CC BY
167
Перечислим потенциальные преимущества такого объединения:
1) новый регион получит единый план социально-экономического развития, единый план жилищного строительства, что позволит упорядочить застройку территории Москвы и Подмосковья. Некоторые эксперты полагают, что слияние Москвы и Московской области привело бы к падению цен на московскую недвижимость как минимум на 1 тыс. долл. за квадратный метр;
2) Москва и область в результате объединения получат единый бюджет, использование
которого будет направлено на развитие территории нового региона (47 тыс. кв. км.);
3) объединение регионов позволит обеспечить перелив частного капитала из Москвы в развитие территории не только ближнего, но и дальнего Подмосковья, увеличить количество рабочих мест в области и, таким образом, снять перенаселенность столицы.
4) объединение могло бы устранить противоречия между городом и областью при строительстве новых транспортных коридоров, оптимизировать грузовые и пассажирские перевозки.
Литература
1. Балацкий Е.В., Гусев А.Б., Саакянц К.М. Пределы роста мегаполисов // Пространственная экономика. 2006.
№ 4.
2. www.mos.ru — официальный Интернет-сайт Правительства Москвы.
3. www.wikipedia.org — свободная Интернет-энциклопедия Wikipedia.
УДК 365. 6
историко-правовые аспекты проблемы выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилища
Д.В. Карпухин, аспирант
ФГОУВПО «Российский государственный университет сервиса», г. Москва
The Constitution of the Russian Federation defines the entitlement to housing as indefeasible and inalienable. The Russian Legislation, which deprives an individual of home without alternative accommodation, does not comply with the Constitution of the Russian Federation. The author examines the inconsistency between the Constitution and the Legislation and offers legal solutions.
Конституция РФ определяет право на жилье как неотъемлемое и неотчуждаемое. В статье рассматривается проблема несоответствия положений российского законодательства, лишающих человека жилища без предоставления другого жилья, нормам Конституции РФ. определены правовые способы ее разрешения.
Ключевые слова: рынок недвижимости, спрос на жилье, оптимизация жилищного рынка московского региона.
Право на жилище, провозглашенное ч. 1 ст. 40 Конституции РФ1993 года не стало новеллой в истории отечественного конституционного права. Конституция СССР 1977 г. в числе перечне прав и обязанностей граждан в ст. 44 содержала право граждан СССР на жилище. Принципиально иная форма трактовки данного права в действующей Конституции РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 17 оно провоз-
глашено правом основным, неотчуждаемым и принадлежащим каждому от рождения.
Научно-практические комментарии конституционных положений ст. 17 не имеют принципиальных теоретических расхождений к определению сущности понятия «неотчуждаемость права» и исходят из естественноправовой доктрины возникновения прав человека.
«Неотчуждаемость права» означает:
1) не допускается и не представляется возможным лишить человека этого права [1 С. 170];
2) провозглашенное в Конституции право не может быть изъято государством произвольно, то есть без соответствующего закона и указания на него;
3) гражданин не может дать обязательство перед кем-либо не реализовывать предоставленное ему право [2, С. 70].
В соответствии с положениями ч. 3 ст. 56 Конституции РФ право на жилище не подлежит ограничению в условиях чрезвычайных положений. Основное содержание научнопрактического толкования права на жилище, изложенное в комментариях к Конституции РФ, также не отличается многообразием трактовок и может быть сведено к следующим тезисам.
Право на жилище — это совокупность юридических возможностей. Состав и количество этих возможностей различные авторы оценивают по-разному.
Л.А. Окуньков выделяет триаду возможностей: стабильное, постоянное пользование жильем, независимо от категории жилищного фонда; улучшение условий проживания во всех категориях жилищного фонда; обеспечение уровня проживания достойного цивилизованному человеку [2, С. 174].
Б.Н. Топорнин рассматривает юридические возможности постоянного пользования жильем и улучшение жилищных условий, делая акцент на обеспеченность гражданина РФ постоянным жилищем, его неприкосновенности, недопустимости лишения жилища без законных оснований [2, С. 284].
Интересен подход Ю.М. Прусакова: он констатирует право на жилище не только как совокупность определенных юридических возможностей, но и как «естественное требование иметь крышу над головой как принцип деятельности публичных структур в жилищной сфере и как субъективное право» [3, С. 101]. А.Н Головистикова и Л.Ю. Грудцына подчеркивают «многоаспектный характер» данного права. К числу юридических возможностей, вытекающих из права на жилище, авторы относят приобретение жилого помещения любыми разрешенными законом способами, распоряжение жилищем с целью получения прибыли и проживание в нем иных
лиц с согласия его обладателя [4, С. 193]. В.Е. Чиркин рассматривает сущность права на жилище исключительно в аспекте возможности для каждого быть «обеспеченным постоянным жилищем» [5, С. 170-171].
Некоторые учебные издания раскрывая содержание понятия «право на жилище», делают акцент на месте данного права в системе прав и свобод человека и гражданина, указывают, что право на жилище относится к числу социально-экономических прав индивида. Исторически это право оформилось в первой трети ХХ столетия наряду с такими правами и свободами «второго поколения», как право на отдых, труд, социальное обеспечение, свободу творчества [6, С. 391, 401]; [7, С. 139-140].
Полностью соглашаясь со всеми вышеуказанными теоретическими выводами относительно рассматриваемого права, следует отметить, что главное внимание в правовом анализе проблемы следует уделить характеристике правомочий субъекта права на жилище. Как отметила Л. Пчелинцева, «право на жилище относится к числу социально-экономических прав, и нацелено, прежде всего, на правооб-ладание, а не только правомочие». Именно фактическое обладание и постоянное пользование жилым помещением, которые являются формами процесса реализации провозглашенного конституционного права, являются главными проблемами жилищного законодательства России [8, С. 26].
В течение десятилетий одним из самых проблематичных аспектов жилищного права являлся институт выселения из жилых помещений, и в особенности, такой его разновидности. как выселение без предоставления другого жилого помещения.
Жилищный кодекс РСФСР, утвержденный ВС РСФСР 24 июня 1983 г., систематизировал нормы, регламентирующие по сути лишения человека жилища и превращения его лицо без определенного места жительства. Правоприменительная практика норм о выселении без предоставления другого жилого помещения показала, что реальной основой правового механизма фактического выселения граждан стали нормы ст. 60—61 ЖК РСФСР, регламентирующие правила сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Положения ч. 1 ст. 60 предусматривали, что жилое помещение при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи со-
храняется за ними в течение шести месяцев. Пункт 8 ч. 2 данной статьи устанавливал, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение. Истечение срока указанного в данных нормах приводило в соответствии с положениями статьи 61 ЖК РСФСР к признанию данных лиц по решению суда утратившими право пользования жилым помещением. Правовым последствием судебного решения о прекращении жилищного правоотношения являлось выселение нанимателя и (или) членов его семьи из занимаемого жилого помещения.
С момента вступления в действие Конституции РФ указанные правила сохраняли юридическую силу вплоть до принятия постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8—П, признавшими их не соответствующими положениям Основного закона, в том числе ст. 40 ч.1 [9, С. 161-166].
В статьях 98—100 ЖК РСФСР были указаны следующие основания для выселения нанимателей и членов их семей из жилого помещения без предоставления другого жилища:
1) систематическое разрушение или порча жилого помещения;
2) использование жилого помещения не по назначению;
3) систематическое нарушение правил социалистического общежития, которое делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;
4) невозможность совместного проживания родителей, лишенных родительских прав и детей, в отношении которых они были лишены родительских прав;
5) самоуправное занятие чужого жилого помещения;
6) признание недействительным ордера, вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер.
В случаях, когда проживание лиц в одном жилом помещении представлялось невозможным, альтернативой выселению без предоставления другого жилого помещения могло стать судебное решение об обмене занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
В соответствии со ст. 107, 110 ЖК РСФСР выселение без предоставления другого жилого помещения могло быть осуществлено в отношении лиц, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитиях, при прекращении трудовых и учебных отношений с организациями предоставившими жилье. Статья 108 ЖК РСФСР содержала обширный перечень категорий граждан, которые не могли быть выселены из служебного жилья и общежитий без предоставления другого жилого помещения.
Соответствовали ли изложенные нормативные правила о выселении без предоставления другого жилого помещения положениям ст. 44 Конституции РСФСР? С точки зрения формально-юридической коллизия существовала. Выселение без предоставления другого жилища нарушало гарантированную государством юридическую возможность постоянного пользования жилым помещением.
С позиции доктринального толкования коллизии между Конституцией СССР и институтом выселения без предоставления другого жилища не существовало. Советская правовая доктрина исходила из материалистического подхода в оценке роли и места права в обществе. Доминирующим являлось рассмотрение права как явления вторичного по отношению к системе общественных отношений. «Социалистическое право трудящихся» в стране «победившего социализма» рассматривалось как продукт государства, которое самостоятельно определяет пределы реализации тех или иных декларируемых конституционных прав и параметры поведения субъектов этих прав. Такие понятия как «естественность», «неотчуждаемость» прав человека советской правовой доктриной не признавались и не рассматривались. Суть этой доктрины можно обозначить формулой: «государство права предоставляет, реализует, ограничивает, упраздняет».
Рыночная экономика, приватизация жилых помещений в начале 90-х гг. ХХ в., принятие 1 и 2 ч. ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102—ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями) сформировали институт частной собственности на жилые помещения и породили новую правовую проблему — выселение без предоставления другого жилого помещения собственников жилья.
Новый Жилищный кодекс вобрал в себя практически в полном объеме основания выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья и значительно расширил перечень оснований и круг субъектов указанного выселения. Наряду с нанимателями и членами их семей, пользующимися жилищем на основании договора социального найма, субъектами выселения без предоставления другого жилья стали собственники жилья.
Положения ст. 83 ч. 4 и ст. 91 ЖК РФ воспроизвели ранее действующие основания выселения нанимателей по договору социального найма и членов его семьи, содержавшиеся в ст. 98 ЖК РСФСР, незначительно изменив их формулировку. Выселению без предоставления другого жилья подлежат наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, которые:
1) используют жилое помещение не по назначению;
2) систематически нарушают права и законные интересы соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
3) бесхозяйственно обращаются (разрушают и (или) повреждают) жилое помещение;
4) лишены родительских прав и проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, не представляется возможным.
Новый ЖК РФ исключил действие нормы, содержавшейся в п. 2 ст. 98 ЖК РСФСР, о возможности судебного решения о принудительном обмене занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной стороной, в отношении лиц, совместное проживание с которыми признано невозможным.
Положения ст. 83 ч. 4, ст. 91 ЖК РФ о выселении без предоставления другого жилища применимы также по отношению к нанимателям и членам их семей по договору найма специализированного жилого помещения.
В отличие от ранее действующих положений ЖК РСФСР, в новом ЖК РФ не содержится ряд ограничительных правовых условий, делающих невозможным выселение лиц из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилища.
Так, из нового кодекса (ст. 103 ч. 2) изъяты некоторые категории граждан, выселить которые без предоставления другого жилища
из служебного жилья и общежитий ранее не представлялось возможным: участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии, семьи военнослужащих, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет, лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников, одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми, и некоторые другие.
Принципиальными правовыми новеллами стали нормы, сформулированные в ст. 29 ЖК РФ, регламентирующие выселение собственника и нанимателя по договору социального найма из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку.
Собственник или наниматель жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, в порядке который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.
Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении указанных лиц может принять одно из следующих решений:
1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;
2) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
3) в отношении нанимателя такого жилья о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя обязанности по приведению жилища в прежнее состояние.
В рассматриваемом случае выселение собственника и нанимателя по договору социаль-
ного найма из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилья.
Принципиальные изменения были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещения собственника по ипотечным обязательствам последнего.
В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными ч.1, 2 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102—ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращение взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 78 взыскание на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателем этих объектов, совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам ст. 671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя бывший собственник имел право добиваться заключения сделки через суд.
Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры.
Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течение месяца при наличии одновременно двух условий:
1) жилье было передано по договору о залоге в обеспечении возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения;
2) члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания.
В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции Федерального закона от 24 декабря 2002 г. № 179—Фз. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216—ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющихся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя. Существенному изменению подверглась также ст. 446 ГПК РФ. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 194—ФЗ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ установил, что обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи.
Соответствуют ли изложенные нормативные правила о выселении без предоставления другого жилого помещения положениям ч. 1 ст. 40 Конституции РФ?
Глубинное противоречие обнаруживается с позиций естественно-правового доктринального подхода к роли и месту прав человека и гражданина в Российском обществе. Государство, принимая правовые предписания, позволяющие выселить человека без предоставления другого жилища, фактически отчуждает у человека по закону конституционное право на жилье, которым он обладает с рождения. Это санкционированное государством отчуждение «неотчуждаемого права» особенно актуально для лиц, которые в результате выселения без предоставления другого жилища утрачивают единственное пригодное для проживания жилое помещение. Утрата единственного пригодного для проживания жилья в совокупности с тяжелыми материально-финансовыми условиями существования лишают индивида возможностей субъективно реализовывать принадлежащее ему право на жилище посредством фактического постоянного обладания жилым помещением.
Вышеизложенная коллизия между декларируемым Конституцией РФ неотчуждаемым правом человека на жилище и институтом выселения без предоставления другого жилого
помещения может быть устранена следующими способами.
Право на жилище, гарантированное ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, должно быть отнесено к числу социально-экономических прав гражданина, а не к правам личным. Отказ государства от трактовки права человека на жилище в качестве права естественного, неотъемлемого позволит разрешить глубинную коллизию между декларируемостью неотчуждаемого права и возможностью его практического лишения.
Другой правовой способ разрешения сложившейся проблемы может заключаться в ликвидации правового института выселения граждан из занимаемого жилища без предоставления другого жилища. Гражданам, независимо от основания выселения из жилого помещения, должна быть гарантирована возможность получения другого жилого помещения.
Литература
1.1. Конституция Российской Федерации: Научно-практический комментарий. / Под ред. акад. Б.Н. Топорни-на. М., 1997.
2. Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Л.А. Окунькова. М., 1996.
3. Конституция Российской Федерации: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Ю.М. Прусаков, Ро-
стов н/Д., 2001. С. 101.
4. Головистикова А.Н., Грудцына Л.Ю. Конституция Российской Федерации. Вопросы и ответы. М., 2005. С.
193.
5. Чиркин В.Е. Конституционное право в Российской Федерации. М., 2002. С. 170-171.
6. Габричидзе Б.Н., ЧернявскийА.Г. Конституционное право России. М., 2004. С. 391, 401.
7. Права человека / Отв. Редактор Е.А. Лукашева. М., 1999. С. 1439-140.
8. ПчелинцеваЛ. Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище // Хозяйство и право.
2004. № 5. С. 26.
9. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 № 8-п По делу о проверке конституционности ча-
сти первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Мурманского городского суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Танковой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // Жилищное законодательство России (сборник нормативных документов с комментариями) М., 1999. С. 161-166.
УДК 332.85
доходные дома как инструмент реализации национального проекта «доступное и комфортное жилье гражданам россии»
Т.П. Литвинова, доцент,
Е.В. Литвинова, преподаватель,
ФГОУВПО «Российский государственный университет сервиса», г. Москва
Leasing arrangements improve the housing availability in Russia. In addition to existing social lodging (nonprivatized housing) and purchased commercial housing, there should be state-sponsored renting based on lease agreement. Such an accommodation would be in apartment buildings, specifically designed for leasing, owned and operated by private companies or muni-cipalities. This restores the pre-revolutionary system of tenement houses in Russia.
Рассмотрены возможности использования механизмов аренды жилых помещений для повышения доступности жилья в России —т.н. доходные дома. Жилье, предоставляемое в наем на рыночных условиях, будет находиться в специально предназначенных под коммерческий наем домах, владельцами которых могут быть как частные компании, так и муниципалитеты.
