CC BY
41
4. Домчева Е. Регионы получат еще 6 млрд рублей на расселение аварийных домов [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 15 января 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/01/15/rasselenie-site.html (дата обращения 15 апреля 2015).
5. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области: стат. сборник. 2013 / Ир-кутскстат. Иркутск, 2014.
6. Замахина Т. Новоселов прибавилось. [Электронный ресурс] / Т. Заманихина // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 13 мая 2015 г. Режим досту-па:http://www.rg.ru/2015/05/13/kvartiri-site.html (дата обращения 15 мая 2015).
7. Кривошапко Ю. Минстрой подготовил программу спасения ипотечных заемщиков [Электронный ресурс] / Ю. Кривошапко // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 13 марта 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/03/13/ipoteka-site.html (дата обращения 02 апреля 2015).
8. Латухина К. Путин призвал быстрее убирать административные барьеры [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 09 ноября 2014 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2014/11/19/bariery-site.html (дата обращения 01 мая 2015).
9. Петров И. Юрий Чайка: Ипотека недоступна для большинства россиян [Электронный ресурс] // Российская газета. Опубликовано на сайте rg.ru 29 апреля 2015 г. Режим доступа: http://www.rg.ru/2015/04/29/ipoteka-site.html (дата обращения 29 апреля 2015).
10. Батурина О.В. Развитие Российского общества: социально-экономические и правовые исследования / О.В. Батурина [и др.]; под ред. М.А. Винокурова, А.П. Киреенко, С В. Чупрова. М. : Наука, 2014. 622 с.
11. Российский статистический ежегодник. 2013: стат. сб. / Росстат. М., 2013.1717 с.
Информация об авторе
Демьянов Константин Васильевич, кандидат экономических наук, ООО «Росгосстрах», тел.: 89148788980, e-mail: [email protected]; 677000, Россия, Республика Саха (Якутия), Якутск, Пушкина, 10.
Information about the author
Demianov K.V., Candidate of Economical Sciences, LLC «Rosgosstrakh», tel.: 89148788980, e-mail: [email protected]; Sakha Republic (Yakutia), 10 Pushkin St., Yakutsk, 677000, Russia.
УДК 69:003
ИСТОЧНИКИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РФ И НА ТЕРРИТОРИИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
© Т.В. Добышева, О.В. Шаронова
Представлен анализ источников инвестирования в жилищное строительство. Проанализированы проблемы, возникающие при различных видах инвестирования в жилищное строительство. Рассмотрены вопросы финансирования строительства жилья с участием федеральных программ и представлен анализ результатов действия федеральных про-
грамм на объемы строительства жилья и на доступность приобретения жилья. Проанализировано текущее состояние рынка жилья в Иркутской области.
Ключевые слова: жилищное строительство; источники инвестирования в строительство жилья.
SOURCES OF INVESTMENT IN THE RESIDENTIAL DEVELOPMENT IN RF AND A THE TERRITORY OF IRKUTSK REGION
© T.V. Dobysheva, O.V. Sharonova
We presented the analyses of the investment sources in the residential development. Problems which appear at various types of investment in the residential development are analysed. We considered the financial questions concerning residential development with the participation of federal programs and presented the result analyses of the impact of federal programs on the residential development capacity and the availability of residential acquisition. The current condition of residential market in Irkutsk region is analysed.
Key words: residential development; sources of investment in the residential development.
Строительный сектор является одним из важных отраслей экономики, на долю которого приходится около 3% ВВП России. Но, несмотря на это, жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, недостаточной квалификацией кадров, низкой платежеспособностью населения на фоне растущих цен на жилье, с монополизированностью рынка жилья. Все это тормозит развитие жилищного строительства в целом и отдаляет нас от реальной доступности жилья.
После распада Советского Союза и начала реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций.
Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоят иначе. Одна из особенностей строительной отрасли - значительная стоимость возводимого объекта, которая ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Как правило, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть, и десятилетия.
В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств, всё более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства. Внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на три вида:
• привлеченные средства инвесторов-юридических лиц;
• привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);
• заемные средства финансово-кредитных учреждений.
В качестве юридических лиц, которые вступают в долевые отношения, выступают предприятия промышленности строительных материалов. Схема работы такова: по договору о долевом участии промышленные предприятия поставляют на объект строймате-
риалы, а компании-застройщики в обмен на это предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме.
Но наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:
• пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;
• гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы.
Однако уэтой схемы имеются свои недостатки:
• сокращение прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам;
• замораживание строительного объекта, возникающее в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.
Третий вид ресурсов (заемные средства финансово-кредитных учреждений) может вовлекаться в процесс строительства жилья двумя путями:
• прямое кредитование строительных организаций кредитными учреждениями;
• ипотечное жилищное кредитование физических лиц с целью строительства или приобретения жилья на первичном, либо вторичном рынках под залог приобретаемой квартиры.
В связи с постоянным ростом цен на жилье, низким уровнем заработной платы людей и отсутствием существенных сбережений, все более распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либо на вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.
Тем не менее, данный вид ресурсов несет в себе и негативные последствия для жилищной отрасли страны. Ипотечное жилищное кредитование населения частично выступает в качестве источника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсы кредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договора ипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс.
Прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. Основным игроком на данном рынке является Сбербанк, который занимается инвестиционным кредитованием строительных проектов и имеет в своем штате соответствующих специалистов.
Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка жилищного строительства. Среди них можно выделить следующие:
• снижается зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам;
• выдерживаются нормативные сроки строительства;
• дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.
А самое главное - финансирование строительства с использованием кредитных ресурсов банков позволяет строительной организации за счет возможности реализации квартир на более поздней стадии строительства получить дополнительную прибыль благодаря продаже квартир по более высокой цене.
Таким образом, среди трех основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенным являются средства долевых участников (физических и юридических лиц). Собственный капитал строительных компаний является крайне ограниченным и недостаточным для осуществления непрерывного строительного процесса. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большей степени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищной проблемы, так как стимулирует рост платежеспособного спроса, приводит к его превышению над предложением. Вследствие чегосущественно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья. Прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России практически отсутствует, однако очевидна его существенная роль и большая значимость в развитии рынка жилищного строительства.
Несмотря на рост, в целом, благосостояния российского населения, доступность благоустроенного жилья для значительной массы россиян не только не увеличивается, но частично даже уменьшается в связи с интенсивным выбытием устаревшего жилого фонда при одновременном повышении цен на жилье. В России действуют федеральные целевые программы, связанные с развитием жилищного строительства.
На протяжении последних лет главным инструментом реализации государственной политики в сфере жилищного строительства выступала Федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на период с 2011 по 2015 годы. Суть программы заключается в формировании рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы предусматривает:
• формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
• комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;
• стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;
• повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
• повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.
На сегодняшний день Федеральная целевая программа «Жилище» уже дала результат. По данным за 2013 год наблюдается рост строительства жилья в России. В данный момент построено 69,4 млн кв. м жилья по сравнению с 58,4 млн кв.м в 2010 году.
Похожая целевая программа действует на территории Иркутской области. По состоянию на 1 января 2010 года, в Иркутской области проживает 2 501 570 человек. По численности населения Иркутская область находится на 4-м месте среди регионов Сибирского федерального округа после Красноярского края, Кемеровской и Новосибирской областей. Общая площадь жилищного фонда Иркутской области, по данным Иркутскстата,
на 1 января 2010 года составляет 51 372 100 кв. м. В общей сложности на 1 января 2010 года насчитывается 297 тысяч жилых зданий.
По данным на 2010 год, в очереди на улучшение жилищных условий состояло 45 459 семей или порядка 136 377 человек. Кроме того, в ветхом и аварийном жилищном фонде на начало 2010 года проживало 195 700 человек. Таким образом, общее число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в Иркутской области, составляет более 332 000 человек.
На территории Иркутской области действует 5 974 строительных организации, среди них наиболее успешно осуществляют свою деятельность в области жилищного строительства такие строительные организации как ООО СК «Востсибстрой», ОАО «АУС», ЗАО «Стройкомплекс», ЗАО «Парапет», ОАО ФСК «Новый город», ООО «Норд-Вест», ООО «Сибстройинвест». Ежегодные объемы строительства жилья данными организациями превышают 50 тыс. кв. м.
Анализ развития рынка жилищного строительства в Иркутской области, а также существующая проблема обеспеченности населения жильем и наличие большого объема ветхого и аварийного жилищного фонда, свидетельствует о том, что необходимо принимать меры по увеличению объемов ввода жилья в регионе. Кроме того, задача по увеличению объемов жилищного строительства в регионах на сегодняшний день поставлена и Правительством Российской Федерации.
В августе 2010 года по поручению, которое было дано на совещании у Председателя Правительства России Владимира Путина, был разработан документ - Проект долгосрочной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на период до 2015 года». Программа создается для развития жилищного строительства, увеличения его объемов, повышения доступности жилья для населения, развития экономического потенциала строительной отрасли Иркутской области. Территория Иркутской области составляет 77,48 млн га, из них 89,5% земли лесного фонда, 2,9% -земли под водой, 3,9% - земли сельскохозяйственного назначения и только 3,9 % земель относятся к землям поселения или промышленным зонам, что составляет 3,021 млн га. Показатели исследования платежеспособного спроса населения по территориям Иркутской области свидетельствуют о том, что наиболее востребованным жилье в ближайшие десять лет может быть на территории таких муниципальных образований, как гг. Иркутск, Ангарск, Братск, Шелехов, Усолье-Сибирское, Саянск, Тайшет, а также близлежащие районы. Таким образом, с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье экономкласса, соответствующего стандартам качества, в рамках Программы предусматриваются меры по осуществлению проектов комплексной жилой застройки на данных территориях. Так же предусматривается создание условий для реализации инвестиционных проектов по строительству жилья, включая проекты комплексного освоения территории.
Помимо этого, правительство Приангарья намерено оказывать содействие индивидуальному жилищному строительству, создавать условия для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования инвестиционных проектов. Запланирована реконструкция существующей жилой застройки.
Одним из методов стимулирования жилищного строительства разработчики программы называют снижение стоимости жилья для населения, развитие промышленности строительных материалов, снижение административных барьеров в строительстве, содействие обманутым дольщикам.
Общий объем финансирования программы составляет более 18 миллиардов рублей из бюджетов разных уровней.
Данная Программа принесла свои результаты. В 2013 году введено 829,2 тыс. кв. м жилья, что составило 95,2% к уровню 2012 года. В 2012 введено 871,1 тыс. кв. м жилья (100,2% от плана), что составило 115,3% к уровню 2011 года.
Жители Иркутской области на данный момент могут наблюдать большое количество строящихся жилищных объектов и массивов. Например, в городе Иркутске строится, пожалуй, один из самых уникальных, по своим масштабам микрорайон «Союз». За 2,5 года на съезде с Академического моста, в районе между мкр. Университетским и Академгородком, на участке в 12 Га появится целый микрорайон, 130 000 квадратных метров, включающий в себя 37 зданий и сооружений, из них 27 жилых блок-секций разной этажности (от 10-ти до 17-ти), выполненные в едином стиле, муниципальный детский сад на 220 мест, школа на 600 мест, общественно-деловой центр, подземные автостоянки.
Проект реализуется в тесном сотрудничестве 4-х крупных Иркутских строительных компаний: ОАО ФСК «Новый город», ООО «Гранд-Строй», ОАО «Сибавиастрой», и ООО ФСК «ДомСтрой».
Предполагается, что самым успешным для строительной отрасли города Иркутска станет 2015 год, когда начнут массово сдавать дома нового микрорайона «Союз» и жилые комплексы в рамках проекта развития застроенных территорий.
Таким образом, при анализе системы инвестирования жилищного строительства в Российской Федерации и на территории Иркутской области, можно сделать вывод о том, что собственных средств строительных организаций не хватает для осуществления непрерывного строительного процесса. Так же существует прямое и ипотечное кредитование, но и они имеют свои минусы. Таковыми являются - необходимость заемщика иметь постоянный высокий официальный доход для получения кредита и возможная «переплата» за приобретенную квартиру. Самым оптимальным источником финансирования жилищного строительства является долевое участие физических и юридических лиц, тем самым обеспечивая значительную часть оборотных средств строительных организаций. Однако данных источников финансирования жилищного строительства недостаточно, поэтому Правительством Российской Федерации были разработаны целевые программы, такие как «Жилище», действующие на территории РФ и программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на период до 2015 года», направленные на повышение доступности жилья, снижение его стоимости и увеличение количества граждан, способных улучшить свои жилищные условия. Таким образом, были приняты решительные меры для устранения проблемы финансирования строительства и доступности жилища, которые уже принесли результаты.
Статья поступила 17.06.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Добышева Т.В. Анализ тенденций развития жилищного строительства в Иркутской области // Вестник ИрГТУ. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011. № 12.
2. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы.
3. Программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на период до 2015 года».
Информация об авторах
Добышева Татьяна Васильевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, е-таП: [email protected], Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Шаронова Ольга Викторовна, студент гр. ЭУС-10-1, тел.: 89041313444, е-таП: [email protected], Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Dobysheva T.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
Sharonova O.V., undergraduate, tel.: 89041313444, e-mail: [email protected], Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
