CC BY
121
Индивидуальная оценка в условиях массовой оценки
С.П. Кривозубов
исполнительный директор простого товарищества (ПТ) «Поволжский центр развития», член президиума Экспертного совета Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук (г. Самара)
Сергей Павлович Кривозубов, [email protected]
Поводом для написания статьи послужило введение раздела о кадастровой оценке в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).
В настоящее время государственная кадастровая оценка является единственным инструментом определения налоговой базы для расчета земельного налога. Как показал опыт организации работ по проведению государственной кадастровой оценки земель, имеет место ряд негативных моментов, наглядно проявившихся после принятия результатов последней кадастровой оценки земель поселений:
1) к выполнению этой работы были допущены только организации, подведомственные Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость);
2) закрытость процесса выполнения работ по кадастровой оценке на всех этапах, а именно:
• отсутствие доступа к методологии и методике организации и проведения кадастровой оценки. Базовые подходы не обсуждались и были приняты, как данность, с возможными методическими, организационными и методологическими ошибками;
• отсутствие доступа к исходной информации об объектах оценки;
• отсутствие доступа к массиву аналогов для расчета моделей, выполнения работ по массовой оценке;
• отсутствие открытого и понятного механизма обработки информации с прозрачным научно-методическим обеспечением, с применением которого были построены расчетные модели;
• отсутствие открытой информации об анализе качества полученных расчетных моделей.
Все это привело к получению ложных результатов. Отличие результатов, рассчитанных с применением существующих методов массовой оценки, от реальных рыночных значений достигает десятков раз.
Экспертизу полученных результатов государственной кадастровой оценки земли проводит или непосредственно Роснедвижимость, или организации, заключившие соглашение либо договорные обязательства с ней. Как правило, такие организации являлись разработчиками методики, программного обеспечения, либо это были организации, лоббирующие свои интересы в области кадастровой оценки. Вследствие этого при проведении экспертизы полученных результатов появилась возможность скрыть недоработки методик и программных комплексов. В случае возникновения судебных разбирательств для проведения независимой экспертизы очень сложно (или невозможно) получить полный комплект материалов о проведенных работах.
По нашему мнению, разработка методологии и методики кадастровой оценки, выполнение работ по кадастровой оценке и экспертиза выполненной работы (результатов) одной (двумя) привилегированными организациями, ведут к тупиковому развитию всей кадастровой оценки. В таких условиях невозможно построить единую математи-
ческую модель, описывающую рыночную стоимость земли всего города (населенного пункта). К искаженным результатам приводит расчет даже с применением регрессионных моделей. В качестве наиболее наглядного примера можно привести так называемые граничные эффекты, когда стоимость земли на одной стороне улицы в несколько раз может отличаться от стоимости земли на противоположной стороне этой же улицы.
Сложившаяся ситуация - это прямое проявление монополизма, заложенного в процесс проведения кадастровой оценки в 1997 году. Для выполнения расчетов кадастровой стоимости из нескольких альтернативных вариантов программного обеспечения был выбран один, а все остальные работы были остановлены и забыты. Выбранная модель расчетов представляла собой «черный ящик» (впрочем «черным ящиком» она остается и сейчас): что-то на входе, что-то на выходе. Как получился такой результат и почему, не объяснялось. Альтернативы нет, она (альтернатива) была «убита» в зародыше.
По нашему мнению, решить эти проблемы можно следующим образом.
Первое и основное - дать возможность соревновательности в решении расчетных задач, выборе методического, методологического и программного обеспечения для выполнения кадастровой оценки. Также необходимо предоставить возможность анализировать, критиковать и выбирать лучшее, не закрывая пути совершенствования альтернативных вариантов развития.
Второе. Решение технических проблем, связанных с организацией процесса (процедуры) кадастровой оценки.
Основным недостатком всей существующей процедуры кадастровой оценки является ее эпизодичность. Причем это касается только одной из основных составных частей кадастровой оценки - информации о рынке недвижимости. База данных объектов оценки (кадастр объектов недвижимости) ведется непрерывно, все изменения вносятся постоянно. База данных правового состояния объектов недвижимости также ведется непрерывно. Органы регистрации работают без отпусков и каникул. В то же время база данных объектов-аналогов, содержащая рыночную информацию, для расчета моделей и выполнения работ непосредственно по кадастровой оценке формируется спонтанно, в ограниченные сроки, не имеет понятной, заданной структуры, нет возможности привлекать специалистов, аналитиков рынка недвижимости, поскольку отсутствует стабильное финансирование работ по ведению базы данных, нет специализированных центров по сбору и предварительной обработке рыночной информации, отсутствуют специальные средства сбора, предварительной обработки и хранения этой информации. Иначе говоря, база данных, подготовленная к выполнению ответственной задачи по моделированию какого-либо сегмента рынка недвижимости, больше напоминает мусорную корзину со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Самое главное, после выполнения этой титанической работы в сжатые сроки и за огромные деньги о ней забывают. Весь полученный опыт уже больше никак и никогда не используется. К моменту следующей кадастровой оценки все начинается с нулевой отметки. Новые исполнители проходят по тому же «минному полю» и наступают на те же «грабли».
Только постоянный мониторинг рынка недвижимости может способствовать сглаженной, без рывков и трудовых подвигов с привлечением огромных средств работе по кадастровой оценке недвижимости. Постоянный мониторинг и непрерывный анализ рынка недвижимости позволят проводить кадастровую оценку не по единой команде «сверху», а по мере необходимости и реального изменения рыночной ситуации на местах. В различных регионах развитие рынка недвижимости идет разными темпами (впрочем, как и различные сегменты рынка изменяются разными темпами). Если кадастровая оценка будет выполняться не по чьей-либо команде, а на основе анализа темпов роста или падения стоимости недвижимости в конкретном регионе, то налицо будет реальная экономия го-
сударственных средств. Например, сигналом к необходимости выполнения работ по кадастровой оценке может служить изменение стоимости недвижимости на 10-15 процентов, тогда активно развивающиеся регионы будут проводить оценку один раз в год, а депрессивные регионы - один раз в десять лет.
Сформированная на основании мониторинга рынка недвижимости база данных позволит сократить расходы на сбор информации, ее предварительную обработку, анализ ценообразующих факторов, геоинформационную привязку объектов-аналогов и на многое другое. Такие работы составляют до 90 процентов от всех временных затрат и денежных средств при обычной существующей сейчас кадастровой оценке. При наличии хорошо структурированной базы исходной рыночной информации, полученной из открытых и закрытых источников, выполнение расчетных процедур занимает относительно небольшое время.
Статьей 2422 проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается создание системы мониторинга рынка недвижимости, но, как и большинство положений, касающихся кадастровой оценки, выполнение норм указанной статьи на практике приведет к монополизму государственных структур в этой системе. Проведение мониторинга поручается органу исполнительной власти, осуществляющему функции по организации государственной оценки. То есть изначально предполагается, что не существует реального способа для решения этой проблемы. По сути, предлагается тот же самый тупиковый путь развития, вернее отсутствие развития, когда нет конкуренции решения: всем один «инструмент» в руки и на работу. А на то, что инструмент может работать плохо или не работать вовсе, внимания не обращается. При отсутствии альтернативы (сравнивать то не с чем или, точнее, не хотим) будет получен очередной «черный ящик», где на входе что-то загружается, имитируется процесс и идет выгрузка готового результата. Как этот результат получен? Можно ли на основании исходных данных получить другой результат? Правильный ли полученный результат? Ответов на эти вопросы нет, и никто не собирается их получать.
В рамках изложенного нами предлагается созданная и апробированная в настоящее время база данных «АДОН», успешно функционирующая в Самарском регионе на протяжении 8 лет. Последняя версия этого программного комплекса позволяет выполнять большинство из описанных процедур по сбору, предварительной обработке, геоинформа-ционной ориентации и хранению информации.
Сбор рыночной информации выполняется в автоматическом режиме, без участия оператора, что позволяет значительно увеличить скорость обработки исходной информации (до 10-15 тысяч объявлений в неделю) и избежать появления систематической ошибки, обусловленной человеческим фактором (эмоции, самочувствие и т. д.).
Программный комплекс «АДОН» совместим с расчетным программным комплексом «ПЦР:Глобал», позволяющим выполнять расчеты по массовой оценке недвижимости несколькими методами (метод Монте-Карло, метод средневзвешенного, метод триангуляции Делоне и метод нейронных сетей), подготовку и выгрузку графической информации. В графическом виде пример обработки исходного массива данных с представлением выходной информации представлен на рисунках 1-3. Сравнительный анализ точности выполненных расчетов методами Монте-Карло, средневзвешенного и триангуляции Делоне приведен на рисунке 1П Приложения.
В то же время мы считаем, что при кадастровой оценке нельзя использовать только методы массовой оценки. Развитие современного вычислительного комплекса позволяет провести единичную (персональную) оценку каждого объекта оценки с получением расчетных моделей непосредственно для каждого объекта и даже выполнить ее несколькими методами. Таким образом, можно говорить о том, что массовая оценка это не только оценка, выполненная с применением методов массовой оценки, но и единичная (пер-
34834 - 40336 40336 - 45839 45839 - 51341 51341 - 56843
56843 - 62346 62346 - 67848 67848 - 73350
Рис. 1. Карта, построенная методом средневзвешенного (сетка ячейки - 50 м, стоимости указаны в р./ кв. м)
сональная) оценка, выполненная методами массового расчета. В чем разница? При использовании методов массовой оценки предполагается, что по одной формуле (модели) рассчитывается сразу большое количество объектов оценки. Методы массового расчета, в нашем понимании, это, по сути, единичная оценка. Причем для каждого объекта оценки находятся аналоги, и выполняется построение расчетной модели. Затем осуществляется переход к следующему объекту оценки, и процедура поиска аналогов и построения расчетной модели повторяется. Весь процесс осуществляется в автоматическом режиме (рисунки 4 и 5). Для населенных пунктов, имеющих электронную картографическую подоснову, возможно осуществить координатную привязку и объектов-аналогов, и объектов оценки.
Что это дает? Это дает возможность полной доказуемости полученных результатов в случае возникновения спора (несогласия) с результатами кадастровой оценки. Для каждого спорного объекта, а в общем случае для каждого объекта, имеется возможность получить необходимое количество рыночных аналогов со всеми параметрами, необходимыми для выполнения расчетов. Так же можно получить и расчетную модель с параметрами ее качества, а при необходимости и полный, подробный алгоритм расчета. В этом случае доказательства в споре будут происходить на одном уровне.
37649 - 42124 42125 - 46599
55550 - 60024 60025 - 64499
46600 - 51074 | | 64500 - 68974
51075 - 55549
Рис. 2. Карта, построенная методом Монте-Карло (1 000 итераций, стоимости указаны в р./кв. м)
Аналоги будут взяты из базы данных из ближайшего окружения объекта оценки. Поскольку наполнение базы данных рыночной информацией происходит из тех же источников, которые используют оценщики, но более полно, с получением дополнительной информации, доступной простому оценщику, но в силу трудоемкости получения этой информации редко используемая оценщиком, оспорить полученные результаты будет гораздо сложнее (пример расчета, выполненного по указанному алгоритму, приведен в Приложении).
В настоящее время созданные программные комплексы являются уникальными, не имеют аналогов и защищены 15 авторскими свидетельствами. Использование указанных программных комплексов обеспечивает:
• прозрачность и открытость методики, выполнение расчетов, базирующихся на статистическом анализе и теории малых выборок;
• открытость доступа к исходной информации об объектах-аналогах (существует возможность ее коммерческого использования);
• децентрализация сбора исходной информации и выполняемых расчетов (регионы могут либо самостоятельно осуществлять сбор информации, либо выполнять эту работу на договорной основе);
33333 - 39229 39229 - 45125
56916 - 62812 62812 - 68707
45125 - 51020 | | 68707 - 74603
51020 - 56916
Рис. 3. Карта, построенная методом триангуляции Делоне (стоимости указаны в р./кв. м)
• все расчеты базируются только на рыночных данных;
• постоянный мониторинг рынка недвижимости как в целом, так и в различных его сегментах;
• учет влияния любых внешних и внутренних воздействий на рынок недвижимости -по своей сути обратная связь, позволяющая определить качество и оправданность принимаемых решений;
• механизм контроля общего уровня цен и динамики их изменения с наличием пороговых значений, свидетельствующих о необходимости проведения кадастровой оценки;
• доказуемость полученных при проведении кадастровой оценки результатов в случае возникновения спорных ситуаций и необходимости их досудебного и судебного урегулирования.
Это лишь небольшой перечень возможностей программных комплексов «АДОН» и «ПЦР:Глобал».
Возвращаясь к проекту внесения изменений в Закон об оценочной деятельности, хотелось бы обратить внимание на то, что статья 2419 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» должна быть переработана. Статья предполагает
Рис. 4. Блок-схема выполнения массовых расчетов
отказ от равной состязательности в доказывании правильности проведенной оценки при определении кадастровой стоимости недвижимости.
Исходя из положений этой статьи оценщик, занимающийся кадастровой оценкой недвижимости, сразу же оказывается в более выгодном положении по сравнению с любым заявителем, несогласным с результатами этой оценки. При этом предполагается, что оценка должна проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и принимаемыми в соответствии с ними методическими указаниями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативное правовое регулирование оценочной деятельности. Форма отчета о кадастровой оценке устанавливается федеральным органом исполнительной власти. А насколько качественно была выполнена работа, насколько адекватно была определена рыночная стоимость объектов недвижимости, никто «не проверяет». Мало того, вся информация об объектах-аналогах, о параметрах расчетной модели и ее качестве остается секретной. Единственная информация, которая передается заявителю, несогласному с результатами кадастровой оценки, - это сведения об объекте недвижимости, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Словосочетание «не проверяет» взято в кавычки потому, что согласно законопроекту проверку осуществляет саморегулируемая организация оценщика (СРО) - исполнителя отчета. Но механизм проверки не описан. Что должна проверить СРО? Должна ли она полагаться на программное обеспечение (ПО) оценщика или должна использовать альтернативное? Если альтернативное, то какое? А если СРО полагается на ПО оценщика, то результат ясен и без проверки. А кто проверял методологию и методику? Ответов на эти вопросы в проекте изменения закона нет.
Зато заявитель обязан собрать пакет документов для подачи заявки о несогласии с результатами кадастровой оценки. В состав этого пакета входит в том числе и отчет другого независимого оценщика, а также (видимо) и экспертиза этого отчета. Стоимость такого пакета документов, исходя из текущих тарифов на проведение оценки и экспертизы отчетов, установленных СРО, может составлять от 3 000 до 100 000 рублей (а при оценке
со
оэ
I Удовл. фильтрч Ь. Данные Данные Параметры ь. выборки
“
Поиск объекта на карте
Рассчитанные
объекты
[результат]
Р/зрешигь
^ 1 операнд
к 1с1 прибавить 1
Рис. 5. Блок-схема выполнения логических и расчетных операций для массового расчета стоимости объектов оценки
в проекте «ПЦР:Глобал»
№ 2 (113) 2011 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
сложных имущественных комплексов - и более).
Выводы делаются комиссией, согласно тексту статьи 2419 рассматриваемого проекта, не на основании сравнения результатов оценок и качества выполненных отчетов двух оценщиков, а только по результатам рассмотрения одного отчета, выполненного по инициативе заявителя.
Представляется, что независимо от того, насколько некачественно была проведена кадастровая оценка, стоимость подготовки пакета документов для ее опротестования может оказаться значительно выше, чем сумма, требующаяся для уплаты налога, вычисленного на ее основе. Даже если удастся доказать, что кадастровая оценка была проведена некачественно, то для заявителя не предусмотрен механизм возврата понесенных им прямых и косвенных затрат на получение доказательств.
Если же исходить из положения, что два оценщика (выполнившего кадастровую оценку и выполнившего единичную оценку) равноправны и равноответственны, то они (оценщики) имеют одинаковую обязанность доказывать в досудебном и судебном порядке корректность выполненных ими расчетов и правильность полученных результатов. Комиссия должна рассматривать результаты, полученные обоими оценщиками. Если знаний членов комиссии не достаточно, должны быть привлечены эксперты СРО, но для рассмотрения не одного отчета заявителя, а двух отчетов, в том числе и отчета кадастрового оценщика (по оценке конкретного объекта). При рассмотрении отчетов стандарты, по которым выполнялись эти два отчета, должны совпадать в части требований к подготовке исходной информации, проведению расчетов и подготовке отчета (части отчета), оформлению результата. Некорректность полученных результатов кадастровой оценки может произойти по многим причинам, в том числе:
1) неправильно подобранные аналоги;
2) неправильно выбранные ценообразующие факторы;
3) неправильно рассчитанная модель для определения кадастровой (рыночной, определенной методами массовой оценки и (или) методами массового расчета) стоимости объекта недвижимости и многое другое.
Таким образом, предметом оспаривания может быть в том числе и сама полученная модель, и все исходные аналоги, и ценообразующие параметры.
Столь большое количество замечаний к проекту изменений в закон свидетельствует
о необходимости более вдумчиво проанализировать текст изменений и привести его в соответствие с основополагающими принципами функционирования нашего общества.
ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ВЫПОЛНЕННОГО МЕТОДОМ «МАССОВЫХ РАСЧЕТОВ»
На рисунке 1П приведены результаты расчетов стоимости объектов недвижимости (жилые объекты, многоэтажные, «хрущевского» типа), выполненные с применением нескольких методов массовой оценки. На рисунке 2П показан участок карты, изображенной на рисунке 1П (расчет ценовой подосновы выполнен методом Монте-Кало, и значение стоимости для представленного типа недвижимости соответствует среднему значению стоимости, приведенной на рисунке 1П), но стоимости тех же объектов недвижимости рассчитаны методом «массовых расчетов». При изучении результатов расчетов, приведенных на рисунке 2П, можно заметить, что в зависимости от местоположения, а значит и от наличия различных аналогов, для выполнения расчетов программой были выбраны различные ценообразующие факторы (в первом случае - этаж и количество комнат, во втором - только количество комнат).
Рис. 1П. Положение «хрущевок» на карте и их рассчитанные стоимости методом средневзвешенного (верхняя цифра), методом Монте-Карло (средняя цифра) и методом триангуляции Делоне (нижняя цифра); стоимости указаны в р./кв. м
Сравнительный подход1
Использование сравнительного подхода наиболее действенно, когда оцениваются объекты недвижимости, о недавних сделках купли-продажи которых имеется достаточное количество информации. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе рынка. По этой причине при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
При применении сравнительного подхода последовательно выполняются следующие действия:
1) детальное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа каждой единицы;
1 Для примера приведена реальная выгрузка из отчета по оценке объекта жилой недвижимости («хрущевского» типа), выполненной в автоматическом режиме.
Рис. 2П. Положение объектов на ценовой карте, построенной методом Монте-Карло (выделено светлым тоном на подложке карты), и их стоимости, рассчитанные методом «массовых расчетов»; стоимости указаны в р./кв. м
3) сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4) приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке, а именно:
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия продажи объекта;
4) состояние рынка;
5) местоположение объекта;
6) физические характеристики объекта;
7) экономические характеристики объекта;
8) характер использования объекта;
9) компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки в примененном подходе к оценке определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, являются
базой для остальных корректировок. Выбранные аналоги не требуют проведения указанных четырех корректировок.
В настоящем отчете исследуемый подход оценки реализован тремя методами с использованием защищенной авторскими свидетельствами программы для ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом» [3-18].
Стоимость объекта оценки определяется с использованием сравнительного подхода методами корреляционно-регрессионного анализа, анализа иерархий (МАИ), качественного анализа цен сравнимых продаж.
Программный комплекс позволяет получать расчетные данные с разной степенью детализации в виде форматов, которые могут использоваться непосредственно в текстовом редакторе MS Word при подготовке отчетов об оценке.
Краткое описание реализации методов сравнительного подхода
Определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи имущества и имущественных прав обусловлено стохастической природой рынка как экономической системы, функционирующей под влиянием множества факторов. Эти факторы (в математической модели это факторные переменные) с математической точки зрения могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель (результирующий признак) - рыночную стоимость. Все это предопределяет вероятностный характер процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного и статистического анализов.
На первом этапе применения корреляционного анализа на основе качественного и количественного анализов выявляются основные причинно-следственные связи в исследуемой системе. Количественный анализ предполагает определение факторных переменных, находящихся в тесной корреляционной связи с результирующей переменной. В результате намечается перечень факторных переменных, включаемых в модель.
На втором этапе выполняется поиск статистических выбросов. На этом этапе отсеиваются объекты-аналоги, дающие завышенное значение отклонения расчетного значения от истинного.
На третьем этапе проверяется условие независимости действия факторов на результирующую переменную. Тесная линейная зависимость, или сильная корреляция, между двумя или более факторными переменными называется мультиколлинеарностью. Она негативно влияет на количественные характеристики экономической модели, уменьшая точность и достоверность оценивания параметров модели. Зависимые факторные переменные исключаются из модели или заменяются их относительными величинами. Исследование мультиколлинеарности производится с помощью алгоритма Ферра-ра-Глобера.
Этот алгоритм включает три вида статистических критериев, с помощью которых проверяется мультиколлинеарность:
1) всего массива факторных переменных (критерий х2);
2) каждой факторной переменной с остальными переменными (F-критерий);
3) каждой пары факторных переменных (f-критерий).
Все эти критерии при сравнении с их критическими значениями дают возможность делать конкретные выводы о наличии или отсутствии мультиколлинеарности факторных переменных.
Метод корреляционно-регрессионного анализа
Метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели. (Этот метод значительно
облегчает процесс оценки большого числа однотипных объектов.) Метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.
В общем случае этот метод позволяет определять численную величину любого явления или процесса (в математической модели это результирующая переменная), являющегося следствием действия других явлений или процессов (факторных переменных). Строится некоторая функция:
у = ^ ..., ^ ^ ..., аm),
где у - результирующая переменная;
х1, х2, ..., хп - факторные переменные;
а1, а2, ..., ат - некоторые параметры, которые подбираются таким образом, чтобы рассчитанные значения результирующей переменой для объектов-аналогов как можно меньше отличались от истинных значений.
Осуществляется проверка качества полученной модели. Показателями качества являются:
• выполнение Т- критерия и Р-критерия;
• коэффициент детерминации (г2);
• стандартное отклонение ошибки (с);
• коэффициент вариации (V);
• средняя ошибка аппроксимации (5).
С помощью Г-критерия осуществляется проверка статистической значимости коэффициентов регрессии. С помощью Р-критерия проверяется статистическая значимость уравнения в целом.
В итоге полученная модель применяется для оценки.
Метод анализа иерархий
Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую технико-эксплуатационные характеристики ни одного из выбранных аналогов не являются полностью идентичными оцениваемому объекту, также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий, являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Этот метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.
На первом этапе применения МАИ осуществляется структурирование проблемы расчета результирующей переменной в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины, например стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта определяется через промежуточные уровни-критерии (техникоэксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив, в частном случае - набором стоимостей квадратных метров различных аналогов.
После иерархического воспроизведения проблемы, устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы а(/, у) является интенсивность проявления элемента иерархии / относительно элемента иерархии у, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство одного над другим;
7- значительное превосходство одного над другим;
9 - очень сильное превосходство одного над другим;
2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора і с другим фактором / получено а(і, у) = Ь, то при сравнении второго фактора с первым получаем а(/, і) = 1/Ь.
Сравнение элементов а и Ь в основном проводится по следующим критериям:
• важность или оказываемое большее воздействие;
• большая вероятность.
Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.
Метод качественного анализа цен сравнимых продаж
Метод качественного анализа цен сравнимых продаж является одной из разновидностей метода прямого сравнения продаж. Этот метод применяется, когда для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами.
Сущность этого метода заключается в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Положим, корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у одного аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок. Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок. Искомая стоимость оцениваемого объекта (Б) лежит в интервале между нижней и верхней ценами, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:
Б = Оп + [(С, - Оп) / (М„ + Мп)]Мп, (1)
где Оу, Оп - нижняя и верхняя цены соответственно;
N - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;
N - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.
Если количество аналогов больше двух, то используются два подхода определения стоимости:
1) расчет средневзвешенного. Аналоги группируются по парам, в каждую такую пару включаются нижний аналог и верхний аналог. Стоимость объекта оценки устанавливается для каждой пары аналогов, а потом вычисляется средневзвешенное значение. Веса для расчета средневзвешенного рассчитываются нормированием к единице общего количе-
ства сделанных корректировок каждой пары аналогов, причем стоимости, полученной при помощи наименьшего количества корректировок, соответствует наибольший вес;
2) расчет диапазона стоимостей. Выбирается верхний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и минимальной стоимостью. Выбирается нижний аналог с минимальным количеством действующих корректировок и максимальной стоимостью. Стоимость объекта оценки лежит в диапазоне стоимостей этих двух аналогов и рассчитывается по формуле (1).
Выбор объектов-аналогов
Выбор аналогов происходит в автоматическом режиме. Определяется адрес объекта оценки. По адресу вычисляются координаты объекта. Устанавливается начальный адрес поиска аналогов для объекта оценки. Путем последовательных итераций (по радиусу поиска, времени нахождения на открытом рынке, типу объекта) выбирается количество объектов-аналогов, достаточное для построения модели для расчета стоимости (см. рис. 3П и табл. 1П).
объект оценки аналоги
Рис. 3П. Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов на карте города Самары
л „ Таблица 1П
Сравнение объекта оценки и аналогов по ценообразующим параметрам
Параметр Объект оценки 1 Аналог
1 2 3 10
Адрес Кирова проспект, д. 264 Стара-загора ул. / Кирова просп. Стара-загора ул. / Кирова просп. Стара-загора ул. / Кирова просп. Московское ш. / Кирова просп.
Местоположение о* Кировский район Кировский район Кировский район Промышленный район
Тип квартиры «хрущевская» планировка
Количество комнат в квартире 2 1 1 1 1 1 3
Общая площадь, кв. м 44 30 31,2 31,5 59,1
Жилая площадь, кв. м 31 18 18 I 19 I 43,5
Площадь кухни, кв. м 5,5 6 5,5 I 6 5,5
Материал дома панельный панельный панельный I панельный , панельный
Этаж 3 5 1 I 5 3
Этажность 5 5 5 I 5 5
Этаж (качественно) средний последний первый I последний , средний
Вид санузла совмещенный совмещенный совмещенный I совмещенный раздельный
Наличие телефонов нет есть есть I есть есть
Наличие балконов или лоджий балкон балкон нет ни балкона, ни лоджии I балкон балкон
X** 8 144,5 8 650,2 8 650,2 8 650,2 8 069,3
у** 5 715,3 5 411,4 5 411,4 5411,4 6 195,5
Расстояние до объекта оценки, м 0 590 590 590 I 486
Источник информации о Centr flat Centr flat Centr flat I Centr flat
Компания-продавец о ООО «Алые Паруса» ИП «Горбунов» l ИП «Горбунов» «Усадьба СРП»
Телефон продавца - 997-14-78 927-05-47 927-05-47 I 273-40-20
Последняя дата - 14.08.2009 16.08.2009 14.08.2009 I 17.08.2009
02.12.2008-70 957 02.01.2009-71 429 1 12.01.2009-47 377
12.01.2009-70 297 30.01.2009-71 429 04.02.2009-46 531
История цен, р./кв. м 09.03.2009-70 297 24.04.2009 - 62 000 26.04.2009-62 000 27.04.2009-51 613 27.02.2009-71 429 27.03.2009-71 429 24.04.2009-71 429 | 09.03.2009-46 531 31.03.2009-46 531 16.04.2009-43 147
Экспозиция, сут. 127 256 309 I 225 i 218
Стоимость объекта оценки, р. - 1 599 990 2 200 006 2 250 014 2 349 993
Стоимость объекта оценки, р./кв. м - 53 333 70 513 71 429 39 763
* Значение может быть указано, если программный комплекс найдет в базе данных объект оценки среди объектов, выставленных на продажу.
** Координаты объекта оценки или аналога.
№ 2 (113) 2011 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Качественным значениям параметров (ценообразущим-факторам) были присвоены числовые значения и произведена оптимизация качественных параметров (см. табл. 2П). Процедура оптимизации описана в статье С.В. Грибовского, Н.П. Баринова, И.Н. Анисимова «О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа» [2].
Таблица 2П
Оцифровка и оптимизация качественных параметров
Материал стен дома Этаж (качественно) Наличие телефона Наличие балкона/лоджии
кирпичный панельный первый последний средний есть нет балкон нет ни балкона, ни лоджии
1 2 1 2,1 3 2 1 1 2
Анализ аналогов на наличие выбросов
Среди объектов-аналогов выбросы не найдены. Коэффициент корреляции между параметром «Тип квартиры» и результирующим признаком равен 0. Этот параметр исключается из расчетов.
Определение степени зависимости результирующего признака от факторных
переменных
Результаты анализа наличия зависимости между стоимостью и параметрами и результаты анализа аналогов на наличие мультиколлинеарности используются при оценке методом регрессионного анализа, методом анализа иерархий и методом качественных корректировок.
Для определения степени зависимости результирующего признака от факторных переменных рассчитываются коэффициенты корреляции. Факторные переменные, коэффициенты корреляции которых по абсолютной величине больше 0,5, будут участвовать в дальнейших расчетах. Для остальных факторных переменных проверяется неравенство:
1
< г.
п - 2
О-
V п-2
где п - количество аналогов;
а п-2 - критическое значение распределения Стьюдента с уровнем значимости а и п - 2 степенями свободы;
Г - коэффициент корреляции результирующего признака и соответствующей факторной переменной.
Если неравенство выполняется, значит коэффициент корреляции значимо отличается от нуля, и соответствующая переменная включается в участие в дальнейших расчетах.
Коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной представлены в таблице 3П.
Таким образом, коэффициент корреляции результирующего признака и соответствующей факторной переменной будет равен:
1 = 0, 63.
і п - 2
а, п-2
Таблица 3П
Коэффициенты корреляции факторных переменных с результирующей переменной
Параметр Коэффициент корреляции с результирующей переменной
Количество комнат в квартире -0,69
Общая площадь, кв. м -0,72
Жилая площадь, кв. м -0,73
Площадь кухни, кв. м 0,02
Материал дома 0,38
Этаж (качественно) -0,72
Наличие телефона -0,04
Наличие балкона/лоджии 0,58
Экспозиция, сут. 0,52
Анализ степени зависимости результирующего признака от факторных переменных показал, что в модель целесообразно включить следующие факторные переменные:
• количество комнат в квартире;
• общая площадь;
• жилая площадь;
• этаж (качественно);
• наличие балкона/лоджии;
• экспозиция.
Анализ аналогов на наличие мультиколлинеарности
В результате анализа на первом шаге выполнения алгоритма Феррара-Глобера были найдены зависимые факторные переменные. После первого прохода были обнаружены следующие две пары зависимых переменных (см. табл. 4П).
Таблица 4П
Пары зависимых переменных
Параметр Коэффициент корреляции с результирующей переменной Коэффициент корреляции Критерий
Х Р Т
Количество комнат в квартире -0,69 1 Расчетное значение
82,38 | 357,87 | 2,99
Жилая площадь, кв. м -0,73 Критическое значение
25,00 5,19 2,78
Общая площадь, кв. м -0,72 1 Расчетное значение
82,38 | 239,04 | 2,06
Жилая площадь, кв. м -0,73 Критическое значение
25,00 5,19 2,78
Один из факторов - «общая площадь» - был удален, и проведена новая проверка (см. табл. 5П).
Таблица 5П
Пары зависимых переменных без фактора «общая площадь»
Параметр Коэффициент корреляции с результирующей переменной Коэффициент корреляции Критерии
Х Р Т
Количество комнат в квартире -0,69 1 Расчетное значение 49,77 Расчетное значение 534,57 Расчетное значение 39,99
Жилая площадь, кв. м -0,73 Критическое значение 18,31 Критическое значение 6,26 Критическое значение 2,57
Значения критериев изменились, но мультиколлинеарность не исчезла. Был удален еще один параметр - «количество комнат в квартире».
Таким образом, в результате последовательного удаления зависимых факторных переменных было принято решение не использовать в дальнейших расчетах параметры «общая площадь» и «количество комнат в квартире».
Для определения величины результирующего признака используются объекты-аналоги продажи, за исключением выбросов. В расчетах учитываются следующие факторные переменные:
• жилая площадь;
• этаж (качественно);
• наличие балкона/лоджии;
• экспозиция;
• стоимость объекта оценки.
Определение стоимости методом регрессионного анализа
В результате обработки исходных информационных массивов были получены регрессионные функции:
у = 74071,14 - 587,7х1 - 5383,87х2 + 6924,00х3 + 0,31х4; у = 181918,76х-036 х20 09 х3026 х40 01 ; у = 76496, 07 х 0, 99х' х 0, 91х2 х1, 13х3 х 1, 00х4; у = 76314,82х0,99х1 х0,92х2 х 1,14х3 х 1х4; у = 59378,63 х 0,99х1 х 1х2 х 1,23х3 х 1х4; у = 75488,47 - 790,78х1 + 0х2 + 0х3 + 0х4;
1
у = у =
у=
0,00000030х + 0,000011
572828+30354,97;
0,000028х - 0,00021’ у = 208369,05х ~0>42; у = -22143,651пх +125801,16; у=
1
0,0000081пх - 0,000007’ у = 79985,70ехр (-0,02х);
х
у = ехр
10,88
+10,43
у = 79985,70 х 0,98х.
После исследования статистических показателей их качества для оценки была выбрана функция, дающая наибольшую точность (параметры статистики приведены в таблице 6П):
у = 76314,82 х 0,99х' х 0,92Х2 х 1,14Хз х 1Х4,
где у - стоимость объекта оценки, р./кв. м;
х1 - жилая площадь, кв. м;
х2 - этаж (качественно);
х3 - наличие балкона/лоджии;
х4* - экспозиция, сут.
Таблица 6П
Параметры статистики
Мультипликативная модель второго рода у = 76314,82 х 0,99х х 0,92Х2 х 1,14Хз х 1Х4
Значение коэффициента детерминации Значение ошибки Значение Г-критерия
Коэффициент детерминации,% 80,20 Стандартное отклонение ошибки 6 635,00 Расчетное 8,10
Скорректированный коэффициент детерминации,% - Коэффициент вариации,% 12,28 Критическое 4,76
Индекс корреляции 0,00 средняя ошибка аппроксимации, % 6,36 Уравнение статистически значимо
Результаты расчетов методом регрессионного анализа: стоимость объекта оценки равна 46 652 р./кв. м.
Определение стоимости методом анализа иерархий
Определение величины результирующей переменной для объекта оценки методом анализа иерархий проводилось на основании тех же параметров и тех же аналогов, которые использовались при определении величины результирующей переменной с помощью регрессионного анализа.
Построим матрицу сравнения и рассчитаем значения приоритетов критериев (см. табл. 7П).
Сравнение влияния основных характеристик на результирующую переменную производилось по следующему принципу: рассчитывались коэффициенты корреляции с результирующей переменной, затем составлялась матрица отношений коэффициентов корреляции, после этого элементы матрицы приводились к 9-балльной шкале.
Сравним влияние на результирующую переменную каждого из критериев согласования (см. таблицы 8П-1 - 8П-4).
* В случае если используется только один параметр, то индекс ему не присваивается.
Таблица 7П
Матрица сравнения
Вес критерия
0,46 0,41 0,09 0,04
Жилая площадь, кв. м Этаж (качественно) Наличие балкона/лоджии Экспозиция, сут.
Жилая площадь, кв. м 1 1,19 6,33 9
Этаж (качественно) 0,84 1 6,1 8,74
Наличие балкона/лоджии 0,16 0,16 1 3,11
Экспозиция, сут. 0,11 0,11 0,32 1
Таблица 8П-1
Жилая площадь
Объект оценки Аналог
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Объект оценки 1 9 9 8,38 8,32 8,38 2,23 1 1,62 8,38 8,69
Аналог 1 0,11 1 1 0,62 0,6 0,62 0,13 0,11 0,12 0,62 0,76
2 0,11 1 1 0,62 0,6 0,62 0,13 0,11 0,12 0,62 0,76
3 0,12 1,62 1,62 1 0,94 1 0,14 0,12 0,13 1 1,31
4 0,12 1,68 1,68 1,06 1 1,06 0,14 0,12 0,13 1,06 1,37
5 0,12 1,62 1,62 1 0,94 1 0,14 0,12 0,13 1 1,31
6 0,45 7,77 7,77 7,15 7,09 7,15 1 0,45 0,62 7,15 7,46
7 1 9 9 8,38 8,32 8,38 2,23 1 1,62 8,38 8,69
8 0,62 8,38 8,38 7,77 7,71 7,77 1,62 0,62 1 7,77 8,08
9 0,12 1,62 1,62 1 0,94 1 0,14 0,12 0,13 1 1,31
10 0,12 1,31 1,31 0,76 0,73 0,76 0,13 0,12 0,12 0,76 1
Таблица 8П-2
Этаж (качественно)
Объект оценки Аналог
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Объект оценки 1 4,58 9 4,58 4,58 1 4,58 1 1 4,58 1
Аналог 1 0,22 1 5,42 1 1 0,22 1 0,22 0,22 1 0,22
2 0,11 0,18 1 0,18 0,18 0,11 0,18 0,11 0,11 0,18 0,11
3 0,22 1 5,42 1 1 0,22 1 0,22 0,22 1 0,22
4 0,22 1 5,42 1 1 0,22 1 0,22 0,22 1 0,22
5 1 4,58 9 4,58 4,58 1 4,58 1 1 4,58 1
6 0,22 1 5,42 1 1 0,22 1 0,22 0,22 1 0,22
7 1 4,58 9 4,58 4,58 1 4,58 1 1 4,58 1
8 1 4,58 9 4,58 4,58 1 4,58 1 1 4,58 1
9 0,22 1 5,42 1 1 0,22 1 0,22 0,22 1 0,22
10 1 4,58 9 4,58 4,58 1 4,58 1 1 4,58 1
Таблица 8П-3
Наличие балкона/лоджии
Объект оценки Аналог
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Объект оценки 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
Аналог 1 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
2 0,11 0,11 1 0,11 0,11 0,11 1 0,11 0,11 0,11 0,11
3 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
4 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
5 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
6 0,11 0,11 1 0,11 0,11 0,11 1 0,11 0,11 0,11 0,11
7 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
8 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
9 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
10 1 1 9 1 1 1 9 1 1 1 1
Таблица 8П-4
Экспозиция
Объект оценки Аналог
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Объект оценки 1 3,37 4,34 2,8 4,98 1,29 9 1,68 1,02 2,47 2,67
Аналог 1 0,3 1 1,97 0,64 2,61 0,33 6,63 0,37 0,3 0,53 0,59
2 0,23 0,51 1 0,39 1,64 0,25 5,66 0,27 0,23 0,35 0,37
3 0,36 1,57 2,54 1 3,18 0,4 7,2 0,47 0,36 0,75 0,89
4 0,2 0,38 0,61 0,31 1 0,21 5,02 0,23 0,2 0,28 0,3
5 0,77 3,07 4,05 2,5 4,69 1 8,71 1,39 0,78 2,17 2,38
6 0,11 0,15 0,18 0,14 0,2 0,11 1 0,12 0,11 0,13 0,14
7 0,6 2,69 3,66 2,12 4,3 0,72 8,32 1 0,6 1,79 1,99
8 0,98 3,35 4,32 2,78 4,96 1,28 8,98 1,66 1 2,45 2,65
9 0,41 1,9 2,87 1,33 3,51 0,46 7,53 0,56 0,41 1 1,2
10 0,37 1,7 2,67 1,13 3,31 0,42 7,33 0,5 0,38 0,83 1
Вычислим весовые коэффициенты для приведения величин результирующих переменных аналогов к величине результирующей переменной оцениваемого объекта, используя итоговые значения весов по критериям согласования (см. табл. 9П).
Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.
Результаты расчетов методом анализа иерархий: стоимость объекта оценки равна 50 377 р./кв. м.
Таблица 9П
Весовые коэффициенты
Итоговый весовой коэффициент* Жилая площадь, кв. м Этаж (качественно) Наличие балкона/лоджии Экспозиция, сут.
Объект оценки 0,19 0,24 0,16 0,11 0,18
Аналог 1 0,04 0,02 0,04 0,11 0,06
2 0,02 0,02 0,01 0,01 0,04
3 0,04 0,03 0,04 0,11 0,07
4 0,04 0,03 0,04 0,11 0,03
5 0,09 0,03 0,16 0,11 0,15
6 0,09 0,16 0,04 0,01 0,01
7 0,19 0,24 0,16 0,11 0,13
8 0,17 0,19 0,16 0,11 0,18
9 0,04 0,03 0,04 0,11 0,09
10 0,09 0,02 0,16 0,11 0,08
*Коэффициент вычисляется как среднее геометрическое остальных весовых коэффициентов.
Определение стоимости методом качественных корректировок
Определяется характер и количество направляющих корректировок (см. табл. 10П).
Таблица 10П
Характер и количество направляющих корректировок
Аналог Характер корректировки параметра Количество корректировок Количество действующих корректировок Характер аналога Величина результирующей переменной аналога
1 5 5 С Этаж (качественно) Наличие балкона или лоджии Экспозиция повыш. пониж. повыш. пониж.
1 понижающая пониж. - X и н о п 0 1,97 0 1,97 верхний 53 333
2 пониж. 0 2,54 0 2,54 70 513
3 - 0 1,97 0 1,97 71 429
4 - 0 1,97 0 1,97 54 859
5 - - 0 1,25 0 1,25 52 424
6 пониж. пониж. 0 2,54 0 2,54 61 628
7 - - - 3 .0 т о с 0,52 0 0,52 0 >5 н * н 50 000
8 повы- шающая - - 1,25 0 1,25 0 42 222
9 пониж. - 1,25 0,72 0,53 0 43 937
10 - - пониж. 0,73 0,52 0,2 0 39 763
Определяется стандартное отклонение ошибки при расчетах методом определения средневзвешенного и методом определения диапазона стоимостей (см. табл. 11П).
Таблица 11П
Стандартное отклонение ошибки при расчетах методом определения средневзвешенного и методом определения диапазона стоимостей
Метод Стандартное отклонение ошибки, р/кв. м
Расчет результирующей переменной по средневзвешенному с равными весами корректировок 9 048
Расчет результирующей переменной по средневзвешенному с разными весами корректировок 8 841
Расчет результирующей переменной по диапазону значений с равными весами корректировок 11 736
Расчет результирующей переменной по диапазону значений с разными весами корректировок 10 769
Расчеты методом корректировок выполнялись по средневзвешенному с разными весами корректировок.
Результаты расчетов методом качественных корректировок: стоимость объекта оценки равна 47 547 р./кв. м.
Согласование результатов расчетов, полученных различными методами
в рамках сравнительного подхода к оценке
Согласованная стоимость объекта оценки рассчитывается как средневзвешенная величина результатов расчетов приведенных методов сравнительного подхода. Веса для расчета средневзвешенного определяются на основе значений стандартных отклонений ошибок (СОО) каждого метода, при этом выполняются следующие условия:
1) чем больше СОО, тем меньше вес;
2) сумма весов равна единице.
Значения весов и ошибок представлены в таблице 12П.
Таблица 12П
Значения весов и ошибок
Метод Результат, рУкв. м Стандартное отклонение ошибки, р./кв. м Вес
Метод анализа иерархий 50 377 10 605 0,26
Регрессионный анализ 46 652 6 635 0,42
Метод относительных корректировок 47 547 8 841 0,32
Средневзвешенное значение 47 915 7 833
Итоговое значение результирующего признака представлено в таблице 13П.
Таблица 13П
Итоговое значение результирующего признака
Объект Площадь, кв. м Стоимость единицы площади, р./кв. м Стоимость объекта, р.
Объект оценки 44 47 915 2 108 260
ЛИТЕРАТУРА
1. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» : проект федерального закона от 11 октября 2010 года № 384482-5.
2. Грибовский С. В. Баринов Н. П., Анисимов И. Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. № 1.
3. Программа для оценки стоимости пакетов акций, объектов недвижимости затратным подходом : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 14 августа 2002 года № 2002611383 : правообладатель - ООО «Интер-Стандарт».
4. Программа для анализа стоимости объектов жилого фонда и земельных участков под ними : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 14 августа 2002 года № 2002611382 : правообладатель - ООО «Интер-Стандарт».
5. Программа оценки объектов недвижимости, арендных ставок, машин, оборудования и транспортных средств методом анализа иерархии : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 7 февраля 2003 года № 2003610357 : правообладатель - ООО «Интер-Стандарт».
6. Программа для оценки параметров объектов сравнительным подходом : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 11 февраля 2004 года № 2004610426 : правообладатель - ООО «Интер-Стандарт».
7. Программа для ввода структурированных данных и обработки их по алгоритму, составленному пользователем из типовых блоков обработки : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 11 февраля 2004 года № 2004610425 : правообладатель - ООО «Интер-Стандарт».
8. Программа сбора данных с электронных карт : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 19 августа 2005 № 2005612140 : правообладатели -ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
9. Программа для оценки параметров объектов сравнительным подходом методами анализа иерархий, многофакторной регрессии и качественных корректировок : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 21 октября 2005 года № 2005612746 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
10. Программа оптимизации качественных параметров объектов при расчете сравнительным подходом : свидетельство Российского агентства по патентам и товарным знакам от 21 октября 2005 года № 2005612747 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
11. База данных продаваемых объектов недвижимости : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 21 августа 2006 года № 2006620270 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
12. Программа для заполнения базы данных продаваемых объектов недвижимости : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и то-
варным знакам от 21 августа 2006 года № 2006612991 : правообладатели - ООО «ИнтерСтандарт»; ООО «ТАО».
13. Программа для считывания и вычисления данных по географической карте : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 15 августа 2008 года № 2008613921 : правообладатели - ООО «ИнтерСтандарт»; ООО «ТАО».
14. Программа нахождения адреса местоположения объекта на географической карте : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 15 августа 2008 года № 2008613922 : правообладатели - ООО «ИнтерСтандарт»; ООО «ТАО».
15. Программа для интерполяции данных на электронной географической карте и построения по интерполированным данным однородных областей на карте : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 15 августа 2008 года № 2008613923 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
16. Программа поиска аналогов для объектов недвижимости «АДОН-Экспорт» : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 5 марта 2010 года № 2010611773 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
17. Программа для преобразования и загрузки информации об объектах недвижимости в базу данных «АДОН» (ПЦР: Конвертор) : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 12 апреля 2010 года № 2010612522 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
18. База данных «АДОН» : свидетельство Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам от 12 апреля 2010 года № 2010620235 : правообладатели - ООО «Интер-Стандарт»; ООО «ТАО».
ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ
1^ марта БАНКРОТСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ:
изменения законодательства и арбитражная практика
9 мар. — 7 апр.
Программа повышения квалификации (вечерняя форма обучения) ПРОЦЕССУАЛЬНОЕ ПРАВО и ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
9-10 марта НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК: в практике арбитражных судов
9-11 марта
ДОГОВОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОМ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ: комментарий изменений законодательства
9-23 марта
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ рассмотрения споров в арбитражных судах. Новеллы Арбитражного процессуального кодекса РФ (вечерняя форма обучения)
11 марта
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ и КРЕДИТНЫЕ ДОГОВОРЫ: особенности применения законодательства
14-25 марта Программа повышения квалификации СПЕЦИАЛИСТ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
14-16 марта
СУДЕБНО-АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВИДАМ ДОГОВОРОВ
14-16 марта
НОВОЕ В ТРУДОВОМ ПРАВЕ:
вопросы совершенствования правоприменительной и налоговой практики
15-16 марта ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: правовое регулирование и судебная практика
15-16 марта ТАМОЖЕННЫЕ НОВАЦИИ 2011: практика работы в новых условиях
16-18 марта ДОГОВОРЫ В ЭЛЕКТРОЭНЕРГЕТИКЕ: правовое регулирование и судебная практика
17 марта ДОГОВОРЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
правовое регулирование и арбитражная практика
22-23 марта
ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО:
новации в законодательстве и практика правоприменения
23-24 марта
ИПОТЕКА (ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ):
правовое регулирование и комментарий судебной практики
СТАТУТ
ШКОЛА ПРАВА
і
ТЕЛЕФОН:
436-08-65
E-MAIL:
INTERNET:
www.statut.ru
L
