CC BY
616
УДК 347.214.2 М.Ю. Безвербная
ББК 67.404 Иркутский институт (филиал) ВГУЮ
(РПА Минюста России) Иркутск, Российская Федерация
К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ И ТИПОЛОГИИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
ИНфОРМАЦИЯ О СТАТЬЕ
Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. —2016. —№ 4. ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4. Дата поступления: 05.11.2016.
АННОТАЦИЯ
Рассмотрена классификация объектов недвижимости по различным признакам, представлены два метода классификации: иерархический и фасетный. Применены разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения объектов недвижимости. Отдельное внимание уделено объектам жилой недвижимости, где автор рассматривает несколько типологических построений. Рассмотрена классификация объектов недвижимости, представляющая наибольший интерес для инвесторов.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА
Объект недвижимости; недвижимое имущество; типология объектов недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ
Безвербная М.Ю. К вопросу о классификации и типологии объектов недвижимости // Пролог: журнал о праве / Prologue: Law Journal. -2016. -№ 4.
M.Yu. Bezverbnaya,
Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice, Irkutsk, the Russian Federation
TO THE ISSUE OF CLASSIFICATION AND THE TYPOLOGY OF REAL
ESTATE OBJECTS
PUBLICATION DATA
Prologue: Law Journal. — 2016. — № 4.
ISSN 2313-6715. DOI: 10.21639 / 2313-6715.2016.4.4.
Submission date: 05.11.2016.
ABSTRACT
KEYWORDS
The article examines the classification of real estate objects on various grounds, and presents two classification methods: hierarchical and facet. Different principles of classification depending on real estate objects origin and purpose are applied. The author pays special attention to real estate objects consisting of several typological buildings. The classification viewed in the article is of great interest to investors.
Real estate object; fast estate; typology of real estate objects.
BIBLIOGRAPHIC DESCRIPTION
Bezverbnaya M.Yu. To the issue of classification and the typology of real estate objects // Prologue: Law Journal. — 2016. — № 4.
ПРОЛОГ
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology of real estate objects
Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов как с экономической, так и с правовой точек зрения. В этих целях можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
При классификации недвижимости обычно используют один из двух существующих методов: иерархический и фасетный [2].
Иерархический метод — последовательное (по ступеням) разделение множества объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы. При этом глубина классификации может быть различной и включать несколько ступеней.
Определение недвижимости иерархическим методом предполагает выделение в его структуре двух составляющих: естественное и искусственное происхождение. Естественные (природные) объекты — земельный участок, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называются «недвижимостью по природе».
Искусственные (рукотворные) объекты включают все созданные человеком объекты, носят название «недвижимость по закону».
К искусственным объектам относятся [1, с. 11]:
1) Жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (4-9 этажей), дом повышенной этажности (1020 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть кондоминимум, квартира, комната, жилой дом.
2) Коммерческая недвижимость — предприятие как имущественный комплекс, здания и сооружения, гаражи для аренды, склады, офисы, рестораны, магазины, гостиницы.
3) Общественные (специальные) здания и сооружения — лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых, санатории, спортивные комплексы); учебно-воспитательные (детские сады, школы, институты, дома детского творчества); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, планетарии); специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты.
4) Инженерные сооружения — мелиоративные сооружения, комплексная инже-
нерная подготовка земельного участка под застройку.
Фасетный метод предполагает параллельное разделение множества объектов на независимые группы (виды, подвиды). Метод имеет следующие особенности: наличие лишь одной ступени классификации, разделение множества объектов по разным признакам, высокая информационная насыщенность.
Общую классификацию объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам представим следующим образом:
1) По функциональному назначению: производственные и непроизводственные объекты недвижимости.
2) По происхождению: естественные, искусственные, комбинированные.
3) По степени готовности: введенные в эксплуатацию, незавершенные строительством.
4) По форме собственности: частные, государственные, смешанные.
5) По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.
В ГК РФ приведена следующая классификация объектов недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся «отдельные объекты»: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, в том числе: леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства; приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.
В соответствии со ст. 132 ГК РФ, а также согласно ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ к «сложным объектам» относятся: предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; право обозначения предприятия, продукции, работ и услуг; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права1.
В законодательных, нормативных и методических документах используется класси-
1 СПС «КонсультантПлюс».
ПРОЛОГ
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and the typology o.real estate objects
фикация объектов недвижимости по различным основаниям: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.
По назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) земля;
2) жилье (жилые здания и помещения);
3) коммерческая недвижимость;
4) промышленная недвижимость;
5) гостиницы, хостелы, мотели представляют особый класс недвижимости (эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания, в отличие от жилой недвижимости);
6) рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей (это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений);
7) институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов;
8) недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости (напр., здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше — жилые помещения.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.
В зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
— первичное жилье (место постоянного проживания);
— вторичное жилье (загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени);
— жилье временного проживания (предназначено для кратковременного проживания: гостиницы, хостелы, мотели).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилых зданий:
— элитное жилье;
— жилье повышенной комфортности;
— типовое жилье;
— жилье низких потребительских качеств.
Существует также классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
— дома с кирпичными стенами;
— панельные дома;
— монолитные дома;
— деревянные дома;
— дома смешенного типа.
Для инвесторов более привлекательной является следующая классификация объектов недвижимости [3]:
1) Коммерческая (офисная) недвижимость может быть нежилой и жилой. Квартирно-офисные варианты пользуются высоким спросом маленьких компаний, которые только начинают. Самым большим спросом пользуются бизнес-центры, размещенные в центре города, административные здания, здания различных коммунальных и государственных структур.
2) Коммерческая (торговая) недвижимость является более доходной, чем жилая. К торговой относятся супермаркеты, торгово-развлекательные центры, магазины, иные предназначенные для торговли помещения.
3) Складская недвижимость (большие ангары, гаражи, склады на первом этаже, в подвале с лифтом, с удобным подъездом, рампой). Самыми лучшими считаются специализированные склады, которые построены для определенной группы товаров, в соответствии с требуемыми нормами.
4) Промышленная (индустриальная) недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Она представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, заводы, комбинаты, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.
Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно гово-
ПРОЛОГ
Bezverbnaya M.Yu. To the iesue ofclassification and the typolouy of real eslMe oOjerts
рить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, рынке коммерческой, в первую очередь офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах.
Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты подвергают дальнейшей классификации по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, в данном регионе.
По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:
— частные (находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников);
— государственные (находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации);
— муниципальные (находящиеся в муниципальной собственности);
— общественные (находящиеся в собственности общественных объединений);
— коллективные или смешанные (находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности: частной, государственной, муниципальной, общественной).
По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.
Таким образом, классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости, а также установление правового режима для учета различных объектов недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Власенко Т.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. — 2015. — № 1. — С. 10-13.
2. Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс. — Ростов н/Д, 2013. - 216 с.
3. Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. — Ростов-н/Д, 2011. — 75 с.
REFERENCE
1. Vlasenko T.V. Classification of real estate objects at the market [Klassifikaciya ob»ektov nedvizhimosti na rynke]. Ehkonomika i ehkologiya territorial'nyh obrazovanij — Economy and ecology of territorial entities. 2015. Issue 1. Pp. 10-13. (In Russ.).
2. Murzin A.D. Real Estate: the basics of economics, assessment and cadastre: a short course [Nedvizhimost': osnovy ehkonomiki, ocenki i kadastra: kratkijkurs]. Rostov-on-Don, 2013. 216 p. (In Russ.).
3. Perminov A.S. Economics of real estate: an introduction to the course [Ehkonomika nedvizhimosti: vvedenie vkurs]. Rostov-on-Don, 2011. 75 p. (In Russ.).
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ
Безвербная Марина Юрьевна (Иркутск) — кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры государственно-муниципального управления и предпринимательского права Иркутского института (филиала) «Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)», (664011, г. Иркутск, ул. Некрасова, 4, e-mail: [email protected]).
INFORMATION ABOUT THE AUTHOR
Bezverbnaya, Marina Yurievna (Irkutsk) — Ph.D. in Economics, Ass. Professor, Department of State Municipal Management and Business Law, Irkutsk Institute (Branch), All-Russian State University of Justice (Nekrasov st., 4, Irkutsk, 664011, e-mail: [email protected]).
ПРОЛОГ
Bezverbnaya M.Yu. To the issue ofclassification and Hie typology of real estate obiects
