CC BY
40
Ипотечное жилье в России: комплексный анализ1
В.И. Оноприенко
заведующий кафедрой экономики, управления и оценки Международной академии оценки и консалтинга, старший научный сотрудник Института экономики Российской академии наук, член-корреспондент Академии экономических наук, кандидат экономических наук П.Г. Смирнов
заведующий сектором мониторинга социально-трудовых процессов Института экономики Российской академии наук, член-корреспондент Академии проблем качества, кандидат экономических наук
Накопительные схемы жилищного кредитования
Важную роль в обеспечении роста спроса на ипотечные кредиты могли бы сыграть различные накопительные схемы. Одной из самых перспективных, на наш взгляд, могла бы стать схема использования сбережений населения для покупки жилья с привлечением специальных банковских продуктов. Согласно этой схеме семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после определенного периода накопления. Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя эти средства могут пойти только на оплату ограниченной части покупки, можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути этот сберегательный счет действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика. Однако в отсутствие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные
структуры имеют повышенные риски, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств. В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые для страны годы обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря такой схеме в немецкую экономику было инвестировано более 1 триллиона марок «длинных денег» населения.
Другими важными инструментами накопления средств населением могут стать кредитные потребительские союзы (по примеру английских строительных союзов), а также целевые вклады населения. Однако такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по этим вкладам и инвестиционным кредитам.
Важную роль для привлечения инвестиций в строительство, включая средства населения, а также рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут сыграть закрытые паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами имеется возможность диверсификации рисков.
1 Окончание. Начало см.: // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 11.
Таким образом, развитие ипотеки предполагает наличие различных схем кредитования покупки жилья. В 2002 году Президент Российской Федерации в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации отметил, что в стране 40 000 квартир продано по ипотеке. Из них кредитов -
5 000, ипотечных займов - 10 000, квартир, которые были проданы в рассрочку с оформлением ипотеки, - 25 000. По состоянию на декабрь 2003 года в стране продано по ипотеке уже 27 тысяч квартир. Из них рефинансировано только 7 000, 50 тысяч семей приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Так, например, Ипотечная корпорация Московской области работает с 17 банками, более чем с 20 кооперативами. Планируется, что ЖСК будут созданы почти в каждом городе.
В настоящее время из 10 человек, обращающихся в банк за ипотечным кредитом, 8 или 9 не получают кредит, потому что не имеют средств для оплаты 30 процентов от стоимости жилья в качестве первого взноса или потому, что их доходы не соответствуют требованиям о доходах. Однако существует законная схема, когда при операторе организуется безналоговый кооператив, но обязательно под контролем органов власти. Человек, воспользовавшийся услугами такого кооператива, даже если он имеет сумму, которая покрывает всего лишь 3 процента от первого взноса, может накопить необходимые для первого взноса 30 процентов, поскольку уже есть кредитная история, и затем получить ипотечный или льготный кредит. Реализация этой схемы позволит увеличить количество участников рынка в несколько раз.
В 2003 году 97 процентов кредитов, ре-финансированые через АИЖК, были взяты для покупки квартир на вторичном рынке, в 2004 году - 95 процентов. Это говорит о том, что в основном покупаются старые квартиры. Такая ипотека не влияет на развитие жилищного строительства. Более того, убывание с рынка жилья квартир вторичного рынка привело к возрастанию цен на первичном рынке. Поэтому важно поддерживать существующие в регионах схемы социально ориентированной ипотеки, в которых в настоящее время задействовано
150 тысяч семей. Если бы не было этих социально ориентированных схем, сейчас мы называли бы другую цифру - 7 тысяч семей, потому что именно такое количество людей рефинансировало свои квартиры через АИЖК.
Почему активно действуют региональные схемы? Потому что на каждого губернатора и мэра города возложена ответственность за решение жилищной проблемы в соответствии с законом о местном самоуправлении. И они находят деньги для обеспечения относительно дешевыми льготными кредитами или займами своих учителей, врачей и работников бюджетной сферы. И этих льгот, кредитов или займов гораздо больше, чем тех кредитов, которые выданы через банки. Это объективный процесс, поскольку деньги совершенно разные: рыночные и деньги, которые в эти программы вложены. Именно такие социальные программы позволяют увеличивать объемы жилищного строительства. Приведем примеры:
• в Башкирии одновременно работает фонд ипотечного кредитования, Башкредитбанк, ипотечное уфимское агентство и кооператив «Спирита». В результате их деятельности 32 000 семей с помощью ипотеки улучшили свои жилищные условия;
• Ханты-Мансийский автономный округ. Ипотечная программа уже работает четыре года, и сегодня она стоит примерно 10 миллиардов рублей. Около 8 000 семей улучшили жилищные условия;
• В Кемеровской области 9 000 семей улучшили жилищные условия, причем через АИЖК продается от 150 до 300 квартир в день.
Мы поддерживаем такую схему, потому что понимаем, что рост инфляции останавливается, и через 3, 5, может быть, 7 лет процентные ставки социальных схем сравняются с процентными ставками АИЖК и других программ и установятся на уровне 5-7 процентов годовых. Тем не менее могут возникнуть очень большие проблемы, так как сегодня множество людей берет кредит под 15 и более процентов.
Очередная проблема связана с законом
об ипотечных ценных бумагах. Закон принят, но неизвестно, когда он будет работать,
потому что в его развитие необходимо принять еще восемь подзаконных актов, но ни один из них не разработан (это касается не столько депутатов, сколько ФСФР России).
В настоящее время региональные схемы ипотечного кредитования являются в 6-7 раз более эффективными, чем остальные подобные схемы. Об этом свидетельствуют такие факты, как относительное уменьшение цены одного квадратного метра площади и наличие льготных кредитов. Думается, что через пять лет эта ситуация изменится, потому что займов становится все меньше, кредитов, которые выдают банки, - все больше. Одной из важнейших задач станет повышение доступности и привлекательности ипотечных кредитов для граждан. Это может происходить через отмену требования о декларировании средств граждан, направленных на ипотечное жилищное кредитование, путем увеличения льгот по подоходному налогу, то есть через увеличение сумм, на которые будут распространяться налоговые вычеты. Этому же послужит и принятие мер по удешевлению системы регистрации договоров, управлению рисками в этой сфере. Поскольку весомой составной частью процентных ставок является обеспечение рисков кредитных организаций, правильное управление и перераспределение рисков в этой системе должно быть направлено на понижение процентных ставок.
Кроме того, если будет взят курс на увеличение сроков предоставления кредита до 20-25 лет (это было продекларировано на заседании Правительства и президиума Государственного совета Российской Федерации), а для молодых семей - до 30 лет, это также будет элементом повышения доступности ипотечных кредитов.
Государство определило стратегию развития системы ипотечного кредитования в своей концепции, и именно такую систему, которая основывается на взаимодействии рынков жилья, труда и капитала, на протяжении последних 4-5 лет выстраивал Госстрой России. Очевидно: есть работа -есть зарплата, есть зарплата - есть возможность получения ипотечного кредита, есть рынок жилья - есть куда направить
кредитные ресурсы. Но без инвестиций невозможно что-либо сделать, следовательно, мы должны развивать финансовый рынок. Таким образом, важность ипотеки для экономики нашей страны, как и для любой другой страны, состоит в том, что она стимулирует рынки труда, недвижимости и финансов.
Российская банковская система, основанная на универсальных банках, наиболее приспособлена к модели двухуровневого ипотечного кредитования. В России пока еще не сложились условия для надежного функционирования специализированных ипотечных банков, но по мере развития рынка капиталов такой возможности никто, включая Банк России, не исключает.
Схемы строительных сберегательных касс (ССК) - это немецкий опыт, внедряемый в российских условиях как вариант накопления гражданами своих доходов. Необходимо понимать, что ипотека развивается только в тех странах, в которых граждане умеют накапливать средства, а также то, что ипотека представляет собой авансирование под будущие доходы человека. В ипотечных отношениях важны две стороны: культура человека, умение правильно распределять семейные доходы, определять приоритеты расходов и экономика - формирование надежных механизмов накопления. Поэтому ССК должны и будут возникать как элемент накопления ресурсов граждан, но оно должно быть безрисковым для человека. Создание же ССК не как кредитных организаций, а как неких акционерных обществ или обществ с ограниченной ответственностью (сейчас именно такие общества в большом количестве функционируют в Москве), которые не гарантируют защиту вложений граждан, неприемлемо. Правильным мы считаем подход, который предполагает создание прочной законодательной базы, обеспечивающей надежность вложений граждан при полной прозрачности этих операций.
Важным фактором успешного развития ипотеки является проведение работы по разъяснению населению принципов жилищной политики и ипотечного кредитования. Безусловно, эту важнейшую политическую
задачу необходимо решать. Для этого требуется создать сеть консультационных пунктов для населения во всех регионах России, куда человек мог бы обратиться за помощью как в решении юридических и экономических вопросов, так и конкретной проблемы.
Зарубежный опыт строительных сберегательных касс
Примерно половина населения Европы копит деньги на жилье именно в строительных сберегательных кассах. ССК представляет собой своеобразную кассу взаимопомощи, упрощенная версия которой известна с советских времен: сотрудники организаций ежемесячно вносили «в общий котел» определенную сумму денег, а затем по жребию итоговая сумма доставалось одному (или нескольким) из них. Однако ССК отличается тем, что, во-первых, на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо платить. Однако в этом случае проценты значительно ниже банковских ставок. Кроме того, в России, где у большинства граждан отсутствуют средства на первоначальный взнос и кредитные истории, ССК могут помочь накопить необходимые суммы, причем клиенты не будут подвергаться такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.
Наибольшей популярностью строительные сберегательные кассы пользуются в Германии. Первая ССК пастора фон Бо-дельшвинга была основана в 1885 году. Активно же кассы начали развиваться с 1948 года. Острая нехватка финансовых средств в послевоенной Германии стала мощным толчком для создания касс и решения с их помощью жилищных проблем населения. Сейчас более 30 процентов взрослого населения Германии имеют договоры о строительных сбережениях. Более чем в 50 процентах случаев финансирования жилищного строительства используются деньги ССК. На протяжении всего времени договора проценты по вкладам и ссудам остаются
неизменными. Например, в немецкой строительной сберегательной кассе «LBS» процентные ставки на вклад и на «сберссуду» по одному из тарифов (сумма договора - 50 тысяч евро) составляют 2 и 4,5 процента соответственно.
Страны Центральной и Восточной Европы уже в начале проведения рыночных реформ оценили преимущество системы строительных сбережений. Законы о ССК были приняты в Чехии, Венгрии, Словакии, Хорватии. В этих странах строительные сбережения поддерживаются государственными дотациями, или, как их еще называют, премиями за жилищное строительство. Например, в 2000 году в бюджете Чехии на выплаты государственных премий на вклады в ССК было выделено 0,26 процента от валового внутреннего продукта (ВВП) страны. Кроме того, в этих странах работают немецкие и австрийские сберкассы - как самостоятельно, так и с местными партнерами.
Существует и негативный опыт деятельности ССК. Так, в Аргентине система ССК успешно действовала вплоть до 70-х годов XX века, однако высокий уровень инфляции привел к существенному обесценению сбережений. В Индии система ССК вообще потерпела крах. Специалисты объясняют это отсутствием профессионального управления. В частности, на начальной стадии в компаниях не создавались резервы «на черный день». При этом существовала диспропорция между накоплением сбережений и выдачей займов. В результате кассы просто разорились.
Количество участников ССК не ограничено. И от того, насколько регулярно происходит приток новых вкладчиков, зависит финансовая устойчивость кассы. Впрочем, это не должно вызывать у населения ассоциацию с пирамидой. Даже если все работающие граждане обеспечат себя жильем, им на смену в ССК придет молодое поколение. Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик заключает с кассой специальный договор, в котором оговаривается общая сумма соглашения (в эту сумму входят сумма взносов вкладчика, которые он собирается «накопить», проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государ-
ства, а также срок действия договора (количество лет, в течение которых вкладчик погасит заем). Реализация договора состоит их двух фаз. Первая - фаза накопления. Чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. (Объем этой части указан в договоре, исходя из него определяется сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых тоже фиксируются в договоре.) По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и «стройсберссуду». Иными словами, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается фаза погашения ссуды. Так заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет.
О перспективах развития ССК и других финансовых институтов
Еще в 1996 году у экспертов не вызывало сомнений, что без принятия законов по ипотеке решить жилищную проблему не удастся. Именно тогда было положено начало подготовке законов по ипотеке, куда вошли три базовых закона: собственно закон об ипотеке, закон о регистрации прав на недвижимость и закон об оценочной деятельности.
2 http://www.infors.rU/f/3/9/9/0/0/6/
ССК почти не зависят от рынка капитала: средства накопления и финансирования образуют замкнутый круг. В Европе ССК уже не воспринимается как способ решения жилищной проблемы - это просто образ жизни.
Приведем статистические данные:
• Германия - 30-процентная доля на рынке кредитования приходится на ССК; доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 процента;
• Словакия - 56 процентов ипотечного рынка страны; 2,6 миллиона граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата - 0,56 процента.
В обоих случаях кредиты ССК рассчитаны на людей, имеющих средние и низкие доходы. Данные о развитии системы ССК в ряде стран Европы представлены в таблице.
Все они после трудоемких доработок были приняты в 1997-1998 годах. Эти законы положили начало развитию ипотеки в России.
Но массовой ипотеки нет, для большинства граждан она недоступна. Для того чтобы ипотека стала массовой, в первую очередь должна функционировать система сбора длинных денег (на срок от 10 до 15 лет) с низкими процентами. В мире существуют две такие схемы - вторичные эмиссионные ценные бумаги на базе закладных и ССК. Для Рос-
Таблица
Строительные сберегательные кассы в Европе2
Страна Дата принятия последней редакции закона о ССК Количество ССК Количество заключенных договоров на 01.01.2001, тыс. Сумма аккумулированных денежных средств на 01.01.2001, млн евро Сумма годового минимального взноса, евро
Германия 01.01.1991 32 33 441 649 801 1 024 - для семей; 512 - для одиноких граждан
Австрия 01.04.1994 5 6 078 14 534 1000
Словакия 06.05.1994 2 954 4 380 480
Чехия 01.06.1995 6 3 424 14 203 506
Венгрия 01.01.1997 4 632 155 470
Хорватия 01.01.1998 4 Нет данных Нет данных 677
сии, как нам представляется, более приемлем второй путь. В нашей стране практически никто не имеет кредитной истории, и почти все имеют теневые доходы. То, что у большинства работающих граждан часть заработной платы не отражена в документах, является следствием несовершенства отечественной налоговой системы. «Серые» доходы не позволяют людям брать ипотечные кредиты в банках, организация же ССК сможет частично решить проблему доказательства состоятельности человека. Следовательно, закон «О строительных сберегательных кассах» - один из наиболее значимых и важных. Надо учитывать и то, что в России только специализированный закон с нормами прямого действия позволяет относительно стабильно вести бизнес и защищать права гражданина, поэтому необходимость принятия закона о ССК не подлежит сомнению.
Представленный на обсуждение в Госдуму проект федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее -законопроект о ССК) вполне соответствует российскому менталитету, поскольку его основным концептуальным положением является коллективная взаимопомощь вкладчиков ССК для осуществления их общей мечты о собственных «четырех стенах». Однако требуется устранить ряд имеющихся в законопроекте принципиальных недостатков, так как в случае их сохранения создать в России эффективно функционирующую систему жилищных строительных сбережений окажется невозможным.
Являясь некоммерческими организациями, ССК осуществляют предварительное накопление сбережений граждан для того, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку. Как сказано в законопроекте «О строительных сберегательных кассах», «ССК - это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий». Согласно законопроекту ССК смогут осуществлять следующие банковские операции:
• привлекать денежные средства во вклады от физических и юридических лиц;
размещать привлеченные вклады в низкорисковые инструменты (например государственные бумаги);
• открывать и вести счета физических лиц;
• по поручению физических лиц осуществлять расчеты по их банковским счетам;
• покупать и продавать иностранную валюту в безналичной форме;
• выдавать банковские гарантии.
Ограниченный перечень операций призван снизить риски системы.
Как показывает западный опыт, без серьезной поддержки государства система ССК не сможет приобрести массовый характер. В российском законопроекте о ССК государственная поддержка предусмотрена, однако ее формы, объемы и порядок должно будет определить Правительство Российской Федерации. По мнению разработчиков законопроекта, объем государственной премии целесообразно установить в размере 20 процентов от вкладов.
Основная проблема, препятствующая принятию закона о ССК, заключается в том, что в Законе «О банках и банковской деятельности» отсутствует понятие «строительная сберегательная касса», поэтому сложно определить, как будут осуществлять свою деятельность ССК: как банки или как небанковские кредитные организации. Напомним, что привлекать вклады граждан могут только банки, уставный капитал которых должен быть не меньше 5 миллионов евро, а говорить о создании специализированных ипотечных банков преждевременно, учитывая, что индустрия ипотечного жилищного кредитования находится в начальной стадии развития, а правовые основы для ее развития требуют доработки. К этому вопросу следует вернуться после принятия пакета законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию
В свою очередь, по мнению одного из разработчиков законопроекта о ССК, директора Фонда «Институт экономики города» Натальи Пастуховой, «независимо от нашего отношения к ССК в России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жестком законодательном
правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения». В отсутствие закона, регламентирующего деятельность ССК, уже появились мошенники: «левые» ССК осуществляют свою деятельность по принципу пирамиды со всеми вытекающими из этого последствиями.
Успешный опыт стран Восточной Европы, в которых действуют соответствующие законы, показывает, что около половины населения копит деньги на жилье в ССК. Так, например, в Чехии закон о строительных сберегательных кассах был принят в 1992 году. За это время было привлечено порядка 11 миллиардов евро, а число договоров составило от 2,2 до 2,8 миллиона. По сравнению с Чехией в России населения в 15 раз больше, а доходы в два раза ниже. Но даже по самой грубой оценке, в ССК может быть привлечено около 70 миллиардов евро.
Почему же столь необходимый для страны закон до сих пор не принят? При обсуждении его проекта возник ряд спорных моментов. Прежде всего - по поводу определения статуса этой организации: должна она быть банковской структурой или нет. Для большей надежности организации решили, что ССК должна быть специализированным банковским учреждением, у которого будут свои правила игры. Также было решено создать систему гарантий со своими нормативами и фондом. Разницу между ставкой по вкладу и кредиту будет устанавливать Банк России. Для обеспечения финансовой устойчивости ССК будут создавать страховой фонд. В законопроект планируется ввести следующие положения:
1) система жилищных строительных сбережений граждан должна быть изолированной от фондового и банковского рынков, не зависеть от колебаний процентных ставок и курса ценных бумаг, поэтому первичным источником должны служить вклады граждан. Для этого проценты по сберегательным вкладам и займу должны быть установлены на стадии заключения договора строительных сбережений, и ССК не имеет права их менять в течение всего срока действия договора накопления сбережений. При этом
разница между кредитной ставкой по договору ипотеки должна быть установлена государственным органом, осуществляющим надзор за деятельностью строительных сберегательных касс, не выше 4-5 процентов. Кроме того, ССК не имеют право проводить рискованных операций, а также операций, не имеющих прямого отношения к основным видам деятельности ССК;
2)строительные сберегательные кассы должны быть частью российской банковской системы с максимальным учетом их узкой специализации и целевого назначения;
3) государство должно оказывать поддержку строительно-сберегательной системе.
Как показывает зарубежный и отечественный опыт, государственная поддержка является значимой для становления и быстрого развития института строительных сбережений. В связи с этим в законе вместо короткой и отсылочной статьи 19 необходимо разработать полноценный раздел «Формы государственной поддержки и государственного стимулирования системы строительных сбережений». Это осуществимо путем рецепции соответствующих норм германского законодательства о строительных сбережениях, которое предусматривает премии работодателей и государственные сберегательные премии вкладчикам на этапе накопления, различные налоговые льготы, субсидии, льготные условия выплаты процентов по займу и иные. Кроме того, необходимо предусмотреть и другие формы государственной поддержки и стимулирования развития системы строительных сбережений, например возрождение в России вещного права застройки с тем, чтобы предоставить государству правовую возможность целевого выделения земельных участков под жилищное строительство.
Подобием строительных сберкасс в России являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы, которых в стране достаточно большое количество. В 2002 году в разных регионах Российской Федерации насчитывалось около 30 объединяющих эти кооперативы гильдий. Однако значительных успехов жилищные кооперативы не добились, хотя общее число их вкладчиков составляло около 10 тысяч человек, и
прежде всего потому, что им не оказывалась государственная поддержка, и они не пользовались доверием населения. ССК отличаются от кооперативов как статусом, так и контролируемостью. Прежде всего, это законодательно утвержденная деятельность юридического лица. На личном счете в ССК накапливается определенная сумма за счет процентов. В результате через определенное время вкладчик получает льготный кредит с процентной ставкой ниже рыночной. До полного погашения кредита квартира находится в залоге у ССК. Кроме того, как говорят профессионалы, низкий процент в ССК обеспечивается гарантиями государства, а не числом участников «взаимопомощи». И если ипотека - это деньги под залог собственности, то в кооперативе человек фактически участвует в строительстве своего дома. К ипотечному кредитованию новое финансовое образование отношения не имеет, но уже сейчас является очень сильным конкурентом. И главное -контролировать деятельность кооператива некому, а значит, и защищать «бедного вкладчика» никто не будет: ни суд, ни президент, ни брат. Некоммерческие организации живут своей жизнью, и для их ликвидации достаточно лишь потерять печать.
О преимуществах деятельности кредитного кооператива можно сказать следующее. Кредитный кооператив - это минибанк. Его уникальность в том, что он работает без лицензии кредитной организации. Это упрощает и ускоряет процедуру кредитования членов кооператива на строительство жилья и дает им возможность накопить необходимую сумму, если средств на первоначальный взнос недостаточно. Механизм построен по принципу кассы взаимопомощи. Первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости квартиры передается в кооператив с условием получения займа через один-два года. Сейчас ссуда выдается под 15 процентов годовых. За время накопления вкладчик получает 24 процента годовых. Низкий процент получается за счет взносов других членов кооператива.
Приведем пример из практики финансовой корпорации «Социальная инициатива». На международной конференции «Недвижи-
мость, ипотека, страхование» был презентован проект по организации кредитных кооперативов (КК). Они уже работают. Тамбов, Орел, Тула, Воронеж, Владикавказ - это не полный список городов, где пустующее место коммерческих банков занимает Союз кредитных кооперативов. По словам представителя компании, в настоящее время в рамках кредитных кооперативов оборот составляет 560 миллионов рублей. Средний размер займа - 847 тысяч рублей. Единственным препятствием на пути всероссийского объединения кооперативов является законодательное ограничение - не более 2 000 человек.
Кредитный кооператив «Социнициатива кредит» имеет свидетельство о государственной регистрации от 11 декабря 2002 года. По данным баланса за 2003 год, как некоммерческая организация кооператив получил прибыль в размере 24 тысяч рублей, оборот - 250 миллионов рублей, выдано займов на 155 миллионов рублей, на депозитах - 38 миллионов рублей, на счетах -18 миллионов рублей. Из 100 займов, взятых членами кооператива, на покупку квартир приходится 86, остальные - на неотложные нужды. Преимущества кооператива в том, что человек имеет возможность купить квартиру на начальной стадии строительства по низкой цене. Конечно, существует риск вложения в «долгострой», но коллектив может решить эту проблему более эффективно, чем разрозненные клиенты.
В целях максимизации объемов строительства и финансирования покупки жилья следует развивать эту и другие схемы сбережений населения в различных учреждениях, в том числе и в коммерческих банках, которые имеют лицензию на работу с вкладами. Как показывает международный опыт ипотечного кредитования и финансовой диверсификации, утверждение, что разрабатывать жилищно-сберегательную схему могут только специализированные учреждения, не верно. Страны, которые в прошлом подчеркивали необходимость специализации, например Германия, пришли к выводу, что целесообразно способствовать конкуренции среди учреждений разного типа и разрешать более крупным банкам с большей степенью диверсифика-
ции приобретать специализированные учреждения. В России существующие банки могут задействовать уже функционирующую сеть розничных филиалов и депозиты.
В нашей стране, где уровень инфляции относительно высокий, особенно трудно управлять схемами сбережений населения на договорной основе. Федеральному правительству следует изучить ожидаемое воздействие предлагаемой схемы на федеральный и региональные бюджеты, население и доступность жилья для населения, стабильность финансового сектора, результаты жилищной политики и альтернативные экономически эффективные пути достижения поставленных целей. При разработке такой системы сбережений Центральный банк Российской Федерации должен внести изменения в конкретные требования относительно формирования резервов и ликвидности и привязать такие требования к жилищным кредитам, выдаваемым на начальной стадии реализации программы. Необходимо разработать более детальные условия авансовых кредитов и правил формирования списка очередников. Следует рассмотреть следующие общие вопросы:
• повышение размера резервов до достаточно высокого уровня, особенно на начальной стадии накопления средств на счетах, когда кредиты еще не расходуются, и ведение жесткого контроля за состоянием ликвидности. При необходимости пересмотреть некоторые положения, например, процент по сберегательному счету и кредиту и минимальный период накопления;
• поддержка использования «плавающих» договорных ставок, а не искусственно заниженных фиксированных ставок. Низкие фиксированные ставки могут привести к возникновению временных и опасных периодов неликвидности, если к схеме не присоединится достаточное количество новых участников.
В целом существует соблазн чрезмерного субсидирования этапа накоплений для поддержания положительной ликвидности. Такое субсидирование накоплений является регрессивным, оно напрямую не связано с жильем и приводит к риску быстрого роста бюджетно-финансового обязательства со стороны федерального правительства. В
Чешской Республике субсидии для владельцев сберегательных счетов в основном предоставлялись семьям, имеющим более высокий уровень дохода. Хотя большая часть государственного жилищного бюджета ушла на выплату таких субсидий, в результате было построено мало нового жилья.
Следует создать возможность использовать накопленные сбережения для иных, помимо покупки дома, целей. Например, в Таиланде после 18 месяцев накопления средств на сберегательном счете считается, что семья доказала свою способность регулярно осуществлять выплаты, поэтому она получает право на ипотечный кредит по более низкой процентной ставке. Семья может использовать оставшиеся средства на счете для покупки жилья или в совершенно иных целях.
Нерешенность проблемы ипотечного жилья в России способна влиять как на весь ход общественного воспроизводства, так и на конкретные результаты экономических и демократических преобразований. Решение проблемы жилья для общества в целом несет в себе огромный мультипликационный эффект. Например, в США общественные работы, дорожное и жилищное строительство способствовали выходу из кризиса 30-х годов прошлого века. Для России решение проблемы жилья может быть мощным стабилизирующим фактором экономического роста. Во-первых, современное население в своем большинстве психологически вполне освободилось от иждивенческого отношения к государству как бесплатному поставщику жилья и вынуждено считаться с необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительства. Во-вторых, развитие самого жилищного строительства обусловливает развитие многочисленных сопряженных отраслей и объектов инфраструктуры, где формируются доходы занятых в них миллионов людей. При этом, что особенно важно, сопутствующие ему отрасли в силу своей специфики обеспечивают постоянную занятость, стабильные трудовые процессы, хотя бы потому, что возведение каждого жилого объекта требует больших временных затрат.
