Коммерческая ипотека в Российской Федерации: риск для банков, возможность для предпринимателей Текст научной статьи по специальности «Право»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070

УДК 347.27

В.В. Перхайло

магистрант

Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА),

Оренбургский институт (филиал), г. Оренбург, РФ

КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: РИСК ДЛЯ БАНКОВ, ВОЗМОЖНОСТЬ ДЛЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ.

Аннотация

Рассмотрена сущность коммерческой ипотеки и ее особенности в условиях современности. Особое внимание уделено анализу правовых и иных для банков при заключении договора коммерческой ипотеки. Описываются существующие преимущества бизнес-ипотеки для малого и среднего бизнеса в их развитии и поддержании производства.

Ключевые слова

Ипотека, бизнес-ипотека, малый и средний бизнес, риск.

Малый и средний бизнес чутко реагирует на изменения в российском законодательстве, в том числе и на налогообложение. Под влиянием правовых и экономических факторов прибыльность компаний в секторе малого и среднего бизнеса становится все меньше. В связи со складывающимися обстоятельствами, предпринимателям необходимо дополнительное финансирование для развития собственного бизнеса.

По данным Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, малый и средний бизнес нуждается в 30 млрд. кредитов ежегодно, но получает только 10-15% от этой суммы. По объему выданных кредитов малому и среднему бизнесу в 2015 году лидирует ПАО Сбербанк. Второе место занимает банк «ВТБ-24» [4, с. 51-56].

Коммерческая ипотека, также называемая бизнес-ипотека, получила широкое распространение в мире, благодаря тому, что является выгодным условием поддержки малого и среднего бизнеса. В зарубежных странах предприниматели приобретают недвижимость в ипотеку для размещения офисов, складов, мест оказания услуг и для получения в дальнейшем прибыли от сдачи недвижимости в аренду. В настоящее время к приоритетным областям коммерческого ипотечного кредитования можно отнести гостиничное хозяйство, строительство и реконструкция зданий и сооружений, производство товаров народного потребления, оказание услуг населению, общественное питание. Суть бизнес-ипотеки в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Договор коммерческой ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского Кодекса Российской Федерации и норм Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2, 5]. Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Существует также особенности данного вида договора. Законодательство не позволяет компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Таким образом, недвижимость необходимо сначала приобрести и только потом можно его закладывать, чтобы получить деньги. Также к особенностям договора бизнес-ипотеки можно отнести такие условия как наличие первоначального взноса, который колеблется от 20 до 45% от стоимости недвижимости, достаточно высокие для ипотеки процентные ставки от 12 до 17% в валюте и от 16 до 25% в рублях [3]. Срок ипотеки обычно составляет не более 5 лет, однако редко встречается и кредитование недвижимости на срок до 10-12 лет. При этом предприниматель должен обладать прибыльным балансом и осуществлением своей деятельности на рынке не менее года.

Правоотношения, возникающие в рамках коммерческой ипотеки, влекут ряд рисков для участников данных правоотношений. Непрозрачность российского предпринимательства, в современных условиях, является одной из проблемных сторон кредитования малого и среднего бизнеса. Данное явление влечет за собой высокие риски невозврата кредитных средств, и как следствие, утверждение банками жестких

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070

требований получения бизнес-ипотеки. Кредитный риск - это риск неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком обязательств по договору коммерческой ипотеки, влекущий финансовые потери (убытки) у кредитора. С целью минимизировать свои потери, банки запрашивают большой перечень документации, необходимый для оценки правоспособности юридического лица. Сюда можно отнести Устав юридического лица, учредительный договор, протоколы (решении) об избрании органов управления, свидетельство о внесении в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц о регистрации юридического лица), трудовой договор (контракт), заключенный Обществом с генеральным директором (директором), решение об одобрении совершаемых сделок. Наличествуют и риски, сопутствующие сделке, совершаемой с юридическим лицом, имеющим признаки неплатежеспособности или недостаточного имущества, а также, возникающие ввиду не подтверждения полномочий органа управления на совершение сделки. Рассмотрим конкретный пример, когда отсутствует согласие полномочного органа юридического лица на совершение сделки (заключение договора). В этом случае, сделка может быть признана недействительной. Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации, каждая из сторон сделки, признанной недействительной, обязана будет возвратить другой все полученное по сделке, т.е. банк будет обязан возвратить полученные в рамках сделки проценты, комиссию и т.д., а заемщик - сумму предоставленного кредита, в случае если они были ему перечислена на счет. Банк также вправе требовать уплаты заемщиком процентов за пользование кредитными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Банк также может понести и убытки в виде неполученных доходов (в виде комиссий и разницы между ставкой банковского процента, установленной Банком России, и ставкой процента, установленной заключенной сделкой, в случае, если ставка, опубликованная Банком России будет ниже ставки процента по сделке. Говоря о наиболее значительных рисках кредитора, можно выделить правовые, кредитные, валютные риски и риски законодательных изменений.

Для сектора малого и среднего бизнеса существование коммерческой ипотеки является эффективным способом финансирования инвестиционных проектов. В разных случаях бизнес-ипотека может быть использована:

1) как механизм расширения бизнеса, где компания отвечает всем условиям, предъявляемым банками и законодательством;

2) как возможность привлечения средств с более низкими ставками, чем по нецелевым кредитам;

3) как выгодное условие, где получить право собственности на недвижимость может и физическое лицо, например, учредитель организации;

4) как механизм создания и привлечения денежных средств для поддержки и развития производства;

5) как дополнительный инструмент, обеспечивающий и стимулирующий оборот и перераспределение имущества, в случаем если иные способы юридически невозможны или экономические нецелесообразны [1, с. 153].

Другими словами, ипотечное кредитование можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя.

Таким образом, можно утверждать, что коммерческая ипотека - экономически выгодный способ инвестирования предприятий. Однако, на данный момент, существуют и серьезные препятствия в практическом применении ипотеки. Недоработанность законодательства, отсутствие четкого механизма организации, общая экономическая ситуация в стране влекут высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений. Соответственно это все замедляет развитие малого и среднего бизнеса.

Список использованной литературы:

1. Велижанцева Л.А. Особенности ипотечного кредитования малого бизнеса в современной российской экономике.// Вестник Челябинского государственного университета. - 2009. № 1(139). Экономика. Выпуск 17. - С.149-154.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ (ред. от 30.12.2015 г.) // СПС КонсультантПлюс.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №1/2016 ISSN 2410-6070

3. Горелкина Е.В. Коммерческая ипотека как инструмент финансирования. [электронный ресурс] // URL: http://www.restate.ru/material/56479.html (дата обращения: 08.01.2016).

4. Курбанова А. А. Современное состояние и проблемы развития кредитования малого и среднего бизнеса. // Проблемы современной экономики: материалы IV междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). — Челябинск: Два комсомольца, 2015. — С. 51-56.

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".// СПС КонсультантПлюс.

© В В. Перхайло, 2016

УДК 349.2

Н.А. Петрова

к.ю.н., доцент кафедры трудового и предпринимательского права Хабаровский государственный университет экономики и права, г. Хабаровск, РФ

РОЛЬ ПРИНЦИПОВ ТРУДОВОГО ПРАВА В УСТАНОВЛЕНИИ В ИНДИВИДУАЛЬНО-ДОГОВОРНОМ ПОРЯДКЕ ВЫХОДНЫХ ПОСОБИЙ, КОМПЕНСАЦИЙ ПРИ РАСТОРЖЕНИИТРУДОВОГО ДОГОВОРА

Аннотация

В статье анализируются теоретические и практические проблемы, возникающие при установлении в индивидуально-договорном порядке выходных пособий, компенсаций при расторжении трудового договора. Сравниваются позиции учёных по данному вопросу, формулируются предложения по совершенствованию индивидуально-договорного порядка установления выходных пособий, компенсаций при расторжении трудового договора.

Ключевые слова

Договорный характер труда, выходные пособия, компенсации при расторжении трудового договора по любым основаниям, за исключением случаев, предусмотренных Трудовым кодексом РФ,

принципы трудового права.

Одним из методов регулирования трудовых и иных, непосредственно связанных с ними отношений, является договорный характер труда. Законодатель, защищая работника как экономические более слабую сторону трудовых отношений, путём установления многочисленных гарантий, в ряде статей Трудового кодекса РФ допускает возможность улучшения его прав в договорном порядке (ст. ст. 5, 57, 178).

Как справедливо отмечено Мавриным С.П., единство правового регулирования отношений, входящих в предмет отрасли, нуждается в общеобязательных универсальных основах, на которые могли бы ориентироваться все творцы трудового права и все субъекты применения его норм и эту роль призваны выполнять установленные ст.2 Трудового кодекса РФ принципы правового регулирования социально-трудовых отношений [4, с.4].

В норме ч.4 ст.178 Трудового кодекса РФ допускается возможность установления в трудовых или коллективных договорах других, кроме установленных законом, случаев выплаты выходных пособий и повышенных размеров таких пособий, за исключением случаев, предусмотренных Трудовым кодексом РФ. Таким исключением, в частности, являются нормы статьи 349.3 Трудового кодекса РФ, согласно которым