CC BY
138
V
Г
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, КАДАСТР И МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
л
УДК 349.414
Ю.А. Лютых
ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К ОРГАНИЗАЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ
В статье рассматривается инновационный подход к землеустроительному проектированию, акцентируется внимание на более полном учете информации о земельных участках, даются рекомендации по определению основных направлений организации использования земель.
Ключевые слова: земельный участок, землеустройство, контурный анализ, проект, рекомендации, эффективность.
INNOVATIVE APPROACHES TO ORGANIZATION OF THE AGRICULTURAL LAND USE
The innovation approach to land use development is considered, more complex registration of the information about the plots of land is emphasized, some recommendations how to determine the main directions for land use organization are given in the article.
Key words: plot of land, land management, planimetric analysis, project, recommendations, efficiency.
В настоящее время, руководствуясь действующим законодательством, земельные участки и прочно связанные с ними строения, здания, сооружения рассматриваются как недвижимость, или недвижимое имущество. Недвижимость - в данном случае товар, поэтому на него распространяются все критерии экономической оценки использования и получения прибыли в процессе сельскохозяйственного производства.
В промышленности земельные участки представляют территориальный базис, с присущими ей ландшафтными особенностями, местоположением по отношению к объектам инфраструктуры.
Земельные участки в сельском хозяйстве с расположенными на них объектами и работающим населением нуждаются в определенной организации, реализации комплекса мероприятий по рациональному и эффективном их использованию.
В российской и мировой практике такие действия принято называть землеустройством.
Управление и регулирование недвижимостью, как правило, всегда и везде осуществляется посредством проведения землеустроительных работ. Таким способом обеспечивается формирование, установление правового статуса, формы собственности, межевание, кадастровая оценка, решение производственных, социальных и экологических задач.
При анализе использования земельных ресурсов все чаще стали применять автоматизированные системы управления географической информацией (ГИС), которые позволяют рассматривать использование земли с применением современных инструментальных средств с пространственными данными [3].
Но в землеустройстве важно характеризовать земельную территорию не только по пространственным показателям (координатам X, Y, 2), но и насыщать точки координат дополнительной информацией, необходимой для принятия землеустроительных решений. Это дает возможность работы со слоями. Можно накладывать слои друг на друга в различной последовательности, отображать и прятать их, выделять цветом, типом границ, штриховкой, вести редактирование записей, их удаление, вносить новые записи. Применение этого способа в землеустройстве позволяет представлять территорию земельного участка при совместном учете всех факторов, представленных слоями для этой территории. Можно также выполнять покон-турный и поточечный анализ.
Yu.A. Lyutykh
9G
Современная ГИС позволяет работать с двумя типами графических данных: векторными и растровыми.
В векторной модели информация о точках хранится в виде набора координат, которые указывают на ее местоположение. Это стабильные показатели.
Растровая модель характеризуется изменением показателей информационных точек, которые меняются в процессе сельскохозяйственного производства (почвы, микрорельеф и др.).
Для проведения поконтурного анализа более приемлема векторная модель информации. Растровая модель более подходит для поточечного анализа, в ней каждый растр несет заложенную информацию. Это более трудоемкий процесс, но так как территория разбита на элементарные частицы одинакового размера и формы, то пространственный анализ более понятен. В землеустройстве целесообразно применять оба способа.
Для решения землеустроительных задач необходимо совершенствовать ГИС, которая характеризует местность только по топографическим признакам. Нужны дополнительно сведения ЗИС, которые характеризуют земельный участок по правовым, кадастровым, экологическим и организационным признакам. Эти признаки можно свести к следующим показателям: формы собственности на землю, правовые и экологические ограничения; почвы, рельеф, грунтовые воды; геоботанические сведения; кадастровая стоимость земли, земельный налог, аренда земли; подверженность эрозии, заболачиванию, засолению и т.д., предельно допустимая концентрация наличия тяжелых металлов, пестицидов, радионуклидов; уровень захламления, загрязнения земель; экономические показатели (величина прибыли, рентабельность, издержки производства). Можно включать и другие показатели.
В каждой информационной точке концентрируется приведенная информация, которая при точечном методе отражается рядом функций. При поконтурном анализе территории можно использовать показатели нескольких точек.
Частота размещения точек определяется интенсивностью использования земель. Более интенсивное использование (пашня, многолетние насаждения) должно иметь более подробную информацию о земле и ее использовании (наличие дорог, энергетических источников, рабочей силы, экологического состояния).
При экстенсивном использовании земель, которое осуществляется на пастбищах в степной зоне, где развито отгонное животноводство, допускает увеличение расстояния между информационными точками.
Самым удобным на сегодняшний день инструментом работы с пространственными данными (картографическими или иными базами данных), которые представляют модель местности, записанной при помощи цифровых кодировок, является электронная карта, которая хранится в памяти компьютера в цифровом виде.
Специалисты, используя ее данные и применяя специальные электронные программы, могут более обоснованно принимать решения по организации использования земли, размещению полей севооборотов, дорог, лесополос, ферм, гаражей, складов.
В настоящее время в целом ряде территорий и коллективных сельхозорганизаций наблюдается рост инвестиций. Важно определенную их часть направлять на землеустройство, мелиорацию земель. Полагаем, в целом инвестиции в сельское хозяйство следует рассматривать как вложение денежных средств в улучшение качества земли, внедрение новой агротехники возделывания сельскохозяйственных культур, производственную и социальную инфраструктуру.
В рыночных условиях возрастает роль инвестиционного подхода также к вопросам охраны земель, проведению землеустройства посредством проектов организации использования земель, созданию благоприятной окружающей среды и улучшению ландшафтов.
К инвестиционной землеустроительной документации можно отнести также проекты по внутрихозяйственному землеустройству сельхозорганизаций, освоению новых земель, улучшению сельхозугодий, посредством рекультивации, реализации мероприятий по мелиорации, по предотвращению эрозии почв и других явлений. Все это будет способствовать увеличению прибыли, достижению экономического и социального эффекта.
Само землеустроительное проектирование в новых условиях следует рассматривать и как план действий, представляющих собой совокупность расчетов, чертежей, составление смет, ориентирующих исполнителей на рациональное использование и охрану земель, определение эффективности инвестиций.
При этом проект внутрихозяйственного землеустройства будет инвестиционным при условии определения затрат по организации территории севооборотов, размещению и строительству дорог, лесополос и сопоставлению этих затрат с производством сельскохозяйственной продукции на основании программы предпринимательской деятельности.
Состав участников процесса проектирования зависит от сложности решаемых задач и может состоять из:
- заказчиков (акционерное общество, товарищество, кооперативное объединение, фермерское хозяйство), которые являются владельцами недвижимости (земель, основных средств производства и др.);
- инвесторов - банки, частные, государственные структуры, вкладывающие в проект средства с целью получения прибыли (инвестиционный доход);
- проектировщиков-исполнителей поставленной задачи (консалтинговые землеустроительные фирмы).
Правовым основанием для проведения работ по внутрихозяйственному землеустройству являются
«Земельный кодекс РФ», Законы «О землеустройстве», «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» [2,4].
В землеустроительном проекте предусматривается решение следующих вопросов:
- эколого-хозяйственная оценка земель сельскохозяйственной организации на момент проведения обследования земель и маркетинговых исследований;
- уточнение размещения производственных подразделений, хозяйственных центров и определение стоимости проектируемых объектов;
- определение стоимости внутрихозяйственных и магистральных дорог, ферм, инженерных сооружений и других объектов общехозяйственного назначения;
- устройство территории севооборотов и определение затрат, связанных с их организацией (размещение и строительство полевых дорог, закладка лесополос, внесение органических и минеральных удобрений);
- устройство территории кормовых угодий, проведение мероприятий по подсеву трав, внесению удобрений, строительству скотопрогонов, водопойных пунктов, летних лагерей, определение их стоимости;
- определение видов и стоимости всей продукции растениеводства и животноводства;
- определение источников финансирования инвестиционного проекта;
- расчет капиталовложений, необходимых для мероприятий по внутрихозяйственному землеустройству;
- составление бизнес-плана - итогового документа в инвестиционном проекте внутрихозяйственного землеустройства.
В данном случае бизнес-план является завершающим этапом разработки проекта внутрихозяйственного землеустройства, хотя и представляет собой самостоятельный документ, в задачи которого входят привлечение потенциальных инвесторов, осуществление авторского надзора и своевременной корректировки в связи с изменениями цен на сельскохозяйственную продукцию, условий сбыта, объема инвестиций, величины налогов, учет инфляций и возникновение различных форс-мажорных обстоятельств.
Поскольку проект внутрихозяйственного землеустройства связан с планированием на длительный срок, бизнес-план можно разрабатывать как статистическим методом, так и динамическим, используя компьютерную программу «Project Expert», что очень важно в условиях нестабильной экономики (инфляция, цены, налоги, риски, и другие факторы).
В проекте внутрихозяйственного землеустройства решение отдельных вопросов должно быть взаимно увязано с названными выше разделами.
К примеру, блок вопросов, характеризующих эколого-хозяйственную оценку территории земельного участка (климат, рельеф, почвы, геоботаника и другие природные факторы, оказывающие влияние на решение поставленной задачи), определяет комплексную характеристику земельного участка. Учитывают также сумму активных температур, ветровое воздействие на территорию - гидротермический коэффициент (степень засушливости), коэффициент расчлененности территории (процессы эрозии).
При этом следует проанализировать степень влияния этих факторов на сельскохозяйственное производство и экономическую эффективность, которые влияют как «активы» - в случае благоприятного влияния на «пассивы» - при отрицательном воздействии.
Изучение опыта разработки проекта внутрихозяйственного землеустройства АО «Горки» Луховицкого района Московской области убедительно показывает на необходимость использования системы управления географической информацией (ГИС), которая позволяет полно анализировать территорию хозяйства, применяя современные средства для работы с пространственными данными. Ими применялся послойный анализ территории хозяйства по интенсивности использования земель в сельском хозяйстве, и определялись имеющиеся ограничения в использовании.
Выделялись также точки на местности (информационные точки), имеющие географическую привязку (X,Y) и характеризующие это место по комплексу показателей, которые влияют на принятие землеустроительного
решения (кадастровые показатели, уровень загрязнения, заражения земель, наличие пестицидов, расстояние до населенных пунктов, ферм, энергетических, водных источников, дорог с твердым покрытием и т.д.)
На базе этих данных составлялась электронная карта, в которой получила отражение вся информация о земле и которая может быть использована при составлении проекта [1].
В процессе внутрихозяйственного землеустройства данного хозяйства разработана стратегия маркетинга, комплекс мероприятий по размещению хозяйственных центров, инженерных сооружений, организации угодий и севооборотов. Эти мероприятия повлекут за собой строительство полевых дорог, закладку лесополос, трансформацию отдельных видов земель, реконструкцию ферм, приобретение техники, внесение удобрений.
Разработанный проект имеет этапы освоения.
При разработке такого проекта важно проектируемые показатели и направления увязать с программой производства продукции растениеводства и животноводства по годам расчетного периода, определением посевных площадей, урожайностью, ростом продуктивности животноводства и другими экономическими показателями.
Эффективность проекта внутрихозяйственного землеустройства определяется не только экономической и коммерческой эффективностью, но и созданием экологических и социальных условий жизнедеятельности.
Авторы проекта землеустройства АО «Горки» применили интегральные показатели определения эффективности проекта, рассчитали объемы инвестиций, варианты их направления в различные сферы деятельности. В целом эффективность инвестиций определялась зависимостью между размерами прибыли от сельскохозяйственной деятельности (доходная часть) и размерами капиталовложений на все намечаемые мероприятия (расходная часть). Это соотношение характеризует эффективность намечаемых мероприятий.
К сожалению, ограниченные возможности изложения анализируемого материала не позволяют отразить все стороны инвестиционного проекта внутрихозяйственного землеустройства. В статье изложены лишь отдельные фрагменты, характеризующие актуальность поставленных вопросов.
Предлагаемое усовершенствование технологии составления инвестиционного проекта внутрихозяйственного землеустройства позволяет в условиях рыночной экономики производить более подробное изучение земель в целях получения информации о ее качественном и количественном состоянии, усовершенствовать методы разработки проектных решений, в целом повысить его привлекательность.
Литература
1. Волков С.Н. Региональное землеустройство. - М.: КолосС, 2009. - 707 с.
2. Варламов А.А. Управление земельными ресурсами. - М.: КолосС, - 2009. - 452 с.
3. Волков С.Н., Варламов А.А., Купчиненко А.В. Землеустройство и кадастр недвижимлости. - М.: ГУЗ, 2010. - 336 с.
4. Сулин М.А. Землеустройство. - СПб., 2010.
--------♦------------
