CC BY
70
Ипотечное кредитование
финансово-инвестиционный механизм национальной ипотеки
м. п. логинов,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики
и управления E-mail: port-all@mail.ru уральская академия государственной службы
В статье рассмотрены особенности развития финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки России, исследован финансово-инвестиционный потенциал ипотеки, выявлены направления привлечения финансовых ресурсов в ипотечное кредитование.
Ключевые слова: национальная ипотека, финансово-инвестиционный механизм, финансово-инвестиционный потенциал, финансовые ресурсы.
В настоящее время важнейшей мерой влияния на развитие национальной ипотеки со стороны государства становится создание финансовых механизмов реализации государственных ипотечных программ. Необходимость обеспечения оптимизации бюджетных расходов на развитие ипотеки, поиск методов рациональной государственной поддержки требуют подробного рассмотрения существующих особенностей системы ипотечного кредитования, моделей и направлений денежных потоков. При выделении бюджетных средств на проведение мероприятий по обеспечению населения жильем важнейшее значение приобретает вопрос внедрения оптимальных форм государственной финансовой поддержки.
От решения проблемы повышения инвестиционной активности населения и субъектов хозяйствования зависит возможность развития реального сектора экономики и реализации стратегии экономического роста страны, с чем в свою очередь связаны аспекты решения социально-экономических и финансовых проблем национальной ипотеки. Поэтому вопрос о формировании такого механизма, который бы позволил активизировать инвестиционный процесс,
становится приоритетным как для теории, так и для практики экономических отношений.
Определение финансово-инвестиционного механизма как института, обеспечивающего перераспределение инвестиций между хозяйствующими субъектами, впервые было введено в научный оборот профессором В. П. Иваницким.
Финансово-инвестиционный механизм — это «совокупность форм и методов, обеспечивающих привлечение и инвестирование легальных денежных фондов накопления хозяйствующих субъектов». Финансово-инвестиционный механизм является составной частью финансового механизма, но не является суммой финансового и инвестиционного механизмов, поскольку составляющая инвестиционного механизма, обеспечивающая реальные инвестиции, не входит в его состав. Реальные инвестиции выходят из сферы денежных отношений и представляют собой товарно-денежные отношения. Финансовые инвестиции — покупка акций, облигаций, акций акционерных фондов, заключение договоров о негосударственном пенсионном обеспечении и т. д. с целью получения дохода и/или прироста капитала в будущем [2, с. 95].
В национальной ипотеке жилищными инвесторами являются:
• застройщик (средства застройщика инвестируются лишь на период возведения объекта недвижимости и возвращаются по окончании строительства в связи с продажей жилья населению);
• граждане, финансирующие будущее жилье как за счет собственных средств, так и за счет ипотечных кредитов;
• федеральные, региональные и муниципальные органы власти;
• юридические лица (коммерческие компании, страховые организации, пенсионные фонды, федеральные организации и т. д.);
• банки (кредитные учреждения), действующие напрямую без посредников.
Все представленные жилищные инвесторы являются звеньями общего инвестиционного процесса перемещения капитала от финансовых источников инвестиций до реальных конечных жилищных инвестиций, объединенного новыми финансовыми технологиями и инструментами по накоплению средств, кредитованию, финансированию и инвестированию [5].
Под инвестициями понимается использование населением и субъектами национальной ипотеки свободных денежных средств в условиях неопределенности в целях получения дохода в будущем. Инвестирование в негосударственные финансовые инструменты осуществляется посредством приобретения финансовых инструментов (акции, пая, заключения договора о негосударственном финансовом обеспечении, сертификата долевого участия, договора доверительного управления и т. д.), что становится возможным только с развитием в России финансового рынка.
Финансовому рынку принадлежит важная роль в обеспечении эффективной аккумуляции денежных средств и их дальнейшей реализации субъектам национальной ипотеки, нуждающимся в финансовых ресурсах.
Под операциями на финансовом рынке понимаются действия, направленные на приобретение или отчуждение финансовых инструментов. Финансовый инструмент — документ, определяющий условия, по которым сбережения переходят от сберегателя к реципиенту, при этом объект инвестирования — это лицо, выпустившее финансовый инструмент [4, с. 93].
В зависимости от вида собственности различаются государственные и негосударственные финансовые институты, которые осуществляют операции с финансовыми инструментами. К негосударственным финансовым институтам, привлекающим сбережения населения и хозяйствующих субъектов в качестве инвестиций, относятся: брокеры, дилеры, доверительные управляющие, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, акционерные инвестиционные фонды, кредитные союзы, общие фонды банковского управления.
Цель функционирования финансового рынка состоит в обеспечении работоспособности механизма по привлечению инвестиций в экономику путем установления необходимых контактов между теми, кто нуждается в средствах, и теми, кто хотел бы инвестировать избыточный доход. Рынок ценных бумаг формирует систему, через которую заемщики могут заимствовать средства из большого разнообразия источников, а инвесторы получают большой круг продуктов, в которые они могут вкладывать средства. Заемщики могут заимствовать значительно большие суммы, чем при получении обычных кредитов, и кредитование может осуществляться за счет объединения инвестиционных ресурсов различных инвесторов [6, с. 20].
Однако для аккумулирования сбережений население предпочитает использовать неинвестиционные формы, что характеризует сбережения населения как изъятие из потока «доходы-расходы», что приводит к негативным диспропорциям в отечественной экономике. В связи с этим весьма актуальной становится проблема привлечения сбережений населения в качестве инвестиций в экономику России.
Выбор населением активов длительного пользования определяется такими значимыми для него критериями, как безопасность (надежность), доходность (включая издержки вложения) и приемлемый уровень ликвидности. Влияние каждой из составляющей выбора меняется не только в зависимости от уровня дохода в обществе, но и от изменения текущей конъюнктуры рынка. В условиях пессимистических ожиданий более всего будет цениться ликвидность.
Инвестирование в национальной ипотеке опосредуется финансовыми отношениями, которые лежат в основе финансово-инвестиционного механизма.
Под финансово-инвестиционным механизмом ипотеки автором понимается система организации, регулирования и планирования финансовых отношений, обеспечивающих привлечение и управление финансовыми ресурсами в системе ипотечного кредитования. Финансово-инвестиционный механизм национальной ипотеки представлен на рисунке.
Основная цель существования финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки — организация денежных потоков в инвестиционной сфере. Основная цель включает две составляющие: привлечение инвестиционных ресурсов и целенаправленное их размещение.
К функциям финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки относятся:
ФИНАНСЫ И КРЕДИТ
23
Национальная ипотека
Финансово-инвестиционный механизм национальной ипотеки:
1 — инвестирование в ипотечные ценные бумаги;
2 — инвестиции на рынке недвижимости (ПИФы, АИФы и др.); 3 — инвестирование в закладные (покупка
закладных); 4 — выпуск и размещение жилищных облигаций (региональных, муниципальных); 5 — инвестирование в жилищные облигации; 6 — выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг
1) организация финансовых отношений в инвестиционном процессе — создание системы денежных отношений для осуществления инвестиционного процесса в национальной ипотеке;
2) управление денежным потоком, движением финансовых ресурсов и соответствующая организация финансовых отношений в инвестиционном процессе с помощью финансово-инвестиционного менеджмента;
3) аккумулирование фондов сбережений населения и хозяйствующих субъектов в денежные пулы, которые могут быть инвестированы на финансовом рынке;
4) инвестирование аккумулированных и индивидуальных сбережений населения в финансовые инструменты.
Приобретение закладных и ипотечных ценных бумаг необходимо рассматривать как инвестиции. Приобретение закладных и ипотечных ценных бумаг непосредственно не создает новую стоимость, но оно влияет на ее создание и величину. При ликвидном вторичном рынке ипотечных ценных бумаг размещение новых выпусков происходит по более высокой цене с минимальными затратами. Кроме того, критерий использования капитала в качестве получения дохода в данном случае также имеет место.
В состав финансово-инвестиционного механизма входят три взаимосвязанных элемента:
финансово-инвестиционные приемы, методы и модели; финансово-инвестиционные регуляторы (механизмы и инструменты государственного регулирования и рыночного саморегулирования); обеспечивающие подсистемы.
Основные элементы (комплекс подсистем) финансово-инвестиционного механизма приведены в таблице.
На функционирование финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки влияет наличие финансовых (инвестиционных) ресурсов, способных участвовать в инвестиционном процессе и приносить доход. В связи с этим эффективность финансово-инвестиционного механизма обусловливается финансово-инвестиционным потенциалом, т. е. совокупной возможностью собственных и привлеченных финансовых ресурсов по обеспечению инвестиционной деятельности на рынках ипотечного кредитования.
В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует с альтернативными способами финансовых вложений. Стоимость и объемы предложения жилищных ипотечных ресурсов, формируемые на рынке капитала, определяются финансовыми источниками долгосрочного финансирования и возможностями минимизации рисков при требуемом уровне доходности. Такими источниками инвестиционно-финансовых ресурсов для операций ипотечного кредитования являются:
— финансовые ресурсы экономики страны, полученные за счет сокращения размещения финансовых средств в традиционные сферы кредитования;
— финансовые ресурсы, ранее исключенные из экономического оборота.
На выбор стоимости привлечения и размещения финансовых ресурсов в ипотечных операциях оказывают влияние следующие факторы:
1) наличие или доступность долгосрочных источников финансирования;
2) сопоставление уровня доходности и рискованности ипотечных операций с самым низкорискованным финансовым инструментом и уровнем его доходности, обращающимся на рынке капитала;
3) характер совокупных ипотечных рисков и возможности их перераспределения в условиях долгосрочности финансовых инвестиций;
4) суммарные затраты на обслуживание ипотечных операций;
5) прогнозная и текущая оценка состояния спроса на ипотечные кредиты (емкость рынка);
6) размер доходов домашних хозяйств;
составные элементы финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки
Элементы (комплекс подсистем) финансово-инвестиционного механизма Основные звенья инструментарий
Финансово-инвестиционные приемы, методы и модели Общеэкономические Ипотечное кредитование, ссудно-заемные операции, система страхования, система финансовых санкций, залоговые операции, система налогообложения и др.
Прогнозно-аналитические Финансовое планирование, методы прогнозирования, факторный анализ, моделирование и др.
Специальные Дивидендная политика, финансовая аренда
Финансово-инвестиционные регуляторы Собственные ресурсы, образуемые в процессе хозяйствования Прибыль, доход, амортизационные отчисления
Привлеченные (заемные) ресурсы Процентные ставки, виды кредитов
Инструменты ограничений Финансовые санкции, штрафы
Обеспечивающие подсистемы Информационное обеспечение Информация разного рода и вида: бухгалтерская отчетность, сообщения финансовых органов, информация учреждений банковской системы, данные товарных, фондовых и валютных бирж и пр.
Техническое обеспечение Системы, основанные на безбумажной технологии: сети ЭВМ, персональные компьютеры, функциональные пакеты прикладных программ
Правовое и нормативное обеспечение Законы, указы президента, постановления правительства, приказы и письма министерств, ведомств, администраций территориальных образований. Инструкции, нормативы, методические указания и др.
7) наличие необходимого уровня знаний, положительного опыта использования инвестиционных форм аккумулирования сбережений у населения и хозяйствующих субъектов.
Финансово-инвестиционный потенциал, представляя совокупность источников финансовых ресурсов национальной ипотеки, воздействует на формирование финансово-инвестиционного механизма при возникновении финансовых отношений по поводу привлечения и размещения этих ресурсов в инвестиционную деятельность.
К основным элементам финансово-инвестиционного потенциала национальной ипотеки относятся:
• средства финансовой системы государства;
• собственные средства субъектов системы ипотечного кредитования, предназначенные для инвестирования;
• средства кредитно-финансовых учреждений;
• средства населения, находящиеся в банках или вложенные в ценные бумаги;
• внешние кредиты;
• средства региональных и муниципальных администраций;
• средства учреждений бюджетной сферы. При росте финансово-инвестиционного
потенциала национальной ипотеки возрастают
интересы потенциальных инвесторов, активизируются финансовые отношения и, как следствие, возникает необходимость в формировании либо совершенствовании финансово-инвестиционного механизма для создания направленности инвестиционных потоков и получения максимального экономического, социального и синергетического эффектов. Главная цель — это расширение спектра и оптимизация структур финансово-инвестиционных ресурсов при стабилизации денежных потоков; расширение возможностей маневрирования фондами, ресурсами и потоками с точки зрения инвестиционных свойств. Таким образом, финансово-инвестиционный механизм определяет процессы концентрации и структуру финансовых ресурсов и обусловливает направление движения денежных средств в национальной ипотеке.
Трудность активизации инвестиционных процессов на территории России обусловлена множеством объективных и субъективных причин, однако, доминирующей из них является причина недостаточного потенциала экономик регионов и муниципальных образований, т. е. необходимо обеспечить опережающее развитие субъектов инвестиционных процессов. Организационное развитие должно оказывать упреждающее воздействие на формирование финансово-инвестиционного
потенциала, соответствующего требованиям инвестиционного развития территории.
Развитие муниципального образования напрямую связано с организацией строительства и содержанием жилищного фонда, созданием условий для жилищного строительства, которые носят системообразующий характер, направлены на сохранение и развитие города как пространственно-экономической среды обитания, состояние которой в значительной степени определяется доступностью и качеством жилья. При этом вопрос привлечения инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку местные органы власти из-за дефицита бюджетов не могут выступать инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых являются жилищные программы.
Для организации массового строительства жилой недвижимости муниципальным органам власти целесообразно формировать собственные системы ипотечного кредитования, мобилизуя кредитные ресурсы банков и привлекая внешних инвесторов. При недостатке мощностей городских строительных организаций необходимо привлекать сторонних застройщиков, находящихся за пределами города. В случае победы их в конкурсных торгах следует предусмотреть регистрацию юридического лица в данном муниципальном образовании. Фактически это означает, что привлечение внешнего инвестора увеличит поступления в местный бюджет за счет нового налогоплательщика и может привести к сокращению числа местных безработных (уменьшит расходы бюджета по их содержанию) [1, с. 50].
В заключение необходимо отметить основные аспекты развития финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки:
1) для развития национальной ипотеки в России необходимо решение проблемы повышения инвестиционной активности субъектов хозяйствования и населения;
2) развитие финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки должно обеспечить расширение доступа к инвестиционным источникам, оптимизировать направление использования инвестиций, обеспечить сбалансированное и пропорциональное развитие инвестиций;
3) решающую роль в формировании финансово-инвестиционного механизма играет государство. Основные параметры государственного регулирования:
— отраслевые структуры системы ипотечного кредитования;
— процессы перераспределения ресурсов национальной ипотеки в регионах и муниципальных образованиях;
— модели рынков ипотечного кредитования;
4) рынки национальной ипотеки оказывают непосредственное влияние на состояние экономики в текущий период времени, а также на рынок долгосрочных финансовых ресурсов для инвестиций. Возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана со степенью развитости и состоянием параметров ипотечного рынка, развитостью рынка ипотечных ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для национальной ипотеки являются накопления и сбережения населения, активы финансовых институтов, таких как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг;
5) для формирования внутренних инвесторов государством должно быть разрешено проведение инвестирования в ипотечные ценные бумаги из средств пенсионных накоплений, страховых резервов, резервов Агентства по страхованию вкладов, резервов государственных институтов развития;
6) органам государственной власти необходимо разработать и реализовать комплекс мероприятий по формированию эффективной среды функционирования финансово-инвестиционного механизма национальной ипотеки и повышению рациональности взаимодействия его звеньев с субъектами ипотечного кредитования [3].
Список литературы
1. Балтина А. М., Кравцов В. И. Создание системы финансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств // Финансы и кредит, 2006. № 12 (216). С. 47-53.
2. Иваницкий В. П., Мельникова Е. И. Механизм инвестирования сбережений населения: монография. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2002.
3. Логинов М. П. Концепция развития ипотечного комплекса России // Финансы и кредит, 2010. № 11 (395).
4. Мельникова Е. И. Финансово-инвестиционный механизм на рынке сбережений населения России. Екатеринбург. Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2001.
5. Печатникова С. М. Жилищный ипотечный рынок, как он устроен? URL: http//www.finman. ru/articles/2004/5/3439.html.
6. Сафина Т. Р. Финансовый и реальный секторы: подходы к оценке места и роли в экономике // Финансы и кредит, 2007. № 46 (286). С. 17-26.
