CC BY
21
ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в отдельный земельный участок в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. При этом муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок.
Обеспечение полноты учета собственников недвижимости, являющейся объектом налогообложения, достигается путем использования предоставленной законодательством возможности привлечения граждан к административной ответственности
Для обеспечения полноты учета налогоплательщиков органы местного самоуправления могут проводить работу по выявлению собственников имущества и земельных участков, не оформивших имущественные права в установленном порядке, а также вести
разъяснительную работу с физическими лицами, которые являются потенциальными плательщиками налога на имущество физических лиц.
В заключение можно обобщить мероприятия, ведущие к увеличению доходов местного бюджета, а также необходимость организации контроля за начислением и поступлением земельного налога и налога на имущество физических лиц:
1. Проведение мероприятий по выявлению собственников земельных участков и другого недвижимого имущества и привлечения их к налогообложению.
2. Содействие в оформлении прав собственности на земельные участки и имущество физическими лицами.
3. Установление экономически обоснованных налоговых ставок по местным налогам.
Поступила в редакцию 19.02.2007 г.
К ВОПРОСУ О ФИНАНСИРОВАНИИ СИСТЕМ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ (ОПЫТ НЕКОТОРЫХ СТРАН)
П.В. Бойко
Boiko P.V. On the problem of financing affordable housing systems (foreign experience). The article examines different financing mechanisms for affordable housing system. There are examples of European economically developed countries and the USA. Many countries in different times use different economic and financial approaches to solve affordable housing problems. Contemporary economic development can be characterized by the gradual involvement of some market principles in the affordable housing system. Nevertheless affordable housing is still out of the traditional market economy in the developed country under consideration. The article concludes that government’s help and subsidy are the main basis of financing this economy sector.
Многие зарубежные государства применяют наработанные годами методы финансирования жилья для тех, кто не может себе позволить принять обычные ипотечные условия. Именно эти жилищные системы экономисты различных стран и называют социальным, либо доступным жильем. Рассмотрим наиболее популярные системы финансирования доступного жилья. Для начала определим понятие социального, или доступного жилья. Социальное жилье относится к жилью в общественном или некоммерческом секторе, тем не менее в статье ситуация рассматривается шире. Это, прежде всего, жи-
лье, которое доступно людям, чьи доходы (низкие или умеренные) не превышают определенные средние показатели порога потребности.
Фундаментальная проблема системы доступного жилья - покрытие разрыва между рыночной ценой на жилье и ценой на жилье, доступной для небогатой части населения. Этот вопрос имеет различные подходы и решения, которые в разное время и с разной степенью успеха применялись в странах Европы и Северной Америки. Один из методов покрытия ценового разрыва - государственные субсидии. Это метод классического со-
циального финансирования. Через его применение прошли многие страны Европы. Государственные субсидии, как правило, направлены на снижение цены на жилье до уровня доступных цен. Другими словами, при данном объеме субсидий цены на жилье устраивают целевую группу населения (на улучшение их качества жизни и направлены государственные субсидии). Иногда подобный финансовый механизм называют «субсидирование объекта», поскольку в этом случае финансовый поток направлен собственнику жилья. С другой стороны, существуют жилищные пособия, которые поступают напрямую в распоряжение конкретных людей - будущих жильцов с целью повысить их покупательскую способность. Доступ целевой группы к доступному жилью возможен только тогда, когда ценовой разрыв ликвидирован при помощи субсидий и жилищных пособий. Но во многих быстро развивающихся странах эта мера мало эффективна, так как спрос на жилье значительно превышает предложение. В данном случае некоторые страны используют метод очередности и систему приоритетности.
Австрия, Дания, Финляндия, Франция, Нидерланды и Швеция используют метод регулирования цен на жилье. Другой применяемый способ решения проблемы - установление цены в зависимости от уровня доходов будущих жильцов (так делают в Германии). Бельгия, Люксембург и Португалия сначала высчитывают реальную стоимость жилья, а затем ее меняют в соответствии с финансовыми возможностями жильца. В Великобритании и Ирландии уровень цен на жилье свободно изменяется по решению местных органов власти и жилищных ассоциаций. В Италии уровень цен устанавливается в зависимости от уровня местных рыночных цен.
При наличии описанного выше ценового разрыва система финансирования доступного жилья обладает некоторыми другими специфическими требованиями. Чаще всего значительная часть инвестиций в доступное жилье поступает за счет кредитования, и здесь главное - обеспечить застройщикам и первоначальным владельцам жилья доступ к долгосрочным кредитным ресурсам по низким процентным ставкам с необходимыми гарантиями. Очень немногие страны могут позволить себе использовать рыночные ресурсы в
качестве этих кредитов - здесь требуются длительные традиции экономики с низкими темпами инфляции. На данный момент подобное условие можно отметить только в Япония и Швейцарии. Большинство стран использовали внерыночное финансирование для системы доступного жилья, иногда прибегая к прямым государственным кредитам (Франция и Голландия после Второй мировой войны).
В некоторых странах с так называемой переходной экономикой государство обеспечивало необходимое финансирование системы доступного жилья за счет учреждения общественных фондов. Подобные фонды функционируют в Словении - Жилищный Фонд Словении (с 1991 г.), в Словакии - Государственный Фонд Жилищного Департамента (с 1996 г.), в Польше - Национальный Жилищный Фонд (с 1995 г.). В Словакии в 1999 г. принята программа обеспечения развития доступного жилья государственными гарантиями по кредитам на постройку новых объектов - сделан шаг в сторону использования негосударственных финансов в этом секторе экономики. Программа отдает приоритет строительству для небогатых граждан [1].
Франция и Австрия - на сегодняшний день единственные страны Европейского Союза, которые используют прямые государственные субсидии для финансирования системы доступного жилья. В Австрии развита система комбинирования выдачи грантов и государственных займов по низким процентным ставкам некоммерческим организациям, занимающимся строительством жилья. Германия использует общественные банки, но только в качестве вторичных ссудодателей. Следующие примеры показывают различные варианты использования рыночных ресурсов и различных форм финансирования в системе доступного жилья.
Великобритания. Сектор социального (доступного) жилья в Великобритании составляет около 21 % всего национального жилищного рынка. Уже более 20 лет муниципальные органы власти продают значительную часть имеющегося фонда доступного жилья местным жителям (по заниженной цене, через систему приоритетности) и жилищным ассоциациям (частным, некоммерческим организациям), которые на сегодня являются единственными инвесторами в сис-
теме доступного жилья. Жилищные ассоциации получают субсидии (в среднем 50 %) из бюджета королевства, остальные средства они занимают на рынке.
Небольшие муниципалитеты, которые не имеют прямого доступа к рыночным заимствованиям, могут воспользоваться услугами Жилищной Финансовой Корпорации в качестве финансового посредника. Эта Корпорация является независимой специализированной некоммерческой организацией, она финансирует себя сама путем выпуска облигаций и при помощи банковских кредитов. Жилищная Финансовая Корпорация была создана после того, как некоторые жилищные ассоциации столкнулись с трудностями при выходе на рынок для заимствований на социальные нужды [2]. В Британском опыте важен главный принцип - прозрачность субсидий, которые четко отделены от остального потока финансирования. При этом используются все возможные рыночные финансовые механизмы (выпуск облигаций, кредиты, гарантии и т. д.). Но очень немногие европейские национальные рынки настолько развиты, как британский.
Голландия. Доля социального жилья в Голландии составляет 35 % от всего объема рынка жилья. Эта самый высокий показатель среди стран Европы. Коренные изменения в этой стране произошли в 1995 г. Взаимное соглашение государственных органов власти и застройщиков доступного жилья было приостановлено, когда объем государственных субсидий застройщикам и их займы на открытом рынке стали равными. С тех пор застройщики более не субсидируются государством, а финансируются через коммерческие банки или напрямую на открытом рынке.
Тем не менее, главным ссудодателем является банк с государственным участием, что предполагает унификацию процентных ставок. При этом кредиты выдаются под гарантии специально созданного фонда Waarborg-8ос1а1е Woningboow (далее - WSW), его деятельность в свою очередь гарантирована государством и заинтересованными в конкретном социальном проекте муниципалитетами. Повышенные цены в районах с более высоким спросом на жилье предполагалось компенсировать и после окончания субсидирования, однако в результате это привело к чрезмерному увеличению жилищных посо-
бий. Вследствие чего государство вынуждает первоначальных собственников жилья инвестировать собственные средства.
Важная особенность голландского варианта состоит в том, что прекращение субсидирования и переход на рыночные заимствования не означает разрыв связей с государством. Главный кредитор застройщиков доступного жилья - государственный банк, а WSW имеет государственные гарантии. Развитие системы доступного жилья без прямых государственных субсидий может быть и в дальнейшем вполне успешным, поскольку голландский сектор доступного жилья весьма значителен и существуют политические тенденции к его сокращению и продаже части фонда на открытом рынке. При других условиях подобный вариант развития системы доступного жилья, очевидно, не будет столь жизнеспособным.
Германия. Система доступного жилья в последние годы значительно снизила свои объемы (с 8 млн евро в год до 2,5), поскольку статус застройщиков социального жилья изменился и этот сектор экономики стал открытым для любых частных инвесторов. Все инвесторы в системе доступного жилья получают прибыль от общего возврата налога на прибыль, основанного на накопительном принципе. Инвесторы в системе доступного жилья финансируются за счет:
1. Средств ипотечных банков (кредит на рыночных условиях). Они получают субсидии на оперативные расходы или освобождение от федерального и регионального налогообложения.
2. Специальных кредитов (с нулевой процентной ставкой) со стороны региональных (земельных) банков, которые не имеют прямого доступа к рынку и финансируются за счет ипотечных банков.
Систему финансирования доступного жилья в Германии можно назвать очень гибкой, поскольку она варьируется в зависимости от конкретной земли и может быть адаптирована к потребностям самых различных инвесторов. Тем не менее, с тех пор, как особое положение застройщиков социального жилья изменилось, объем этого сектора экономики значительно сократился.
Франция. Большинство текущих кредитов, направленных на финансирование системы доступного жилья, выдаются на неры-
ночных условиях (без объявления конкурса, под низкие процентные ставки и т. д.). Эти кредиты: на очень длительный срок (до 35 лет на жилье и до 50 лет на землю); распространяются только Государственным многофункциональным финансовым институтом по выдаче субсидий - Casse des depots et consignations, финансовыми ресурсами для которых служат краткосрочные депозиты; выдаются на основе единой процентной ставки, которая зависит только от процентных выплат владельцам депозитов. Подобные депозиты косвенно субсидируются дважды: они освобождены от налогообложения и гарантированы государством.
Инвесторами являются либо общественные организации (Offices Publics), либо некоммерческие частные компании (Enterprises Sociales pour l’Habitat), либо полуобществен-ные корпорации (SEM). Только эти экономические агенты имеют право пользоваться кредитами Casse des depots et consignations. Эти кредиты гарантированы местными органами власти (в 95 % случаев). Когда эти бесплатные гарантии недоступны (остальные 5 % случаев), они получают гарантии фондов взаимного кредитования (CGLLS) под 2 % годовых. На практике ни одна из этих гарантий не пригождалась. Фонд взаимного кредитования и заинтересованные местные органы власти делают все, чтобы застройщики социального жилья и первоначальные владельцы избежали банкротства [3]. Французский путь финансирования системы доступного жилья характеризуется не только использованием внерыночных ресурсов, субсидий государственным корпорациям, но и значительной трансформацией краткосрочных вложений в долгосрочные кредиты. Этот механизм работает, поскольку основан на длительном положительном опыте.
Австрия. В Австрии постройки почти всех жилых сооружений субсидируются государством (например, в Вене - до 90 % от фонда вновь строящегося жилья). Инвесторы в основном некоммерческие жилые ассоциации (в некоторых случаях муниципалитеты или частные застройщики). Схемы субсидирования жилья отличаются в зависимости от региона. Но в большинстве случаев государственные субсидии выдаются в форме долгосрочных беспроцентных кредитов (ранее - в форме безвозмездных грантов). Основной
источник финансовых ресурсов - налоговые поступления (часть подоходного налога и налога прибыль). Выплаты по кредитам создают возобновляемые фонды на государственном уровне (на уровне провинций). Инвесторы свободны в выборе форм дополнительного финансирования (собственные средства, банковские кредиты), но они должны строго следить за тем, чтобы цена на жилье не превышала себестоимость постройки. Некоммерческие организации освобождены от выплаты многих существующих налогов. В Вене процессу субсидирования из бюджета предшествует конкурс среди застройщиков, направленный на поиск более дешевого варианта постройки.
В условиях весомого общественного участия Австрийская система финансирования доступного жилья представляет собой сочетание классического социального финансирования (на основе внерыночных ресурсов) и некоторыми либеральными нововведениями: децентрализация (схема субсидирования варьируется в зависимости от региона) и конкурсы среди застройщиков с целью поиска более дешевого решения жилищного вопроса.
США. Общественное жилье функционирует в рамках Жилищного законодательного Акта США 1937 г., а также городских программ, которые имеют те же цели, что и федеральные программы. Общественным жильем обеспечиваются семьи с низким доходом, пожилые люди и инвалиды. Жилье может быть самым разнообразным - от небольшой одноместной комнаты до дорогих апартаментов для пожилых. Департамент жилищного и городского развития США (Housing and Urban Department - HUD) направляет федеральную помощь местным жилищным управляющим организациям, которые обеспечивают семьи с низким доходом доступным для них жильем. На начало 2005 г. в США насчитывалось примерно 1,3 млн семей, живущих в подобном субсидируемом жилье. Основная жилищная программа помощи в США называется Секция 8, или Программа выбора жилищного ваучера. Держатели ваучера используют только 30-40 % своих доходов для ежемесячной оплаты жилья, остальная часть покрывается за счет федеральных и местных финансов программы по данному ваучеру [4].
Финансирование Федеральной программы жилищных ваучеров за четыре года (2001-2004 гг.) увеличилось на 41 %. Однако в 2005 г. в связи с пересмотром национальной политики при новом президенте финансирование программы было значительно сокращено. Если в 2004 г. бюджет Программы выбора жилищных ваучеров составлял 25,7 млн долл. США, то в 2005 г. бюджет сократился до 24,8 млн [5]. Уже в начале 2005 г. во многих штатах появились значительные очереди на то, чтобы попасть в списки претендентов на жилищные ваучеры. Однако местные органы власти вынуждены отказывать вновь поступающим и даже снижать финансирование по уже имеющимся ваучерам.
Опыт США и Великобритании примечателен также тем, что ярко показал, как крупномасштабные жилищные проекты, концентрирующие владельцев жилья с низким доходом, могут привезти к физическому и социальному спаду населения и превращению этих проектов в гетто. Этому посвящены многие исследования. В результате этот метод обеспечения жильем граждан с низкими доходами был значительно реформирован поправками 1973-го г. к Национальному Жилищному Акту. Эра социального жилья началась акцентом на маломасштабные проекты, основанные на общественных и некоммерческих ассоциациях. Итак, в развитии систем финансирования доступного жилья в современном мире наметились определенные тенденции. В общем их можно представить в следующих выводах.
1. Во всех странах в системе финансирования доступного жилья задействовано несколько экономических агентов. Помимо чисто коммерческих задач их объединяет приоритет социальных целей. Таким образом, мы видим своеобразные социальные корпорации, внутри которых с помощью различных финансовых инструментов достигается удовлетворение социальных нужд. Правительства стран стараются внести в эти отношения коммерческий стимул для привлечения частных и корпоративных финансов.
2. Социальное (доступное) жилье связано со значительной ролью государства и местных органов власти - вне зависимости от того, какие принципы применяются в ее рамках - либеральные или внерыночные. Это определяет зависимость системы данного
вида жилья от текущей политической обстановки. Подобная зависимость приводит к возможным резким изменениям в системе финансирования жилищных программ при резких политических изменениях. Нагляден пример 2005 г. в США. Резкое и существенное сокращение социальных расходов (в том числе и расходов на федеральные жилищные программы) привело к значительным изменениям в финансовых отношений, а главное -социальной сфере отношений на местах (затрудняется вопрос вступления новых претендентов на льготное жилье, увеличивается риск невыплаты по долгу за жилье и т. д.).
3. Система доступного жилья во всех рассмотренных странах выведена из рыночного пространства. В той или иной степени государственная помощь и участие местных органов власти являются основой финансирования данного сектора экономики. Во Франции и Австрии подобное участие особенно сильно, в других странах - Нидерланды, Великобритания - это участие сводится к общему регулированию либо существует только на начальной стадии.
4. Однако в перспективе можно сделать вывод, что существует общая тенденция вводить в систему финансирования доступного жилья рыночные механизмы привлечения средств. Все перечисленные страны в тот или иной момент сталкивались с объективными трудностями прямого государственного субсидирования, а также с его негативными последствиями. Этим вызвано стремление поиска независимых и самостоятельных источников финансирования во время стабильного экономического роста национальной экономики. Яркий пример тому Нидерланды, к этому подходят Германия и Финляндия.
1. Boleat M. // Newsletter of International Union for Housing Finance (IUHF). November. 2004.
C. 15-18.
2. Smith D. // Newsletter of International Union for Housing Finance (IUHF). November. 2004. C. 35-33.
3. Brooke N. // Newsletter of International Union for Housing Finance (IUHF). November. 2004. C. 66-70.
4. Olivo A. // Chicago Tribune. Fabruary 1. 2005. C. 14-15.
5. Ganga E. // The Journal News. January 31. 2005. C. 44.
Поступила в редакцию 27.02.2007 г.
