CC BY
121
УДК 347 ББК 67.404
К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Александр Александрович Рыбенцов,
старший преподаватель кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, кандидат юридических наук
E-mail: [email protected]; Альберт Владиславович Тумаков, старший преподаватель кафедры гражданского и трудового права, гражданского процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя, кандидат юридических наук
E-mail: albert-tumakov@rambler. ru
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Аннотация. Проводится анализ жилищного законодательства относительно оснований внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Отражается актуальная проблема собственников жилых помещений, в частности, освещается проблема, когда заказчики-инвесторы по окончанию строительства создают товарищества собственников жилья с целью дальнейшего управления жилым домом, избирают правление и председателя, утверждают размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги, без учета интересов будущих собственников жилых помещений.
Ключевые слова: товарищество собственников жилья, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, субъекты жилищных прав.
ON THE ISSUE OF LEGAL REGULATION OF HOUSING AND COMMUNAL SERVICES
Aleksandr A. Rybentsov,
Senior Lecturer, Chair of Civil and Labor Law, Civil Process of the Moscow University of the Ministry of the Interior ofRussia named after V.Ya. Kikot, Candidate ofLegal Sciences
Al'bert V. Tumakov, Senior Lecturer, Chair of Civil and Labor Law, Civil Process of the Moscow University of the Ministry of the Interior ofRussia named after V.Ya. Kikot, Candidate ofLegal Sciences
Abstract. The article analyzes the housing legislation on the grounds for making payments for residential premises and utilities.
The authors in the article reflect the actual problem of owners of living quarters, in particular, the article highlights the problem when investor customers upon the completion of construction create homeowners' associations with the aim of further managing the dwelling house, elect a board and chairman, approve the amount of payment for living quarters and utilities, without regard for the interests of future owners of residential premises.
Keywords: the homeowners, payment for housing and communal services, subjects of housing rights.
В условиях перехода к рыночной экономике в начале 90-х годов XX в. ускорило процесс решения жилищной проблемы путем совершенствования правового регулирования жилищных отношений. Переход жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения, признавался одной из основных задач такого регулирования.
Стабилизация экономики государства и осуществление в ней структурных изменений были невозможны без проведения жилищной реформы.
Изменение системы оплаты жилого помещения и коммунальных услуг должно было служить, в первую очередь, обеспечению возмещения издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
При этом, предполагался поэтапный переход на новую систему оплаты с предоставлением компенсаций (субсидий) гражданам с учетом их совокупного дохода в соответствии с социальной нормой площади жилья1. При принятии органами власти всех уровней нормативных актов в последующие годы названная задача с повестки дня не снималась. Решается она и в настоящее время.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (далее — ЖК РФ) наряду с развитием и детализацией норм прежнего жилищного законодательства ввел принципиально иные подходы к решению вопросов по плате за жилое помещение и коммунальных услуг. В разделе VII ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами (ст. 153); определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154); детально урегулирован порядок внесения платы (ст. 155); установлены критерии определения размера платы за жилое помещение (ст. 156) и за коммунальные услуги (ст. 157); конкретизирована обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по несению расходов на содержание принадлежащих им помещений и на содержание общего имущества в таком доме (ст. 158); определены правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159) и компенсаций расходов на их оплату (ст. 160).
До введения ЖК РФ, жилищное законодательство рассматривало соответствующие отношения через призму оплаты расходов на эксплуатацию и ремонт соответствующих видов жилищного фонда. ЖК РФ в целом сохранил указанный подход, однако ввел более детальное правовое регулирование, которое является адекватным рыночному характеру отношений относительно оплаты жилых помещений и коммунальных услуг.
Обязанность собственников по оплате жилого помещения и коммунальных услуг установлена в статье 153 ЖК РФ, где определен момент возникновения данной обязанности для каждого участника
1 См.: Государственная целевая программа «Жилище». Одобрена Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 20.06.1993 № 595 // СЗ РФ. 1993. № 28. Ст. 2593.
жилищных отношений, в том числе на период до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки в полном объеме. Жилищное законодательство, таким образом формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.
Согласно статье 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В жилищном законодательстве установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности (ч. 2—3 ст. 153 ЖК РФ). Таким образом, данные нормы конкретизируют основания возникновения жилищных прав и обязанностей, установленные в ст. 10 ЖК РФ. Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
• нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
• нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
• арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
• нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
• собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 ЖК РФ;
• лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию поме-
щения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
• застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, законодатель предусмотрел круг обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления).
Среди оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги ЖК РФ в первую очередь называет договоры. С моментом заключения договора гражданское законодательство связывает вступление договора в силу, и именно с этого момента договор становится обязательным для сторон, заключивших его (ст. 425 ГК РФ). Однако, не заключение данного договора в силу указаний закона является самостоятельным основанием для своевременной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (Определение Приморского краевого суда от 19.03.2014 по делу № 33-2051).
Статья 154 ЖК РФ определяет содержание понятий «плата за жилое помещение» и «плата за коммунальные услуги», а также структуру этих видов платы для каждой группы плательщиков — нанимателей и собственников.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
• плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
• плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги. Необходимо отметить, что в домах-новостойках,
неоднозначным остается вопрос: Кому платить за данные услуги? На практике возникают ситуации, когда в многоквартирном доме застройщиками-инвесторами создаются товарищество собственников жилья (далее по тексту — ТСЖ), причем членами ТСЖ являются не действительные собственники квартир, а инвесторы-заказчики строительства, реализовавшие за плату свое права собственности на жилье гражданам (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.07.2014 по делу № 33-7685/2014; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2017 по делу № 33-9997; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2016 по делу № 331548; Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2013 по делу № 11-17555).
Так, например, между тремя инвесторами заключен инвестиционный договор строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. В период строительства, квартиры в доме реализуются путем заключения различного рода договоров, таких как: соинвестиционный договор, предварительный договор купли-продажи,
договор долевого участия в строительстве, уступка прав и т.д. Для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения дома предоставляется протокол будущих собственников квартир, подписанный тремя инвесторами-заказчиками, представляющих 100% площади жилого дома. Налоговый орган в свою очередь, на основании данного решения регистрирует указанное ТСЖ в ЕГРЮЛ, а затем ТСЖ в силу подпункта 1 части 1 статьи 137; п. 6.1. статьи 155 ЖК РФ заключает договор управления многоквартирного дома с управляющей компанией. При этом, члены ТСЖ (инвесторы-заказчики) избирают членов правления ТСЖ, а также в соответствии с подпунктом 4 части 2 статьи 145 ЖК РФ устанавливают размер обязательных платежей для всех собственников квартир и размер взносов членов товарищества. Обязанные жилищным законодательством лица вынуждены будут вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения управляющей компании, по тарифам, установленным заинтересованным ТСЖ.
В дальнейшем при управлении таким домом, собственник квартиры будет вынужден подчиняться решениям собрания ТСЖ и соответственно размерам платы за содержание и ремонт жилого помещения, которые были установлены и утверждены ТСЖ для всех обязанных законом лиц. При этом, чтобы изменить данную ситуацию, жильцам дома нужно будет сделать невозможное. Во-первых, необходимо агитировать всех собственников помещений вступить в члены ТСЖ, во-вторых, убедить членов ТСЖ отказаться от услуг управляющей компании, которая по сути «сидит» на содержании жильцов, в-третьих, изменить состав правления ТСЖ, в-четвертых, уведомить всех собственников помещений в доме, в-пятых, согласовать стоимость платы за содержание и ремонт помещений ниже чем у управляющей компании и др. Данные действия в ряде случаев легально произвести не всегда получается, как правило, в таких ТСЖ, членами являются заинтересованные инвесторами граждане (сотрудники инвестора, получившие квартиры; друзья и постоянные клиенты застройщика, приобретшие квартиру с существенной скидкой и т.д.). Поэтому как правило граждане вынуждены подчиняться установленным таким ТСЖ правилам, а жилой многоквартирный дом по сути управляется «своей»
управляющей компанией, выбранной без проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Напомним, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества. Согласно ст. 145 ЖК РФ, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в частности: установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, регулирующей порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и уставом товарищества.
Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляет правление товарищества, которое является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входит: контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение его членов регулирует раздел VI (гл. 13—14, ст. 135—152) ЖК РФ.
Полагаю, что изменить данную ситуацию возможно лишь законодательным установлением управления многоквартирным домом специализированными управляющими компаниями до полного заселения жилого дома и реализации большинства своего права собственности на жилые помещения.
Размер платы за жилое помещение детально регулирует ЖК РФ. В нем определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков.
Введено одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
Согласно пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Она включает оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотве-дения, а также истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Исчерпывающий перечень коммунальных услуг, оплачиваемых гражданами в счет платы за коммунальные услуги, установлен ч. 4 ст. 154 ЖК РФ.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за: холодное и горячее водоснабжение; во-доотведение; электроснабжение; газоснабжение
(в том числе поставки бытового газа в баллонах); отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Оплата перечисленных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду любой формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустройства жилищного фонда.
Состав коммунальных услуг, предоставляемых гражданам и юридическим лицам, определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в таком доме внутридомовых инженерных систем, развитости инфраструктуры жилого комплекса и является индивидуальным для разных типов домов.
Полномочия по установлению тарифов на коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отоплению (теплоснабжению, в том числе поставку твердого топлива при наличии печного отопления) предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ).
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсос-набжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, а именно — федеральным законом.
В настоящее время основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих тепло, водоснабжение, водоотве-дение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса устанавливает Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»2.
2 ФЗ от 30.12.2004 № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»// «Собрание законодательства РФ», 30.11.2009, № 48, ст. 5711.
