ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНАХ РОССИИ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНАХ РОССИИ

ЯНКОВ Кирилл Вадимович, к.э.н., [email protected], заведующий лабораторией Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Москва, Россия ОЯСГО: 0000-0002-8474-4036

НОЗДРИНА Надежда Николаевна, к.э.н., [email protected], старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Москва, Россия ОЯСГО: 0000-0001-6782-7211

МИНЧЕНКО Михаил Михайлович, к.э.н., [email protected], старший научный сотрудник Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Москва, Россия ОЯСГО: 0000-0001-6039-2892

Представлены результаты анализа жилищной ситуации в разрезе регионов - субъектов Российской Федерации по нескольким наиболее значимым показателям жилищной сферы. Построены рейтинги и типологии регионов России по уровню обеспеченности населения жильем, объему строительства жилья (с выделением индивидуального жилищного строительства), а также по степени финансовой доступности приобретения жилья для населения на первичном и вторичном рынках. Выполнена оценка жилищного капитала на душу населения - залоговой стоимости жилья, которой обладает среднестатистический житель того или иного региона. Проанализирована динамика значений и степени дифференциации выбранных показателей с 2010 (2008) по 2021 гг. Определены регионы, в которых та или иная проблема жилищной сферы выражена особенно остро.

Ключевые слова: регионы-субъекты РФ, жилищная обеспеченность населения, строительство жилья, индивидуальное жилищное строительство, финансовая доступность покупки жилья, жилищный капитал на душу населения, типологии регионов, региональная дифференциация

БО1: 10.47711/2076-3182-2024-1-116-152

Жилищная ситуация является одним из определяющих социально-экономических факторов повышения качества жизни и совершенствования условий проживания населения в регионах России. На основе данных Росстата, выбраны наиболее важные, на наш взгляд, характеристики уровня развития и качества жилищной сферы в регионе, по которым построены рейтинги и типологии регионов России.

Построение рейтингов и типологий позволяет систематизировать региональные различия социально-экономической ситуации и учитывать разнообразие регионов при разработке федеральной и региональной экономической политики. Получаемая в результате типологизации информационная база отражает сложившуюся иерархию регионов по анализируемым индикаторам и может служить основой для более глубокого содержательного анализа, формирования своего рода «портретов» регионов [1-5].

Для исследования использованы только удельные показатели. Регионы проранжированы в зависимости от величины каждого показателя, построены частные ранги, а также типологии регионов по каждому показателю. При построении типологии используется градация регионов по величине в них той или иной характеристики, и выделяются: регионы - лидеры, относительно развитые или опережающие регионы, регионы-середняки («середина»), относительно неразвитые или отстающие регионы, регионы-аутсайдеры. Проанализирована динамика значений и степени дифференциации этих показателей с 2010 по 2021 гг. Выделены наиболее значимые показатели жилищной сферы, определены регионы, в которых та или иная проблема выражена особенно остро.

Уровень обеспеченности населения жильем. Согласно официальным статистическим данным Росстата, обеспеченность населения жильем в 2021 г. в среднем по России составила 27,8 кв. м общей площади на 1 человека. При этом в жилищном фонде достигла исторического максимума доля одно-и двухкомнатных квартир, на которые суммарно приходится 63,5% от общего числа жилых единиц7.

1 Основные показатели жилищных условий населения / Росстат URL: https://rosstat.gov.ru/ folder/13706/

Уровень жилищной обеспеченности населения варьирует по регионам от 35,2 кв. м общей площади на человека в Рязанской области до 14,6 кв. м в Республике Тыва2. Соотношение максимального и минимального значений этого показателя составило 2,41 раза (табл. 1п в Приложении). В группу регионов -лидеров с жилищной обеспеченностью населения 32 кв. м общей площади на человека и более вошло 13 субъектов РФ. По преимуществу, это области Центрального ФО (9 областей), а также 3 области Северо-Западного ФО и 1 область Приволжского ФО. В группе аутсайдеров с жилищной обеспеченностью менее 23 кв. м также 13 регионов. Среди них 5 республик Северного Кавказа, что обусловлено, прежде всего, большим, чем в других регионах, размером семей, по 2 субъекта РФ из Сибирского, Дальневосточного и Уральского федеральных округов, а также Республика Крым и г. Москва, где высокие темпы жилищного строительства не успевают за ещё более высокой интенсивностью миграционного притока населения.

Жилищная обеспеченность населения в 2010 г. была значительно ниже. В среднем по России она составляла 22,6 кв. м общей площади на 1 человека и варьировала по регионам от 30,4 кв. м общей площади на человека в Чукотском автономном округе до 12 кв. м в Чеченской Республике. Соотношение максимального и минимального значений этого показателя составило 2,53 раза. Относительно высокие показатели Чукотки сложились тогда в результате интенсивного миграционного оттока населения.

Если обратиться к типологии регионов в 2010 г., построенной по тем же интервалам показателя обеспеченности жильём, что и в 2021 г., то оказывается, что в категории субъектов РФ с населением, наиболее обеспеченным жильём (32 кв. м общей площади на человека и более) не было ни одного региона. Во второй по степени обеспеченности населения жильём категории (от 30 до 32 кв. м/чел.) оказался всего один регион - Чукотский автономный округ (30,4 кв. м/чел.)3 - против 13-ти регионов в 2021 г. Напротив, в категорию наименее обеспеченных

2 Регионы России. Социально-экономические показатели. 2022. М. 2022. Стат. сб. / Рос-стат. С. 278-279. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Region_Pokaz_2022.pdf https://rosstat.gov.ru/folder/210/document/13204/

3 Согласно данным Росстата, в Чукотском АО резкое падение уровня обеспеченности жителей жильём произошло в 2013 г. (25,9 против 29,7 кв. м/чел. в 2012 г.)

жильём регионов (менее 23 кв. м/чел.) в 2010 г. входили 40 субъектов РФ против 13 в 2021 г.

В целом, дифференциация регионов по показателю жилищной обеспеченности населения невысокая. Коэффициент вариации в 2021 г. составил 15,33%, в 2010 г. - 14,3%.

Строительство жилья. В последние годы объёмы жилищного строительства бьют рекорды. В 2021 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования было построено 1204,6 тыс. новых квартир общей площадью 92,6 млн. кв. метров, что составило 112,7% к уровню 2020 г. В расчете на 1000 человек населения ввод общей площади жилья в 2021 г. вырос до 635 кв. метров (против 409 кв. метров в 2010 г)4.

Среди субъектов Российской Федерации в 2021 г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 10,0% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, в Москве - 8,4%, Краснодарском крае - 6,8%, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - по 3,7%, Республике Татарстан - 3,3%, Республике Башкортостан и Свердловской области - по 3,1%, Ростовской области -2,9%, Новосибирской области - 2,2%, Воронежской области -2,0%, Самарской и Челябинской областях - по 1,9%. Суммарно в этих субъектах построено 49,0 млн. кв. метров общей площади жилья или 53% всего введенного в России жилья5

Заметим, что рост объёмов строительства продолжился в 2022 г., когда было построено 1290,0 тыс. новых жилых единиц (квартир и индивидуальных домов) общей площадью 102,7 млн. кв. метров (111,0% к 2021 г.). В расчете на 1000 человек населения ввод общей площади жилья составил 700 кв. метров6. Это наибольший за всю историю России уровень жилищного строительства. Максимум годового ввода жилья в России в советское время пришелся на 1987 г. и составил 72,8 млн. кв. м. общей площади. Он был почти достигнут в 2013 г. и превзойден в 2014 г., когда был зафиксирован максимальный годовой прирост ввода

4 О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2022 г. /Росстат: https://ros.stat. gov.ru/storage/mediabank/jil_stroi_2022.pdf

5 О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2021 г. /Росстат: https://rosstat. gov.ru/storage/mediabank/Analt_zap_Jil-ctroit_RF_2021.pdf]

6 О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2022 г. /Росстат: https://rosstat. gov.ru/storage/mediabank/jil_stroi_2022.pdf

жилья 18,2%. После этого, за исключением 2016-2018 гг., ежегодный ввод жилья увеличивался.

Цифру ежегодного ввода индивидуальных жилых домов дополняет регистрация ранее построенных (даже много лет назад) домов по упрощенной процедуре «дачной амнистии» - в статистике они тоже считаются «вновь построенными». С августа 2019 г. подсчёт общего ввода жилья осуществляется с учётом жилья, построенного на землях садоводческих товариществ. Ранее дачный фонд, по определению, не входил в состав жилищного фонда. В последнее время такая регистрация стала интенсивнее в связи с программой льготной газификации (до дома), поскольку она распространяется только на зарегистрированные дома. Всё это несколько завышает статистические объёмы ИЖС (а также и общего ввода жилья), однако, по оценкам, не «критически сильно», и тенденция роста реального нового строительства существует.

Принято считать, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки (на протяжении жизненного цикла одного поколения) ежегодный ввод жилья должен составлять около 1 кв. м на 1 человека (1000 кв. м на 1 тыс. человек) в год. Например, в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9-1 кв. м жилья на человека, в США - 0,7-0,8 кв. м, во Франции и Германии - около 0,7 кв. м. Китай длительное время поддерживал строительную активность на уровне 1 кв. м/чел.

Следует подчеркнуть, что на современном этапе в России простое наращивание строительства всё новых «квадратов», выбрасываемых на рынок жилья, уже привело к серьёзным проблемам. Спрос на рынке жилья ограничен денежными доходами населения. Льготное ипотечное кредитование, в части расширения круга семей, которым доступна покупка жилья, имело краткосрочный эффект. Оно стимулировало значительный рост цен на рынке, за которым денежные доходы населения не успевают. Кроме того, льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок жилья. Одновременно с этим, повышение ключевой ставки Центробанка вызывает дальнейшее повышение и кредитной ставки ипотеки для групп покупателей, на которых льготы не распространяются, до «запретительного уровня». Проблема

баланса предложения и спроса на рынке жилья становится всё более острой7. Необходимо развивать другие механизмы обеспечения населения жильём (индивидуальное жилищное строительство, арендное (наёмное) и служебное жильё).

Рассмотрим, как ввод жилья в расчёте на 1 тыс. человек населения распределяется по территории страны (табл. 2п в Приложении).

В 2021 г. планку в 1000 кв. м. построенного за год жилья в расчёте на 1 тыс. человек преодолели 8 регионов-субъектов РФ: Ленинградская область (максимум 1780,3 кв. м на 1 тыс. человек), Калининградская область, Московская область, Краснодарский край, Тюменская область без автономных округов, Липецкая область, Сахалинская область и г. Севастополь. Эти цифры нужно интерпретировать с учетом того, что значительная часть вводимого жилья приобретается не населением самих этих регионов (особенно Московской и Ленинградской областей, регионов юга), а жителями других регионов. Они покупают жильё в привлекательных регионах-лидерах на случай предстоящего переезда, с инвестиционными целями, для сдачи в аренду или «впрок» на случай будущего переезда детей и т.п.

Наиболее низкую строительную активность (менее 300 кв. м на 1 тыс. человек) продемонстрировали 11 субъектов РФ: Амурская область, Республика Бурятия, Хабаровский край, Республика Коми, Республика Ингушетия, Забайкальский край, Еврейская автономная область, Камчатский край, Магаданская область, Мурманская область и Чукотский автономный округ (минимум 60,7 кв. м на 1 тыс. человек). Среди них, 8 регионов относится к Дальневосточному ФО и 2 - к северной части Северо-Западного ФО, только Ингушетия расположена в теплых климатических условиях Северо-Кавказского ФО. Здесь надо иметь в виду

7 По оценке экспертов рынка недвижимости, сейчас в процессе строительства находится примерно 50 млн. кв. м многоквартирного жилья (и примерно столько же малоэтажного). По данным Банка России, отмечается, что во II квартале 2023 г. в большинстве регионов и в целом по России объем запуска новых проектов с эскроу-счетами превысил объем продаж жилья, из чего сделан вывод о формировании предпосылок «для избыточного предложения на отдельных рынках». Аналитики «Дом.РФ» и bnMAP.pro выяснили, что в регионах по итогам I — II кварталов 2023 г. непроданной оставалась значительная доля новостроек (от 60% в Москве до 83% в Краснодаре). В среднем с начала 2023 г. на рынок ежедневно выводилось 2356 квартир, но продавалась в лучшем случае половина. — Индикаторы рынка недвижимости. кПр$://к^лгп.ги/еуеМ$/5332.Ыт1?ит_$оигсе=1гп_тЬ$спЬе &utm_medium=cpc&utm_campaign=irn_subscribe

относительно низкии спрос на новое жильё, в связи со значительным оттоком населения из большинства этих регионов.

В 2010 г. более 1000 кв. м на 1 тыс. человек построили только в двух субъектах РФ: в Московской области (1124 кв. м/1 тыс. чел.) и Ненецком автономном округе. Напротив, низкую строительную активность (менее 300 кв. м/1 тыс. чел.) продемонстрировали 32 субъекта РФ. Ещё 32 региона строили немного больше (от 300 до 450 кв. м/1 тыс. чел.) - против 17 таких регионов в 2021 г. Минимум пришёлся на Чукотский АО, где жильё в тот год практически совсем не строили (6 кв. м/на 1 тыс. чел.). Сопоставительный региональный анализ распределения строительной активности особенно наглядно демонстрирует её существенный рост в 2021 г. по сравнению с 2010 г.

Коэффициенты вариации регионов по показателю ввода жилья на 1 тыс. населения (особенно ввода жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлечённых средств на 1 тыс. человек) находятся на высоком уровне, хотя и несколько снизились по сравнению с 2000 г. (см. рис.1)^.

90 -| 80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 -0

2000

2005

2010

2016

2019

2020

2021

2022

Рис. 1. Коэффициенты вариации ввода жилья на 1000 населения в регионах России, 2000-2022 гг.: Б1 всего; □ построено населением

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата9

8 Высокими считаются значения коэффициентов вариации выше 33%.

9 Здесь и далее рассчитано авторами по данным: Регионы России. Социально-экономические показатели. / Стат. сб. М.: Росстат. https://rosstat.gov.ru/folder/210/document/13204/ Сборники разных лет.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Важное место в жилищном строительстве на протяжении последних лет занимает индивидуальное жилищное строительство. Начиная с 2016 г., доля индивидуального домостроения в общем вводе жилья ежегодно увеличивалась: в 2020 г. она составила 48,4%, в 2021 г. - 53,0%, в 2022 г. - 55,7%. В последние годы наблюдается положительная динамика объёмов ввода жилых домов, построенных населением: в 2019 г. - на 13,5%, в 2020 г. - на 3,4%, в 2021 г. - на 23,4%. В 2022 г. населением построено 401,5 тыс. жилых домов общей площадью 57,2 млн. кв. м, что составило 116,5% к 2021 г. Средний размер квартир (домов) ИЖС оказался почти вдвое выше, чем в среднем по всему вводу: 133 кв. м против 73,3 кв. м (2020 г.), 131,3 против 76,8 кв. м (2021 г.).

В Северо-Кавказском федеральном округе строительство жилых домов населением в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. В 2021 г. он также лидирует среди федеральных округов по доле ИЖС -69% от общего ввода жилья в данном округе. Довольно близко к нему находится Приволжский федеральный округ - 61,1%. Относительно высокая доля ИЖС также в Южном федеральном округе (56,2%). В остальных федеральных округах в среднем доля ввода ИЖС в общем вводе жилья близка или ниже среднего по России. Минимальная доля ввода индивидуальных домов зафиксирована в Северо-Западном федеральном округе -42,9% (в Центральном - 48,9%).

Для регионов - субъектов РФ картина более пёстрая. Более 80% от общего ввода жилых домов построено населением в следующих 11-ти субъектах Российской Федерации: Республика Алтай (97,7%), Еврейская автономная область (95,3%), Карачаево-Черкесская Республика (91,8%), Республика Тыва (88,5%), Белгородская область (87,2%), Чеченская Республика (86,2%), г. Севастополь (85,4%), Республика Калмыкия (83,9%), Ивановская область (81,3%), Астраханская область (81,0%), Курганская область (80,014%). Менее четверти от общего объема введенного жилья в 2021 г. составляла доля построенных населением жилых домов в Чукотском автономном округе, а также в г. Москве, г. Санкт-Петербурге (табл. 3п в Приложении).

Таблица 1

Удельный вес общей площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья I

2000 г. 2005 г. 2010 г. 2016 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г.

Среднее по РФ Максим, значение Миним. значение 41,6% 40,2% 43,7% 39,6% 46,9% 48,4% 53,0% 55,7%

91,5% Респ. Дагестан 0% Чукотский авт. округ, г. Москва 97,5% Чеченская Респ. 0% Чукотский авт. округ, г. Москва 89,1% Респ. Дагестан 0,9% г. Москва 95,5% Чеченская Респ. 0% Чукотский авт. округ, г. Севастополь 100% Еврейская авт. обл. 0% Чукотский авт. округ, г. Севастополь 100% Еврейская авт. обл. 0% Чукотский авт. округ 97,7% Респ. Алтай 7,2% г. Санкт-Петербург 94,9% Еврейская авт. обл. 7,5% г. Санкт-Петербург

к» -й-

Псточник: рассчитано авторами по данным Росстата.

В 2010 г. только в двух субъектах РФ - республиках Дагестан и Кабардино-Балкария - населением было построено более 80% введенного жилья. Больше всего регионов (31) пришлось на интервал 20-40%, а также на интервал 40-60% (26). Менее 20% ввода ИЖС было не только в двух столицах Москве и Санкт-Петербурге, но и в таких северных и восточных территориях, как Ямало-Ненецкий автономный округ, Мурманская область, Камчатский край, Хабаровский край и Иркутская область.

Можно выделить генеральную линию изменений в структуре строительства - увеличение доли ИЖС в строительстве жилья в регионах и выравнивание различий между регионами по этому показателю (табл. 1, табл. 2, рис. 2).

Таблица 2

Количество субъектов РФ, вошедших в группу по удельному весу площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья

Интервал 2000 г. 2005 г. 2010 г. 2016 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г.

Более 80% 4 3 2 3 5 7 11 7

60% - 80% 16 14 16 11 23 21 33 41

40% - 60% 18 30 26 29 42 43 33 28

20% - 40% 33 27 31 31 12 11 5 6

Менее 20% 12 9 7 11 3 3 3 3

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата.

Строительство индивидуальных и малоэтажных домов имеет множество преимуществ, позволяющих быстро и с меньшими затратами строить больше качественного жилья [6-9]. Оно подразумевает более экономные технологии строительства, улучшенные экологические параметры проживания, более дешёвую (локальную) инженерную инфраструктуру. Кроме того, любое высотное строительство имеет достаточно продолжительный цикл, как по подготовке документации, так и по возведению самого здания или сооружения. Для индивидуального и малоэтажного строительства, напротив, характерны короткие сроки возведения. Если же принять во внимание гигантские размеры нашей страны, то развитие поселений вширь, а не вверх представляется более перспективным.

Рис. 2. Коэффициенты вариации доли ввода ИЖС в общем вводе жилья в регионах России, 1990 - 2022 гг.

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата.

К проблемным вопросам при индивидуальном жилищном строительстве следует отнести комплексное развитие селитебных территорий (от «селиться», «селитьба», земли, предназначенные для строительства жилых и общественных зданий, дорог, улиц и площадей в пределах городов и поселков городского типа), поскольку, в отличие от крупных застройщиков, на частных лиц невозможно возложить ответственность за строительство сопутствующих жилью социальных и инфраструктурных объектов. Ограничены также и финансовые возможности населения. Программы ипотечного кредитования строительства индивидуальных домов не получили ещё должного развития. По оценке ВТБ, к началу 2023 г. с привлечением заемных средств строился только один из десяти индивидуальных домов, тогда как по квартирам это соотношение составляло восемь к десяти, прежде всего, из-за того, что не отработана система оценки таких проектов10.

В последнее время процесс кредитования ИЖС немного сдвинулся с мёртвой точки. Так, поддержкой ИЖС занимается АО «ДОМ.РФ». В I квартале 2023 г. объем ипотечного кредитования в сегменте ИЖС в «Банке ДОМ.РФ» вырос в 3,3 раза -

10 ВТБ ожидает роста выдачи ипотеки на частные дома в 2023 г. на 30% // РБК. Недвижимость. 26.04.2023 // URL: https://realty.rbc.ru/news/6447d5439a7947844cd91904

до 2000 займов. С 2021 г. банком на ИЖС оформлено более 9000 ипотек на сумму около 45 млрд. рублей. В топ-5 регионов по востребованности ипотеки на ИЖС вошли Москва и область, Краснодарский край, Санкт-Петербург с Ленобластью, Татарстан и Ростовская область. В числе лидеров также Новосибирская, Тюменская области, Республика Башкортостан, Свердловская и Челябинская области77. Запустить ипотеку для частного домостроения, в том числе с господдержкой, планирует Почта Банк. Он подписал на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2023) соответствующее соглашение с «ДОМ.РФ». Упор планируется сделать на небольшие города и поселки. Преимуществом Почта Банка является масштабная сеть его офисов (около 25 тысяч точек по всей стране)72. ВТБ первым на рынке начал выдавать жилищные кредиты на покупку индивидуального жилого дома по договорам долевого участия ДДУ (декабрь 2022 г.). С апреля 2023 г. ВТБ распространил условия ипотеки с господдержкой на ИЖС с привлечением подрядной организации. Это позволяет приобрести земельный участок на льготных условиях, построить по собственному проекту дом в коттеджном поселке или на частной территории или же купить домокомплект «под ключ»75. Список программ, а также конкретных предложений и мероприятий может быть продолжен. Несмотря на это, уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС, по оценке самих банков, по-прежнему низкий.

Настоящий толчок развитие строительства индивидуальных жилых домов, а также малоэтажных многоквартирных блокированных и состоящих из блок-секций домов получит тогда, когда оно встанет на индустриальные рельсы. Специалисты отмечают, что Правительство не уделяло должного внимания индивидуальному и малоэтажному строительству, внедрению новых технологий, материалов и методов, вовлечению большого

11 «Банк ДОМ.РФ» занял россиянам на ИЖС 45 миллиардов // Строительная газета. 05.04.2023 // URL: https://stroygaz.ru/news/hypothec/bank-dom-rf-zanyal-rossiyanam-na-izhs-45-milliardov/

12 Почта Банк планирует запустить ипотеку для частного домостроения // РБК. Бизнес. ПМЭФ-2023. 16.06.2023/URL: https://www.rbc.ru/neweconomy/news/648b33cl9a7947381cfa5c71

13 ВТБ запустил ипотеку для ИЖС с привлечением подрядчика // Единый ресурс застройщиков // URL: https://erzrf.ru/news/vtb-zapustil-ipoteku-dlya-izhs-s-privlecheniyem-podryadchika? region=%D0%A0%D0%A4&regionKey=0&costType=1&page=1

бизнеса, предприятий и организаций, а также совершенствованию законодательства в этой сфере [10-12]. Дальнейшее развитие этого типа строительства позволит достичь более равномерного распределения населения по территории страны, обеспечит более просторное жильё для семей, что будет способствовать повышению качества жизни населения, решению демографических задач.

Ранее нами была предложена условная схема нормативного прогноза «пошагового» увеличения доли строительства индивидуального жилья в регионах, демонстрирующая возможный вклад этой формы строительства в решение проблемы повышения обеспечения населения жильем14.

Финансовая доступность жилья для населения. Сегодня в России проблемы финансовой доступности жилья, несколько смягчённые в процессе развития рынка жилья, роста объёмов жилищного строительства, денежных доходов населения и ипотечного кредитования, остаются одними из наиболее острых. Приобретение жилья по рыночным ценам по-прежнему недостижимо для большей части населения страны. Повышение уровня доступности жилья для всех категорий граждан входит в число основных приоритетов государственной политики в жилищной сфере15.

Существует целый ряд методов оценки финансовой доступности жилья для населения на рынке. Сравнительный анализ различных методов, используемых в нашей стране и за рубежом, представлен в наших работах [13, 14]. Большой опыт разработки и использования этих показателей также накоплен ив работах других авторов [15-19]. Особо следует отметить теоретические разработки и практику применения разного рода

14 См.: Янков К.В., Ноздрина Н.Н., Минченко М.М. Обеспеченность жильем в России и потенциал роста жилищного строительства // Потенциальные возможности роста российской экономики: анализ и прогноз. Научный доклад / Под ред. члена- корреспондента РАНА.А. Широва. М.: Артик Принт. 2022. С. 94-111.

15 Об утверждении государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» /Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017г. № 1710 с изм. от 29 июля 2023 г.: [электронныйресурс]. — URL: http://government.ru/rugovclassifier/870/events/ (дата обращения: 24.08.2023). О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года / Указ Президента РФ № 204 от 7мая 2018 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/43027 (дата обращения: 24.08.2023). Национальный проект «Жилье и городская среда» [Электронный ресурс]. URL: https://minstroyrf.gov.ru/trades/natsion-alnye-proekty/natsionalnyy-proekt-zhilye-i-gorodskaya-sreda/ (дата обращения: 24.08.2023).

показателей доступности жилья, накопленные Фондом «Институт экономики города» [20-23].

Базовыми данными для построения показателей доступности являются: цены на первичном и вторичном рынках жилья, уровень номинальной заработной платы и номинальных денежных доходов населения, распределение доходов, прожиточный минимум, параметры ипотечного кредитования. Среди показателей, позволяющих оценивать доступность жилья, наиболее широкое распространение получил так называемый классический коэффициент доступности жилья (Housing Affordability - НА). В России этот коэффициент принято рассчитывать как количество лет, в течение которых домохозяйство из 3-х человек со среднедушевым уровнем номинальных денежных доходов должно откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной двухкомнатной квартиры (54 кв. м) по средней рыночной цене.

Одним из обобщающих показателей доступности жилья для населения региона является доля семей (домохозяйств), для которых доступна покупка стандартной квартиры на рынке жилья за счет собственных и привлеченных средств (ипотеки). Оценка этой доли выполняется на основе сопоставления минимального среднемесячного дохода домохозяйства, необходимого для приобретения стандартного жилья с использованием ипотеки (TI), с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода.

Минимальный среднемесячный доход семьи их трех человек, необходимый для приобретения стандартного жилья рассчитывается по формуле:

LTV г

Т1 = 100% 'Sl' 54 ' 12 • 100% 100%

1 _ (1 + г У12п ^ DTI 1 (1 + 12 • 100%;

LTV - доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (80%);

51 - средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья (руб., на конец периода);

г - процентная ставка по ипотечному кредиту или займу (12,5%, 10%, 7,5% в год);

п - срок ипотечного кредита или займа (20 лет); БТ1 - доля платежа по ипотечному кредиту (займу) в доходах семьи (33,3%).

В табл.3 и на рис.3 приведены значения долей семей, имеющих возможность приобретения стандартной квартиры за счет собственных и заемных средств, в среднем по России за период 2008-2022 гг.16

Рис. 3. Доля семей, имеющих возможность приобретения стандартной квартиры за счет собственных и заемных средств: Н первичный рынок; И вторичный рынок

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата.

Между распределением регионов России по классическому коэффициенту НА и другими показателями доступности, существует высокая корреляция: с коэффициентом HAmin, рассчитанным с учетом прожиточного минимума (+0,92); с коэффициентом HAmed, рассчитанным на основе медианного дохода (+0,99); с коэффициентом соотношения среднерыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья и среднемесячной заработной платы Н (-0,74)17.

16 Данные Росстата и ЦБ РФ: Регионы России. Социально-экономические показатели. / Стат. сб. — М.: Росстат: [электронный ресурс]. — URL: https://rosstat.gov.ru/folder/210/ document/13204 (дата обращения: 24.08.2023). Сборники разных лет. Информационный бюллетень Банка России «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России». — Банк России: [электронный ресурс]. — URL: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/ mortgage/mortgage_lending_market/. Расчеты авторов

17 Показывает, сколько площади жилья на рынке можно купить за одну среднемесячную заработную плату. Более низкое значение коэффициента парной корреляции здесь вызвано, прежде всего, межрегиональными различиями доли заработной платы в структуре доходов населения.

Таблица 3

Доля семей, имеющих возможность приобретения стандартной квартиры за счет собственных

и заемных средств в среднем по России

2008 г. 2010 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г. 2022 г.

Первичный рынок Вторичный рынок % ставка при расчете 14.9% 14.3% 12.5% 25,9% 17,9% 12.5% 39.8% 34.5% 12.5% 44,9% 40,3% 12.5% 43,5% 42,7% 12.5% 50,4% 54,7% 10.0% 48,2% 54,7% 10,0% 49,3% 54.5% 10.0% 49,9% 59,0% 7,5% 45,2% 56.5% 7,5% 39,8% 54,7% 7,5%

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата и ЦБ РФ.

Наличие такой тесной взаимосвязи между различными показателями доступности позволяет в качестве наглядного показателя использовать классический коэффициент финансовой доступности жилья для населения. Из определения этого коэффициента ясно, что его величина прямо пропорциональна ценам на рынке жилья и обратно пропорциональна уровню денежных доходов населения. Этот показатель носит условный характер, однако он позволяет легко связать уровень цен на жилье с доходами населения, проводить международные и межрегиональные сопоставления.

Согласно международной классификации, жилье на рынке: доступно, если значение коэффициента доступности до 3 лет; жилье не очень доступно, если значение коэффициента от 3 до 4 лет; приобретение жилья серьезно осложнено, если значение от 4 до 5 лет; жилье существенно недоступно, если значение коэффициента более 5 лет18.

Динамика классического коэффициента доступности жилья на первичном и вторичном рынках для России в целом, начиная с 1996 г., выглядит следующим образом (рис. 4).

Рис. 4. Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья, в среднем по РФ (количество лет): -первичный рынок;---вторичный рынок

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата.

18 В международной практике обычно используются медианные величины денежных доходов населения, цен на рынке жилья и площади покупаемых жилых единиц. Поэтому коэффициент доступности в «западной интерпретации» соответствует несколько иной реальности.

Среднее число лет накопления на двухкомнатную квартиру в конце 90-х годов находилось на высоком уровне, особенно в кризисном 1998 г., составив 7,51 и 7,35 лет на первичном и вторичном рынках жилья, соответственно. В начале 2000-х годов для РФ этот показатель оставался относительно стабильным, с некоторой тенденцией к постепенному улучшению. Однако в 2006 г., в связи с резким ростом цен на рынке жилья, необходимое число лет накопления также резко возросло (особенно на вторичном рынке - почти на 1,3 года) и в 2007 г. продолжило свой рост. В конце кризисного 2008 г. наметился перелом в тенденции -от роста необходимого числа лет накопления к падению. В 2009 и 2010 гг., в связи со снижением и дальнейшей фактической стабилизацией цен на рынке жилья, показатели доступности жилья на рынке в среднем несколько улучшились - до 3,81 лет на первичном рынке и 4,75 лет - на вторичном. Минимальное значение показателя на первичном рынке было достигнуто в 2015 г. (2,55 лет), а на вторичном - в 2017 г. (2,46 лет). Далее значение коэффициента стало понемногу увеличиваться, особенно в 20202022 гг. Перепад экстремальных значений коэффициентов доступности за период с 1996 г. составил почти 3 раза.

Особый интерес представляет анализ доступности жилья в разрезе российских регионов [24-27]. Достигнутые к настоящему времени показатели доступности на обоих рынках в среднем не кажутся плохими. Высокий уровень доступности стандартной квартиры на рынках жилья по России в среднем (менее 3-х лет) на первичном рынке был в 2013-2019 гг., на вторичном -в 2015-2021 гг. В период 2015-2019 гг. коэффициент доступности менее 3-х лет был одновременно и на первичном, и на вторичном рынках. Большое количество субъектов РФ перешло в разряд тех регионов, где среднее значение показателя доступности находится на благоприятном уровне менее 3 лет. Типологии регионов - субъектов РФ по степени финансовой доступности для населения на первичном и вторичном рынках жилья в 2021 г. представлены в табл. 4п-5п и на картах 1-2 в Приложении. В таблицах субъекты РФ расположены в порядке возрастания числа лет, необходимых для покупки стандартной квартиры, в соответствии с международной классификации рынков жилья по критерию доступности.

Таблица 4

Финансовая доступность жилья для населения на первичном рынке, НА (число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры 54 кв. м)*

Число субъектов РФ в группе

2008 г. 2010 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г.

Менее 3 лет 5 13 34 57 63 66 67 61 42 29

3-4 года 15 44 41 20 18 15 14 17 34 38

4-5 лет 20 20 3 5 1 1 0 2 6 10

Более 5 лет 37 2 1 0 0 0 0 0 0 2

Среднее по РФ (лет) 5.30 3.81 2.83 2.55 2.59 2.67 2.78 2.71 3.27 3.68

Макс, значение 7.85 5.48 5.02 4.90 4.34 4.16 3.88 4.46 4.71 5.13

Мин. значение 1.77 1.84 1.47 1.52 1.35 1.33 1.23 1.23 1.16 1.72

Отношение максимума к мини- 4,44 2,98 3,41 3,22 3,21 3,13 3,15 3,63 4,06 2,98

муму

Коэфф. вариации 26,93 21,48 19,30 22,31 19,92 19,76 19,29 20,74 22,21 21,87

* Без учета Чукотского АО; 2008 г. - без Чеченской Республики и Чукотского АО; 2018 г. - без Республики Северная Осетия - Алания;

с 2015 г. - с учетом Республики Кр ым и г. Севастополь

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата

Таблица 5

Финансовая доступность жилья для населения на вторичном рынке, НА (число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры 54 кв. м)*

Число субъектов РФ в группе

2008 г. 2010 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г.

Менее 3 лет 7 17 27 58 64 70 70 72 57 44

3-4 года 9 40 47 21 16 12 12 10 20 31

4-5 лет 26 21 6 3 4 2 0 1 6 8

Более 5 лет 39 4 2 0 0 0 1 1 1 1

Среднее по РФ (лет) 5.70 4.75 3.18 2.79 2.62 2.46 2.47 2.47 2.76 2.86

Макс, значение 7.90 5.79 5.51 6.39 4.76 4.94 5.27 5.50 5.11 6.97

Мин. значение 1.78 1.47 1.41 1.34 1.18 0.96 1.06 0.97 1.06 0.95

Отношение максимума к минимуму 4.44 3.94 3.91 4.77 4.03 5.15 4.97 5.67 4.82 7.34

Коэфф. вариации 26.5 23.08 20.28 23.85 21.35 22.10 22.48 24.15 24.95 27.06

* Без учета Чукотского АО; 2008 г. - без Чеченской Республики и Чукотского АО; 2018 г. - без Республики Северная Осетия - Алания;

с 2015 г. - с учетом Республики Крым и г. Севастополь.

Источник: рассчитано авторами по данным Росстата

В табл. 4 и табл. 5 отражены итоговые изменения в распределении регионов - субъектов РФ по уровню финансовой доступности жилья для населения на первичном и вторичном рынках, произошедшие с 2008 по 2021 гг.

В 2008 г. для первичного рынка всего в 5 регионах РФ значение коэффициента доступности было менее 3-х лет, в 2018 г. таковых было уже 67 (максимум), в 2021 г. - вновь снижение до 29 регионов. Для вторичного рынка в 2008 г. значение коэффициента доступности менее 3-х лет было всего 7 регионах, в 2019 г. таковых было 72 (максимум), в 2021 г. - снижение до 44 регионов.

Напротив, значение более 5 лет на первичном рынке в 2008 г. продемонстрировали 37 регионов России, на вторичном рынке -39 регионов. В 2021 г. на первичном рынке коэффициент более 5 лет был у двух регионов - город Москва и Республика Крым (в 2015-2020 гг. таковых не было); на вторичном рынке - у одного региона - Республика Тыва (в 2015-2017 гг. таких не было, в 2018-2020 гг. - по одному).

Как показывает коэффициент вариации, дифференциация регионов России по этому показателю в целом не очень высокая (ниже планки в 30%): для первичного рынка она преимущественно снижалась с 2008 по 2018 гг. (с 26,9 до 19,3), а затем незначительно возросла - до 21,9% год; для вторичного рынка снижение дифференциации наблюдалось с 2008 по 2016 гг. (с 26,5 до 21,4), но к 2021 г. произошел возврат к прежнему уровню -до 27,1%. Период улучшения доступности был обусловлен, прежде всего, ростом денежных доходов населения, опережавшим рост цен на рынке жилья.

В табл. 6 приведена обобщающая информация о доле субъектов РФ с доступным жильем на вторичном рынке (с коэффициентом доступности НА менее 3 лет) в общем числе регионов в федеральных округах и в стране в целом (2008 и 2021 гг.). В 2008 г. было всего 8% регионов с доступностью жилья менее 3-х лет от общего числа регионов-субъектов РФ, что соответствовало 4,1% всего населения страны. В 2021 г. картина совсем другая. Регионов с доступным жильём со сроком накопления менее 3-х лет оказалось 52% от общего числа регионов, что соответствовало 51,9% всего населения страны. Если в 2008 г. регионы с доступным жильём (НА менее 3-х лет) наблюдались только

в Уральском (50%), Северо-Западном (18%) и Дальневосточном (18%) федеральных округах, то в 2021 г. такие регионы имеются уже по всей стране. В разрезе федеральных округов наибольшая доля регионов с доступным жильём зафиксировано в Уральском федеральном округе (83%), Северо-Западном (73%), Центральном (67%) и Южном (70%). Наибольшая доля населения таких регионов в общей численности населения федерального округа -в Южном (80,8%), Северо-Кавказском (66,2%), Уральском (65,3%) и Центральном (51,6%) федеральных округах.

Таблица 6

Доля субъектов РФ с доступным жильем на вторичном рынке (НА - менее 3 лет)

Территория Общее кол-во регионов 2008 г. 2021 г.

Доля в общем кол-ве регионов Доля в общей численности населения Доля в общем кол-ве регионов Доля в общей численности населения

Российская Федерация 85 8% 4,1% 52% 51,9%

Центральный ФО 18 0% 0,0% 67% 51,6%

Северо-Западный ФО 11 18% 6,6% 73% 46,2%

Южный ФО 8 0% 0,0% 50% 80,8%

Северо-Кавказский ФО 7 0% 0,0% 43% 66,2%

Приволжский ФО 14 0% 0,0% 36% 38,8%

Уральский ФО 6 50% 27,7% 83% 65,3%

Сибирский ФО 10 0% 0,0% 20% 48,8%

Дальневосточный ФО 11 18% 18,3% 36% 19,7%

Источник: рассчитано и составлено авторами по данным Росстата.

Жилищный капитал на душу населения. Введём переменную «жилищный капитал», которая рассчитывается как жилищная обеспеченность в регионе в расчёте на душу населения, умноженная на цену 1 кв. м общей площади жилья на вторичном рынке. Она показывает, какой залоговой стоимостью жилья обладает среднестатистический житель того или иного региона (табл. 6п и карта 3 в Приложении).

Среднее для России значение этой переменной в 2021 г. составило 2130,54 тыс. руб. на 1 человека79. Ожидаемо рейтинг возглавили Москва и Санкт-Петербург: 5608,81 и 4660,33 тыс. руб.

19 Обеспеченность жильём на конец года (27,8 кв. м/чел.) умножается на цену 1 кв. м. жилья на вторичном рынке в четвёртом квартале 2021 г. (76 686руб.).

на 1 человека, соответственно. Столица имеет невысокую жилищную обеспеченность на 1 человека (22,3 кв. м - 74 место среди субъектов РФ), но самая высокая цена «квадрата» (251014 руб.) позволила ей занять первое место. Интересно, что Сахалинская область опередила в этом рейтинге Московскую область, заняв третье место (3873,72 и 3357,68 тыс. руб., соответственно).

Среди 1 0 регионов-лидеров с жилищным капиталом более 2,5 млн. рублей на человека ещё два дальневосточных региона - Приморский край, Амурская область. В этой же группе находится также Республика Татарстан.

Замыкают рейтинг 10 регионов - субъектов РФ с жилищным капиталом менее 1,3 млн. руб. на человека. Минимальным жилищным капиталом, с большим отрывом от других регионов, обладают жители Республики Ингушетия (694,23 тыс. руб.), на предпоследнем месте - Чеченская Республика (1107,79 тыс. руб. на 1 человека).

Отношение максимальной величины жилищного капитала на душу населения в Москве к минимальной в Республике Ингушетия составило 8,08 раз.

Что касается того, каким жилищным капиталом обладали жители регионов России в 2008 г., то она была значительно ниже. В среднем она составляла 1231,59 тыс. руб./чел. Подавляющее большинство регионов попало в группу с уровнем жилищного капитала ниже 1,3 млн. руб./чел. (табл. 6п в Приложении). В первой группе (свыше 2,5 млн./чел.) оказалась только Москва (2919,09 тыс. руб./чел.), во второй группе (от 2,0 до 2,5 млн. руб./чел.) - регионов тогда не оказалось, в третьей (от 1,5 до 2,0 млн. руб./чел.) - было 2 субъекта РФ: Московская область (1973,58 тыс. руб./чел.) и г. Санкт-Петербург (1781,69). Ещё два региона пришлось на группу с уровнем жилищного капитала от 1,3 до 1,5 млн. руб./чел.: Калужская (1468,58) и Сахалинская (1448,46 тыс. руб./чел.) области. Минимальным уровнем жилищного капитала в 2008 г. обладали жители Республики Ингушетия (232,74 тыс. руб./чел.). Далее следовали Карачаево-Черкесская Республика (426,65 тыс. руб./чел.), Республика Калмыкия (438,17 тыс. руб./чел.) и Республика Тыва (440,00 тыс. руб./чел.). В 2008 г. отношение максимальной величины жилищного капитала на душу населения в Москве к минимальной в Чеченской Республик составляло 12,54 раз.

Коэффициент вариации показателя жилищного капитала на душу населения по регионам, при значительном росте самого жилищного капитала, в 2021 г. почти совпадает со значением 2008 г. - 38,3% и 37,7% соответственно, т. е. дифференциация по этому показателю сохранилась примерно на одном и том же довольно высоком уровне. В 2010 г. межрегиональная дифференциация по этому показателю была ещё выше - коэффициент вариации составлял 41,7%.

Низкие значения величины жилищного капитала, как правило, связаны с относительно низкими ценами и/или с низкой/средней жилищной обеспеченностью населения регионов. Это, впрочем, не касается крупнейших городов (что хорошо видно на примере Москвы), где обеспеченность населения жильём обычно ниже, чем в среднем по регионам, но высока рыночная цена «квадрата» общей площади.

Выводы:

- Наиболее высокий уровень доступности стандартной квартиры в среднем по России на первичном рынке был в 20132019 гг., а на вторичном - в 2015-2021 гг. В период 20152019 гг. коэффициент доступности менее 3-х лет был одновременно и на первичном, и на вторичном рынках.

- Коэффициенты вариации показывают, что межрегиональная дифференциация по коэффициенту доступности жилья не очень высокая (менее 30%) и достаточно стабильная.

- В последние годы большое количество субъектов РФ перешло в категорию регионов, где среднее значение показателя доступности - на благоприятном уровне.

- В разрезе федеральных округов наибольшая доля регионов с доступным жильём (НА менее 3 лет) в общем числе регионов округа зафиксировано в Уральском федеральном округе (83%), Северо-Западном (73%), Центральном (67%) и Южном (70%). Наибольшая доля населения регионов с доступным жильём в общей численности населения федерального округа - в Южном (80,8%), Северо-Кавказском (66,2%), Уральском (65,3%) и Центральном (51,6%) федеральных округах.

- Среднее для России значение жилищного капитала на душу населения (залоговой стоимости жилья) в 2021 г. было в 1,7 раз выше, чем в 2008 г. Наиболее высокое значение (более

2,5 млн. руб./чел) отмечается в тех субъектах РФ, в которых стоимость жилья на вторичном рынке наиболее высокая, либо, при относительно высокой стоимости, высока также жилищная обеспеченность (г. Москва, г. Санкт-Петербург; Сахалинская, Московская области, Приморский край, Республика Татарстан, Амурская, Нижегородская, Калининградская, Тверская области).

Приложение

Таблица 1п

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (кв. м), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу Кв. м общей площади жилья на 1 жителя (РФ) = 27,8 Отношение к среднему по России

Рязанская, Липецкая, Московская, Псковская, Тверская, Новгородская, Белгородская, Тамбовская, Воронежская, Пензенская, Вологодская, Курская, Калужская области Брянская, Владимирская, Саратовская, Калининградская, Ульяновская, Ленинградская, Смоленская, Тульская, Орловская области; Тюменская область без автономных округов, Республика Северная Осетия - Алания, Ярославская область, Архангельская область без Ненецкого авт. округа Костромская область, Республика Мордовия, Магаданская область, Чувашская Республика, Республика Коми, Сахалинская, Нижегородская области, Краснодарский край, Республика Татарстан, Самарская область, Республики Марий Эл, Карелия, Башкортостан; Ивановская, Кировская, Оренбургская, Челябинская, Свердловская области, г. Санкт-Петербург Иркутская область, Ставропольский, Алтайский края, Волгоградская область, Ненецкий автономный округ, Хабаровский край, Астраханская область, Еврейская автономная область, Приморский край, Удмуртская Республика, Чукотский автономный округ, Республика Саха (Якутия), г. Севастополь Республика Алтай, г. Москва, Республика Бурятия, Забайкальский край, Карачаево-Черкесская, Кабардино-Балкарская Республики, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Республики Дагестан, Крым, Ямало-Ненецкий автономный округ, Чеченская Республика, Республики Ингушетия, Тыва * Субъекты РФ расположены в порядке убывания ж! 32 и более (Max=35,2) 13 субъектов РФ От 30 до 32 13 субъектов РФ От 26 до 30 33 субъекта РФ От 23 до 26 13 субъектов РФ Менее 23 (Min = 14,6) 13 субъектов РФ шищной обеспеченное 1,15 и более (Max=1,27) 1,08-1,15 0,94-1,08 0,83-0,94 Менее 0,83 (Min = 0,53) ги населения

Источник: построено авторами по данным Росстата

Таблица 2п

Ввод в действие жилья на 1000 человек населения (кв. м общей площади), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу

Кв. м общей площади на 1000 чел. населения (РФ) = 634,6

Отношение к среднему по России

Ленинградская, Калининградская, Московская области, Краснодарский край, Тюменская область без автономных округов, Липецкая, Сахалинская области, г. Севастополь Калужская, Воронежская, Тамбовская области; Республика Татарстан, Белгородская область, Республика Башкортостан, Новосибирская, Ульяновская, Рязанская области; Республика Алтай, Чеченская Республика, Свердловская, Пензенская области, Республика Адыгея Ростовская область, г. Санкт-Петербург, Владимирская область, г. Москва, Ярославская область, Республика Хакасия, Чувашская Республика, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Саха (Якутия); Тульская, Самарская, Оренбургская области; Удмуртская Республика, Вологодская область, Республика Марий Эл; Астраханская, Костромская области; Республика Карелия, Ставропольский край, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Смоленская, Новгородская, Курская области; Пермский край, Псковская, Иркутская области; Карачаево-Черкесская Республика, Челябинская, Нижегородская области; Саратовская, Тверская области; Приморский, Красноярский края; Республика Северная Осетия - Алания, Республика Калмыкия Томская область, Республика Мордовия, Алтайский край, Орловская, Кировская области; Ненецкий автономный округ, Архангельская область без Ненецкого автономного округа, Республика Крым, Брянская, Ивановская, Курганская, Омская области; Республики Дагестан, Тыва; Волгоградская, Кемеровская области; Ямало-Ненецкий автономный округ Амурская область, Республика Бурятия, Хабаровский край, Республика Коми, Республика Ингушетия, Забайкальский край, Еврейская автономная область, Камчатский край, Магаданская область, Мурманская область, Чукотский автономный округ

1000 и более (Мах = 1780,3) 8 субъектов РФ

От 650 до 1000 14 субъектов РФ

От 450 до 650 35 субъектов РФ

От 300 до 450 17 субъектов РФ

Менее 300 (Мш = 60,7) 11 субъектов РФ

1,58 и более (Мах = 2,81)

1,02-1,58

0,71-1,02

0,47-0,71

Менее 0,47 (Мт = 0,10)

: Субъекты РФ расположены в порядке убывания удельного ввода жилья. Источник: построено авторами по данным Росстата

Таблица 3п

Удельный вес общей площади жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья (%), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу

Удельный вес в общем вводе жилья (%) (РФ) = 53,0%

Отношение к среднему по России

Республика Алтай, Еврейская автономная обл., Карачаево-Черкесская Республика, Республика Тыва, Белгородская обл., Чеченская Республика, г. Севастополь, Республика Калмыкия, Ивановская, Астраханская, Курганская области Тамбовская, Владимирская области, Кабардино-Балкарская Республика, Иркутская обл., Республика Хакасия, Псковская, Орловская области, Республика Северная Осетия - Алания, Республика Бурятия, Забайкальский край, Новгородская, Нижегородская, Липецкая, Мурманская области, Республика Татарстан, Кемеровская обл., Камчатский край, Ленинградская обл., Республика Адыгея, Ульяновская, Калужская, Оренбургская области, Ставропольский край, Ненецкий автономная округ, Республика Ингушетия, Республика Коми, Томская, Московская, Пензенская области, Республики Башкортостан, Карелия, Крым, Тульская область Республика Саха (Якутия), Челябинская обл., Республика Мордовия, Смоленская, Самарская, Омская, Вологодская, Курская, Ярославская, Костромская области, Пермский край, Чувашская Республика, Ростовская, Воронежская, Брянская области, Краснодарский край, Удмуртская Республика, Саратовская, Амурская, Кировская, Волгоградская обл., Республика Дагестан, Тюменская обл. без АО, Свердловская обл., Республика Марий Эл, Тверская обл., Хабаровский край, Калининградская обл., Красноярский край, Сахалинская обл., Архангельская обл. без АО, Алтайский край, Рязанская обл. Приморский край, Ханты-Мансийский автономная округ - Югра, Новосибирская обл., Магаданская область, Ямало-Ненецкий автономная округ Чукотский автономная округ, г. Москва, г. Санкт-Петербург

Более (Мах = 97,7%) 11 субъектов РФ

60% - 80% 33 субъекта РФ

Более 1,51 (Мах = 1,84)

1,13 - 1,51

40% - 60% 33 субъекта РФ

0,75 - 1,13

20% - 40%

5 субъектов РФ

Менее 20% (Мт = 7,2%) 3 субъекта РФ

0,38 - 0,75

Менее 0,38

: Субъекты РФ расположены в порядке убывания удельного веса. Источник: построено авторами по данным Росстата

Таблица 4п

Финансовая доступность жилья для населения на первичном рынке, НА (число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу

Число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры НА (РФ) = 3,68

Отношение к среднему по России

Ямало-Ненецкий автономный округ, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Дагестан, Магаданская область, Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, Тамбовская область, Республика Северная Осетия - Алания, Брянская, Псковская области, Республика Коми, Оренбургская область, Липецкая область, Республика Карелия, Сахалинская область, Смоленская область, Чеченская Республика, Камчатский край, Ставропольский край, Новгородская, Калужская, Владимирская, Вологодская, Ярославская, Ивановская, Курганская, Саратовская, Челябинская, Самарская, Воронежская области Курская область, Республика Калмыкия, Белгородская, Ростовская, Новосибирская области, Республика Мордовия, Карачаево-Черкесская Республика, Рязанская, Волгоградская, Костромская, Тульская, Орловская области, Красноярский край, Тверская область, Республика Саха (Якутия), Кемеровская область, Пермский край, Краснодарский край, Пензенская область, Республика Хакасия, Республика Марий Эл, Омская область, Архангельская область без АО, Тюменская область без АО, Ульяновская, Московская, Свердловская, Кировская области, Удмуртская Республика, Томская область, Республика Адыгея, Республика Ингушетия, Хабаровский край, Нижегородская, Калининградская области, Республика Башкортостан, Алтайский край, Чувашская Республика Республика Татарстан, Амурская область, Республика Бурятия, Астраханская область, г. Севастополь, Забайкальский край, Приморский край, Ленинградская, Иркутская области, г. Санкт-Петербург г. Москва, Республика Крым

Менее 3 (Мш = 1,72) 29 субъектов РФ

0,81 и менее (Мт = 0,47)

3-4

38 субъектов РФ

0,81-1,08

4-5

10 субъектов РФ

Более 5 2 субъекта РФ (Мах = 5,13)

1,10-1,30

1,37-1,39

* Без учета Ненецкого АО, Мурманской обл., Республик Алтай и Тыва, Еврейской авт. обл., Чукотского АО - нет данных о ценах на первичном рынке жилья._

Источник: рассчитано и построено авторами по данным Росстата.

Таблица 5п

Финансовая доступность жилья для населения на вторичном рынке, НА (число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу

Число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры НА (РФ) = 2,86

Отношение к среднему по России

Ямало-Ненецкий автономный округ, Ненецкий автономный округ, Магаданская, Брянская области, Камчатский край, Смоленская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Республика Коми, Мурманская, Тамбовская, Оренбургская, Челябинская, Псковская, Новгородская, Ивановская, Вологодская, Липецкая области, Республика Саха (Якутия), Белгородская, Воронежская области, Краснодарский край, Калужская, Ростовская области, Еврейская автономный область, Самарская область, Ставропольский край, Московская, Орловская, Костромская, Волгоградская, Ленинградская, Курганская, Новосибирская области, Республика Северная Осетия -Алания, Тюменская область без АО, Саратовская область, Красноярский край, Республика Карелия, Дагестан; Курская, Ульяновская, Астраханская области, Пермский край, Кемеровская обл. Свердловская область, Республика Марий Эл, Рязанская область, Архангельская область без АО, Республика Мордовия, Чеченская Республика, Сахалинская, Омская, Кировская, Пензенская области, Республика Хакасия, Владимирская область, Хабаровский край, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Ярославская, Томская, Иркутская области, Республика Адыгея, Тульская область, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Тверская область, Республика Татарстан, Республика Ингушетия, Нижегородская область, Алтайский край, Забайкальский край, Чувашская Республика, Калининградская, Амурская области Республика Бурятия, г. Севастополь, г. Москва, Приморский край, Карачаево-Черкесская Республика, г. Санкт-Петербург, Республика Крым, Республика Алтай Республика Тыва

Менее 3 (Мт = 0,95) 44 субъекта РФ

Менее 1,05 (Мт = 0,33)

3-4

31 субъект РФ

1,05-1,34

4-5

8 субъектов РФ

Более 5 (Мах = 6.97) 1 субъект РФ

1,40-1,61

2,44

: Без учета Чукотского АО - нет данных о ценах на вторичном рынке жилья. Источник: рассчитано и построено авторами по данным Росстата

Таблица 6п

Жилищный капитал (тыс. руб./человека), 2021 г.*

Регионы России, вошедшие в группу

В среднем на 1 жителя РФ = 2130,54 тыс. руб.

Отношение к среднему по России

г. Москва, г. Санкт-Петербург; Сахалинская

область, Московская область, Приморский край, Республика Татарстан, Амурская, Нижегородская, Калининградская, Тверская области Хабаровский край, Тульская область,

Архангельская область без автономного округа, Свердловская область, Республика Адыгея; Ярославская, Магаданская, Рязанская области; Краснодарский край, Ленинградская, Белгородская области; г. Севастополь, Курская область, Республика Башкортостан, Камчатский край, Липецкая область, Республика Саха (Якутия) Мурманская, Воронежская области, Республика Карелия, Владимирская область, Тюменская область без автономных округов, Калужская область, Ненецкий автономный округ, Пензенская область, Красноярский край, Томская, Новосибирская, Иркутская области; Чувашская Республика, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Пермский край, Вологодская область, Республика Бурятия, Ростовская область, Забайкальский край, Самарская, Омская области; Алтайский край, Орловская, Ульяновская, Кировская области; Республика Алтай, Псковская область, Республика Коми, Новгородская область, Республика Крым, Саратовская область, Республика Хакасия, Костромская область, Тамбовская область; Республика Северная Осетия - Алания,

Кемеровская область, Удмуртская Республика, Республики Тыва, Мордовия, Марий Эл; Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Астраханская, Ивановская, Челябинская области; Еврейская автономная область, Карачаево-Черкесская Республика Смоленская, Волгоградская области, Республика Дагестан, Ямало-Ненецкий автономный округ, Брянская, Курганская области, Ставропольский край, Оренбургская область, Чеченская Республика, Республика Ингушетия

Более 2500 (Max = 5608,81) 10 субъектов РФ

От 2000 до 2500 17 субъектов РФ

От 1500 до 2000 34 субъектов РФ

От 1300 до 1500 13 субъектов РФ

Менее 1300 (Min = 694,23) 10 субъектов РФ

Более 1,15 (Max = 2,63)

0,94-1,15

0,71-0,94

0,61-0,71

Менее 0,61 (Min = 0,33)

* Субъекты РФ расположены в порядке снижения величины жилищного капитала на душу населения._

Источник: рассчитано и построено авторами по данным Росстата.

Карта 1. Финансовая доступность жилья для населения на первичном рынке, НА

(число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры), 2021 г. (без учета Ненецкого АО, Мурманской обл., Республик Алтай и Тыва, Еврейской авт. обл., Чукотского АО - нет данных о ценах на первичном рынке жилья)

Карта 2. Финансовая доступность жилья для населения на вторичном рынке, НА (число лет, необходимых для покупки стандартной квартиры), 2021 г. (без учета Чукотского АО - нет данных о ценах на вторичном рынке жилья)

Список субъектов РФ, представленных на картах*

№ Наименование субъекта РФ № Наименование субъекта РФ

Российская Федерация (85 регионов) Приволжский ФО (14 регионов)

Центральный ФО (18 регионов) 47 Республика Башкортостан

5 Белгородская область 55 Республика Марий Эл

6 Брянская область 56 Республика Мордовия

7 Владимирская область 58 Республика Татарстан

10 Воронежская область 60 Удмуртская Республика

15 Ивановская область 62 Чувашская Республика

19 Калужская область 42 Пермский край

24 Костромская область 23 Кировская область

28 Курская область 35 Нижегородская область

30 Липецкая область 39 Оренбургская область

32 Московская область 41 Пензенская область

40 Орловская область 65 Самарская область

64 Рязанская область 66 Саратовская область

70 Смоленская область 77 Ульяновская область

72 Тамбовская область Уральский ФО (6 регионов)

73 Тверская область 27 Курганская область

75 Тульская область 68 Свердловская область

84 Ярославская область 79 Ханты-Мансийский автономный округ -Югра

11 г. Москва 83 Ямало-Ненецкий автономный округ

Северо-Западный ФО (11 регионов) 76 Тюменская область

52 Республика Карелия 80 Челябинская область

53 Республика Коми Сибирский ФО (10 регионов)

3 Архангельская область 46 Республика Алтай

34 Ненецкий автономный округ 59 Республика Тыва

9 Вологодская область 61 Республика Хакасия

18 Калининградская область 1 Алтайский край

29 Ленинградская область 26 Красноярский край

33 Мурманская область 16 Иркутская область

36 Новгородская область 22 Кемеровская область

44 Псковская область 37 Новосибирская область

12 г. Санкт-Петербург 38 Омская область

Южный ФО (8 регионов) 74 Томская область

45 Республика Адыгея Дальневосточный ФО (11 регионов)

51 Республика Калмыкия 48 Республика Бурятия

54 Республика Крым 57 Республика Саха (Якутия)

25 Краснодарский край 14 Забайкальский край

4 Астраханская область 20 Камчатский край

8 Волгоградская область 43 Приморский край

63 Ростовская область 78 Хабаровский край

г. Севастополь 2 Амурская область

Северо-Кавказский ФО (7 регионов) 31 Магаданская область

49 Республика Дагестан 67 Сахалинская область

50 Республика Ингушетия 13 Еврейская автономная область

17 Кабардино-Балкарская Республика 82 Чукотский автономный округ

21 Карачаево-Черкесская Республика

69 Республика Северная Осетия -Алания

81 Чеченская Республика

71 Ставропольский край

* Регионы - субъекты РФ пронумерованы в алфавитном порядке

Список литературы

1. Российские регионы: экономический кризис и проблемы модернизации /Под ред. Л.М. Григорьева, Н.В. Зубаревич, Г.Р. Хасаева. М.: Фонд «Институт энергетики и финансов». ТЕИС. 2011. 357 с.

2. Россия регионов: в каком социальном пространстве мы живем? / Независимый институт социальной политики. М.: Поматур. 2005. 278 с.

3. Зубаревич Н.В. Социальное развитие регионов России: проблемы и тенденции переходного периода. — М.: УРСС. Ленанд. 2020. 264 с.

4. Предпринимательский климат регионов России. География России для инвесторов и предпринимателей /Под ред. А.М. Лаврова, В.Е. Шувалова, А.А. Нещадина, Э.Н. Ва-силишена. М.: Начала-Пресс. 1997. 295 с.

5. Полынёв А.О. Межрегиональная экономическая дифференциация: Методология анализа и государственного регулирования. М.: УРСС. 2003. 207 с.

6. Кривов А., Крупнов Ю. Дом в России: Национальная идея. М.: Олма-Пресс. 2004. 408 с.

7. Кривов А.С. От генеральных планов к стратегиям социально-экономического развития. / ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» // URL: https://cniipminstroy.ru/press/doklady/ot-genplanov-k-strategijam

8. Кривов А.С. Дом в России — новый этап / ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» // URL: https://cniipminstroy.ru/press/doklady/dom-v-rossii-%E2%80%93-novyij-etap

9. Кривов А.С. Страна обращается внутрь евразийского суперконтинента, и важно найти соответствующие экономические и расселенческие формы // Архитектурный вестник. 2023. №1 (186) // URL: http://archvestnik.ru/2023/10/25/arkhitekturnyy-vestnik-%E2%84%961-186-2023/

10. Бондаренко В. Индустриализация строительства малоэтажного жилья — хорошо забытые наши достижения! / Строительный эксперт. 16 августа 2022 г. // URL: https://ardexpert/ru/article/23383.

11. Бондаренко В. Индустриализация малоэтажного домостроения / Строительный эксперт. 14 октября 2022 г. // URL: https://ardexpert/ru/article/23748

12. Бондаренко В. Точечные меры не помогут развитию ИЖС в регионах // Архитектура и строительство. 2021. №2(2) // URL: https://sectormedia.ru/news/eksperty-stroitelstvo/ tochechnye-mery-ne-pomogut-razvitiyu-izhs-v-regionakh/

13. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России //Проблемы прогнозирования. 1996. № 6. С. 115—130.

14. Минченко М.М., Ноздрина Н.Н. Динамика доступности жилья для населения России в 2008-2014 гг. //Проблемы прогнозирования. 2017. № 2 (161). С. 89-105.

15. Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России. // http://realtymarket. ru/docs/pps/gusev1 .pdf

16. Гусев А. Жилищное неравенство российских домашних хозяйств: естественный путь к сегрегации /Капитал страны. Федеральное Интернет-издание. — 16 октября 2009 г. // https://kapital-rus.ru/articles/article/zhilischnoe_neravenstvo_rossijskih_domashnih_hozyajstv_ estestvennyj_put_k_s/

17. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья с учетом ипотечной поддержки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 3 (10). С. 43-46.

18. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 1. С. 26-38.

19. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. Новая методика оценки доступности жилья для населения // Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. №2. С. 31-49.

20. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России //Вопросы экономики. 2007. № 7. С. 118-135.

21. Косарева Н.Б., Полиди Т.Д. Доступность жилья в России и за рубежом //Вопросы экономики. 2019. № 7. С. 29-51.

22. Мониторинг доступности жилья в России, а также в разрезе регионов и крупнейших городских агломераций // Фонд «Институт экономики города»: URL: https://www.ur-baneconomics.ru/research/project/monitoring-dostupnosti-zhilya-v-rossii-takzhe-v-razreze-regionov-i-krupneyshih (дата обращения: 24.08.2023).

23. Динамика доступности жилья в крупнейших городских агломерациях России в 20202021 гг. // Фонд «Институт экономики города». URL: https://www.urbaneconomics.ru/ sites/default/files/dostupnost_zhifya_v_krupmishih_gorodskih_aglomeraciyah_rossii_v_2020-2021_gg.pdf

24. Янков К.В., Ноздрина Н.Н., Минченко М.М. Современное состояние жилищного фонда и доступности жилья на Дальнем Востоке и в Хабаровском крае: сравнительный анализ //Жилищные стратегии. 2022. Том 9. № 2. С. 189—212.

25. Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе // Фундаментальные исследования. 2014. № 9-3. С. 635-638.

26. Кирюшин М.В. Доступность жилья как показатель эффективности проводимой жилищной политики в регионе (на примере Брянского региона). Электронный ресурс: http://www. rusnauka. com/27_SSN_2012/Economics/13_117267. doc. htm

27. Гуров С.А. Подходы к картографированию регионального рынка жилья для обеспечения визуализации национального проекта «Жильё и городская среда» //Новые методы и подходы в картографии и создании атласов / Электронный ресурс: http://inter-carto.msu.ru/jour/articles/article770.pdf

Для цитирования: Янков К.В., Ноздрина Н.Н., Минченко М.М. Характеристика жилищной ситуации в регионах России // Научные труды. Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. 2024. № 1. С. 116-152. DOI: 10.47711/2076-3182-2024-1-116-152.

Summary

CHARACTERISTICS OF THE HOUSING SITUATION IN THE REGIONS OF RUSSIA

YANKOV Kirill V., Ph.D. (Econ.), [email protected], Head of the Department, Institute of Economic Forecasting RAS, Moscow, Russia, ORCID: 0000-0002-8474-4036

NOZDRINA Nadezhda N., Ph.D. (Econ.), [email protected], Senior Researcher, Institute of Economic Forecasting RAS, Moscow, Russia, ORCID: 0000-0001-6782-7211

MINCHENKO Mikhail M., Ph.D. (Econ.), [email protected], Senior Researcher, Institute of Economic Forecasting RAS, Moscow, Russia, ORCID: 0000-0001-6039-2892

Abstract. The results of the analysis of the housing situation in the context of the regions - subjects of the Russian Federation according to several of the most significant indicators of the housing sector are presented. Ratings and typologies of Russian regions have been built according to the level of housing provision of the population, the volume of housing construction (with the separation of individual housing construction), as well as the degree of financial affordability of housing

for the population on the primary and secondary markets. The assessment of housing capital per capita - the collateral value of housing, which is possessed by the average resident of a particular region. The dynamics of the values and degree of differentiation of the selected indicators from 2010 (2008) to 2021 are analyzed. The regions in which this or that problem of the housing sector is particularly acute have been identified.

Keywords: regions of Russia, housing provision, housing construction, individual housing construction, financial affordability of housing purchase, housing capital per capita, typologies of regions, regional differentiation

For citation: Yankov K.V., Nozdrina N.N., Minchenko M.M. Characteristics of the Housing Situation in the Regions of Russia // Scientific works: Institute of Economic Forecasting of the Russian Academy of Sciences. 2024. No. 1. Pp. 116-152. DOI: 10.47711/2076-3182-2024-1-116-152