитым в первую очередь по своему размеру и по скорости внедрения инноваций. К лету 2007 года в европейских сделках секьюритизации все чаще стали использоваться структуры, которые позволяли привлечь средства Европейского Центрального Банка (ЕЦБ) для финансирования ипотечных портфелей.
Теоретическая схема финансирования может быть представлена следующим образом (рис. 2).
Первоначальный кредитор
Продажа портфеля
Продажа младшего транша
Продажа старшего транша
Компания специального назначения
Операция РЕПО со старшим траншем
ЕЦБ
Рис. 2. Теоретическая схема финансирования ипотечных программ
Для реализации такой схемы фондирования ипотечных портфелей использовались структуры сделок секьюритизации, учитывающие требования ЕЦБ.
Аналогичные структуры могут быть применены и в России для получения финансирования ЦБ РФ под ипотечные портфели.
В соответствии с Указанием ЦБ РФ № 2134-У от 27.11.2008 в Ломбардный список Банка России включаются облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».
В редакции Указания ЦБ РФ № 2168-У от 13.01.2009 решения о включении в Ломбардный список Банка России конкретных выпусков ценных бумаг принимаются Советом директоров Банка России с учетом следующего: S Эмитенту (выпуску) ценных бумаг присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности по обязательствам в иностранной валюте по международной шкале как минимум одним из рейтинговых агентств на уровне не ниже «BB» по классификации рейтинговых агентств Standard&Poor's или Fitch Ratings. S Ценные бумаги допущены к обращению на ЗАО «ММВБ» или ЗАО «Фондовая биржа ММВБ». S Других существенных обстоятельств (объема выпуска, его ликвидности и т. п.). Таким образом, старший транш ИЦБ может быть включен в Ломбардный список ЦБ и использован в качестве обеспечения для получения финансирования, при реализации сделки секьюритизации в соответствии с ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и удовлетворении ряда условий ЦБ РФ.
Предложенный источник фондирования ипотечных программ является естественным в условиях кризиса ликвидности. Именно центральные банки — кредиторы последней инстанции. Они становятся основными кредиторами в кризисной ситуации. Российское законодательство позволяет получить фондирование под ипотечные программы у Банка России, и это становится существенным плюсом для экономики.
схема ипотечного кредитования на промышленном предприятии в условииях кризиса
Развив корпоративные программы ипотечного кредитования во время периода экономического роста, предприятия в условиях кризиса столкнулись со следующими проблемами:
^ Активами в виде ипотечных кредитов (займов), учитывающихся на балансах, в случае если ипотечные кредиты (займы) выдавались за счет средств промышленного предприятия. Во время развертывания корпоративной ипотечной программы по такой схеме ее финансирование осуществлялось, как правило, краткосрочными или среднесрочными заимствованиями. В условиях кризиса рефинансирование таких заимствований стало представлять определенные сложности. Кроме того, так как кредиты (займы) выдавались по льготным (заниженным) ставкам, при достаточно небольшом повышении среднерыночных процентных ставок, такой портфель активов становится убыточным.
^ Обязательствами по субсидированию процентных ставок по льготным кредитам, выданным работникам компании. Организация ипотечных программ таким способом изначально предполагает значительные постоянные издержки для работодателя. Тем не менее, в благоприятных условиях эти издержки могут быть комфортны для компании. Она получает ряд экономических выгод, связанных с удержанием ценных сотрудников (основные преимущества были перечислены выше). В условиях кризиса компании пытаются сокращать издержки. Программы удержания ценных сотрудников представляют второстепенную важность, поскольку смена места работы у сотрудника в этот период вызывает определенные сложности.
В обоих случаях для компании — инициатора льготной программы ипотечного кредитования, оптимизация ее финансирования является приоритетной и важной задачей. Центром кризиса является «кровеносная система» сложившейся экономической архитектуры — финансовые рынки. Именно поэтому задачи обеспечения, а тем более оптимизации источников финансирования представляют особенную сложность. Решение таких задач невозможно без использования финансовых инноваций.
Предположим, что Инициатор ипотечной программы — промышленное предприятие, реализовавшее программу удержания сотрудников на основе корпоративной ипотечной программы. К моменту кризиса Инициатор обладает портфелем ипотечных кредитов (займов), выданных своим сотрудникам по льготным процентным ставкам.
Для обеспечения устойчивого фондирования льготных ипотечных программ предлагается ис-
пользовать структуры сделок секьюритизации, адаптированные под привлечение средств Банка России. Предполагается внебалансовая секьюри-тизация ипотечного портфеля в соответствии с ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
В рамках сделки предлагается совершить следующие действия:
1. Создание специализированного юридического лица (Ипотечного агента). Ипотечный агент обладает ограниченной правоспособностью.
2. Продажа (цессия) портфеля льготных ипотечных кредитов (займов) с баланса Инициатора корпоративной ипотечной программы. Для упрощения предположим продажу портфеля по цене, равной остатку ссудной задолженности.
3. Эмиссия Ипотечным агентом двух траншей облигаций с ипотечным покрытием (старшего и младшего). Вопрос о купонных ставках и соотношении размеров траншей будет рассмотрен ниже. Срок до погашения траншей должен совпадать с плановым сроком погашения долга по портфелю кредитов (займов).
4. Выкуп Инициатором корпоративной ипотечной программы старшего и младшего траншей.
5. Проведение Инициатором ипотечной программы и Банком-партнером операций РЕПО (продажа с обязательством обратного выкупа) со старшим траншем. Операции РЕПО проводятся на срок от 2 недель до 1 года.
6. Зеркальное привлечение Банком-партнером у Банка России ломбардного кредита с обеспечением в виде старшего транша. Использование в схеме Банка-партнера обусловлено требованиями ЦБ РФ к своим контрагентам по операциям ломбардного кредитования. Контрагентами могут выступать только кредитные организации. Экономику сделки для
Инициатора ипотечной программы определяют следующие факторы:
^ Соотношение размера старшего транша и остатка ссудной задолженности по ипотечному портфелю. Фактически описанные выше операции для Инициатора ипотечной программы означают привлечение средств в разме-
ре, совпадающем (с точностью до поправочного коэффициента Банка России) с номинальной стоимостью старшего транша. Например, размер старшего транша по сделке секьюритизации Первого ипотечного агента АИЖК составил 81 % (с учетом резервного фонда и возможности его увеличения в будущем). При этом ему был присвоен рейтинг A3 (Moody's). S Ставка по ломбардным кредитам ЦБ РФ. Финансирование Инициатора ипотечной программы осуществляется по ставке, примерно равной ставке по ломбардным аукционам Банка России. Средневзвешенная процентная ставка по ломбардному аукциону 24 февраля 2009 г. со сроком предоставления денежных средств на 3 месяца составила 11,67 %. S Размер поправочного коэффициента Банка России. Ломбардный кредит выдается на сумму, равную рыночной стоимости обеспечения, поправленной на поправочный коэффициент. По старшему траншу сделки секьюритизации Первого ипотечного агента АИЖК поправочный коэффициент составляет 0,9 (Приказ Банка России № ОД-654). Описанные выше факторы позволяют говорить о том, что данная структура способна привлекать средства для Инициатора ипотечной программы в объеме, равном 81 %*90 % = 73 % от остатка ссудной задолженности по ипотечному портфелю. При этом ставка привлечения составляет около 11,67 % (без учета издержек структуры). Таким образом, если Инициатор готов не получать доход по младшему траншу (который должен выкупить и держать на своем балансе), то ставка по льготным ипотечным кредитам может составлять 11,67 %*0,73 = 8,5 %. Это именно та ставка по льготным кредитам (займам), которую сможет потянуть Инициатор, не
Рис. 3. Схема финансирования льготной ипотечной программы
получая периодических (ежемесячных) убытков. В случае, если Инициатор обладает ипотечным портфелем с меньшей ставкой (по некоторым корпоративным ипотечным программам ставка была до 5,5 %), то операционные убытки неизбежны. Тем не менее, структура позволяет их значительно сократить, так как в текущих кризисных условиях очень мало промышленных предприятий способно привлечь средства под ставку ниже 11,67 %.
Конечно же, данная схема не является единственным решением текущих проблем с ипотечным портфелем у Инициаторов корпоративных ипотечных программ. Однако подход, предложенный в рамках данной статьи, позволяет промышленному предприятию несколько иначе взглянуть на банковского регулятора — Банк России, рассмотреть его как возможного кредитора, с которым можно обсуждать вопросы финансирования существующих ипотечных портфелей. Ведь именно Банк России в кризисное время может и способен принять на себя роль кредитора последней инстанции не только для кредитных организаций, но и в некоторых случаях и для предприятий реального сектора. Предложенная структура находится в полном соответствии с законодательством РФ и не требует его доработок.
список литературы
1. Энциклопедия российской секьюритизации 2008.
М.: ООО «Русипотека», 2008. 352 с. 2000 экз.
2. Российская Федерация. Законы. Об ипотечных
ценных бумагах: федер. закон: принят Гос. Ду-
мой 14 окт. 2003 года. Российская газета. Вып. 18 нояб. 2003.
3. Малева О. Компания настроилась на новоселье. Газета «Гудок». Вып. 15 фев. 2007.
4. Российская Федерация. Центральный Банк Российской Федерации. Указание от 27 ноября 2008 г. № 2134-У. О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Банка России. Вестник Банка России. 2008. №74.
5. Российская Федерация. Центральный Банк Российской Федерации. Указание от 13 января 2009 г. № 2168-У. О внесении изменения в пункт 2 Указания Банка России от 27 ноября 2008 года № 2134-У «О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России». Вестник Банка России. 2009. № 5.
6. Российская Федерация. Центральный Банк Российской Федерации. Приказ от 17 сентября 2008 г. № ОД-654. О поправочных коэффициентах Банка России. Вестник Банка России.
2008. № 50.
Российская Федерация. Центральный Банк Российской Федерации. Официальное сообщение от 24 февраля 2009 г. Об итогах проведения ломбардных кредитных аукционов. Официальный интернет-сайт Банка России.
2009.
7. Рейтинговое агентство Moody's. Письмо Рейтингового агентства Moody's о присвоении рейтинга облигациям класса «А» и класса «Б». Первый ипотечный агент АИЖК. Официальный интернет-сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. 2007.
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЕТСЯ ВАМ ВСЕГО В 2 950 РУБЛЕЙ!
При неоднократном размещении (или сразу в нескольких журналах Издательства) предусмотрены скидки
(495) 721-85-75, 8-926-523-79-52 [email protected]
