CC BY
426
ЭКОНОМИКА АПК
AGRARIAN-INDUSTRIAL COMPLEX ECONOMY
УДК 332.6
ББК 65.281
Г 12
И.В. Гагай
Соискатель кафедры финансов Кубанского государственного аграрного университета, г. Краснодар. Тел.: (953)101-59-64, e-mail: ivgagay@yandex.ru
КАЧЕСТВО ЗЕМЕЛЬ И МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
( Рецензирована )
Аннотация. В статье исследованы теоретические аспекты качественной и экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения; рассмотрено понятие бонитировки земель и применение ее показателей при экономической оценке земель; приведены принципиальные различия двух методик кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения; определены основные показатели, которые необходимо использовать для определения эффективности функционирования сельскохозяйственных организаций с учетом качества земель.
Ключевые слова: эффективность функционирования, качество земель, оценка земель сельскохозяйственного назначения, урожайность, стоимость валовой продукции, окупаемость затрат, дифференциальная рента, кадастровая стоимость земли.
I.V. Gagay
Applicant for Candidate's Degree of Finance Department, Kuban State Agrarian
University, Krasnodar. Ph.: (953)101-59-64, e-mail: ivgagay@yandex.ru
LAND QUALITY AND FARMLAND VALUATION METHODS
Abstract. The scientific article examines the theoretical aspects of qualitative and economic evaluation of agricultural lands. It considers the concept of land appraisal and its indicators application in the land economic evaluation. The paper represents the fundamental differences between the two methods of cadastral valuation of agricultural land. The author determines the main indicators of agricultural organizations efficiency, according to the land quality.
Keywords: function effectiveness, the land quality, the assessment of agricultural land, productivity, gross output value, cost recovery, differential rent, the cadastral land value.
Качество земель в системе эффек- растений, понимая, что на последнюю
тивного функционирования сельско- влияют не только способы обработки
хозяйственных организаций занимает земли и погодные условия, но и осо-
одно из лидирующих позиций. бенности самой земли. Еще в XVI в.
Важнейшим свойством земель, ис- на Руси земли делили на «худые»,
пользуемых в сельском хозяйстве, яв- «средние» и «лучшие», ляется их плодородие. С давних времен Развитие учения о плодородии почв
человечество оценивало землю, пре- связано с именем В.Р. Вильямса, кото-
жде всего, с точки зрения урожайности рый детально исследовал формирова-
ние плодородия почвы в ходе природного почвообразования. На этом этапе плодородие получило название «природное» или «естественное». Естественное плодородие — это способность почвы обеспечивать растения необходимыми элементами произрастания. В результате производственной деятельности человека естественное плодородие переходит в эффективное или экономическое, которое измеряется урожайностью культур. В общем плодородие почв можно охарактеризовать как способность почвы удовлетворять потребности растений в элементах питания, воде, обеспечивать их корневые системы достаточным количеством воздуха, тепла и благоприятной физико-химической средой для нормального роста и развития.
Влияние качественных характеристик почв на урожайность сельскохозяйственных культур бесспорно. В свою очередь, от урожайности зависит выход валовой продукции, также качество почв влияет на производственные затраты, а соответственно и на прибыль сельскохозяйственных организаций. Помимо этого, качество почв влияет на величину земельной ренты, на стоимость земельного участка, земельный налог, арендную плату и т.д.
Разработкой научного метода, основанного на качестве почв, в России занимался В.В. Докучаев в 1890-х гг. Ученый считал, что «естественная правоспособность почв есть главнейший и основной фактор ценности и доходности земли, поэтому и должен служить главным основанием исследования других факторов» и что «...изучение правоспособности почв является почти единственно возможным способом для определения относительной ценности земель» [1].
Под естественной правоспособностью почв понимаются их природные качества как наиболее объективные и верные показатели бонитета. В.В. Докучаев стал основоположником бонитировки почв, целью которой является определение числом и мерой относительного достоинства почв по их плодородию применительно к отдельным видам сельскохозяйственных растений.
Бонитировка — это сравнительная оценка качества почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия [2, с. 50].
При выполнении работ по бонитировке почв за объект оценки принимается почвенная разновидность. Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, влияющие на урожайность основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий — влияющие на продуктивность сенокосов и пастбищ [2, с. 51].
Во время проведения работ по определению качества земель необходимо правильно выбрать ведущие диагностические признаки, коррелирующие с урожайностью, к числу которых можно отнести запасы гумуса, мощность гумусового горизонта, процентное содержание гумуса, физической глины и ила в почве, механический состав, валовые запасы азота, фосфора и калия в почве, кислотность и т.д. Для каждого земельно-оценочного района имеется своя специфика и набор показателей, которые установлены на основании данных об урожайности сельскохозяйственных культур, всестороннего изучения почвенного покрова, определения влияния отдельных факторов почвы на урожайность сельскохозяйственных культур. Для каждой почвенной разновидности определяется почвенный балл по свойствам, наиболее тесно коррелирующим с урожайностью, составляется шкала бонитировки в относительных показателях (баллах).
Основной является шкала по свойствам почв, также применяется шкала по урожайности сельскохозяйственных культур.
Баллы почвенных разностей по определенным диагностическим признакам рассчитываются по формуле:
Б = х 100, (1)
П
тах
где Б — балл почвы по определенному признаку;
Пф — фактическое значение этого признака данной почвенной разновидности;
П — максимальное значение это-
тах
го признака в совокупности почв.
Для каждой почвенной разновидности определяется среднегеометрический почвенный балл по формуле:
Б = ../Б, хБ, х...Б , (2)
ср.геом. \/1 2 п>
где Б — баллы почвенных разновидностей по определенным признакам.
Для определения совокупного почвенного балла в среднегеометрический почвенный балл вводятся понижающие поправочные коэффициенты за специфические признаки почв (эро-дированность, переувлажненность, засоленность) [3, с. 4].
Почвенный балл — не единственный фактор, влияющий на продуктивность земель. Продуктивность земель оценивается по баллу «нормальной» урожайности, определение которой впервые ввел В.В. Докучаев. «Под нормальной урожайностью подразумевается такая величина урожаев, которую приносили бы пахотные земли данной местности или данного почвенного разряда при условии применения к ним одинаковых средних условий обработки» [4, с. 293]. Другими словами, «нормальная» урожайность — это урожайность, которую должно получить хозяйство на конкретных почвах при среднекраевом уровне агротехники. Урожайность отражает качество земли лишь при условии равенства прямых производственных затрат на ее получение, поэтому при экономической оценке земель применяется «нормальная» урожайность, для расчета которой в каждой сельскохозяйственной организации осуществляется сбор информации о климатических, производственно-экономических показателях и почвах. Данные о почвах получают из материалов почвенных и геоботанических обследований; экономические показатели, такие, как посевная площадь, валовой сбор сельскохозяйственных культур, производственные затраты, состав основных фондов, получают из годовых экономических отчетов организаций.
В результате множественного корреляционно-регрессионного анализа почвенных, климатических и экономических факторов формирования урожая по уравнению регрессии рассчитывают «нормальную» урожайность сельскохозяйственных культур. На основании данных о «нормальной» урожайности составляется шкала оценки в относительных величинах (баллах) по 100-бальной системе. Баллы бонитета по «нормальной» урожайности — это относительная величина, свидетельствующая об эффективном плодородии почв применительно к конкретной культуре в характерных климатических условиях при среднекраевой ре-сурсообеспеченности и среднем уровне использования этих ресурсов [3, с. 10].
Таким образом, бонитировка почв предшествует экономической оценке земель. Бонитировка устанавливает относительную пригодность почв для возделывания сельскохозяйственных культур, по диагностическим признакам почвенные разности объединяются в агропроизводственные группы почв, которые, в свою очередь, подлежат экономической оценке.
Вопросам экономической оценки земель посвящены труды многих ученых: И.В. Дегтярева, A.C. Чешева, С.Н. Волкова, A.A. Варламова, Н.В. Комова, И.П. Фисенко, П.М. Нестерова, И.М. Поправного, Г.Б. Третьяковой, В.А. Сти-вина, А.П. Путяниса, A.A. Шклярова, Б.Д. Темяшева, Б.Е. Филиппович и др.
Экономическая оценка — это оценка качества земли как средства производства сельскохозяйственной продукции.
Экономическая оценка проводится по двум направлениям: частная и общая. Частная оценка — это оценка земель по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных культур. Общая экономическая оценка земель предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, которые характеризуют эффективность использования земли при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Основными показателями общей оценки являются:
— продуктивность земель по видам угодий, вычисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (стоимость валовой продукции);
— окупаемость затрат;
— дифференциальный доход.
Основными показателями частной
оценки являются:
— урожайность основных сельскохозяйственных культур;
— окупаемость затрат;
— дифференциальный доход.
Для получения указанных экономических показателей используют два основных показателя — урожайность сельскохозяйственных культур и затраты на их выращивание. Все другие показатели являются производными от них.
Стоимость валовой продукции на единицу площади определяется по формуле:
СВП = УнормхКц, (3)
где СВП — стоимость валовой продукции, руб./га;
Унорм — нормальная урожайность, ц;
Кц — кадастровая цена, руб./ц
Кадастровая цена рассчитывается по формуле:
Кч=СпхПп, (4)
где Сп — себестоимость производства конкретного вида продукции, руб./ц.;
Пп — размер прибавочного продукта, руб./ц.
Окупаемость затрат определяют, используя следующую форму:
03=^-, (5)
Пв
где Зм — материальные затраты на 1га земли, руб.;
Пв — стоимость валовой продукции по кадастровым ценам, руб./га.
Окупаемость затрат является связующим звеном между валовым продуктом и дифференциальным доходом. Дифференциальный доход соответствует суммарной дифференциальной ренте (I+II) и выражает общую величину экономического эффекта использования земель с одновременным учетом их ка-
чества и уровня интенсивности земледелия и рассчитывается по формуле:
ДД = Пв хё, (6)
где (1 — удельный вес дифференциального дохода в валовом продукте и определяется по формуле:
d =
0,-1,35
о, !
(7)
где 1,35 — коэффициент размера прибавочного продукта [5, с. 116].
Первоначально проблема ренты возникла в земледелии и ее изучением занимались Дж. Локк, Д. Норис, А. Тюрго. Детально вопрос о дифференциальной ренте впервые был раскрыт в трудах Д. Рикардо. Вопросами формирования земельной ренты посвящены труды К. Маркса и Ф. Энгельса, Н.Г. Чернышевского.
В трудах «Начала политической экономии и налогового обложения» Риккардо с позиции трудовой теории стоимости сумел дать характеристику дифференциальной ренты. Он писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог» [6, с. 437]. Тем самым он пытался доказать, что рента не удорожает сельскохозяйственные товары и отрицал существование абсолютной ренты. Риккардо подтверждал факт существования средней прибыли и факт цены производства, считал, что стоимость и цена товаров сельскохозяйственного производства определяются затратами труда на их производство при наихудших условиях. Таким образом, фермеры на средних и лучших землях получают добавочный доход, который является разницей в издержках производства на худших землях и конкретном участке. Рикардо считал, что самые худшие участки не приносят ренты. Он рассматривал дифференциальную ренту в качестве избытка над средней прибылью, как некую добавочную прибыль, приносимую капиталами, работающими в лучших условиях.
Существование дифференциальной и абсолютной ренты К. Маркс изложил в третьем томе «Капитала». Маркс писал: «Рикардо прав, утверждая,
что рента никогда не входит в цену издержек. Но, с другой стороны, он не прав, так как доказывает это не путем различия между ценой издержек и стоимостью, а отождествляя их». По Марку, абсолютная рента — это рента, имеющаяся на всех, без исключения, участках земли. Она появляется как разница между стоимостью сельскохозяйственной продукции и ее ценой производства: первая выше последней. В экономической науке теория абсолютной земельной ренты была новым словом, путь ее обоснования оказался для Маркса противоречивым. По поводу дифференциальной ренты Маркс писал, что она «не представляет в теоретическом отношении никаких трудностей. Она — не что иное, как добавочная прибыль, существующая в любой сфере промышленного производства для любого капитала, действующего в условиях выше средних» [7, с. 220].
Со временем значение ренты для экономического развития сельского хозяйства не только не уменьшилось, а наоборот — увеличилось.
В настоящее время в самом простом понимании земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю. Различают абсолютную, дифференциальную и монопольную ренту.
Сначала рассмотрим ренту, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, местоположения и производительности дополнительных вложений. Такую ренту Н.Г. Чернышевский называл «праздной», а К. Маркс — абсолютной. Возникновение абсолютной ренты обусловлено наличием частной собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью.
Монопольная рента образуется на землях ограниченного наличия и исключительного качества, на которых возделывают уникальные культуры.
В результате разницы между общественной стоимостью товара, определяемой издержками производства на относительно худших землях,
и стоимостью его на средних и лучших землях образуется дифференциальная рента, которая делится на две формы: дифференциальную ренту I и II.
Дифференциальная рента I образуется вследствие различий естественного плодородия земли и может быть получена только со «средних» и «лучших» земель, на землях «худшего» качества дифференциальная рента I равна нулю. Основное условие ее образования — это более высокое плодородие земель и лучшее местоположение земельного участка по отношению к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции, транспортным развязкам и т.д.
Дифференциальная рента II — это разница между общественной и индивидуальной ценой производства. Она образуется вследствие дополнительных вложений капитала и труда в земельные участки и повышения их экономического плодородия. Дифференциальную ренту II можно получить с земельного участка любого качества.
Таким образом, земли «среднего» и «лучшего» качества дают ее владельцу, наряду с абсолютной и дифференциальной рентой II, еще и дифференциальную ренту I.
Дифференциальная рента занимает центральное место в алгоритме определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Работы по проведению массовой кадастровой оценки земельных участков на территории России начались с принятием постановления Правительства РФ от 25 августа 1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель». Одной из целей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий является нахождение и изменение величины дифференциальной ренты на землях различного качества и местоположения.
Первый этап работ по государственной кадастровой оценке проводился в соответствии с «Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации», утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. Целью работ являлось определение средней кадастровой
стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработка базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.
В июле 2005 г. приказом №145 Минэкономразвития были утверждены «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения».
Все земли, входящие в состав категории земель сельскохозяйственного назначения, были разделены на шесть групп, выделяемых по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:
I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища [8, п 1.2].
После проведения основных работ II тура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения постоянно ведутся споры о несовершенстве данной методики, о том, что кадастровая стоимость не отражает истинную ценность земель. О необходимости корректировки методики государственной кадастровой оценки земель сельско-
хозяйственного назначения отмечают многие ученые и оценщики страны. В результате дискуссий 20 сентября 2010 г. приказом Министерства экономического развития №445 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. К основным недостаткам методики №145 относят следующие моменты:
1) использование фактической урожайности сельскохозяйственных культур вместо потенциальной («нормальной»);
2) не учитываются климатические условия, одна и та же почва в различных климатических условиях имеет различную продуктивность, разную оценку;
3) не учитывается пригодность земель под различные культуры и ассортимент возделываемых культур.
4) не учитывается уровень затрат на выращивание культур и поддержание плодородия почв;
5) игнорируется прибыль предпринимателя, в методических подходах не учтено, какая часть прибыли приходится на бизнес, а какая на землю.
6) единый для всех субъектов Российской Федерации коэффициент капитализации.
Н. Фомин и П. Сапожников считают, что перечисленные выше недостатки методических указаний приводят к несоответствию значений кадастровой стоимости земель и данных при-родно-сельскохозяйственного районирования. Одни и те же черноземы с близкими свойствами, находящиеся в Орловской области (Троснянский район) и в Ульяновской области (Ин-зенский район) при одинаковых баллах бонитета почвы (55), одинаковых технологических свойствах и местоположении имеют кадастровую стоимость, различающуюся почти в два раза [9].
Вопросам совершенствования методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения был посвящен научно-практический семинар «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения — III тур», прошедший 14—18 февраля 2011 г. На семинаре присутствовали специалисты ФГУП «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ», ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», ФГУП «ФКЦ «Земля», ОАО «РКЦ «Земля», ООО «Бюро оценки консалтум», ООО »ЛАИР», ООО «Информационно-аналитическое бюро», ООО «Центр «Эксперт», ООО «Сибирский научный центр «Экопрог-ноз», ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» и ООО «РФК «Стратегия» из городов Москвы, Санкт-Петербурга, Тулы, Смоленска, Казани, Уфы, Йошкар-Олы, Краснодара, Нальчика, Омска, Новосибирска, Хабаровска. Наиболее детально участниками рассматривались вопросы определения коэффициента капитализации, прибыли предпринимателя, затрат на поддержание плодородия почв, цен реализации продукции, использования почвенных материалов [10].
Новые методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения разработаны в соответствии сп. 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. №316. При этом состав групп земель сельскохозяйственного назначения в методических рекомендациях №145 и №445 существенно разнится. Меняется не только методика, но и порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.
Основными принципиальными различиями методик являются:
— использование показателей нормативной продуктивности и нормативных затрат на основе технологических карт вместо анализа статистических
данных за последние годы об урожайности культур и затратах на их возделывание;
— не учитывается абсолютная земельная рента и, как следствие, нет минимальной кадастровой стоимости земель;
— предусматривается учет севооборотов;
— отсутствует учет и оценка местоположения земельных участков.
В настоящее время работы по проведению III тура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения приостановлены из-за отсутствия финансирования. На территории России применяются удельные показатели кадастровой стоимости, определенные в соответствии с методическими рекомендациями №145. Делать вывод о том, какая из методик лучше можно будет после получения результатов, потому что действующие удельные показатели кадастровой стоимости земель не в полной мере охватывают качественные характеристики почв и вопрос получения достоверных результатов оценки земель сельскохозяйственного назначения остается нерешенным и дискуссионным.
Таким образом, наши исследования показали, что при определении эффективности функционирования сельскохозяйственных организаций с учетом качества земель необходимо использовать следующие показатели экономической оценки земли: совокупный почвенный балл, «нормальная» урожайность, балл бонитета по «нормальной» урожайности, структурный (общий) балл пашни, средневзвешенный балл пашни, стоимость валовой продукции на единицу площади, окупаемость затрат, условный чистый доход, структурный балл севооборота, структурный балл земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка [11].
Примечания:
1. Докучаев В.В. Избранные сочинения: в 3 т. Т. 2. М.: Сельхозгиз, 1949. С. 345.
2. Дегтярев И.В., Голубев И.Ф., Панфилов А.Т. Государственный учет земель и их качественная оценка. М.: Колос, 1973. 175 с.
3. Путянис А.П., Сорокин Н.И. Оценка земель района: метод, указ. Краснодар: Изд-во КубГАУ, 1996. 32 с.
4. Докучаев В.В. Сочинения: в 9 т. Т. 6. М.; JL: Изд-во АН СССР, 1951. С. 293.
5. Чешев A.C., Фисенко И.П. Земельный кадастр: учеб. для вузов. М.: ПРИОР, 2000. 368 с.
6. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения // Антология экономической классики: в 2 т. Т. 1. М.: Эконов, 1991. С. 437.
7. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 3, кн. 3: Процесс капиталистического производства, взятый в целом. Ч. II. М.: Политиздат, 1962.
8. Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения: Приказ Минэкономразвития РФ №145 от 04.07.2005 // СПС КонсультантПлюс. М., 2014. Загл с экрана.
9. [Электронный ресурс]. URL: http://smao.rU/ru/magazine/2010/03/5.html
10. 16-18 февраля 2011 г. состоялся научно-практический семинар «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения» — III тур. URL: http:// www. kadastr-ocenkanp.ru/news/9 7 /1121/
11. Керашев А.А., Мокрушин А.А. Основные проблемы и направления развития распределительных отношений в вертикально-интегрированных агропромышленных корпорациях // Бизнес в законе. 2009. №3.
References:
1. Dokuchaev V.V. Selected works. Vol. 2. M.: Selhozgis, 1949. P. 345.
2. Degtyarev I.V., Golubev I.F., Panfilov A.T. State registration of of lands and their qualitative assessment.M.: Kolos, 1973. 175 pp.
3. Putyanis A.P., Sorokin N.I. Assessment of lands area: methodical instructions. Krasnodar: The Kuban State Agrarian University, 1996. 32 pp.
4. Dokuchaev V.V. Works. V.6. M.-L.: Academy of Sciences USSR, 1951. P. 293.
5. Cheshev A.S., Fisenko I.P. Land cadaster: textbook for high schools. M.: Publishing house «PRIOR», 2000. 368 pp.
6. Ricardo D. The Beginning of political economy and taxation // Anthology of economic classics: in 2 vol. V.l. M.: Econov, 1991. P. 437.
7. Marx K. Capital. Critique of political economy. Volume 3, Book. 3: The process of capitalist production taken as a whole. Part 2. M.: Politizdat, 1962.
8. On approval of methodical recommendations for state cadastral valuation of lands of agricultural destination: The order of the Ministry of economic development of the Russian Federation №145 from 04.07.2005 // HLS ConsultantPlus. M., 2014. Title from the screen.
9. http://smao.ru/ru/magazine/2010/03/5.html.
10. http://www.kadastr-ocenkanp.ru/news/97/1121.
11. Kerashev A. A., Mokrushin A. A. Main problems and directions of development of the distribution of relations in a vertically integrated agroindustrial corporations // Business in law. 2009. №3.
