CC BY
164Ипотечное кредитование и доступность жилья (на примере Вологодской области)
Олег Подолякин
Ключевые слова: банковские ипотечные программы, Вологодская область, доступное жилье, ипотечное жилищное кредитование, приоритетный национальный проект, цены на жилые помещения.
По данным сайта «Приоритетные национальные проекты»1, общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. метров. Чтобы удовлетворить эту потребность, жилищный фонд страны надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии уже в настоящее время приобрести жильё самостоятельно либо с помощью заемных средств.
Чтобы сделать жильё более доступным для населения, государство в последнее время активно развивает ипотечное кредитование. В какой мере это развитие может считаться эффективным, то есть реально содействующим решению жилищной проблемы, приобретению жилья широкими массами нуждающегося в нём населения? Целью данной работы и является анализ использования ипотечного жилищного кредитования на территории Вологодской области. Для этого предполагается: 1) рассмотреть текущую ситуацию в жилищной сфере — обеспеченность граждан жильём и динамику цен; 2) определить предпочтения населения по ряду вопросов, имеющих непосредственное отношение к ипотеке; 3) проанализировать ипотечные программы, действующие в области; 4) рассчитать на их основе совокупный доход семьи, необходимый для того, чтобы можно было воспользоваться предоставляемыми институтом ипотечного кредитования возможностями; 5) установить, нужны ли меры по улучшению ситуации, и предложить такие меры.
Олег Валерьевич Подолякин, аспирант Вологодского научно-координационного центра Центрального экономико-математического института Российской академии наук, Вологда, участник Школы молодого автора в 2007 году.
Ситуация в жилищной сфере в Северо-Западном федеральном округе и в Вологодской области
Обеспеченность жильём — один из главных показателей, отражающих благосостояние граждан. В регионах Северо-Западного федерального округа (СЗФО) и в РФ в целом он в последние годы увеличивался невысокими темпами (табл. 1).
Таблица 1
Средняя площадь жилища на одного жителя, 2000-2005 годы (кв. м)
Регион 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Рост, %
Псковская область 23,2 23,6 24,1 24,5 25,0 25,5 109,9
Новгородская область 22,3 22,8 23,3 23,7 24,2 24,7 110,8
Ленинградская область 21,9 22,5 22,9 23,3 23,4 24,0 109,6
Вологодская область 21,7 22,3 22,7 23,1 23,5 23,8 109,7
Архангельская область 21,5 21,9 22,2 22,5 23,0 23,3 108,4
Республика Коми 21,2 21,6 21,9 22,2 22,3 22,6 106,6
Мурманская область 21,4 21,9 2,1 22,3 22,3 22,5 105,1
Республика Карелия 20,9 21,2 21,5 21,8 22,1 22,4 107,2
г. Санкт-Петербург 19,8 20,1 20,5 20,9 21,4 21,9 110,6
Калининградская обл. 18,4 18,6 18,9 19,2 19,5 20,0 108,7
СЗФО 20,9 21,3 21,6 22,0 22,4 22,8 109,1
РФ 19,2 19,5 19,8 20,2 20,5 20,8 108,3
Источник: Российский статистический ежегодник. 2005: стат. сб./ Росстат, М., 2006. С. 233; Регионы Северо-Западного федерального округа. Социально-экономические показатели. Стат. сб. / Вологдастат, Вологда, 2006. С. 51.
В Вологодской области обеспеченность жильём немного выше общероссийской, а среди регионов СЗФО область занимает по этому показателю четвёртое место. Однако ни в области, ни в округе, ни в стране обеспеченность жильём нельзя признать удовлетворительной. Россия здесь сильно отстает от развитых стран. Например,
на одного жителя США приходится более 60 кв. м общей площади жилища, в Норвегии — 74, во Франции — 45, в ряде стран Восточной Европы — порядка 35 кв. м2.
Другой проблемой, которая сейчас широко обсуждается в СМИ, является цена на жилые помещения. Анализируя показатели цены на первичном рынке жилья, можно видеть, что за последние годы она возросла в 2,9 раза по РФ и в 2,8 раза по СЗФО (табл. 2). В Вологод-
Таблица 2
Средние цены на первичном рынке жилья, 2000-2005 годы (тыс. рублей за кв. м)
Регион 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Рост, в разах
г. Санкт-Петербург 11,2 13,3 16,6 22,1 27,0 31,3 2,8
Архангельская обл. 5,1 10,1 10,8 13,8 16,8 23,3 4,6
Республика Коми 5,1 7,5 9,6 12,0 15,4 20,7 4,1
Вологодская обл. 4,9 7,9 9,3 14,6 16,9 18,5 3,8
Ленинградская обл. 5,5 6,4 8,4 11,8 15,9 18,2 3,3
Псковская обл. 4,6 6,3 8,4 11,9 15,4 17,5 3,8
Республика Карелия 4,9 6,6 8,7 13,0 16,3 15,8 3,2
Калининградская обл. - - - - 15,2 15,7 -
Новгородская обл. 4,4 7,0 9,7 12,5 13,9 15,0 3,4
Мурманская обл. 9,4 10,5 - - - - -
СЗФО 8,7 10,1 12,8 17,4 21,2 24,4 2,8
РФ 8,7 10,6 12,9 16,3 20,8 25,4 2,9
Источник: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2005: стат. сб. / Росстат, М., 2006. С. 913; Регионы Северо-Западного федерального округа... С. 152.
ской области цена поднялась ещё больше — в 3,8 раза. По уровню средних цен область находится также на четвертой позиции в округе.
Вторичное жильё не доступнее первичного. Средние цены на него (табл. 3) по темпам роста и абсолютным значениям даже несколько выше.
Таблица 3
Средние цены на вторичном рынке жилья, 2000-2005 годы (тыс. рублей за кв. м)
Регионы 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Рост, в разах
г. Санкт-Петербург 10,0 11,4 13,4 19,3 27,7 32,2 3,2
Республика Коми 4,8 7,3 9,2 11,1 15,3 20,5 4,3
Вологодская обл. 4,7 7,4 8,6 12,5 16,0 19,1 4,1
Ленинградская обл. 4,6 5,6 7,6 10,2 15,5 17,6 3,8
Архангельская обл. 3,3 6,0 7,9 10,0 15,8 17,4 5,3
Республика Карелия 5,2 6,7 7,9 10,4 14,1 16,0 3,1
Новгородская обл. 4,6 6,5 8,7 10,7 13,7 15,6 3,4
Псковская обл. 3,9 5,7 7,7 10,6 14,5 14,9 3,8
Калининградская обл. 7,3 8,3 10,0 11,7 11,9 13,7 1,9
Мурманская обл. 3,4 3,8 5,4 8,1 10,1 12,9 3,8
СЗФО 6,7 8,3 10,1 14,0 19,5 22,8 3,4
РФ 6,6 9,1 11,5 14,0 17,9 22,2 3,4
Источник: Регионы России... С. 915. Регионы Северо-Западного федерального округа... С. 152.
В настоящее время, согласно данным статистики3, объёмы ввода жилых помещений в России увеличиваются (41 млн кв м. в 2004 году, 43,5 млн в 2005). Теоретически это ведёт к лучшей обеспеченности населения жильем. В действительности же не только значительна, но и постоянно увеличивается доля ветхого и аварийного жилищного фонда, а значит и удельный вес во всём населении семей, нуждающихся в улучшении условий проживания. Кроме того, низок уровень благоустройства жилых помещений. Нерешенной остаётся проблема высоких цен на жильё и на первичном, и на вторичном рынках. Некоторый прогресс наблюдается в финансировании строительных организаций; в то же время остаются высокими доля убыточных организаций, степень изношенности основных фондов и себестоимость строительства (её, по некоторым оценкам, можно сократить на 30%)4, что не позволяет этим организациям функционировать с достаточной эффективностью.
Ипотечные кредитные программы на территории Вологодской области
Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При жилищной ипотеке заёмщик получает кредит на приобретение объекта недвижимости, обязан погасить кредит, и исполнение обязательства обеспечивает залог недвижимости5. Вместе с тем недвижимость, приобретённая по ипотечной программе, становится собственностью заёмщика кредита непосредственно с момента приобретения6.
Чтобы понять, насколько существующие в Вологодской области ипотечные программы соответствуют потребностям жителей, воспользуемся результатами анкетного опроса населения области, проведённого специалистами Вологодского научно-координационного центра Центрального экономико-математического института Российской академии наук (ВНКЦ ЦЭМИ РАН) в 2006 году. Сразу же оговорим, что все последующие таблицы и рисунки построены по данным этого опроса.
Наиболее предпочтительными для населения способами улучшения жилищных условий оказались покупка и строительство жилья (табл. 4).
Таблица 4
Распределение респондентов по предпочтительным способам улучшения жилищных условий (%)
Предпочтение Вологда Череповец Районы Область
Покупка 45,2 27,7 20,5 28,5
Строительство 17,1 30,8 23,5 24,2
Обмен 17,6 13,0 17,7 16,3
Получение по наследству 11,6 14,6 13,9 13,6
Получение по очереди 5,0 6,7 7,3 6,6
Получение по сносу/расселению 3,5 2,4 9,6 6,0
Съём 2,0 4,7 2,0 2,8
Другое 0,0 2,0 6,1 3,4
Самые популярные схемы приобретения жилья среди населения области — это ипотечное жилищное кредитование, долевое строительство и покупка жилья в рассрочку (табл. 5). При этом ипотечное жилищное кредитование в большей степени популярно в крупных городах. Причина очевидна: жильё в них дороже, поэтому требуется больше времени, чтобы накопить сумму, необходимую для разовой выплаты всей его стоимости.
Таблица 5
Распределение респондентов по предпочтительным схемам финансирования при приобретении жилья (%)
Предпочтение Вологда Череповец Районы Область
Ипотечное жилищное кредитование 50,8 35,6 22,0 32,8
Долевое строительство и покупка жилья в рассрочку 24,6 30,8 24,8 26,6
Жилищные сберегательные программы 10,6 8,3 10,9 10,0
Потребительское кредитование Сбербанком РФ и коммерческими банками 5,0 4,0 14,2 9,0
Региональные программы с использованием бюджетных средств 3,5 5,1 13,7 8,7
Региональные и муниципальные жилищные облигации 2,5 2 5,6 3,8
Другое 2,0 2,4 3,8 3,0
Хотя ипотечное жилищное кредитование — самая популярная схема приобретения жилья, около трети населения крупнейших городов области и более половины населения районов не располагают достаточной информацией о сути ипотеки (рис. 1). Жители области плохо информированы о возможностях ипотечного кредитования, а хуже всех информированы жители сельских районов. Основные источники информации об ипотеке — телевидение, печатные издания и люди ближнего круга общения (табл. 6).
Воспользовались ипотечным кредитованием для покупки жилья менее 10% населения, что говорит об огромном потенциале роста рынка ипотечного кредитования (рис. 2).
Таблица 6
Распределение респондентов по источникам получения информации об ипотеке (%)
Источник информации Вологда Череповец Районы Область
Телевидение 56,4 48,9 55,7 54,2
Печатные издания 29,6 37,2 31,5 32,5
Родственники, друзья, знакомые 23,4 31,0 28,3 27,8
Радио 17,9 10,7 8,5 11,3
Интернет 11,7 8,6 2,1 5,9
Специалисты НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» 4,8 11,5 2,8 5,5
Другое 0,6 0,5 1 0,8
Доля населения, готового взять ипотечный кредит, больше в крупных городах, чем в районах области (рис. 3), что вполне объясняется более высокими доходами городских жителей, их лучшей информированностью о сути ипотеки и льготах заёмщикам, большей доступностью информации, поступающей от кредиторов, и некоторыми другими факторами. В целом же доля семей, готовых взять ипотечный кредит, очень низкая — всего 17%.
80
70
60 -
50 -
40 -
30
20
10 Н 0
68,1
30,1
62,0
37,7
46,5
51,5
55,4
43,1
Вологда
Череповец
Районы
Область
В Да
□ Нет
Рис. 1. Ответ респондентов на вопрос: «Известны ли Вам суть ипотечного кредита, его отличия от простого потребительского кредита?»
91,2 88,8 90,3 90,1 В да □ Нет
7,7 9,9 8,1 8,5
Вологда Череповец Районы Область
Рис. 2. Ответ респондентов на вопрос: «Пользовались ли Вы банковским долгосрочным ипотечным кредитом для покупки жилья?»
Причины, по которым подавляющее большинство респондентов не готовы брать ипотечный кредит, можно объединить под рубрикой «финансовые»: низкий совокупный доход семьи, нехватка средств на выплату первого взноса и высокая банковская ставка кредитования (рис. 4). Две последние причины тоже являются следствием низкого дохода семей.
Уровень доходов демонстрирует рис. 5. Как видим, свыше 70% опрошенных жителей области располагают совокупным семейным доходом менее 10 тыс. рублей, чем и объясняется отсутствие у них средств на первоначальный взнос.
90-
80-
70-
60-
50-
40-
30-
20-
10-
0-
Рис.
76,6
21,7
Вологда
79,1
85,7
81,9
20,6
Череповец
12,6
Районы
16,7
Область
Щ Да □ Нет
3. Ответ респондентов на вопрос: «Готовы ли Вы взять банковский долгосрочный ипотечный кредит для покупки жилья?»
Вологда Череповец Районы Область
Другое
Сложности в процессе подготовки необходимых документов
Высокая банковская ставка кредитования
|~| Отсутствие средств
на оплату первоначального взноса
ЁЦ Низкий совокупный доход семьи
Рис. 4. Ответ респондентов на вопрос: «По какой причине Вы не готовы взять банковский долгосрочный ипотечный кредит для покупки жилья?»
Рассмотрим теперь, какие институты ипотечного кредитования имеются в области. В первую очередь стоит упомянуть некоммерческую организацию (НО) «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области»7. Его основными целями являются развитие ипотечного жилищного кредитования, создание необходимых условий для обеспечения населения области доступным жильём, содействие увеличению объёмов производства в строительстве.
Свыше 30 ООО рублей От 20 ООО до 30 ООО рублей От 10 ООО до 20 000 рублей ] От 5000 до 10 000 рублей До 5000 рублей
Вологда Череповец Районы Область
Рис. 5. Ответ респондентов на вопрос: «Каков Ваш совокупный семейный официально подтвержденный доход за вычетом налогов?»
За шесть лет своего существования Фонд инвестировал в строительство 1517 квартир общей площадью более 89 тыс. кв. м в 51 строящемся жилом доме. В 2005 году Фонд начал выдачу собственных долгосрочных ипотечных займов. Это в значительной степени облегчает и удешевляет процедуру оформления и получения заёмных денежных средств. Партнёрами Фонда по ипотечному кредитованию в настоящее время выступают три банка, работающие на территории области, — ОАО КБ «Севергазбанк», ОАО КБ «Промэнерго-банк», Вологодский филиал ОАО «Россельхозбанк». Коммерческий банк «Вологжанин» также намеревается стать в ближайшее время партнёром Фонда в качестве первичного кредитора.
Всего в Вологде и Вологодской области ипотечные кредиты предоставляют восемь организаций. Условия выдачи ими кредита и его характеристики представлены в табл. 7.
Следует заметить, что процент, под который выдаётся кредит, не подходит для основной массы жителей Вологодской области, большинство которых, если верить опросам, считают приемлемыми 10%
Таблица 7
Характеристики ипотечных кредитов
Организация % годовых в руб. % годовых в дол. Срок (лет) Первый взнос в % к стоимости квартиры Ограничение заёмщика по возрасту (лет)
Фонд ипотечного жилищного кредитования 11,5-14,5 1-30 10-90 18-75
Банк Москвы 13-15 10-12 3-25 0 21-60
Внешторгбанк 15-17 11-13,5 5-25 20 н. д.
Промстройбанк 13-16 9,8-14 5-25 5 18-65
Промэнергобанк 12-16 - 1-29 10-70 18-60
Россельхозбанк 11,5-14,5 - 3-30 10-90 18-75
Сбербанк 12-15 12,5-15,5 1-20 10 18-75
Севергазбанк 14 - 1-26 до 70 18-60
Источник: интернет-сайты соответствующих банков.
годовых. Кроме того, минимальный первоначальный взнос практически по всем программам составляет 10% от стоимости квартиры, что для квартиры площадью 54 кв. м. (по 18 кв. м. на человека для семьи из трёх человек) в 2004 году равнялось примерно 98 тыс. руб. К тому же получение кредита влечёт за собой дополнительные расходы, размер которых может быть более 10 тыс. рублей, — и это не учитывая ежегодные страховые выплаты.
Таблица 8
Расчёт необходимых выплат по кредиту на однокомнатную квартиру и необходимого дохода семьи (тыс. руб.)
Организация Срок (лет) Перво начальный взнос Сумма кредита % годовых Размер выплаты в месяц Необходимый месячный доход семьи
Севергазбанк 25 600 1400 14 21,0 42,0
Фонд ипотечного жилищного кредитования 25 200 1800 12 24,0 48,0
Внешторгбанк 25 300 1700 15 26,9 53,8
Сбербанк 20 200 1800 13 27,0 54,0
Банк Москвы 25 0 2000 13 28,3 56,7
Промстройбанк 25 100 1900 14 28,5 57,0
Промэнергобанк 25 200 1800 16 30,0 60,0
Россельхозбанк 25 200 1800 16 30,0 60,0
Смоделируем следующую ситуацию: семья планирует обзавестись однокомнатной квартирой в Вологде. В настоящее время примерная цена такой квартиры — 2 млн рублей. Чтобы её приобрести, глава семьи собирается взять ипотечный кредит сроком на 25 лет с минимальным первоначальным взносом. И будем исходить из предположения, что на погашение кредита будет расходоваться половина совокупного семейного дохода.
В таблице 8 приведены расчёты суммы ожидаемых ежемесячных выплат семьёй и её необходимого для внесения выплат ежемесячного
дохода. Наименьший размер выплат будет в том случае, если семья возьмет кредит в Севергазбанке или в НО «Фонд ипотечного жилищного кредитования». Но следует учитывать, что и размер кредита в Севергазбанке будет наименьшим (1400 тыс. руб.), следовательно, размер первоначального взноса — самым большим. Поэтому более выгодными представляются кредиты НО «Фонд ипотечного жилищного кредитования» и Банка Москвы, которые позволяют взять в кредит практически всю стоимость квартиры. Однако в любом случае необходимый совокупный доход семьи должен быть очень высоким по вологодским меркам: от 42 до 60 тыс. рублей в месяц в зависимости от того, какая программы ипотечного кредитования будет выбрана, или от 500 до 650 тыс. рублей в год.
Выводы и предложения
В статье были проанализированы ситуация, сложившаяся в жилищной сфере, и программы ипотечного жилищного кредитования на территории области. Ситуация эта представляется неутешительной. По произведённым выше расчетам для возврата кредита в 2 млн рублей семье необходим стабильный совокупный доход от 42 тыс. рублей в месяц. Между тем, по данным социологического опроса, проведенного ВНКЦ ЦЭМИ РАН, в 2006 году лишь четверть респондентов обладала совокупным семейным доходом более 20 тыс. рублей в месяц. Средний доход жителя Вологодской области тогда же составил 12 тыс. рублей. При существующих ценах таких доходов недостаточно даже для приобретения квартиры для двух работающих человек. Вдобавок за время между одобрением банком кредита заёмщику и собственно покупкой квартиры жилплощадь поднимается в цене, и заёмных средств может быть уже недостаточно для её приобретения8.
Запретительная цена — лишь следствие других многочисленных проблем, присутствующих в сфере жилищного строительства. Перечислим основные из них.
1. Высокая себестоимость строительства и её продолжающийся рост9. По данным некоторых экспертов10, после ценового бума на жилищном рынке себестоимость строительства стремится сравняться с конечной стоимостью жилья.
2. Значительная спекулятивная составляющая в росте цен11. Если в период с 2001 до середины 2005 годов цены на жильё росли в сред-
нем на 13% в год (для Москвы), то во второй половине 2005 года и в 2006 году темпы роста подскочили до 40 и 90% в год соответственно.
3. Недостаточные объёмы строительства и ввода жилья. Подпрограммы федеральной программы «Жилище» направлены в основном на стимулирование спроса на жильё — без должного внимания стимулированию роста объёмов строительства12. По данным Центробанка13, в 2002 году было выдано ипотечных жилищных кредитов на 3,3 млрд рублей, в 2003 — на 9,5 млрд, в 2004 — на 30 млрд, а в 2005 — около 90 млрд рублей. Развитие ипотеки, согласно национальному проекту, приведёт к росту объёмов выданных кредитов до 151 и 415 млрд рублей в 2007 и 2010 годах соответственно уменьшению процентов по ипотечным кредитам до 8% к 2010 году. Неизбежным результатом будет подъём спроса на рынке жилья.
4. Проблемы с получением земельных участков для застройки и с обеспечением их инфраструктурой14. Бюджетные средства, выделяемые на обустройство инженерной инфраструктурой площадок под жилищное строительство, не гарантируют сами по себе строительства на этих площадках действительно доступного жилья.
Характеристики появившихся в банках Вологодской области в последние два-три года программ ипотеки позволяют утверждать, что уровень развития института ипотечного жилищного кредитования уже достаточен для использования его жителями области. Однако существующая пропасть между доходом семьи и ценами на недвижимость не позволяет ситуации меняться в лучшую сторону.
Что тут можно сделать? На наш взгляд, решению проблемы обеспечения граждан доступным жильём в регионе могут способствовать меры, главной целью которых будет увеличение объёмов жилищного строительства и соответственно предложения на рынке жилья, что подтверждается работами многих специалистов15. Наряду с существующими источниками средств на покупку квартиры (ипотечный кредит, материнский капитал, субсидии для молодых семей) получить дополнительные средства поможет схема, по которой стоимость квартиры компенсировало бы предприятие, выдающее своему работнику ссуду на льготных условиях. Взамен работник, в особенности, если это молодой высококвалифицированный специалист, брал бы на себя обязательство отработать определённое количество лет на данном предприятии. Таким образом предприятие решало бы задачу привлечения молодых высококвалифицированных специалистов, а те, в свою очередь, были бы обеспечены жильём.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Эти данные доступны на: http://www.rost.ru. Последнее посещение 23 ноября 2006 года.
2 Стороженко В. Кому доступно доступное жилье? // Наука и жизнь, 2006. № 6. С. 14-17.
3 Регионы Северо-Западного федерального округа. Социально-экономические показатели. Стат. сб. / Вологдастат. Вологда, 2006. С. 111.
4 Задумкин К. А. Стратегическое управление строительным предприятием / Под ред. Н. А. Пахолкова. Вологда, ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2004. С. 69.
5 См. подробнее: Ипотека для всех / Под. ред. проф. Ю. Ф. Симионова. Серия «50 способов». Ростов н/Д, Феникс, 2004.
6 См.: http://www.ipohelp.ru/manual.html. Последнее посещение 14 декабря 2006 года.
7 Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области. Доступно на: http://www.vologda.ru/~ipoteka. Последнее посещение 27 декабря 2006 года.
8 Рубченко М. Только вверх // Эксперт, 2006. № 28. С. 32-36.
9 Черемисина Т. П. Жильё в России // Всероссийский экономический журнал, 2006. №4. С. 99-115.
10 Брешковская Н. Битва за металл // Эксперт Северо-Запад, 2006. № 36. С. 24-26.
11 Гурова Т., Полунин Ю.. Кто надул пузырь на рынке недвижимости // Эксперт, 2006. № 30. С. 20-21.
12 Ступин И. Как приручить стройкомплекс // Эксперт, 2006. № 11. С. 32-35.
13 Петрова Ю. Кредитный домострой // Секрет фирмы, 2006. № 12. С. 71-73.
14 Ступин И. Сообразите на троих // Эксперт, 2006. № 43. С. 56-58.
15 Задумкин К. А. Поселенческие структуры в пригородном районе: стратегия жилищного строительства // Экономические и социальные проблемы в регионе: факты, тенденции, прогноз 2006. № 35. С. 44; Рубченко М. Указ. соч. С. 32-36; Стороженко В. Указ. соч. С. 14-17; Ступин И. Указ. соч. С. 32-35; Черемисина Т. П. Указ. соч. С. 99-115.
