CC BY
22УДК: 005.21:711.643
ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА РЕАЛИЗАЦИИ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Ковальская Л. С.
КФУ им. В.И. Вернадского Академия строительства и архитектуры 295943 г. Симферополь, ул. Киевская, 181 e-mail: lubov_kl@mail,ru
Аннотация. В работе рассматриваются вопросы связанные с реализацией стратегии развития малоэтажного жилищного строительства, уточнено понятие «малоэтажное жилищное строительство», определена сущность категории «стратегия реализации малоэтажного жилищного строительства»; предложен механизм реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
Ключевые слова: малоэтажное жилищное строительство, механизм, стратегия развития.
ПОСТАНОВКА ЦЕЛИ И ЗАДАЧ ИССЛЕДОВАНИЙ
Развитие отрасли малоэтажного строительства на сегодняшний день является наиболее важной и существенной в современном обществе и обусловливает уровень и качество жизни населения. Улучшение жилищных условий является основным показателем повышения благосостояния населения, предпосылкой политической, экономической и социальной стабильности.
Создание условий для комплексного, устойчивого и безопасного развития территорий населенных пунктов на основе градостроительного регулирования, развития малоэтажного жилищного строительства, а также увеличение объема ввода в действие общей площади малоэтажных жилых домов являются важными задачами развития регионального жилищного строительства. В связи с этим, существует необходимость разработки механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства, который будет направлен на создание условий для комплексного и устойчивого развития регионов и увеличение ввода в действие малоэтажных домов.
АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ И ПУБЛИКАЦИЙ
Наибольший вклад в развитие теории посвященной отдельным аспектам развития малоэтажного жилищного строительства внесли как отечественные так и зарубежные ученые, среди которых: В.Г. Антонов, А.Н. Асаул, Л.Г. Ахтариева, A.JI. Бадалов, A.B. Баженов, П.А. Бруссер, А.Н. Борисов, В.Г. Варнавский, М.В. Вилисов, Ю.Б. Винслав, Т.В. Волобуева, М.А. Дерябина,
A.Г. Еганян, Б.С. Жихаревич, В.А. Кабашкин, М.А. Клинова, В.В. Кнаус, Я.В. Косицкий, С.П. Кукура, Ю.Н. Казаков, О.Г. Казакова,
B.В. Куликов, А.А. Левченко, В.Н. Лившиц, Л. Э. Лимонов, Я.Ш. Паппэ, П.П. Макагонов, А.С. Максимов, А. Масленников, В.А. Михеев, О.Л. Михеев, B.H. Носкова, Д.В. Осташко, Т.В. Псарева, С.А. Рожкова, В.А. Сидоров,
С.А. Сильвестров, С.А. Сосна, М.Н. Субботин, Н.В. Сушенцева, С.Р. Хуснутдинова, В.А. Цветков, М.В. Черниговский и другие.
Однако, критический анализ научной литературы, посвященный проблемам
формирования механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства, свидетельствует о недостаточном изучении прикладных аспектов данной проблематики, что свидетельствует о необходимости дальнейшего развития механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
Целью статьи является развитие теоретических основ формирования механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
ОСНОВНОЙ РАЗДЕЛ
Развитие отрасли малоэтажного
строительства с целью решения жилищных вопросов является одним из приоритетных направлений государственной политики России. Обеспеченность населения жильем в регионах России в два раза ниже минимально допустимой по международным стандартам. Вместе с тем, потребность в строительстве жилья составляет около 48 % от существующего жилищного фонда. Ситуация усложняется качеством большей части имеющегося жилого фонда, а также его несоответствием современным требованиям. Решение этой проблемы может быть достигнуто путем строительства малоэтажных домов, преимущество которых перед многоэтажными в их комфортности, экологичности, ресурсосбережении и
энергосбережении. Однако малоэтажное жилье в России отличается достаточно высокой стоимостью, в то же время малоэтажное жилищное строительство делает возможным решение многих проблем, а именно проблемы высочайшей урбанизации местности, так как помогает формировать агломерации за пределами большого города.
Понятие малоэтажного жилища в настоящее время получило расширенное толкование,
включающее ряд традиционных типов застроики и новых их разновидностей.
В соответствии с официальными нормативными документами [1] под малоэтажным жилищным строительством (МЖС) понимают возведение следующих типов малоэтажных домов: индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи; блочные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования; многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии с СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», малоэтажное жилищное
строительство - это жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком [4].
Вместе с тем, в нормативно-правовых актах, по вопросам малоэтажного строительства, до сих пор отсутствует четкое определение термина «малоэтажное жилищное строительство». В отдельных нормативно-правовых актах [3] малоэтажной жилой застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, в других — до четырех этажей включительно, в третьих по тексту документа этажность трактуется довольно широко: от двух до четырех этажей и выше [5].
Среди ученных также отсутствует единое мнение по отношению к определению МЖС. Так Волобуева Т.В. считает, что понятие «малоэтажное строительство» должно охватывать основные характеристики жилых объектов такого типа. По ее мнению, малоэтажное жилищное строительство - это процесс создания жилого дома высотой не более трех этажей в виде одноквартирного дома усадебного типа, блочного жилого дома, состоящего из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на него и территорию общего пользования, а также многоквартирного дома, состоящего из одной или нескольких блок - секций с количеством не более четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего
пользования, и каждая из которых имеет отдельный подъезд [2].
Казейкин В.С. и Черных А.Г. под малоэтажным строительством понимают
строительство объектов различного назначения высотой до трех этажей, с установлением необходимых коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация) [3].
Ивакин Е.К. и Белевцов С.П. малоэтажным строительством называют возведение различных сооружений, как для проживания, так и для любых других нужд, не превышающим по высоте, как правило, трех этажей.
Анализ различных подходов к толкованию понятия малоэтажное жилищное строительстве показал отсутствие единого определения данного понятия, в связи с чем предлагается под малоэтажным жилищным строительством понимать организованный процесс инвестиционно - строительной деятельности субъектов жилищного строительства,
характеризующийся этажностью до четырех этажей с непосредственной связью квартир с земельным участком, направленный на возведение
качественного, комфортного, энергоэффективного, доступного и экологичного жилья. В соответствии с этим становится необходимым разработка такого механизма, который будет способствовать реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
Стратегия развития малоэтажного жилищного строительства определяет долгосрочные цели, задачи, приоритеты, направления и этапы реализации малоэтажного жилищного строительства, механизмы достижения поставленных целей, обеспечивающих устойчивое социально-экономическое развитие, повышение конкурентоспособности экономики и качества жизни населения Российской Федерации и ее регионов.
В целом под стратегией (с др. греч. «искусство полководца») понимается «общий, не детализированный план какой-либо деятельности, охватывающий длительный период времени, способ достижения сложной цели, являющейся неопределённой и главной для управленца на данный момент, в дальнейшем корректируемой под изменившиеся условия существования управленца-стратега. Стратегия, как способ действий, становится необходимой в ситуации, когда для прямого достижения основной цели недостаточно наличных ресурсов. Стратегия - это модель поведения, которой следует организация для достижения своих долгосрочных целей».
Также под стратегией понимают долгосрочное качественно определенное направление развития организации, касающееся сферы, средств и формы ее деятельности, системы взаимоотношений внутри организации, а также позиции организации в окружающей среде, приводящее организацию к ее целям [6].
Существенные территориальные различия регионов по экономическим, социальным, географическим, культурным параметрам определяют необходимость выбора уникальной стратегии их развития, сочетающей в себе комбинацию нескольких стратегий. При формировании принципов развития малоэтажного жилищного строительства региона, необходимо исходить из целей и критериев территориальной социально-экономической стратегии, включающей параметры развития инвестиционно-строительного комплекса.
Под стратегией развития малоэтажного жилищного строительства понимают
сформулированную модель будущего развития малоэтажного жилищного строительства, основанную на координации усилий власти и бизнеса, для создания устойчивого сегмента рынка доступного и комфортного жилья. Такое толкование категории не в полной мере отражает содержание и основные задачи социально-экономической стратегии региона. Для обоснования возможности реализации стратегии в региональном строительном секторе необходимо уточнить это определение.
Предлагается под стратегией развития малоэтажного жилищного строительства понимать развитие малоэтажного жилищного строительства путем эффективного использования рычагов влияния (нормативно -правовые, экономические,
организационно - административные,
информационные, программы развития),
направленных на создание условий для комплексного и устойчивого развития регионов и увеличение объемов ввода в действие малоэтажных домов.
Проведенные нами теоретические исследования трудов отечественных ученых позволил сделать вывод, что ими не исследуются стратегии развития малоэтажного жилищного строительства в полной мере, лишь некоторые ученые уделяют внимание разработке реализации стратегии малоэтажного жилищного строительства, рассмотрим основные из них. Так А.В. Кряхтунов предлагает в своей работе структурно-логическую модель формирования стратегии развития малоэтажного жилищного строительства, основанную на учете специфики развития каждого региона с применением индустриальных технологий строительных материалов. Предложенная стратегия способствует упрощению процедур оформления документации и сокращению сроков согласования в области малоэтажного жилищного строительства, позволяет решить задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды [9].
Р.И. Абдразаков предлагает в рамках своей стратегии развития малоэтажного жилищного строительства многокритериальную экономико-математическую модель удовлетворенности спроса населения на малоэтажное жилье, которая учитывает необходимость достижения прогнозируемого объема
жилой площади, нахождения показателя плотности застройки в пределах, установленных градостроительными нормативами, не превышения нормативных эксплуатационных расходов зданий. В рамках реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства, условие, когда не все нуждающиеся в доступном и комфортном жилье обеспечены им, явилось наиболее важным, и определяет необходимость оптимизационного подхода. Выбор критерия оптимальности - это проблема, имеющая концептуальный характер, и обусловлена она тем, что критерий - это показатель, обеспечивающий сопоставление и выбор наиболее предпочтительных альтернатив с учетом затрат и их вклада в достижение установленных целей. Это своего рода правило, по которому однозначно отбираются те или иные варианты достижения цели [7]. Оптимизационная модель призвана отражать закономерности, как эффективного функционирования малоэтажного жилищного строительства региона, так и его развития. Это объясняется тем, что под функционированием социально-экономической
системы понимается ее движение в рамках коренного качества, а под развитием - приближение системы к ее конечным целям за счет осуществления соответствующих мероприятий по повышению уровня использования потенциала системы, приведению в соответствие спроса и предложения на рынке жилья. В качестве одной из результативных целей воспроизводства жилищного фонда в контексте региона как системы, принят показатель уровня удовлетворенности спроса населения на малоэтажное жилищное строительство [8].
На наш взгляд данный подход к реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства является сложным и трудоемким, что ограничивает его применение. Предложенная стратегия учитывает необходимость достижения прогнозируемого объема жилой площади, нахождения показателя плотности застройки в пределах, установленных градостроительными нормативами, не превышения нормативных эксплуатационных расходов зданий, для решения многоаспектной жилищной проблемы региона и позволяет значительно повысить эффективность программного
реформирования жилищной сферы региона. С одной стороны, она дает стабильные ориентиры для планирования программных мероприятий, способствующих повышению уровня удовлетворения потребностей в жилье и жилищных услугах, а с другой - позволяет найти оптимальное сочетание использования механизмов мобилизации внутренних ресурсов и привлечения внешних.
В своей работе [8] А.В. Воронин, Е.Г. Кравченко предлагают стратегию развития малоэтажного жилищного строительства основанную на конкурентных преимуществах с учетом долгосрочного прогноза развития экономики конкретного региона. Стратегия развития МЖС
определяется как функциональная система, для которой.
определяются центральные компоненты исследуемой системы и основные системообразующие факторы. К центральным компонентам авторы стратегии относят нормативно - правовой и инвестиционно - инновационный компоненты. Системообразующими факторами в данной системе выступают производственные, научно - технические, физико - географические, правовые, организационные факторы
Главным фактором авторы называют социально - экономический фактор, который является основным при разработке стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
На рисунке 1. автором разработан и представлен механизм реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства. Данный механизм состоит из семи блоков и включает в себя такие элементы, как рычаги влияния и обеспечение
реализации стратегии малоэтажного жилищного строительства (нормативно - правовые, организационно - административные, экономические, информационные, инвестиционно - инновационные); инструменты и направления реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства.
ВЫВОДЫ
Применение предложенного механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства поможет регионам определить оптимальный путь развития отрасли малоэтажного жилищного строительства, достичь стратегической цели формирование качественной градостроительной среды, способной обеспечить высокое качество жизни населения и условия для роста экономики региона, а также повысить конкурентоспособность самого региона и России в целом.
Стратегия развития малоэтажного жилищного строительства (МЖС)
БЛОК 1
БЛОК 2
Формирование стратегической цели
Формирование стратегических приоритетов
Субъекты:
региональные, местные ор^ны управления, строительные предприятия
Объекты:
малоэтажные жилые постройки высотой от 1 до 4 :>тажей
БЛОКЗ
Рычаги влияния и методы обеспечения стратегии развития МЖС
Нормативно-правовые: совокупность нормативно-правовых документов в сфере градостроительства и развития застроенных территорий Организационно-административные: целевые комплексные программы, концепция развития МЖС Экономические: финансирование комплексных программ развития МЖС
Информационные: прогнозно-аналитическая, статистическая, технико-технологическая информация по строительной отрасли Инвестиционно-инновационные: инвестиционные проекты для привлечения инвестиций в новые технологии строительства и производство строительных материалов, механизмы государственной поддержки застройщиков и населения, развитие государственно-частного партнерства в освоении территорий под МЖС, применение энергоэффективных технологий малоэтажного быстровозводимого домостроения.
БЛОК 4
Инструменты механизма реализации стратегии развития МЖС
Стратегический анализ Планирование Мотивация Контроль
БЛОК 5
Направление реализации стратегии развития МЖС
БЛОК 6
Основные задачи по реализации стратегических установок
БЛОК 7
Оценка результативности реализации стратегии развитии МЖС
Рис. 1. Механизм реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства (МЖС) [авторская разработка].
ПЕРСПЕКТИВЫ ДАЛЬНЕЙШЕГО ИССЛЕДОВАНИЯ
Перспективой дальнейших научных исследований будет являться непосредственная апробация предложенного механизма реализации стратегии развития малоэтажного жилищного строительства на примере Республики Крым.
ЛИТЕРАТУРА
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: офиц. текст. - М.: Проспект, 2014. -158 с.
2. Волобуева, Т.В. Научно - методические подходы к реализации инновационно -инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства [Текст]: автореф. дис. канд. экономич. наук / Т.В. Волобуева. - Воронеж: Воронежский государственный архитектурно-строительный университет, 2012. - 25 с.
3. Ильин, И. А. Проблемы и основные направления развития городов, расселения и градостроительства в России. Часть 1. [Текст] / И.А. Ильин, В.Н. Голубев. - М.: «Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века» -2001. -№7- С.2-4.
4. СП 126.13330.2012 «Геодезическиеработы в строительстве» (актуализированная редакция СНиП 3.01.03-84)/ - М.: Минрегион России, 2011. - 28 с.
5. Федеральный центр ценообразования в строительстве. Режим доступа: www.faufccs.ru.
6. Балабанов, И.Т. Основы финансового менеджмента [Текст]: Учеб. пособие / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика. -2001. - 231 с.
7. Чернов А.В. Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий [Текст]: автореф. дис. канд. экономич. наук / А.В.Чернов. - Нижний Новгород: ФГБОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет". - 2012. -28с.
8. Абдразаков, Р. И. Многокритериальная экономико-математическая модель удовлетворенности спроса населения на малоэтажное жилищное строительство в регионе [Текст] / Р.И. Абдразаков, Е.Г. Кравченко.// УЭкС. -2012. -№40 (40). -С.94- 99.
9. Кравченко, Е.Г. Функциональная система управления стратегии развития малоэтажного жилищного строительства [Текст] / Е.Г. Кравченко,
A.B. Воронин //Современные вопросы анализа, бухгалтерского учета, налогообложения, аудита и управления коммерческими организациями. -Тюмень: РИО ФГБОУ ВПО «ТюмГАСУ», 2012. -С. 21- 27.
10. Андреев, Л.С. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов и инноваций в строительстве [Текст] / Л.С. Андреев,
B.C. Резниченко // Экономика строительства. -2001.-№9. -С. 14-28.
11. Асаул, А.Н., Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России [Текст] / Казаков Ю.Н., Пасяда H.H., Денисова И.В. Под ред. д.э.н., проф. А. Н. Асаула.- СПб.: «Гуманистика», 2005. - 563с.
12. Казейкин, В. С. Проблемные аспекты развития малоэтажного жилищного строительства в России [Текст] : монография. / В.С. Казейкин, А.Г. Черных. - М.: ИНФРА-М, 2011. - 278 с.
FORMATION MECHANISM OF IMPLEMENTATION OF DEVELOPMENT STRATEGY
LOW-RISE RESIDENTIAL CONSTRUCTION
L. Kovalskaya
Annotation. The paper deals with issues related to the implementation of the strategy of development of low-rise residential construction, the concept of "low-rise residential construction" was clarified, the essence of the category of "implementing a strategy of low-rise residential construction" was defined; the mechanism of realization of strategy of development of low-rise residential construction was suggested.
Keywords: low-rise residential construction, mechanism, development strategy
