CC BY
79
УДК 657(075.8)
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ФОРМИРОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДОГОВОРОВ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ СТОРОН СДЕЛКИ
А.Ф. Черненко, А.В. Перепеловский
Рассмотрена правовая база исполнения договоров пожизненного содержания и их специфика, прямо влияющая на разрабатываемые методы их экономического анализа и бухгалтерский учет.
Ключевые слова: экономический эффект, исполнение, рента, оценка, анализ, договор, плательщик.
Широкое распространение договоров пожизненного содержания (далее - ДПС) вызвано, с одной стороны, большим количеством малообеспеченных пожилых людей, нуждающихся в материальной поддержке и уходе, а с другой стороны, наличием лиц, заинтересованных в приобретении недвижимого имущества по цене, которая существенно ниже его рыночной стоимости. Каждая из сторон ДПС заинтересована в получении наибольшего экономического эффекта от исполнения данного договора и в соблюдении своих законных интересов. Повышение эффективности исполнения ДПС невозможно без его предварительного, текущего и итогового анализа, проводимого каждой из заинтересованных сторон. В современной экономической литературе не выработаны методы анализа эффективности ДПС. В то же время, эти договоры весьма специфичны, а значит, для оценки эффективности их исполнения требуются специальные методы. В свою очередь, специфика ДПС имеет место в силу особенностей их правового регулирования. Поэтому данная статья направлена на рассмотрение правовой базы ДПС как основы для разработки методов их перспективного, текущего и итогового анализа.
ДПС является разновидностью договора пожизненной ренты (далее - ДПР). Поэтому они имеют, отчасти, общую правовую базу, что позволяет применить сходные методы оценки эффективности исполнения данных договоров. В связи с этим данная статья посвящена рассмотрению эко-номико-правовых основ как ДПС в частности, так и ДПР в целом.
Содержание, порядок исполнения и прекращения ДПС и ДПР установлены главой 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением»
Ш-
В общем случае по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содер-
жание в иной форме (пункт 1 статьи 583 ГК РФ). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Частным случаем пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.
Оценка экономического эффекта от исполнения ДПР и ДРС целесообразна на каждом этапе их реализации: на этапе заключения договора, на этапе исполнения договора и по прекращении выплаты ренты.
На этапе заключения ДПР (ДПС) проводится прогнозная оценка эффекта от исполнения данного договора. Такая оценка представляет интерес как для плательщика ренты, так и для ее получателя. Анализ на данном этапе направлен и на оптимизацию условий ДПР (ДПС) с тем, чтобы максимально учесть интересы обеих сторон сделки и увеличить ее экономическую эффективность.
По ДПР (ДПС) действия получателя ренты сводятся лишь к передаче имущества в собственность плательщика ренты. После этого он имеет лишь права по ДПР (ДПС) и не несет никаких обязанностей. Получатель ренты постольку, поскольку он заинтересован в наиболее полной реализации своих прав по ДПР (ДПС), будет проводить анализ исполнения обязанностей плательщиком ренты в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства. С другой стороны, плательщик ренты заинтересован в выявлении возможностей повышения эффективности использования полученного по договору ренты имущества и не заинтересован в прекращении договора ренты. Соответственно, для него целью проведения анализа в процессе исполнения ДПР (ДПС) будет поиск резервов повышения эффекта от использования полученного имущества и оценка полноты выполнения своих обязательств в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства.
Прекращение выплаты ренты может быть связано со смертью получателя ренты либо с расторжением договора ренты. В любом случае, по пре-
кращении выплаты ренты ее плательщик заинтересован в оценке эффективности исполнения ДПР (ДПС).
Проведение предварительного, текущего и итогового анализа исполнения ДПР (ДПС) требует рассмотрения требований законодательства к содержанию, порядку исполнения и прекращения данных договоров.
Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением (далее - рента) могут быть установлены в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если договором не предусмотрено иное. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, если договором не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается (пункт 2 статьи 596 ГК; пункт 2 статьи 601 ГК РФ).
При перспективном анализе эффекта от ДПР (ДПС) следует принимать во внимание возможность установления в договоре нескольких получателей ренты. Анализ условий договора должен дать экономическое обоснование выплаты ренты всем получателям в одинаковом или различном размере, например, в зависимости от возраста получателей, их доли в праве собственности на передаваемое по договору ренты имущество и других факторов. Кроме того, в ходе анализа может быть рассмотрен вариант договора, по которому в случае смерти одного из получателей ренты его право на ее получение не переходит к пережившим его получателям, а прекращается.
Согласно пункту 1 статьи 596 и пункту 2 статьи 601 ГК РФ рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Соответственно, при оценке эффекта от исполнения ДПР (ДПС) в расчет будет приниматься возраст получателя ренты, а не лица, передающего имущество.
Согласно пункту 1 статьи 601 ГК РФ, в отличие от ДПР, по ДПС передается в собственность плательщика ренты исключительно недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость). При анализе эффекта от исполнения ДПС и ДПР следует учитывать прогнозную динамику цен на передаваемое имущество, которая должна влиять на размер рентных платежей. Как правило, рыночная стоимость недвижимого имущества со временем растет, а движимого - снижается.
Согласно статье 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Следовательно, ДПС всегда подлежит государственной регистрации, а ДПР - только в том случае, если предполагает передачу недвижимого имущества в собст-
венность плательщика ренты. При оценке эффекта от исполнения ДПР (ДПС) должны приниматься в расчет расходы на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию данных договоров.
Согласно пункту 1 статьи 585 ГК РФ, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.
Соответственно при перспективном анализе условий ДПР (ДПС) должны быть решены задачи:
- определение суммы платы, за которую будет передаваться имущество (в случае передачи имущества за плату);
- расчет суммы одного рентного платежа с учетом того, за плату или бесплатно передается имущество по договору ренты.
С другой стороны, анализ должен быть направлен на выбор оптимального для сторон договора варианта: либо передача имущества за плату, либо - бесплатно.
Если имущество по договору ренты передается за плату, то к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а если бесплатно - правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Но в отличие от договоров купли-продажи и дарения, ДПР (ДПС) являются рисковыми, то есть сопряженными с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Поэтому для прогнозной оценки эффекта от исполнения ДПР (ДПС) должны применяться вероятностные расчеты.
Согласно пункту 1 статьи 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Данные последствия отчуждения имущества, обремененного рентой, должны быть учтены при текущем анализе эффективности его использования.
Особенностью ДПС является то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять переданное ему недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 ГК РФ). Это связано с тем, что пожизненное содержание с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению своих потребностей в жилище, питании, одежде и т. п., ижди-
венец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой, в итоге, переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть предварительно согласованы с получателем ренты [2]. Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.
При нарушении плательщиком ренты принятых обязательств иждивенец обладает дополнительными возможностями по возврату имущества. Поэтому плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (статья
604 ГК РФ). В связи с этим при прогнозном анализе эффекта от исполнения ДПС необходимо принять во внимание расходы на ремонт полученного имущества.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (пункт 1 статьи 587 ГК РФ). Таким образом, ДПС предполагает обязательное приобретение права залога на передаваемое имущество (объект недвижимости), а ДПР - только в том случае, если плательщику ренты передается объект недвижимости.
Если же по ДПР получатель ренты передает денежные средства или иное движимое имущество, то существенным условием ДПР является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения своих обязательств получателю ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (пункт 2 статьи 587 ГК РФ). Исполнение обязательств по выплате пожизненной ренты в соответствии с ДПР может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). Неука-зание в ДПР одного из условий - об обеспечении исполнения либо страховании риска ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору - означает, что ДПР не заключен (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Соответствующие расходы должны быть учтены при перспективном анализе эффекта от исполнения ДПР.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по договору, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть
договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (пункт 3 статьи 587 ГК РФ).
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты (статья 588 ГК РФ).
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Если иное не предусмотрено ДПР, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (статья 598 ГК РФ). Если сторонами в договоре не согласованы конкретные даты выплат, выплата ренты должна производиться в первый день следующего месяца.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. ДПС может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (пункт 1 статьи 602 ГК РФ). В договоре целесообразно согласовать перечень видов пожизненного содержания, а при перспективном анализе эффекта от исполнения ДПС - принимать в расчет все указанные расходы с учетом их роста в связи с инфляцией.
ДПС может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (статья 603 ГК РФ). При этом размер платежей по ДПС должен индексироваться с учетом уровня инфляции (статьи 318 и 597 ГК РФ). В работе [2] отмечается, что учитывая цели ДПС, необходимо прийти к выводу, что правом замены содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах может обладать лишь иждивенец. Предоставление данного права плательщику ренты могло бы поставить иждивенца в очень сложное положение и даже оказаться для него совершенно неприемлемым. По смыслу закона реализация права требовать замены содержания с иждивением на выплату ренты в денежной форме может быть поставлена договором в зависимость от наступления условий либо может всецело зависеть от усмотрения иждивенца.
Законом установлены минимально допустимые размеры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением за один месяц, которые подлежат индексации в соответствии с уровнем инфляции:
1) минимально допустимый размер пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда (далее - МРОТ) (статья 597 ГК РФ);
2) минимально допустимый размер пожизненного содержания с иждивением - не менее двух МРОТ (пункт 2 статьи 602 ГК РФ).
Федеральным законом [3] установлены два значения МРОТ:
1) 4330 рублей в месяц. Однако в статье 3 данного закона сказано, что «минимальный размер оплаты труда применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение минимального размера оплаты труда для других целей не допускается». Таким образом, для целей определения размера рентных платежей данное значение применяться не может;
2) 100 руб. Согласно части второй статьи 5 закона о МРОТ «исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям». Но Постановлением Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 № 11 -П [4] часть вторая статьи 5 закона о МРОТ в той части, в какой она - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 ГК РФ, - предписывает исчисление платежей по ДПР и ДПС, производить исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции. Соответственно, базовая величина 100 рублей не может быть использована для определения минимально допустимого размера рентных платежей.
Согласно пункту 6 Постановления Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 № 11-П [4] положение части второй статьи 5 закона о МРОТ утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года. Однако до настоящего времени соответствующие изменения в закон о МРОТ не внесены. Поэтому фактически не определен минимальный размер рентных платежей.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (пункт 3 статьи 602 ГК РФ).
Одной из главных задач перспективного анализа эффекта от исполнения ДПР (ДПС) является расчет граничного значения ежемесячных рентных платежей (содержания), при котором доходы и расходы плательщика ренты будут равны, то есть плательщик ренты не получит ни прибыли, ни убытка.
Договор ренты прекращается в случае смерти получателя (последнего получателя) ренты (пункт 2 статьи 596 ГК РФ).
В случае существенного нарушения ДПР плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (пункт 1 статьи 599 ГК РФ).
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по ДПС получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (пункт 2 статьи
605 ГК РФ).
При определении существенности нарушения договора плательщиком ренты следует исходить из общих положений, закрепленных в статье 450 ГК РФ. Существенное нарушение договора ренты влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. К такому нарушению относится, например:
- длительная, то есть сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка выплаты ренты;
- непредоставление необходимого обеспечения выплаты ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты;
- нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
Как было отмечено, существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты предоставляет получателю ренты возможность либо потребовать от плательщика выкупа ренты, либо расторгнуть договор и взыскать убытки.
Цена выкупа ренты определяется договором. Она может быть определена в твердой сумме либо поставлена в зависимость от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты и от других показателей, избранных сторонами. Если договором размер выкупной цены ренты не установлен, то он определяется следующим образом (пункты 2 и 4 статьи 594 ГК РФ):
- если плательщик выплатил стоимость отчужденного по договору ренты имущества, то цена выкупа ренты равна ее годовой сумме;
- если по договору ренты имущество отчуждается бесплатно, то цена выкупа ренты складывается из годовой суммы ренты и цены переданного по договору ренты имущества. В свою очередь, цена переданного по договору ренты имущества определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ как цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.
При перспективном анализе условий ДПР (ДПС) необходимо установить порядок определения выкупной цены ренты. На сегодняшний день экономически обоснованного метода расчета выкупной цены ренты не существует. Установление выкупной цены ренты в размере годовой суммы рентных платежей не имеет под собой логических оснований.
Согласно пункту статьи 599 ГК РФ, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных ДПР (ДПС) (пункт 2 статьи 605, пункт 2 статьи 601 ГК РФ).
ДПР (ДПС) может быть прекращен в общем порядке прекращения обязательств, в частности прекращением обязательства новацией (в соответствии со статьей 414 ГК РФ). При этом обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Например, плательщик ренты продает свою квартиру, полученную по ДПС или ДПР, одновременно приобретая другую.
Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор купли-продажи квартиры заключается с согласия получателя ренты. Возможность новации обязательства может рассматриваться в ходе текущего анализа исполнения ДПР (ДПС) плательщиком ренты.
При перспективном анализе договора ренты может быть поставлена задача обоснования выбора между ДПС и ДПР. Общие черты и различия ДПС и ДПР приведены в табл. 1.
Для предварительного анализа условий ДПР (ДПС) классифицируем договоры ренты в зависимости от их условий следующим образом (табл. 2).
На основе данных табл. 1 заинтересованные стороны могут выбрать наиболее подходящий вариант договора: ДПС или ДПР. На основе данных табл. 2 стороны договора могут выбрать приемлемые для обеих сторон договора условия.
Общие черты и различия ДПС и ДПР
Таблица 1
Признак ДПС | ДПР
Законодательное регулирование Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением § 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением § 3. Пожизненная рента
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением § 3. Пожизненная рента
Получатель ренты 1) Гражданин, передающий имущество под выплату ренты, либо другой указанный им гражданин; 2) нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными (если договором не установлено иное)
Передаваемое по договору имущество Только недвижимость Любое имущество
Оформление договора Форма договора - письменная. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению
ДПС всегда подлежит государственной регистрации, так как связан с передачей недвижимого имущества ДПР подлежит государственной регистрации только, если предполагает передачу недвижимого имущества
Возмездность передачи имущества по договору Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно (пункт 1 статьи 585 ГК РФ)
Обеспечение выплаты ренты Право залога на имущество, переданное по ДПС 1) Право залога на недвижимое имущество, переданное по ДПР; 2) если по ДПР получатель ренты передает движимое имущество, то плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств получателю ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за исполнение данных обязательств
Возможность отчуждения и иного использования полученного плательщиком ренты имущества Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты Согласие получателя ренты на отчуждение или иное использование переданного им имущества не требуется
Окончание табл. 1
Признак ДПС ДПР
Форма выплаты ренты Обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, лечении и т.п. (оплата ритуальных услуг, если данная обязанность предусмотрена ДПС). ДПС может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах Денежная
Размер ренты в расчете на месяц Не меньше двух МРОТ. В случае денежной формы содержания производится индексация с учетом уровня инфляции Не меньше одного МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции
Фактически величина МРОТ, применяемая для определения минимальной суммы ренты, законом не определена
Прекращение договора 1) в случае смерти всех получателей ранты; 2) по требованию получателя ренты, если: - произошла утрата обеспечения или ухудшение его условий; - имеет место существенное нарушение плательщиком ренты условий договора
- Произошло отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия получателя ренты; - имеет место утрата или повреждение имущества либо его чрезмерная эксплуатация, приводящая к существенному снижению его стоимости -
Последствия прекращения договора по требованию получателя ренты Возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплата получателю выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты 1) Выкуп ренты или расторжение договора и возмещение убытков; 2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, возврат этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты
Последствия случайной гибели имущества, переданного по ДПР (ДПС) Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства ее выплачивать
Ответственность за просрочку выплаты ренты За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты
Таблица 2
Классификация вариантов содержания и исполнения ДПС и ДПР
Классификационный признак Статья, пункт ГК РФ Виды ренты
Условия пожизненной ренты Статья 583, пункт 2 Пожизненная рента может быть установлена: 1) на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ДПС); 2) на иных условиях (ДПР)
Отчуждение имущества под выплату ренты Статья 585, пункты 1 и 2 Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты: 1) за плату; 2) бесплатно
Пожизненная рента (ДПР)
Получатель пожизненной ренты Статья 596, пункты 1 и 2 1) Гражданин, передающий недвижимость; 2) указанное им третье лицо (лица); 3) гражданин, передающий недвижимость и указанное им третье лицо (лица)
Переход доли умершего получателя пожизненной ренты к другим получателям Статья 596, пункт 2 В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты: 1) Переходит к пережившим его получателям ренты; 2) иное может быть предусмотрено ДПР. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается
Окончание табл. 2
Классификационный признак Статья, пункт ГК РФ Виды ренты
Предмет, передаваемый по ДПС Статья 601, пункт 1 1) Жилой дом, квартира; 2) земельный участок; 3) иная недвижимость; 4) иное имущество
Сроки выплаты пожизненной ренты Статья 598 Пожизненная рента выплачивается: 1) по окончании каждого календарного месяца; 2) иное может быть предусмотрено ДПР
Прекращение ДПР Статьи 599, 596, пункт 2 1) В случае смерти получателя ренты; 2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Кроме того, договор может быть прекращен новацией долга
Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты Статья 599 1) Выкуп ренты; 2) расторжение договора и возмещение убытков
Пожизненное содержание с иждивением (ДПС)
Получатель содержания Статья 598 1) Гражданин, передающий недвижимость; 2) указанное им третье лицо (лица); 3) гражданин, передающий недвижимость и указанное им третье лицо (лица)
Предмет, передаваемый по ДПС Статья 601, пункт 1 1) Жилой дом, квартира; 2) земельный участок; 3) иная недвижимость
Замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах Статья 603 Договором: 1) предусмотрена; 2) не предусмотрена
Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания Статья 604 Плательщик ренты вправе (только с предварительного согласия получателя ренты): 1) отчуждать; 2) сдавать в залог; 3) иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества
Прекращение пожизненного содержания с иждивением Статья 605 1) В случае смерти получателя ренты; 2) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Кроме того, договор может быть прекращен новацией долга
Последствия ненадлежащего исполнения обязательств по пожизненному содержанию Статья 605, пункт 2 1) Возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания; 2) выплата выкупной цены имущества. Выкупная цена определяется в соответствии с пунктом 3 стати 424 ГК РФ как цена, которая в сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты
В результате рассмотрения правовых основ ДПР (ДПС) выявлены особенности данных договоров, определяющие содержание перспективного, текущего и итогового анализа эффективности их исполнения. Анализ исполнения ДПР (ДПС) целесообразно проводить всем сторонам договора: плательщиком ренты и ее получателем (получателями), исходя из их экономических интересов, прав
и обязанностей согласно ГК РФ и договору. Содержание анализа исполнения ДПС (ДПР) представлено в табл.3.
Таким образом, ДПР (ДПС) является рисковым договором, поскольку ни плательщик, ни получатель ренты заранее не знает, какова будет величина эффекта от исполнения данного договора.
Таблица 3
Содержание анализа исполнения ДПР (ДПС)
Содержание анализа, проводимого
плательщиком ренты получателем ренты
1. Заключение договора (перспективный анализ)
1.1. Обоснование выбора между ДПР и ДПС
1.2. Прогнозная оценка эффективности исполнения ДПР (ДПС). При этом под эффективностью понимается соотношение величин всех доходов и расходов, связанных с реализацией договора ренты. К доходам относятся: - рыночная стоимость имущества, полученного по договору ренты на момент поступления имущества в пользование плательщика ренты; - доходы или суммы снижения расходов в связи с использованием полученного по договору ренты имущества. К расходам относятся: - суммы рентных платежей (содержания); - оплата нотариального удостоверения договора ренты и его регистрации (если передается недвижимое имущество); - сумма оплаты полученного по договору ренты имущества, если по условиям договора оно передается в собственность плательщику ренты за плату; - сумма платы за обеспечение (страхование) исполнения обязательства по договору ренты (если по ДПР передается движимое имущество); - оплата ритуальных услуг (если она предусмотрена ДПС) 1.2, Прогнозная оценка эффекта от исполнения ДПР (ДПС). При этом под эффективностью понимается отношение суммы доходов от исполнения договора ренты к стоимости имущества, переданного по договору. Сумма дохода от ДПР (ДПС) равна общей сумме рентных платежей (содержания) и платы за переданное по договору ренты имущество, если согласно договору ренты оно передается в собственность плательщику ренты за плату
1.3. Расчет предельных значений суммы рентного платежа и выкупной стоимости передаваемого по договору ренты имущества, при которых доходы от исполнения договора ренты будут равны соответствующим расходам 1.3. Расчет минимально достаточной суммы рентного платежа и выкупной стоимости передаваемого по договору ренты имущества, исходя из принципов добросовестности и разумности
1.4. Обоснование выбора варианта передачи имущества по договору ренты: за плату или бесплатно. Разумеется, размер рентных платежей должен быть тем меньше, чем выше выкупная стоимость имущества и максимален, если имущество передается в собственность плательщика ренты бесплатно
1.5. Определение перечня видов пожизненного содержания и их денежной оценки, исходя из принципов добросовестности и разумности
1.6. Определение порядка расчета выкупной стоимости ренты
2. Исполнение договора (текущий анализ)
2.1. Оценка полноты выполнения своих обязанностей плательщиком ренты
2.2. Оценка интенсивности использования и физического состояния переданного по договору ренты имущества
2.3. Выявление путей повышения эффективности использования имущества, полученного по договору ренты (не приводящих к нарушению законных интересов получателя ренты) 2.3. Контроль действий плательщика ренты, которые могут повлечь его замену на другое лицо (при ДПС)
2.4. Контроль обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты
3. Прекращение договора по причине существенного нарушения своих обязательств плательщиком ренты (итоговый анализ)
Итоговая оценка эффективности исполнения ДПР (ДПС). При этом эффективность определяется как соотношение величин фактических доходов и расходов, связанных с заключением и исполнением ДПР (ДПС). В состав расходов должна быть включена выкупная стоимость ренты, если договор прекращен ее выкупом. В состав доходов не должна включаться стоимость возвращенного недвижимого имущества, если плательщик ренты возвращает его получателю ренты или выкупает данное имущество Итоговая оценка эффективности исполнения ДПР (ДПС), исходя из фактически полученных доходов и рыночной стоимости переданного под выплату ренты имущества на дату прекращения договора ренты. К фактически полученным доходам относятся суммы всех рентных платежей и выкупной стоимости ренты (если происходит ее выкуп плательщиком ренты)
4. Прекращение договора по причине смерти получателя ренты (итоговый анализ)
Итоговая оценка эффективности исполнения ДПР (ДПС). При этом эффективность определяется как соотношение величин фактических доходов и расходов, связанных с заключением и исполнением ДПР (ДПС)
При перспективном, текущем и итоговом анализе эффективности исполнения ДПР (ДПС) необходимо учитывать следующую специфику правового регулирования данного договора:
- требования к оформлению договора и связанные с этим расходы;
- варианты передачи имущества под выплату ренты (за плату или бесплатно);
- требования к обеспечению исполнения обязательств плательщика ренты;
- ограничения использования полученного под выплату ренты имущества;
- принципы добросовестности и разумности установления величины ренты;
- меры по защите интересов получателя ренты.
На основе данных особенностей рассмотренных видов сделок созданы методы бухгалтерского учета и конкретного анализа [5], позволяющие предпринимателю принять обоснованное решение по заключению сделки.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ.
2. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебнопрактический комментарий / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010.
3. Федеральный закон от 19.06.2000 №82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда».
4. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 №11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А. Ф. Кути-ной и А. Ф. Поварнициной».
5. Анализ эффекта от исполнения договоров пожизненного содержания и их бухгалтерский учет / А.Ф. Черненко, А.В. Перепеловский // Экономический аначиз: теория и практика. - 2010. -№40 (205).
Поступила в редакцию 24 января 2011 г.
Черненко Алексей Федорович. Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Бухгалтерский учет и анализ», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - теория и организация экономического анализа и бухгалтерского учета. Контактный телефон: (8-902) 601-99-49.
Aleksey Fyodorovich Chernenko. Doctor of Science (Economics). Head of the Accounting and Analysis Department, South Ural State University, Chelyabinsk. Research interests: theory and organization of economic analysis and accounting. Tel.: (8-902) 601-99-49.
Перепеловский Андрей Валерьевич. Соискатель кафедры «Бухгалтерский учет и анализ» ЮУрГУ, генеральный директор Торгового дома «Вагоностроитель», г. Усть-Катав Челябинской обл. Область научных интересов - экономический анализ и учет договоров пожизненного содержания. Контактный телефон: (8-912) 777-69-99.
Andrey Valerievich Perepelovsky. An applicant for a degree at the Accounting and Analysis Department, South Ural State University, Chelyabinsk. General Manager of the Company «Vagonostroitel», city of Ust-Katav of Chelyabinsk region. Research interests: economic analysis and account of the permanent alimony contracts. Tel: (8-912) 777-69-99.
