Ипотека, или целевой кредит на жилье Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Ипотека, или целевой кредит на жилье

И.А. Забродина

директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс», Санкт-Петербург

Что такое ипотека?

Ипотека - не просто модное слово, для российских граждан - это возможность приобрести квартиру в кредит быстро и без каких-либо рисков.

Почему-то всегда считалось, что «жить взаймы» претит менталитету русского человека, что он испытывает чувство неловкости, даже отправляясь к соседу перехватить стольник до получки. Жизнь показала, что это не так. Следом за потребительским кредитованием, когда человеку, зашедшему в магазин, предлагалось приобрести бытовую технику прямо сейчас, а оплачивать покупку частями в течение года, начало развиваться автокредитование.

Ипотечное кредитование также перестало быть экзотикой, однако пока в этой сфере кредитования разговоров намного больше, чем действий. Итак, ипотечный кредит- это целевой банковский кредит на приобретение квартиры под залог приобретаемого жилья.

Основное преимущество ипотечного кредита

Приобретя квартиру в кредит, вы можете одновременно жить в ней и расплачиваться за покупку. Квартира сразу оформляется в собственность заемщика, а у банка она находится только в залоге. Квартира будет приносить вам реальный доход или улучшит качество вашей жизни. В ней можно проживать самим, ее можно сдавать в аренду, но ее нельзя продавать без разрешения банка, пока вы полностью не рассчитаетесь за кредит. В нее можно прописаться самому заемщику, прописать близких и даже малолетних детей. Банк не будет препятствовать этому. Если же у вас возникнет не-

обходимость срочно вернуть вложенные в квартиру деньги, вы сможете это сделать только в том случае, если найдете на нее покупателя, который согласится взять на себя обязательства по вашему кредиту. Покупатель приобретет квартиру в свою собственность и будет иметь обязательства перед банком по погашению оставшегося кредита.

Копить деньги или жить в кредит?

«Хочу купить квартиру, но нет денег. Что делать?»

Как часто приходится слышать подобные вопросы. Ответов, как правило, два: ждать, когда появятся деньги и при этом ничего не предпринимать или, понимая, что ждать придется долго, может быть всю жизнь, начинать что-то делать уже сейчас.

Наша информация для тех, кому близка вторая позиция. По нашему мнению, правильнее будет не откладывать покупку на годы, а попробовать взять ипотечный кредит и уже сегодня жить в нормальных условиях. Как показала жизнь, выплачивать кредит проще, чем накопить такую же сумму, ведь погашать кредит надо обязательно и, если знать об этом, деньги найдутся всегда, а для того чтобы копить их, нужны определенные усилия воли.

Если вы решили взять ипотечный кредит, возникает второй вопрос: делать это сейчас или ждать понижения процентных ставок, о котором постоянно говорят с экранов телевизоров.

Давайте подумаем и решим, выиграли или проиграли те, кто купил квартиру в кредит под 18 процентов годовых 3 года назад? Ответ будет однозначным: конечно, выиграли, ведь за прошедшие 3 года «благодаря» росту цен окупились самые высо-

кие процентные ставки. Через несколько лет и сегодняшние заемщики окажутся примерно в такой же ситуации. Цены на недвижимость постоянно растут, иногда быстрее, иногда медленнее, но растут неуклонно! Сложно «угнаться» за ценами и накопить сумму, необходимую на квартиру.

За ипотекой будущее - в этом сомнений нет. Через несколько лет приобретение недвижимости в кредит станет самым обычным способом ее покупки.

Когда мы начинаем задумываться

о покупке квартиры в кредит?

Одни люди начинают задумываться о покупке квартиры, когда в их семьях подрастают дети. Однако озаботиться этим лучше заранее, а не приниматься за решение проблемы, когда она уже назрела. Трудно поспорить с тем, что отдельное жилье для взрослых детей - это их счастье, их судьбы, их отношения с нами, в конце концов. Жить вместе с молодыми нельзя, это понимает каждый.

Другие люди, причем очень многие, годами снимают жилье, переезжают от одних хозяев к другим, не имеют «своего угла», а самое главное - все время платят деньги (вносят арендную плату) за квартиру, которая никогда не станет их собственностью, посторонним людям. Причем «скитальцы» просто не задумываются о возможности покупки квартиры в кредит, они уверены, что это им «не по карману». Эти люди и не предполагают, что для получения кредита не требуется иметь «бешеную» зарплату, а платежи по кредиту вполне соизмеримы с арендной платой. Причем затраты - примерно одинаковые, однако, купив квартиру в кредит сейчас, через 10 лет они уже полностью рассчитаются за нее, а жить все это время будут комфортно, в своей квартире.

Кто же может получить ипотечный кредит?

Ипотечный кредит могут получить работающие граждане. Кредит им будет выдан, если одновременно будут выполняться следующие условия:

1) доходы заемщика должны быть понятны банку. Причем размер доходов влияет на размер получаемого кредита, а их «белизна» - на величину процентной ставки по кредиту;

2) собственные средства, которые гражданин готов использовать как первый платеж за квартиру, должны составлять не менее 10-30 процентов (в зависимости от банковской программы) от стоимости приобретаемого жилья. Остальные 90-70 процентов можно получить в банке, если, конечно, выполняется первое условие. В качестве собственных средств можно использовать имеющиеся квартиры или комнаты (то есть продается имеющаяся жилая площадь, осуществляется доплата из кредитных средств и покупается новая площадь). В этом случае одновременно совершаются две сделки: продажа одной жилой площади и приобретение другой, причем деньги, которые заемщик планирует получить за продаваемую площадь, сразу учитываются как первый платеж;

3) наличие предмета залога, то есть квартиры, которая заложена в пользу банка и будет являться гарантией возврата кредита. Как правило, в пользу банка закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на кредитные средства. Очень распространено заблуждение, что по ипотеке в кредит приобретаются квартиры преимущественно в строящихся домах. На самом деле 85-90 процентов залоговых квартир - это уже готовое жилье с оформленными документами (так называемый вторичный рынок). И только 10-15 процентов кредитов сегодня используются на приобретение квартир в долевом строительстве. Недвижимость, на которую еще нет документов, не является привлекательной для банка как предмет залога!

При получении кредита главное - это то, что все три условия должны соблюдаться одновременно. Наличие внушительной суммы первоначального взноса или дорогой квартиры в залоге не отменяет необходимости иметь достаточный доход, так как именно со своих доходов заемщик будет выплачивать банку кредит и проценты по нему.

С чего начать?

Начинать, безусловно, надо с анализа ситуации, в которой находится заемщик, как финансовой, так семейной и жилищной. Опасно и неправильно подбирать жилье или брать на себя какие-то финансовые обязательства, не понимая всех трудностей, которые могут возникнуть, не зная всех вариантов развития событий.

В крупных риелторских или брокерских компаниях для этого создаются консультационные центры или специальные департаменты, работающие с кредитными программами. В таких центрах, как правило, собраны сведения о кредитных программах ведущих банков региона, и можно провести ипотечную сделку от начала до конца. Позиций, по которым подбираются банковские ипотечные программы, - около тридцати. Они различаются во многом: начиная от основных условий и параметров кредита, требований к заемщику и его доходам и кончая условиями перечисления кредитных средств, качеством обслуживания и требованиям к залоговым квартирам. Выбор банковской программы зависит от конкретной ситуации каждого заемщика: одному важно взять максимальную сумму на фиксированную заработную плату, другой мечтает досрочно погасить кредит, у третьего недостаточно собственных средств и т. д.

Каждый банк проводит свою политику, и ее надо знать. Очень часто банки, лояльно относящиеся к «серым» доходам заемщика, не имеют совершенной схемы взаиморасчетов, а заманчивая перспектива получения кредита под залог права требования строящегося жилья реализуется только в том случае, если заемщик имеет очень приличную заработную плату.

Когда заемщик обращается в банк, ему, естественно, рассказывают только о программе именно этого банка. Но разве можно быть уверенным, что кредит оптимальный, зная лишь одну программу? Ведь если вам по какой-то причине отказали в одном банке, это не означает, что кредит вы нигде не получите. При этом в банке вам, скорее всего, не подскажут, куда еще можно обратиться, потому что, во-первых, все

банки конкурируют между собой, а во-вторых, в том банке, в который вы обратились, могут просто не знать о других программах.

Для любого специалиста, работающего в области ипотечного кредитования, очевидно: чтобы самостоятельно разобраться во всем и получить оптимальный, наиболее выгодный кредит, необходимо досконально изучить все банковские продукты. А учитывая, что изменения в кредитных программах появляются практически еженедельно, заемщику придется отложить все свои насущные дела, на время оставить основную работу и досконально разобраться в сути проблемы, занявшись изучением совершенно нового для него вопроса. Согласитесь, что этот способ, скорее, для тех, кто до сих пор, не будучи специалистом, сам пытается починить свой автомобиль вместо того, чтобы обратиться в автосервис. Мы же будем исходить из того, что потенциальный получатель ипотечного кредита зарабатывает деньги в той области, в которой он является специалистом, и платит другим специалистам за услуги, которые они профессионально и грамотно ему оказывают.

Для того чтобы в соревновании с банком победа осталась за клиентом, гораздо разумнее и выгоднее иметь дело с независимым специалистом, способным помочь выбрать банк и кредитный продукт, а также решить все проблемы, возникающие при приобретении жилья с использованием кредитных средств.

Что важно заемщику при выборе банка?

Почему в одних банках заемщиков много, и поток клиентов постоянно увеличивается, другие же банки не знают, как этого добиться? Какие банки работают эффективно и из чего, собственно, складывается успех в их работе?

Для того чтобы ответить на эти вопросы, надо знать, какими критериями руководствуется потенциальный заемщик, принимая решение о выборе банка, на что он в первую очередь обращает внимание.

Попробуем разобраться.

Для заемщика важно следующее:

• абсолютная надежность способа оформления жилья, то есть уверенность в том, что собственность сразу оформляется на заемщика;

• наличие различных кредитных продуктов, «мягкий» подход к заработной плате, невысокие процентные ставки, небольшой первоначальный взнос и т. д.;

• имидж и известность банка в регионе. Имя банка должно быть «на слуху», чтобы о нем без труда можно было навести справки, в том числе в Интернете, спросить у знакомых (многие люди придают этому фактору очень большое значение, хотя, казалось бы, заемщику было бы выгодно, чтобы банк «лопнул», ведь тогда выплачивать кредит будет некому);

• быстрота и логика при принятии сложных, нестандартных решений (как заемщику, так и риелтору, сопровождающему сделку, важно знать, насколько оперативно банк принимает решения по сложным, неординарным вопросам).

После того как первый этап - подбор банковского кредита - пройден, можно собирать документы для представления на кредитный комитет банка с целью определения платежеспособности заемщика. Потребуются следующие документы:

1) заявление на получение кредита;

2) анкета в страховую компанию (данные заемщика);

3) для граждан Российской Федерации -общегражданский паспорт;

4) для иностранных граждан - паспорт (нотариальный перевод) и виза или вид на жительство в Российской Федерации;

5) справка с места работы по форме № 2 -НДФЛ и справка о доходах по форме банка;

6) копия трудовой книжки, заверенная на месте работы;

7) резюме (краткая автобиография) и информация о деятельности компании, в которой работает заемщик;

8) документы о полученном образовании (дипломы, профессиональные аттестаты, сертификаты, свидетельства);

9) документы, удостоверяющие семейное положение;

10) военный билет;

11) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества;

12) документы по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам.

На основании этих документов заемщик проходит кредитный комитет и получает одобрение на кредит.

Подбор квартиры

Получение одобрения на кредит означает, что вы прошли половину пути и впереди еще непочатый край работы:

• подобрать квартиру, которая устроит не только клиента, но и банк, и страховую компанию;

• правильно и своевременно подписать предварительный договор с продавцом на выгодных для клиента условиях;

• грамотно оформить и зарегистрировать договор купли-продажи;

• надежно и безопасно произвести денежные расчеты с продавцом;

• получить в личное распоряжение квартиру, свободную от имущества и прав третьих лиц.

Что можно купить на кредитные деньги?

Как уже отмечалось, в пользу банка закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на кредитные средства. В 85-90 процентов случаев - это уже готовое жилье, то есть квартира на вторичном рынке с оформленными документами. На варианты таких квартир и надо ориентироваться в первую очередь, так как для банка квартира с оформленными документами надежна. Здесь следует оговориться: если с выбором кредита заемщик теоретически еще может справиться самостоятельно, то подбор квартиры уж точно лучше доверить специалистам.

Когда квартира подобрана, необходимо заключить договор о намерениях с продавцами о ее приобретении и предоставить в банк и страховую компанию следующие документы для одобрения квартиры в качестве предмета залога:

1)правоустанавливающие документы на квартиру;

2) свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру;

3) паспорт на квартиру, выданный в текущем году либо с отметкой текущего года;

4)справка о регистрации или прописке (форма 9) - срок действия 1 месяц на момент сделки;

5) справка об отсутствии задолженностей по оплате квартиры;

6)характеристика жилого помещения (форма 7) - срок действия 1 месяц на момент сделки;

7) копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры и зарегистрированных в квартире лиц;

8)заключение страховой компании о состоянии квартиры;

9)отчет оценочной компании об оценке квартиры.

Приобретение квартиры в строящемся доме

Если вы однозначно решили приобрести квартиру в строящемся доме, будьте готовы к трудностям и ограничениям, которые неминуемо будут ожидать вас на этом пути. Итак, в этом случае купить квартиру можно двумя способами:

1) оформлением в залог банка имеющейся в собственности квартиры. Вы оцениваете вашу квартиру в оценочной компании, получаете в банке 60 процентов от ее стоимости (иногда 70 процентов, это зависит от программы банка) и оформляете ее в залог банку. Теперь у вас есть деньги, есть квартира, которая оформлена в залог банка, и вы можете потратить их на приобретение любой квартиры в любом строящемся доме. Банк не будет вас ограничивать в ее выборе, ему достаточно залога на вашу квартиру. Но при этом надо знать, что требования к заработной плате все равно остаются, так как именно из нее вы будете погашать кредит, и предъявлять взыскание, «если что», банк будет именно на вашу квартиру. Причем проблемы, связанные со строительством, банк интересовать не будут. Кредит взяли, будьте любезны отдавать;

2) получением ипотечного кредита на приобретение квартиры в стоящемся доме под залог права требования строящейся квартиры. Звучит заманчиво: еще стоится, а уже - предмет залога. Конечно, банк примет этот вариант только в том случае, если будет абсолютно уверенным в том, что строительство надежно. Иными словами, кредиты по этому варианту выдаются по адресной программе и только на те объекты, разрешительные документы на строительство которых, досконально проверены и изучены банком. Подобных случаев пока мало, и для того чтобы список таких объектов расширялся и условия для заемщиков становились более приемлемыми, банки и строительные компании заключают друг с другом соглашения и берут обязательства перед заемщиками, предлагая им все более выгодные условия по кредитам.

Не так давно в Санкт-Петербурге Сбербанк и компания «Северный город» вывели на ипотечный рынок программу, по которой заемщику достаточно располагать собственными средствами в размере 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья, а оставшуюся часть необходимой суммы можно получить в кредит. Искать поручителей нет необходимости, так как поручителем по кредиту выступит компания-застройщик. Так, например, если семья может выделить на первоначальный взнос хотя бы 3,5 тысячи долларов, а ее ежемесячный совокупный доход составляет от 20 тысяч рублей, то по этой программе можно рассчитывать на получение необходимого кредита для покупки вполне приемлемой однокомнатной квартиры в строящемся доме.

Сотрудничество агентств недвижимости и брокеров с ипотечными банками

Сотрудники крупных агентств недвижимости и брокерских фирм ежедневно имеют дело с десятками потенциальных покупателей. Для того чтобы они смогли привлекать новых заемщиков и помогать им разбираться в вопросах ипотечного кредитования, агенты и брокеры регулярно проходят специальное обучение. Банки заинтересованы в том, чтобы иметь гра-

мотных партнеров и готовы отдавать им часть своей работы как просветительской, так и по приему документов на кредитный комитет, тем самым совершенствуя процесс выдачи кредитов, делая его все более отлаженным и поточным. Таким образом, освобождается ценное время кредитных инспекторов банка для более продуктивного труда. Очевидно, что банк сможет выдать гораздо больше кредитов и одобрить большее количество заемщиков, если его сотрудникам не придется разбираться в проблемах, связанных со встречными покупками, улаживать отношения между людьми в коммунальных квартирах и решать другие сложные вопросы, возникающие при сделках купли-продажи. Безусловно, каждый должен заниматься своим делом, а каждое дело должен выполнять профессионал. Прямой эффект от продуктивного сотрудничества риелтор -банк - это грамотно подготовленное кредитное дело, аккуратно собранные документы о квартире, адекватный продавец и понимающий ситуацию заемщик.

Конечно, более успешными в ипотечном кредитовании будут те банки, которые работают со своими партнерами - риелторами и брокерами - на равных. Для этого между ними заключаются соглашения о сотрудничестве, проводятся совместные презентации, рекламные акции и всевозможные обучения.

Так, база данных квартир агентства недвижимости «Адвекс», продажа которых возможна с использованием кредитных средств (а далеко не каждая квартира может быть куплена по ипотеке), уже размещена на сайте банка «ДельтаКредит». Это позволяет заемщику, получившему одобрение на кредит, выбрать для себя подходящий вариант, не привлекая для этого дополнительных специалистов. Квартиры, сведения о которых заносятся в эту базу, проходят дополнительную проверку, а агенты, их продающие, - необходимое обучение. Например, Городской ипотечный банк, занимающий одно из лидирующих мест в области выдачи ипотечных кредитов, полностью передал своим партнерам - риелторам, прошедшим специальное обучение, -

полномочия по приему документов на кредитный комитет. Это выгодно как самому заемщику, так и банку.

Статистика

Чтобы помочь банкам наладить обратную связь с заемщиком, в Центре жилищного кредитования агентства недвижимости «Адвекс» был проведен опрос заемщиков и специалистов Центра, сопровождающих ипотечные сделки. Цель опроса - выяснить, что важно для заемщика в работе банка в начале оформления сделки и в процессе ее осуществления.

Результаты этого опроса показаны на диаграммах (рисунки 1 и 2).

Проанализировав полученные результаты, можно сделать вывод, что как в начале, так и к концу работы процентные ставки и условия кредитования занимают лидирующие позиции, но их значимость в общей доле факторов уменьшилась более чем в два раза. В то время как показатель «качество обслуживания и надежность банка» вырос в шесть раз. Именно от уровня сервиса и качества обслуживания клиентов в большой степени зависит, какими окажутся дальнейшие рекомендации этого банка другим клиентам.

Динамика развития и перспективы ипотечного кредитования

Официальная статистика свидетельствует о том, что в 2004 году в Санкт-Петербурге было выдано 1,3 тысячи ипотечных кредитов. Показатель на первый взгляд скромный, однако все познается в динамике. Если учесть, что за предыдущие три года в городе было зарегистрировано всего 400 сделок с ипотекой, то эти цифры покажутся вполне приемлемыми.

В 2004 году объем всего ипотечного рынка России оценивался в 500 миллионов долларов, но уже в середине 2005 года его объем составлял 2 миллиарда долларов. Темпы роста впечатляют. Более половины всех выданных кредитов приходится на Москву и Санкт-Петербург. За последние полгода банки вывели на рынок много но-

50

40

30

20

10

0

III IV V VI

/ 5 4^ з

I условия и параметры кредита - 58 %

II требования к заемщику и его доходам - 23 %

III требования к закладываемому в пользу банка имуществу - 7 %

IV наличие сопутствующих дополнительных кредитных программ - 5 %

V условия перечисления кредитных средств - 4 %

VI качество обслуживания, надежность банка - 3 %

Рис. 1. Что важно для заемщика в начале работы с банком

I условия и параметры кредита - 23 %

II требования к заемщику и его доходам - 18 %

III требования к закладываемому в пользу банка имуществу - 16 %

IV наличие сопутствующих дополнительных кредитных программ -6%

V условия перечиления кредитных средств -20%

VI качество обслуживания, надежность банка - 17 %

Рис. 2. Что важно для заемщика по окончании работы с банком

вых кредитных программ, которые отличаются друг от друга не только процентными ставками, но и разными требованиями как к залоговым квартирам, так и к доходам заемщиков. Со временем, с появлением кредитных бюро, у банков появится информация о кредитных историях граждан, и банки

будут требовать предоставления меньшего количества документов для доказательства благонадежности заемщиков, снижать требования к первоначальному взносу и процентной ставке по кредиту.

Многие ведущие ипотечные банки уже сегодня создают системы своих филиалов

в разных городах России. При этом все филиалы работают по одинаковым правилам и критериям. Заемщик, получивший одобрение в филиале одного города, может реализовать кредит в филиале другого города по месту нахождения квартиры. Эту систему активно создают банк «Дельта Кредит», Городской ипотечный банк и некоторые другие. В настоящее время такой филиальной сетью охвачены города Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Тюмень и некоторые другие.

С каждым годом ипотечное кредитование будет набирать все большие темпы и обороты и в ближайшем будущем станет глав-

ным способом решения жилищных вопросов не только для избранных, но и для представителей «среднего класса». По мнению специалистов, самым важным фактором, из-за которого ипотека в России шагает недостаточно быстро - это не высокие процентные ставки, не «серые» заработные платы и даже не «слабые» законы. Больше всего тормозит ипотеку то, что лишь незначительная часть населения имеет реальное представление об ипотечном кредитовании. Что-то об ипотеке слышали многие, но то, что она вполне доступна, понимает не каждый.

Ипотека - это реально!