CC BY
122КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
REAL ESTATE AND LAND CADASTRAL VALUATION IN THE RUSSIAN FEDERATION
УДК 332.62 DOI: 10.25631/PEJ.2018.2.1
АРЗАМАСЦЕВА Ольга Вадимовна
стажер кафедры корпоративные финансы и оценка бизнеса Санкт-Петербургского государственного экономического университета, [email protected]
ARZAMASTSEVA, Olga Vadimovna
Intern of the Corporate Finance and Business Valuation Department, Saint-Petersburg State University of Economics, [email protected]
Аннотация.
В статье рассмотрена специфика и проблемы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков в Российской Федерации. Проанализированы отличительные особенности кадастровой стоимости от рыночной стоимости. В статье приведены данные статистики оспаривания установления кадастровой стоимости, равной рыночной, и изменения величины кадастровой стоимости после ее оспаривания. Выделены специфические особенности сущности кадастровой стоимости, которые необходимо учитывать при проведении кадастровой оценки. Предложено рассмотреть использование одновременно двух систем оценок, применяемых при расчете кадастровой стоимости для определения налогооблагаемой базы - рыночную и нерыночную. В случаях, когда имеются рыночные данные о сделках с объектами оценки, рекомендуется использовать рыночную систему определения кадастровой стоимости. В случае, когда отсутствуют рыночные данные об аналогичных сделках и нет гражданского оборота объектов оценки, рекомендуется применять не рыночную, а нормативно установленную для налогообложения стоимость.
Ключевые слова: кадастровая оценка, рыночная оценка, оценка объектов недвижимости, оценка земельных участков, рыночная стоимость, кадастровая стоимость.
Abstract.
The article deals with the specifics and problems of the real estate and land cadastral valuation in the Russian Federation. The distinctive features of cadastral value from market value are analyzed. The article presents statistics of contesting the establishment of cadastral value of equal to market value and
© Арзамасцева О. В., 2018.
changes in the value of cadastral value after its contestation. It emphasizes the specific features of the cadastral value essence, which must be taken into account when carrying out the cadastral assessment. It is proposed to consider the use of two simultaneous assessment systems for the cadastral value calculation to determine the taxable base - market and non-market ones. In cases with available market information on transactions with the objects of evaluation, it's better to use the market system of the cadastral value. In case when there is no market data on similar transactions, and there is no civil turnover of valuation objects, it is recommended to apply the non-market value and the value established for tax purposes.
Key words: cadastral valuation, market valuation, valuation of real estate objects, valuation of land plots, market value, cadastral value.
Вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земельных участков исследованы такими учеными, как А. А. Варламов, [1], А. Д Власов [2; 3], С. В. Грибовский [4], Д. А. Шишов [5] и др. Однако, несмотря на имеющиеся результаты исследований в данной области, некоторые вопросы как теоретической, так и практической направленности требуют продолжения изучения.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Завышенная государственная кадастровая оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени.
Кадастровая стоимость обязательно рассчитывается в следующих случаях:
• при проведении приватизации государственных объектов;
• если земля используются в качестве залогового имущества;
• при продаже земли для определения налога;
• если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;
• в судебных процессах при решении имущественных споров.
Существуют причины, в соответствии с которыми кадастровая стоимость может быть «искусственно» завышена по сравнению с рыночной стоимостью.
• От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря ее соответствию налоговой базе.
• Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и т. д. Таким образом, могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту - эти объекты не повышают стоимость объекта.
• Эффект «низкой базы» - реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России. Для периода подъема цен характерен высокий стартовый показатель стоимости и, соответственно, в настоящий момент большинство ставок являются неактуальными.
• Для того чтобы исключить многие конфликты по оспариванию кадастровой стои-
мости недвижимости и земельных участков, необходимо, в процессе проведения кадастровой оценки, учитывать следующие специфические особенности кадастровой стоимости:
кадастровая стоимость - это не рыночная стоимость, а стоимость, которая должна быть не выше рыночной;
кадастровая стоимость - это некая альтернатива рыночной стоимости, которая определяется когда, когда не представляется возможным оценить каждый объект недвижимости или земельный участок индивидуальным подходом и учесть все характеристики, влияющие на стоимость;
кадастровая стоимость - это менее гибкий показатель по сравнению с рыночной стоимостью и не отражает состояние рынка и спрос;
кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу
конкурентоспособности, баланса спроса и предложений [6].
В ежегодном Послании Федеральному Собранию президент Российской Федерации Владимир Путин уже не в первый раз подверг критике кадастровую оценку недвижимости в Российской Федерации. Что же не так с кадастровой оценкой? Критика президента и общественности связана с фактами частого и существенного превышения кадастровой стоимости над рыночной. И действительно, на практике многим гражданам и юридическим лицам приходится регулярно доказывать завышение показателей кадастровой оценки. На рисунке 1 приведены данные статистики Росреестра Российской Федерации о количестве споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости за период 2011-2017 гг. [7].
Из данных, представленных на рисунке 1, виден резкий всплеск в 2014 г. количества спо-
Рисунок 1
Численность споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной, шт.
ров о несоответствии результатов кадастровой оценки объектов недвижимости их рыночной стоимости. Что же произошло в 2014 г., вызвавшее такое существенное увеличение судебных споров?
С 1 января 2014 г. в отношении недвижимого имущества юридических лиц при расчете налога на имущества впервые стала применяться их кадастровая стоимость применительно к объектам налогообложения [8].
К таким объектам стали относиться, в частности:
• административно-деловые и торговые центры;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства [6].
А с 1 января 2015 г. в 28 регионах России налог на имущество физических лиц так же стал рассчитываться исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости.
Указанные выше изменения законодательной базы побудили юридических и физических лиц в массовом порядке обращаться в суд для того, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости. Статистика динамики изменения численности споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, по данным Росреестра Российской Федерации за период 2011-2017 гг., представлена на рисунке 2 [7].
Из представленных на рисунке 2 данных видна значительная составляющая споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости относительно количества споров, в которых кадастровая стоимость подлежит изменению по прочим основаниям.
Рисунок 2
Численность споров об установлении и оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, шт.
Рисунок 3
Величина кадастровой стоимости объектов недвижимости до оспаривания и после оспаривания
Динамика изменений величины кадастровой стоимости объектов недвижимости до оспаривания и после оспаривания, по данным статистики Росреестра Российской Федерации за период 2011-2017 гг., приведена на рисунке 3 [7].
Вывод из представленных данных такой: статистика показывает, что в оспариваемых ситуациях кадастровая стоимость завышена относительно рыночной стоимости в среднем в два раза.
Очевидно, что действующая система кадастровой оценки дает сбои, это связано с недостаточностью проработки самой методологии оценки.
В Федеральном законе № 237-Ф3 «О Государственной кадастровой оценке», принятом 03.07.2016 г., реализовалась попытка поиска проблемы устранения погрешности существующей методики расчета стоимости, а именно произошла передача соответствующих функций проведения оценки к вновь создаваемым бюджетным учреждениям, которые наделили следующими полномочиями:
• определять кадастровую стоимость не только для вновь учтенных объектов недвижимости, но и таких, количественные или качественные характеристики которых изменились и при проведении государственной кадастровой оценки;
• предоставлять разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости;
• рассматривать обращения, связанные с ошибками в определении кадастровой стоимости;
• собирать, обрабатывать, систематизировать и накапливать сведения, необходимые для определения кадастровой стоимости;
• предоставлять в Росреестр имеющуюся у них информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета [9].
Несмотря на то, что в Федеральном законе от 03.07.2016 г. № 237-Ф3 «О Государственной кадастровой оценке» установлена единая методика определения кадастровой стоимости и утверждена передача полномочий по про-
ведению кадастровой оценке специально создаваемым региональным ведомствам, а также появился механизм досудебного оспаривания кадастровой стоимости, многие проблемы остаются до сих пор.
Для того, чтобы сделать механизм подсчета кадастровой стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако это далеко не решает проблему в полной мере. Практика, подтверждаемая статистикой, представленной на рисунке 3, свидетельствует о завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной не менее чем в два раза.
Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.
В настоящее время существует противоречие законодательства в сфере земельных правоотношений, а именно, в соответствии с ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ [10].
Кроме ст. 66 в Земельном кодексе Российской Федерации есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость [5]. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной
власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации по основаниям, установленным ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т. е. на основании рыночной оценки.
Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующий проведение кадастровой оценки, выявил существенные недостатки, основным из которых является попытка применить единую универсальную методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков для всех субъектов Российской Федерации, независимо от того, хорошо или плохо в них развит рынок недвижимости.
Автор обосновал использование одновременно двух систем оценок, применяемых при расчете кадастровой стоимости для определения налогооблагаемой базы - рыночную и нерыночную. В случаях, когда имеются рыночные данные о сделках с объектами оценки, рекомендуется использовать рыночную систему определения кадастровой стоимости. В случае, когда отсутствуют рыночные данные об аналогичных сделках и нет гражданского оборота объектов оценки, рекомендуется применить не рыночную, а нормативно установленную для налогообложения стоимость. Данное решение может улучшить качество оценки и снизить напряженность, вызванную отсутствием предсказуемости в определении стоимости объектов для налогообложения.
Список литературы
1. Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4: Оценка земель. М.: Колос С, 2006.
2. Власов А. Д. Принципы совершенствования государственной кадастровой оценки земель поселений с населением свыше 10 000 человек // Проблемы финансов и учета. 2005. № 3(9). URL: http://uverenniy.ru/principi-sovershenstvovaniya-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenk.html (дата обращения: 07.04.2018).
3. Власов А. Д. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего // Сайт Индикаторы рынка земли. URL: http:// community.landin. ru/forums/thread/558.aspx (дата обращения: 07.04.2018).
4. Грибовский С. В. Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Теоретические аспекты / С. В. Грибовский, Д. Н. Табала, В. С. Мурашов, О. Н. Громкова // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 7.
5. Шишов Д. А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правоприменительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформирования: сб. науч. тр. СПбГУ / Д. А. Шишов, В. Х. Асылмарданова, А. С. Норкина, Н. В. Чуркина и др. СПб.: СПбГУ, 2012.
6. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
7. Росреестр Российской Федерации. URL: https://rosreestr.ru (дата обращения: 04.04.2018).
8. Налоговый кодекс Российской Федерации. URL: http://kodeks.systecs.ru/nk_rf/ (дата обращения: 28.03.2018).
9. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О Государственной кадастровой оценке». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 28.03.2018).
10. Земельный кодекс Российской Федерации. URL: http://docs.cntd.ru/document/ 744100004 (дата обращения: 28.03.2018).
