CC BY
38
В качестве комментария к рисунку следует сказать, что кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, во-первых, порождает земельный налог, который у собственника земельного участка или земельной доли трансформируется в обязательную часть земельной ренты, а у арендатора - в такую же часть арендной платы. Во-вторых, кадастровая стоимость участка (доли) дает реальные основания для расчета дифференциальной земельной ренты и установления совокупной арендной платы. Но окончательный размер доходной части и полной суммы арендной платы является предметом рыночного торга и результатом согласительных процедур между арендодателем и арендатором. Поэтому рассчитанную путем капитализации совокупной ренты (полной арендной платы) стоимость и цену земли вполне правомерно называть рыночными.
Земельные отношения формируются и функционируют следующим образом: государство проводит кадастровую оценку земель, в том числе и земельных долей, устанавливает ставки и размеры земельного налога, доводит их до собственников земельных участков или земельных долей; собственники земельных долей (участков) делегируют его в форме абсолютной земельной ренты арендатору и устанавливают (согласовывают с арендатором) размер доходной части арендной платы в виде дифференциальной земельной ренты I; с этой сум-
Технологические свойства
Урожайность
Стоимость продукции
Переменн ые затраты
Затраты на обработку почв
Местоположе ние
Транспорта ые расходы
Затраты на производство
Себестоимость
мы (доходной части) арендодатель должен уплачивать налог на доход (очевидно, как налог на прибыль или на иной доход).
Цена земли определяется как капитализированная сумма земельного налога и доходной части арендной платы или полной арендной платы (совокупной земельной ренты). Несмотря на низкую рентабельность производства, предприниматель (сельхозпредприятие) вынужден арендовать землю, если еще не обанкротился, тем более что и земельный налог, и доходная часть арендной платы входят в себестоимость продукции. Кроме того, нужно учитывать государственную финансовую поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей, в той или иной степени повышающую уровень рентабельности аграрного производства. Поэтому вопрос только в том, о каком размере доходной части арендной платы договорятся стороны.
Таким образом, формирование земельной ренты и цены земли в современном сельском хозяйстве базируются на следующих основных положениях (факторах): кадастровой стоимости (оценке) земельного участка, ставке земельного налога, реальном естественном плодородии почв, местоположении и технологических свойствах земельного участка, уровне эффективности предпринимательской деятельности, размере государственной поддержки (рис. 2).
Кадастровая стоимость
Ставка Земель
налога ный
налог
\
Обязательная часть
земельной ренты
Совокупная земельная рента
t
Доходная земельная рента
Господдержка
Рентабельность
Полные затраты
Чистый доход
Рисунок 2 - Механизм формирования земельной ренты и цены земли по арендной плате, включенной
в себестоимость продукции
Расчет размера арендной платы (земельной ренты) начинается с кадастровой стоимости 1 га (цены 1 га), которая умножается на ставку земельного налога и образует первую - обязательную часть арендной платы (абсолютную земельную ренту). Затем формируется вторая - доходная - часть арендной платы (дифференциальной земельной ренты I) как результат согласований между показателями кадастровой оценки и реально складывающимися значениями урожайности, стоимости продукции и затратами на 1 га. Она суммируется с обязательной частью, образуя полную арендную плату, т.е. совокупную земельную ренту, капитализация которой дает величину цены 1 га посевной площади.
Источники
Попов Н.А., Попова Е.Н. Основы формирования рынка земли в России на современном этапе/ Землеустройство, кадастр и мониторинг земель,2010. - № 11. - С. 47. Матер. заседания коллегии Минсельхоза России «Об организационно-экономическом и правовом обеспечении регулирования земельных отношений и земельного контроля в части земель сельскохозяйственного назначения»// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2008. - № 10. - С. 5-9.
Панкова К.И., Корнеев А.Ф., Капитонов А.А. Земельный рынок в сельском хозяйстве, М. : ФГНУ "Росинформагро-тех", 2006. - 96 с.
ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ УСЛОВИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РЕГИОНЕ О.Я. Фролова, к.э.н., докторант Российского государственного аграрного университета - МСХА им. К. А. Тимирязева
В основе развития территорий сельских поселений лежит совокупность взаимосвязанных орга-
низационно-экономических мер, обеспечивающих сочетание общественных, коллективных и личных
интересов владельцев земель, ориентированных на повышение уровня жизни сельского населения. Земля выступает пространственным базисом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, являясь одним из важнейших видов природных ресурсов, главным средством производства в сельском хозяйстве, представляет собой комплекс имущественных отношений для сельских товаропроизводителей по поводу присвоения, владения, пользования и распоряжения ею.
Нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования не создали условий для реализации, общественного интереса, не повысили существенно заинтересованности сельских товаропроизводителей в эффективном использовании земельных ресурсов как ведущего фактора производства. За последние 15 лет в России уже выведено из оборота 33 млн га посевных площадей. Это, прежде всего, происходит из-за несогласованности и различной степени реализации интересов - личных, коллективных, государственных. Развитие земельных отношений меняет ориентацию от результативности производственных отношений к эффективному управлению собственностью (землёй), на основе упорядоченья и координации отношений, возникших в процессе использования земли. Земельный интерес сельских товаропроизводителей занимает особое место в приоритетах и направлениях реализации других видов интересов. Это новая категория, возникшая в результате трансформации собственности на землю.
Новый импульс развитию земельных отношений, на наш взгляд, придал вступивший закон с 6
октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Включая землю в систему экономических отношений, следует иметь в виду, что земля, в одном случае, является основным средством производства, а в другом - выступают как пространственный базис (территория, среда обитания). По нашему мнению, обе указанные функции неотделимы от экономических отношений и механизма реализации экономических интересов. Земля участвует не только непосредственно в производственном процессе (производство зерна, молока и т.д.), но и связывает между собой производственные объекты, скооперированные между собой, а также представляет собой комплекс имущественных отношений для сельских товаропроизводителей по поводу присвоения, владения, пользования и распоряжения, т.е. в эффективной реализации отношений собственности на землю.
Деятельность органов муниципальных образований в области земельных отношений осуществляется на основе генеральных планов застройки поселений. Далеко не все территории поселений зарегистрированы должным образом. В настоящее время, по данным органов местного самоуправления, невостребованными на территории Красноярского края являются земли площадью 932,8 тыс. га. Часть указанных земель используется сельскохозяйственными предприятиями без оформления прав в установленном законом порядке. Анализ формирования земельных отношений в Красноярском крае позволил сформулировать рекомендации по их регулированию (табл. 1).
Таблица 1 - Проблемы регулирования земельных отношений на территории сельских поселений
Проблема Причины возникновения Рекомендации по регулированию земельных отношений
1. Отсутствие проектов землеустройства территорий Дополнительные затраты для разработки проектов Использование денежных средств из районного бюджета в счет поступающих земельных налогов для разработки проектов
2. Использование нерегистрируе-мых договоров аренды земельных долей сроком на 11 месяцев Законодательно закрепленный минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий Отмена минимальных сроков аренды, либо регистрация договора сроком до 1 года
3. Возникновение невостребованных долей Невыделенные земельные доли на местности. Упрощение процедуры оформления и переход на электронную документацию. Смена собственника. Перевод в другую более востребованную категорию.
4. Недоимка налоговых платежей за землю в районный бюджет с собственников Отсутствие условий для эффективного использования земли. Передача земель в фонд перераспределения района и вовлечение в сельскохозяйственный оборот более эффективных собственников
5. Недоимка налоговых платежей за землю в районный бюджет с невостребованных земельных долей Отсутствие рекомендаций и проектов по дальнейшему использованию таких земель Разработка рекомендаций на федеральном уровне для краевых и районных администраций
6. Неэффективность осуществляемых мероприятий по охране земель Отсутствие мотивации собственника в консервации истощённых земель Обеспечение государством равноценной альтернативы на период восстановления земель
Собственники востребованных земельных долей достаточно часто, с целью избежать затрат на межевание, сохраняют за собой право общей долевой собственности и, не выделяя земельные участки в натуре, заключают договора аренды сроком до одного года с хозяйствами, на землях которых расположена их земельная доля. Подобные договора не требуют регистрации в органах кадастрового учета, это предусмотрено Законом Красноярского края от 4.12.2008 г. №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». Однако такие незарегистрированные арендные отношения являются
достаточно рискованными как для собственников земельных долей, так и для хозяйств. Существует риск расторжения договора как со стороны собственника в случае выделения своей доли в натуре, так и со стороны организации, если сельскохозяйственное производство станет убыточным. Дело в том, что каждый собственник земельной доли имеет право в любой момент выделить свою земельную долю, выбрав для выделения самые продуктивные земли. Со своей стороны, функционируя в условиях нестабильности, организация может отказаться от договора аренды, и собственник останется с невыделенной
земельной долей и необходимостью уплаты налогов. Решить данную проблему можно, если увеличить минимальный срок аренды до трех лет, либо законодательно закрепить упрощенный порядок регистрации подобных договоров.
Сокращение количества собственников земельных долей позволяет государству упростить процесс управления долями, и отслеживать сделки с ними. Для упорядочения процесса управления земельными долями, все невостребованные земельные доли оформляются в краевую собственность. Однако пока данные земли находятся в краевой собственности, районные бюджеты лишаются значительных поступлений в виде налога на землю. По нашему мнению, эти земли должны быть переданы в фонд перераспределения земель районов, для дальнейшей передачи в аренду эффективным землепользователям. Это позволит органом местного самоуправления регулировать земельные отношения, заключая договоры аренды, пополнять бюджет района, применять соответствующие меры к недобросовестным землепользователям. Собственники земельных долей, которым выделены зе-
мельные доли в натуре, обязаны использовать их по целевому назначению, в противном случае к ним будут применяться штрафные санкции, административные взыскания.
В настоящее время собственники земельных участков (долей) участвуют в управлении своей собственностью на основании договора аренды земельного участка и внесением земельных долей в уставный капитал. Существующий договор аренды земельных участков, на настоящий момент, несовершенен. Арендодатель не имеет возможности в полной мере проследить за использованием своей собственности. Договор не позволяет вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора. Все это ведет к ущемлению личных интересов собственников земельных участков, давая тем самым почву арендаторам для бесконтрольного использования чужой собственности, и порождает безответственность по отношению к земле. Остроту данной проблемы, по мнению автора, снимет «Комитет по управлению земельными ресурсами» (рис. 1).
Общее собрание владельцев земельных долей
Глава муниципальных образований
Работники сельскохо-
зяйственных
организаций
Главы крестьянских (фермерских) хозяйств
Представители личных хозяйств населения
Пенсионеры, поселения
Другие владельцы (арендаторы)
ИИ
Ревизионная комиссия
М
Ы
<
С
и
-
ео О
8 и
Ч О
< И
И о
Рч —
- а НН НН о!
РО О
И
О
И
Э
Производственная зона Направления потребности:
1. Диверсификация производства
2.Привлечение инвестиций
3. Обучение и перепрофилирование кадров
4. Финансовая устойчивость
5. Рентабельность производства
Социальная зона Направления потребности:
1.Развитие жилищного и коммунального строительства
2. Введение новых социальных объектов (здравоохранения, спортивных сооружений, объектов культуры и т. д.)
3.Строительство и поддержание поселковых дорог
4. Развитие туризма
Экологическая зона Направления потребности:
1.Поддержание экологического равновесия
2.Сохранение естественного плодородия почв
3.Развитие парковой культуры
4.Безопасность жизнедеятельности населения
5.Сохранение естественной среды проживания
Рисунок 1 - Структура Комитета по
Решением общего собрания владельцы земли формируют общественный орган по управлению земельными участками (долями) для конкретного сельского поселения, территории с целью согласования экономических интересов владельцев земельных долей.
Представленная структура управления, по нашему мнению, вовлекает каждого владельца земельной доли сельской территории в процесс самоорганизации и обеспечивает целевую направленность использования всех имеющихся земельных ресурсов. Важнейшей задачей комитета является контроль за вложением средств в социальную и экологическую сферы на территории поселения.
Выделение конкретных зон экономических
1влению земельными ресурсами
интересов - производственной, социальной и экологической позволяет осуществить реализацию потребностей, воздействуя на интересы экономических субъектов сельской территорий через экономические отношения. Посредством комбинации зон интересов можно моделировать поведение участников земельных отношений, воздействуя на интересы собственников через зоны реализации интереса. Комитет на основе решений общего собрания владельцев земли согласовывает их интересы, регулируя оборот земельных ресурсов (использование земель целевого назначения, применения инновационных технологий, следит за плодородием, проведением агрохимических, агротехнических и мелиоративных мероприятий).
