CC BY
13
УДК 65.011. С.И. Алтухов СГГА, Новосибирск Г.К. Андреев НГТУ, Новосибирск
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ КОРПОРАТИВНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ФАКТОРОВ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ КРУПНОГО ГОРОДА СИБИРИ
S.I. Altuhov
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA) 10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation G.K. Andreev
Novosibirsk State Technical University
20 Marxa Ul., Novosibirsk, 630090, Russian Federation
INVESTMENT APPEAL OF THE CORPORATE REAL ESTATE IN SYSTEM OF FACTORS OF ECONOMIC DEVELOPMENT OF LARGE CITY OF SIBERIA
The large city of Siberia is considered as system of many criteria. It causes necessity of use of system researches for formation of the mechanism of management by investments into the corporate real estate of large city. The analysis of existing approaches and methods of an estimation of investment appeal of segments of the market is lead. The technique of an estimation of investment appeal of objects of the corporate real estate in system of factors of economic development of large city is offered.
Крупный город Сибири рассматривается как многокритериальная система. Это обусловливает необходимость использования системных исследований для формирования механизма управления инвестициями в корпоративную недвижимость крупного города. Проведен анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности сегментов рынка. Предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов корпоративной недвижимости в системе факторов экономического развития крупного города.
Крупный город является многокритериальной системой. Поскольку город является большой, сложной и многомерной системой, то, на наш взгляд, результаты его функционирования и развития невозможно охарактеризовать единственным критерием или одним интегральным показателем. Попытки создания интегральных показателей, индексов для оценки качества жизни в городе и пр., сводящие разнохарактерные показатели в единый, имеют пока чрезвычайно ограниченную ценность.
Действительно, крупный город представляет собой систему, имеющую фундаментальные адаптивные свойства. Определенной устойчивостью по отношению к внешним воздействиям (гомеостазом) обладает, прежде всего, экосистема, в которой расположен город и которая является его неотъемлемой частью. Так, значительные антропогенные изменения в экологической среде без
ее разрушения в крупных городах возможны только благодаря сравнительно большой устойчивости биогеоценозов к внешним изменениям. Определенные механизмы саморегуляции действуют и в экономической сфере города, и в социальной подсистеме.
В крупных городах Сибири отмечается гетерогенность не только населения, но и территории города по различным признакам, что влечет за собой усложнение процессов формировании механизма управления инвестициями в корпоративную недвижимость. Так, в крупном городе можно выделить территории, различающиеся по функциональному назначению, плотности застройки, рыночной и кадастровой стоимости земли, градостроительной ценности территории, административному районированию, по степени геофизической комфортности для проживания человека и пр.
Таким образом, современный крупный город Сибири представляет собой уникальный по сложности объект научного исследования и управления. Это обусловливает необходимость использования системных исследований для формировании механизма управления инвестициями в корпоративную недвижимость крупного города.
В рамках данного исследования под рынком недвижимости мы понимаем определенную систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.
Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений. Специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность.
Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого, вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик. Эти же факторы определяют особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.
Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, позволяет объяснить некоторые особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Одной, пожалуй, самой основной особенностью, является тот факт, что практически весь объем инвестиционных ресурсов направляется на финансирование основного капитала, в то время как на других сегментах инвестиционного рынка соотношение между инвестициями в оборотный и основной капитал находится на уровне 1:3. Другая особенность проявляется в циклических колебаниях инвестиций, обусловленных динамикой спроса на объекты недвижимости и их жесткой привязкой к географическому местоположению. Таким образом, инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости, имеют свои особенности, определяющие возможности регулирования притока капитала.
В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по инвестиционной деятельности на рынке корпоративной недвижимости был проведен анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности сегментов рынка. Существующие методики являются эффективным инструментом для определения текущей ситуации на рынке касательно соотношения спроса и предложения, а также позволяют строить определенные прогнозы и делать соответствующие выводы относительно сфер и направлений, инвестиции в которые будут экономически оправданы. Однако, их применение для определения факторов и условий повышения инвестиционной активности на рынке корпоративной недвижимости неприемлемо в силу использования балльного подхода, ранжирования и усреднения.
Основным показателем, отражающим инвестиционную привлекательность объектов корпоративной недвижимости, является их инвестиционная стоимость, величина которой обусловлена действием различных факторов. Степень влияния каждого из факторов изменяется в зависимости от планов инвестора относительно дальнейшего использования объекта. В свою очередь изменяются удельный вес данного объекта в формировании дохода всей системы. Этим обусловлена необходимость группировки наиболее вероятных вариантов инвестирования, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта, на основе их анализа по виду получаемого дохода и степени риска [1].
Анализ механизмов принятия решений в сфере управления недвижимостью позволил сформировать методику оценки инвестиционной привлекательности объектов корпоративной недвижимости.
На этапе проведения технической инвентаризации оцениваемого объекта определяется его износ. Автор предлагает подход к оценке технического состояния промышленных зданий, основанный на интеграции стоимостного и экспертного методов оценки физического износа. Предлагаемый метод заключается в следующем: в ходе технической инвентаризации объектов корпоративной недвижимости проводится диагностика технического состояния их конструктивных элементов; по данным обследования составляется дефектная ведомость, на основании которой составляется смета затрат на устранение выявленных дефектов (физического износа) конструкций.
При этом, в отличие от существующей методики определения физического износа и используемой при экспертном методе оценки износа, предлагается использовать сводные таблицы, в которых указываются признаки износа, объем и расценки работ по его устранению.
Использование данного подхода позволяет существенно повысить точность расчета физического износа объектов корпоративной недвижимости и отказаться от определения износа в процентном соотношении по удельным весам конструктивных элементов и неизбежных при этом ошибок и погрешностей. Кроме того, значение физического износа, полученное непосредственно в денежном выражении, более объективно, поскольку (в отличие от экспертного метода) не зависит от величины балансовой (восстановительной) стоимости оцениваемого объекта, а основано на данных сметной документации.
Предложенный подход также может быть рекомендован для оценки функционального износа объекта, исходя из масштабов необходимой реконструкции.
Экономическое содержание инвестиционной политики зависит от уровня субъекта инвестиционного рынка, определяется целями инвестора и особенностями сложившейся экономической ситуации, обуславливающей задачи и механизмы реализации. На макроуровне цели инвестиционной политики отражают необходимость решения стратегических задач экономического роста, повышения национальной конкурентоспособности, интеграции страны в мировое хозяйство, создания благоприятных условий для инвестиционной деятельности всех субъектов инвестиционного рынка [2].
Осознание опасности возникновения дестабилизирующих ситуаций, связанных с нарушением режима функционирования и развития крупных городов, требует кардинального изменения мировоззренческих подходов к управлению ими в целом и процессами инвестирования в частности. Формирование методологических подходов к решению проблем функционирования и развития крупных городов Сибири должно осуществляться с учетом новых парадигм в общественном развитии.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2008. - 624 с.: ил. - (Учеб. для вузов).
2. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. Монография. М.: Норма - Инфра - М, 2005. - 368с.
© С.И. Алтухов, Г.К. Андреев, 2009
