Функциональный износ, причины возникновения, методы расчета Текст научной статьи по специальности «Механика и машиностроение»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

АРХИТЕКТУРА

УДК 65.012.16

А.Н.Панькова

магистрант 1 курса строительного факультета Пермский национальный исследовательский политехнический университет,

г. Пермь, Российская Федерация А.С. Пупова

магистрант 1 курса строительного факультета Пермский национальный исследовательский политехнический университет,

г. Пермь, Российская Федерация

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС, ПРИЧИНЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, МЕТОДЫ РАСЧЕТА

Аннотация

В статье раскрыто понятие функционального износа, описаны основные причины его возникновения, а также разобраны наиболее актуальные методики определения величины функционального устаревания.

Ключевые слова

Функциональный износ, моральное устаревание, рыночная стоимость, экспертная шкала, методы расчета

На сегодняшний день в оценочной практике существует ряд проблем, одна из которых касается определения величины функционального износа (морального устаревания). Несмотря на то, что понятие морального устаревания подробно описано в практически во всех печатных и электронных источниках, нет однозначной информации касательно методики его определения. В данной статье авторы подробно разберут сущность данного понятия, причины влияющие на формирование величины функционального износа, а также рассмотрят наиболее актуальные методики его расчета.

Как известно, функциональный износ - это устаревание имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Основными признаками функционального износа в оцениваемом здании являются: несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Если речь идет о машинах и оборудовании, то функциональный износ - это потеря стоимости машиной (объектом оценки), в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ [1].

Функциональный износ подразделяют на два вида: устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам [2].

И= С нов. элем.+Змонт, где

И - функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов;

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

Снов. элем- стоимость добавления новы элементов; Змонт- затраты на монтаж, данных элементов.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование).

И= Сэл-Ифиз-ЧВС+Сдем+С монт-Снов. эл., Где

И - функциональный износ, вызванный недостатками, требующие замены или модернизации элементов;

Сэл - существующих элементов;

Ифиз- величина физического износа существующих элементов (в денежном эквиваленте);

ЧВС - чистая возвратная стоимость элемента (учет возможности повторного использования);

Сдем- стоимость демонтажа;

Смонт- стоимость монтажных работ;

Снов. эл- стоимость нового элемента.

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

И= Св-Ифиз+С дем-Сликв. эл. , где И - функциональный износ, вызванный «сверхулучшениями»; Св- текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений»

Ифиз- величина физического износа «сверхулучщений» (в денежном эквиваленте);

Сдем- стоимость демонтажа;

Сликв.- ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В практике существует два наиболее часто встречающихся метода определения величины неустранимого функционального износа:

1) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

В таблицах 1, 2 приведен алгоритм расчета величины функционального износа данными методами

[3].

Таблица 1

Метод капитализации потерь в арендной плате

Расчетные показатели Объект аналог Объект оценки

Годовая арендная плата в год, руб./м2 Ао.а. Ао.о.

Ставка капитализации, % г

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 So.A. I So.o.

Потери в арендной плате, в год, руб./м2 P=So.a-So.o.

Потери в арендной плате, в год Ргод=Рх12

Капитализированные потери в арендной плате, руб. Ркап _Ргод/ г

Функциональный износ, руб Ифункц. _Ркап

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

Таблица 2

Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания

в надлежащем порядке

Расчетные показатели Объект аналог Объект оценки

Эксплуатационные расходы, руб./м2 ЭРо.а. ЭРо.о.

Ставка капитализации, % Г

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 So.A. 1 So.o.

Избыточные эксплуатационные расходы, в год, руб./м2 ЭРизб=ЭРо.А-ЭРо.о.

Избыточные эксплуатационные расходы, в год ЭРизб*=ЭРизб*12

Капитализированные избыточные эксплуатационные расходы, руб. ЭРкап _ ЭРизб*/ Г

Функциональный износ, руб Ифункц.=ЭРкап

Наряду с расчетными методиками определения величины функционального износа существует ряд шкал экспертных оценок. Авторы в данной статье рассмотрят шкалу экспертных оценок, описанную в Методологии и руководству по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанную компанией «Делойт и Туш» в марте 2005 года [5]. Данная шкала основана на данных, предоставленных специалистами технических служб, где величина износа может быть определена методом экспертизы функционального состояния по приведенной ниже таблице 3.

Таблица 3

Шкала экспертных оценок для определения функционального износа

п/п ]

Величина наплел функционального

износа, % ù

5-10

Характеристика состояния имущества

Соответствует лучшим проектам. Вполне вписывается в современный производств сшзый процесс

BnWCHC COBptMtHHO, однакч ВмеЮТСА ОбъЯЛЫ, лучшие IJO кунСтруктниным

параметрам. Используется в соотнес имущественных комплексов_

Отвечает требованиям времени, ouejnko имеются объекты лучше но основным параметрам, M ожег эксплуатироваться, хот« не и tojj не отвечаем ipefio- 15-35

вайям времени_

Не сч кечhîi требованиям времени,, значительно ycrviïaei лучшим объектам (почти в 1 раза). Используется в производственных процесса*, значительно 40-70

устаревши *

^надежно уступает лучшим объектам по конструктивным и иным параметрам, повеем параметрам iiponiptiuaei аналогам, Ile вписываемся и еовр с ■пенные реалии

75-10D

Согласно представленной выше таблице, сопоставив характеристики, а также внешнее и физическое состояние объекта специалист может экспертно определить величину функционального устаревания. На основании вышесказанного можно сделать вывод:

Функциональный износ - это потеря рыночной стоимости в виду несоответствия современным стандартам, нормам и правилам, предъявляемых к тому ли иному виду имущества. Функциональный износ может быть, как устранимым, так и нет, определить который можно путем последовательных расчетов или согласно описанной в данной статье экспертной шкале. Правильный учет влияния функционального износа на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению корректных результатов, отражающих наиболее объективную рыночную стоимость. Список использованной литературы:

1. ГриненкоС.В., Экономика недвижимости:Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Оценка недвижимости: Финансы и статистика, 2002, - 495 с.

3. Александров В.Т., Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений: Учебно-практическоепособие.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007 г. - 231 с

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х

4. Грабовый П. Г., Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов: В 2-х частях. / Под общ. ред. П. Г. Грабового.Часть1.-Смоленск:Изд-во «СмолинПлюс», М.:Изд-во «АСВ», 2001. - С. 328.

5. Делойт и Туш, Методология и руководство по проведению оценки и/или активов ОАО РАО ЕЭС России, 2005. - 352с.

© Панькова А.Н., Пупова А.С., 2016

УДК 691

В.Е. Сухоешкин

магистрант 1 курса института строительства и архитектуры Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В.Ломоносова

Научный руководитель: А.С.Тутыгин к.т.н., доцент кафедры «Композиционных материалов и строительной экологии» Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В.Ломоносова

г. Архангельск, Российская Федерация

АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА ТЕПЛОПРОВОДНОСТИ СВЕРХТОНКИХ ПОКРЫТИЙ НА ОСНОВЕ ПОЛЫХ МИКРОСФЕР

Аннотация

В статье рассмотрены существующие методы определения коэффициента теплопроводности, которые использовались применительно к сверхтонким теплоизоляционным покрытиям на основе полых микросфер. В результате сделан вывод, что ни один из методов не подходит для данного вида теплоизолятора. Статья посвящена актуальности разработки нового нормативного метода, и предложен метод, который позволит определить коэффициент теплопроводности сверхтонких покрытий.

Ключевые слова

Теплоизоляционные краски, сверхтонкие покрытия, микросферы, коэффициент теплопроводности, метод

В последние 10 лет большое внимание к себе привлекают теплоизоляционные краски на основе полых керамических, стеклянных и полимерных микросфер.

Это внимание обусловлено необычайно низким коэффициентом теплопроводности, заявленным производителями данных красок. Например, для красок торговой марки «Корунд» коэффициент теплопроводности равен 0,001 Вт/м0С (по ТУ 5760-001-83663241-2008[11]), для красок «Броня» - 0,001 Вт/м0С (по ТУ 2216-006-09560516-2013 [10]). Безусловно, такой коэффициент теплопроводности даёт преимущество теплоизоляционным краскам перед традиционными утеплителями (экструдированный пенополистирол, минеральная вата и др.), так как, к примеру, у экстудированного пенополистирола коэффициент теплопроводности равен 0,030 Вт/м0С.

Коэффициент теплопроводности воздуха при нормальных условиях равен0,026 Вт/м 0С, а коэффициент теплопроводности абсолютного вакуума - 0 Вт/м0С [2]. Воздух является лучшим естественным теплоизолятором. Поэтому заявленное значение коэффициента теплопроводности жидких теплоизоляционных покрытий заинтересовало и потребителей, и исследователей, вследствие чего стало проводиться множество опытов, связанных с определением теплотехнических характеристик и эффективности работы данных красок.

Проведение эксперимента по существующей методике (ГОСТ 7076-99[5]) выполняли в Томском государственном архитектурно-строительном университете. В результате проделанной работы был определен коэффициент теплопроводности двух образцов - 0,086 Вт/м0С и 0,091 Вт/м0С, что значительно хуже заявленных характеристик производителей красок [1].