CC BY
521
ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ Текутова Д.С. Email: [email protected]
Текутова Дарья Сергеевна - магистрант, кафедра гражданского и международного частного права (базовая кафедра Южного научного центра Российской академии наук), Волгоградский государственный университет, г. Волгоград
Аннотация: в статье анализируются вопросы правовых оснований возникновения ипотечных правоотношений как обеспечение кредита - одного из наиболее распространённых способов приобретения прав собственности на жилые помещения. Раскрывается понятие ипотечных правоотношений. Выявляется предмет ипотеки, анализируются виды недвижимого имущества, которое может выступать в качестве обеспечения по договору ипотечного кредитования. Анализируются существенные условия договора ипотеки и основания возникновения ипотеки в силу закона.
Ключевые слова: ипотека, залог, договор, закон, недвижимость.
MORTGAGE AS A WAY OF SECURING OBLIGATIONS
Tekutova D.S.
Tekutova DariaSergeevna - Undergraduate, DEPARTMENT OF CIVIL AND INTERNATIONAL PRIVATE LAW (BASIC DEPARTMENT OF THE SOUTHERN SCIENTIFIC CENTER OF THE RUSSIAN ACADEMY OF SCIENCES), VOLGOGRAD STATE UNIVERSITY, VOLGOGRAD
Abstract: the article is devoted to studying the mortgage lending. This article discusses several types of mortgages. The concept of mortgage relations is revealed. The subject of mortgage is revealed, types of real estate which can act as security under the contract of mortgage lending are analyzed/The article contains the analysis of the theoretical aspects of mortgage lending. It is mainly focused on ratio of the various laws that regulate the mortgage lending. It is also focused on obligations secured by mortgage lending. Keywords: mortgage, pledge, contract, property, statute.
УДК 347.27
За 2018 г. ипотечный рынок в России вырос до 2,7-2,8 трлн рублей, а всего было заключено 663,4 тыс. договоров ипотечного кредитования, что обусловлено снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.
Хотя термин «ипотека» известен еще Римскому праву, в нашей стране правовое регулирование ипотечного рынка имеет небольшую историю. Так, закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» был принят лишь в 1998 г., таким образом, можно констатировать, что развитие правоотношений в сфере ипотечного кредитования началось всего два десятилетия назад, а само развитие ипотечного кредитования идет довольно медленно. При этом несомненно, что развитие ипотечных договоров будет определяться не только финансовой доступностью, но и качественным законодательным регулированием.
Анализируя ипотечные правоотношения, можно указать, что среди исследователей нет единства во мнениях относительно природы ипотеки. Например, И.А. Емелькина предлагает считать ипотеку, как и любой залог, вещным правом. При этом она считает, что «подобный результат (отнесение залога к вещному праву - прим. авт.) представляет собой победу здравой цивилистической мысли [3, с. 86]».
На наш взгляд, данное утверждение является спорным. Прежде всего, отметим, что действующее законодательство относит залог к способам исполнения обеспечения обязательства (ст. 329 ГК РФ) [1]. Что уже свидетельствует о что, что
законодатель не относит ипотеку к вещным правам. Кроме того, напомним, что вещным правом является установленное законом абсолютное субъективное гражданское право, предоставляющее своему обладателю возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками [8, с. 34]. Между тем, никакого «непосредственного господства» залогодержатель над предметом залога не получает. Так, право собственности и право пользования заложенной вещью остаются у залогодателя. Более того, суды также неоднократно подчеркивали, что договор залога не устанавливает право собственности на предмет залога. Например, Верховный Суд указал, что ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечет его безусловного отчуждения [9].
Таким образом, мы разделяем позицию Л.Б. Лазаренко, которая отмечает, что ипотечное правоотношение представляет собой совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. В силу чего оно по своему характеру не только обеспечительное, но также и выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности. На этом основании она предлагает понимать под ипотечным правоотношением юридическую связь залогодателя и залогодержателя, возникшую в силу залога недвижимости, выражающуюся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами [6].
Резюмируя сказанное, отметим, что сущность ипотечного кредитования заключается в получении займа либо приобретении недвижимости за счет заемных средств при одновременном предоставлении в качестве обеспечения залога, которое служит дополнительной гарантией выполнения должником своих обязательств.
Кроме того, по типу возникновения можно выделить следующие виды ипотеки:
1. Договорная - ипотека, возникающая на основании договора между лицами. Как правило в договоре необходимо указать сумму, подлежащую обеспечению.
2. Судебная - устанавливаются судом против всего имущества, настоящего и будущего, должника.
3. Ипотека-презумпция - возникает в отношении имущества детей и недееспособных (в прошлом такой вид ипотеки распространялся и на замужних женщин). Это делается для того, чтобы защитить их права от злоупотребления со стороны родителей или опекунов.
4. Ипотека в соответствии с законом.
Отечественное законодательство выделяет два вида ипотеки по основанию возникновения:
1. В силу закона
2. В силу договора.
В ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее «Закон «Об ипотеке») дается легальное определение договора ипотеки [2].Исходя из его буквального толкования, можно сделать вывод, что для договора ипотеки характерны следующие признаки:
1. Залогодержатель одновременно является кредитором;
2. Залогодатель и должник могут быть как одним лицом, так и разными лицами;
3. Обязательство, обеспеченное ипотекой должно подразумевать наличие денежных требований;
4. Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество.
Говоря о предмете ипотеки, некоторые исследователи отмечают, что закон «Об ипотеке» устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, которые
могут выступать предметом залога [4, с.43]. На наш взгляд с такой позицией нельзя согласиться. Статья 5 закона «Об ипотеке» устанавливает, что по ипотечному договору может быть заложено имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. Напомним, что данная норма закрепляет понятие недвижимого имущества [1]. При этом указанная статья не закрепляет конкретный перечень такого имущества. Таким образом, можно утверждать, что любое недвижимое имущество может быть предметом ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что к таким объектам относят, как привычные нам жилые дома, так и веранды, альпинарии, бани, бассейны, теплицы, уборные. Что никоим образом не противоречит действующему законодательству. При этом предметом ипотеки может быть только такая недвижимость, права на которую зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5, с. 114]. В то же время необходимо помнить, что широкий спектр предметов ипотеки не значит, что банк согласиться принять в залог любую недвижимость. Каждая кредитная организация устанавливает свои требования к недвижимости, что проистекает из сущности залога, как договора. Например, некоторые банки отказываются рассматривать в качестве обеспечения дома, не подключенные к коммуникациям. Другие не предоставят кредит под залог квартиры, где прописаны несовершеннолетние. Кроме того, кредитные организации устанавливают соотношение цены залогового имущества к кредиту. Например, заем выдаётся только, если он не превышает 80% цены недвижимости, предоставляемой в залог.
Обратимся к существенным условиям договора ипотеки. Анализ федерального закона, судебной практики и научных исследований [7, с. 43] позволяет выделить следующие существенные условия ипотечного договора:
1. предмет, т.е. указание на имущество, выступающее залогом;
2. оценка - стоимость недвижимости;
3. размер основного обязательства;
4. срок исполнения основного обязательства;
5. основание, по которому имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
6. наименование органа, зарегистрировавшего это право.
Ст. 1 Закона «Об ипотеке» говорит о возможности возникновения ипотеки в силу закона. Анализ гражданского законодательства позволяет выделить следующие случаи возникновения такой ипотеки:
1. Земельный участок или жилое помещение, приобретено (построено) с использованием заемных средств:
a. банка или любой другой кредитной организации.
b. целевого займа на приобретение этого земельного участка, предоставленного другим юридическим лицом.
2. Строения, построенные на заложенном земельном участке;
3. Продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа;
4. Оформление долевого строительства в кредит.
Интересна позиция об отнесении ренты, как основания для возникновения ипотеки в силу закона. Статья 587 ГК РФ устанавливает, что передавая в качестве ренты недвижимость, получатель ренты приобретает на нее право залога. Это дает основание некоторым авторам считать ренту основанием возникновения ипотеки в силу закона[5 с. 114]. В то же время ч. 2 ст. 587 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора ренты, по которому передается недвижимость, является обеспечение исполнения его обязательств. Поскольку залог является видом такого обеспечения, на наш взгляд условие о залоге должно быть отражено в договоре ренты, тогда как для залога, например, земельного участка, купленного на заемные средства банка, этого не требуется. Поэтому на наш взгляд, отнесение ренты к видам законной ипотеки нецелесообразно.
Таким образом, правовым основанием для возникновения ипотеки будет либо договор залога недвижимого имущества, заключенный между сторонами, либо иной договор, предусматривающий возникновение ипотеки, независимо от соглашения сторон.
Список литературы /References
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019).
2. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019).
3. Емелькина И.А. Залог как обеспечительное вещное право // Вестник ОмГУ. Серия. Право, 2017. № 1 (50). С. 84-90.
4. Извощикова С.А. Земельные участки как предмет залога в договоре ипотеки // Отечественная юриспруденция, 2017. № 3 (17). С. 42-44.
5. Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция, 2016. № 1 (30). С. 113-119.
6. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. дис. ... канд. юрид. наук. 2004 г. Краснодар. [Электронный ресурс]. Режим доступа:: https://www.dissercat.com/content/problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnykh-otnoshenii-v-sovremennykh-usloviyakh/ (дата обращения 23.04.2019).
7. Маланина Е.Н. Существенные условия договора ипотеки // Вестник ОмЮА. 2011. №17. С. 42-44
8. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. 560 c.
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, 2017 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017).
