CC BY
74УДК 338.49:332.12
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ПРИРОДА ЖИЛИЩНОГО КРИЗИСА И ПРИЧИНЫ ЕГО ВОЗНИКНОВЕНИЯ*
О. Ю. УЛЬЯНОВА,
доктор экономических наук, профессор кафедры экономической теории и экономической политики E-mail: olga_ujanova@mail. ru Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет
В статье представлены теории цикличности деловой активности в жилищном секторе, исследована цикличность российского рынка жилья. Изучена сущность жилищных кризисов и причины их возникновения с использованием принципов неоклассической и институциональной методологии. Определены экономические и институциональные факторы, которые способствовали углублению жилищного кризиса в российских регионах.
Ключевые слова: жилье, сектор, цикл, рынок, кризис, государственное регулирование, институт, Волгоградская область.
Рынок жилья представляет собой систему экономических отношений между продавцами и покупателями жилья. Эти отношения регулируются механизмом цен. Как общая рыночная система, так и рынок жилья подчиняются законам циклического развития. Экономические циклы в жилищном секторе не только влияют на циклы экономической активности, но и испытывают их воздействие.
В процессе своего функционирования рынок жилья проходит определенный экономический цикл, который характеризует воспроизводство фаз оживления,
* Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках научно-исследовательского проекта № 12-1234004 «Антикризисное регулирование экономики жилищного сектора в регионе».
подъема и кризиса. Жилищный цикл протекает с различной скоростью в зависимости от участия экономических субъектов определенной формы собственности. При переходе от одной фазы к другой принципиально меняются значения следующих показателей:
- начальный уровень цен;
- соотношение первичного и вторичного рынков жилья;
- соотношение спроса и предложения;
- степень рыночности поведения продавцов и покупателей;
- степень активности рынка;
- институциональное обеспечение;
- степень развития инфраструктуры рынка. Существует несколько теорий цикличности
деловой активности в жилищном секторе.
Монетаристская теория. Согласно положениям монетаристской теории М. Фридмана рассматривается влияние денег и инструментов кредитно-денежной политики на экономику жилищного сектора. Если проводится жесткая кредитно-денежная политика, то повышаются процентные ставки, и такая ситуация способствует увеличению стоимости использования жилищного капитала для потребителя. Возросшие издержки приводят при прочих равных условиях к уменьшению спроса на жилье. Снижение цен на жилье вызывает уменьшение инвестиционной активности субъектов, и увеличиваются объемы незавершенного строительства.
Сокращение жилищного строительства приводит к серьезным социально-экономическим последствиям ввиду его масштаба. Жилищные инвестиции составляют значительную долю валовых инвестиций (примерно одна треть). Снижение объемов инвестиций означает уменьшение доходов строительных компаний и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор.
Высокие процентные ставки по ипотеке снижают мотивацию у покупателей к приобретению недвижимости, поскольку ипотечные выплаты растут быстрее, чем реальная заработная плата. В этих условиях кредиторы могут принять решение не выдавать кредиты. Такая ситуация приведет к снижению спроса на жилье и усилению циклических колебаний цен на него, снижению объемов ввода жилья и росту незавершенного строительства. Согласно положениям монетаристской теории оживление жилищного строительства опережает общие циклы экономической активности.
Теория реальных деловых циклов исходит из того, что жилье является долговечным, поэтому все экономические субъекты принимают решение о приобретении (покупке или строительстве) с учетом вероятного изменения будущего рынка. Изменение активности в жилищном секторе может по времени предшествовать общему изменению экономической активности, будучи следствием в причинно-следственной зависимости. Рынок жилья может не только реагировать на уже произошедшие события, но пытается предвосхитить их [3].
Когда субъекты ожидают спада деловой активности, объемы строительства жилья могут снизиться в первую очередь как результат этих ожиданий. Активность в жилищном секторе управляет спадами и подъемами экономической конъюнктуры, может просто отражать эту опережающую динамику строительства. Жилищный сектор является индикатором экономической цикличности: спада или оживления (выхода из кризиса). Реальная динамика изменения рынков жилья объясняется как последствиями кредитно-денежной политики, так и влиянием реальных циклов деловой активности, т. е. рынок жилья испытывает влияние не только кредитно-денежных факторов (изменений денежной массы и ставок процента), но и других секторов экономики, в том числе внутренних причин жилищного сектора.
Эволюционно-институциональная теория. Цикличность представляет собой форму прогрессивного, эволюционного развития, движение по
спирали, от низшего к высшему. Причиной циклического изменения выступает несоответствие формальных правил (законы, институциональное обеспечение) и неформальных норм (культура, кодексы поведения, обычаи, традиции, условности, привычки). Неформальные нормы меняются медленнее, чем формальные правила. В каждом новом цикле эволюционируют и усложняются правила, нормы, повышается качество институтов.
В процессе цикличности институтам отведены различные роли. Пассивная часть отвечает за способность наследовать традиции, обычаи, кодексы поведения, активная - за способность к изменениям. К активной части относятся инновационные институты, которые способны качественно изменить тенденции развития жилищного сектора. В регионах с высокой инвестиционной активностью усилена роль инновационных компонентов, обусловленная влиянием доминирующего технологического уклада и региональной конкуренцией, и, следовательно, нынешнее состояние институциональной среды в таких регионах сохраняется недолго. Напротив, в низкоактивных регионах доминируют пассивные элементы за счет консервативного изменения традиций и институтов, влияющих на воспроизводство активных элементов (инновационных институтов).
Целесообразность поведения экономических субъектов объясняется регулированием формальных и неформальных институтов. Качество институтов влияет на экономический рост в большей степени, чем корректная макроэкономическая политика. Формальные правила обычно создаются целенаправленным добавлением или субституцией правил в общем своде законов, эволюционирующем путем небольших добавлений и поправок. Неформальные нормы лежат в основе формальных правил и одновременно их дополняют и делают их завершенными, являются важным источником искусственного отбора формальных правил.
В процессе циклического развития происходит эволюция конфигураций правил, которой имманентна зависимость от траектории предшествующего развития и частое появление эффекта блокировки (по Д. Норту [7]). Согласованность конфигураций правил (системы правил по Ф. Хайеку, комплексы по Д. Норту) носит эволюционный характер, ей присуща перманентная внутренняя напряженность (ситуационная, структурная) [11]. Соотношение между согласованностью конфигураций и напряженностью внутри отдельно взятой конфигурации
зависит от изменчивых связей между последней и эволюционным процессом жилищного сектора или от несовершенства самого сектора. Оно является причиной эволюции институтов жилищного сектора, но порождает кризисы, определяющие факторы эволюционных отношений в рамках конфигураций правил, дополняемости правил и норм. Институциональная теория объясняет институциональную природу жилищного кризиса.
Таким образом, для объяснения цикличности развития рыночного жилищного сектора следует принимать во внимание взаимодействие и взаимовлияние экономических процессов и институтов.
По продолжительности жилищные циклы могут быть:
- сезонными (в течение одного года) - рынок жилья подвержен сезонным колебаниям, которые качественно отличаются от продолжительных циклов. Динамика предложения и стоимости жилья не является подлинной причиной резких колебаний активности, наблюдаемых в жилищном секторе в течение года. Большое значение для сезонных циклов имеют факторы, связанные со спросом: циклы школьных каникул, заключения браков, образования новых семей. На сезонные циклы оказывают влияние погодные условия, выступающие в качестве факторов предложения. В зимние месяцы себестоимость строительства растет, так как возникает необходимость дополнительной безопасности работников в неблагоприятных условиях, изменения функционирования транспорта, производств, связанных со строительством и эксплуатацией жилья (необходимости создания дополнительного запаса строительных и эксплуатационных материалов и работ);
- краткосрочными (3-4 года) - связаны с восстановлением экономического равновесия на рынке жилья. Они проявляют себя, когда на рынке жилья формируется устойчивый дефицит, который вызывает необходимость перепрофилирования производства, создается новая пропорциональность в экономике жилищного сектора (первичный и вторичный рынки);
- среднесрочными (4-10 лет) - связаны с изменением спроса на оборудование и технологии, т. е. на основной капитал. Направленность и величина спроса на основной капитал зависит от внедрения новой техники в производстве, что непосредственно проявляется через перелив капитала из одного рыночного сектора в другой
(первичный или вторичный рынки, строительство или реконструкция жилых зданий);
- долгосрочными (свыше 10 лет) - связаны с появлением и совершенствованием новых технических и технологических систем. Они развиваются на протяжении нескольких промышленных циклов, затем они исчерпывают себя и на смену им приходит новый технологический уклад. Длинные волны связаны с изменениями, которые происходят в технологическом и культурном укладах.
Изучение цикличности жилищного сектора предполагает анализ общих и специфических аспектов зарубежного и российского рынка жилья, которые необходимы для реализации антикризисной политики.
Общими аспектами являются:
- рыночная основа жилищного сектора;
- ставка на частные инвестиции как залог экономической эффективности;
- гибкие организационно-правовые формы регулирования и помощь в развитии жилищного рынка;
- сочетание помощи в расширении класса собственников жилья и помощи классу эффективных арендаторов.
Специфические аспекты следующие:
- доля государственного участия в развитии рынка, выражающаяся в размерах субсидирования рыночных структур;
- широта регулирующего охвата при использовании тех или иных организационно-правовых форм;
- разный спектр применяемых государственных программ развития рынка жилья;
- учет национальных особенностей, например особенностей исторического развития, и др. Российский рынок жилья по историческим
меркам молод, его формирование приходится на середину 1990 г., когда в процессе приватизации жилья появились первые легальные сделки по продаже жилья. В этот период создается вторичный рынок. В Москве - в середине 1990 г., в других городах - в 1992-1993 гг. Рыночные процессы протекали активно в региональных культурных и финансовых центрах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Новосибирск, Красноярск), центрах притяжения мигрантов (Ростов-на-Дону, Ставрополь), курортных центрах, золото-алмазных и нефтегазовых центрах. В этих
регионах и городах цены на жилье росли высокими темпами. Наиболее низкие цены были на жилье в малых городах, кризисных промышленных городах и в регионах с неблагоприятным климатом.
Жилищный цикл в России имеет два периода. Первый приходится на 1991-2000 гг. Он начался одновременно с процессом либерализации и продлился 10 лет. Второй (2001-2011 гг.) охватывает период восстановления после финансового кризиса 1998 г. 6 000
5 000 4 000 3 000 2 000
1 000
104,43 0
5 157
Москва
Волгоградская обл.
1 227
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Рис. 1. Динамика изменения средних цен в Москве и Волгоградской области в 1990-2010 гг., долл./м2 [6, 10]
180
157,2
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Рис. 2. Динамика изменения средних цен в Москве и Волгоградской области, тыс. руб./м2 [10]
Характерным признаком, объединяющим циклы российского рынка жилья, является длительность фазы подъема. В течение семи лет росли цены на жилье. Первый цикл начинается с повышения цен на жилье со 100-150 долл./м2 в 1990 г. до 900 долл./м2 в 1998 г. в Москве, до 480 долл./м2 в Санкт-Петербурге, до 390 долл./м2 в Волгограде. Пик роста цен приходится на 1997 г., предшествующий финансовому кризису (рис. 1 и 2).
Циклическое развитие российского рынка жилья включает в себя смену повышательной и понижательной волны.
Повышательная волна (19901995гг.). Этап становления рынка жилья в России, связанный с формированием рыночных отношений и приватизацией жилья, приходится на 1991-1992 гг. В этот период отсутствует инфраструктура рынка жилья и создается институциональное обеспечение. Закон СССР от 06.03.1990 13051 «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности. К концу 1992 г. сделки купли-продажи носят периодический характер. В столичных городах (Москва, Санкт-Петербург) формирование рынка жилья и его институтов происходит быстрее, чем в других регионах.
Москва
Волгоградская обл.
38,15
В 1992-1995 гг. происходит формирование института рынка жилья, однако наряду с этим не сформирован институт эффективного собственника. Быстро растут цены на жилье, развивается рыночная инфраструктура, укрепляется институциональное и правовое обеспечение. К 1995 г. цена на жилье достигает максимума в Москве - 1 217 долл./м2. В других регионах и городах рост цен продолжается до 1997 г. В Волгоградской области, относящейся к регионам со средней инвестиционной активностью, цена к 1997 г. повысилась на 20 % и составила 325 долл./м2. Столичные регионы более восприимчивы к экономическим изменениям в стране и мире, чем другие регионы.
Понижательная волна (1995-2000гг.). С 1995 по 1998 г. - это период стабилизации цен на рынке жилья, отсутствия резких ценовых колебаний. Снижение цен начинается с 1995 г., появляются первые признаки кризиса на рынке жилья, которые проявляются в фазах подъема экономического цикла. В этот период нарастают финансовые и политические проблемы в России, сопровождаемые последствиями политики шоковой терапии, в рамках реализации которой не были достигнуты поставленные цели и задачи создания рыночной экономики. Цена на жилье снизилась в 1996 и 1997 гг. соответственно на 9 и 14 % и в 1998 г. достигла в Москве уровня 890 долл./м2. В то время как в Москве цены начинают понижаться, в Волгоградской области в 1996 и 1997 гг. цена держится на уровне соответственно 380 и 390 долл./м2. В 1998-2000 гг. становятся очевидными кризисные явления на рынке жилья, наблюдается снижение цены в связи с последствиями финансового кризиса 1998 г. К началу 1999 г. в Москве цены на вторичном рынке уменьшились до 9 %. Это было обусловлено вступлением в силу с 01.01.1999 Федерального закона от 20.07.1998 № 116-ФЗ «О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам». Многие граждане хотели сохранить свои капиталы при инвестировании в недвижимость, вызывая повышение спроса и цен на жилье.
В результате средняя цена жилья в Москве в 1999 г. составила 690 долл./м2. Однако снижение цен продолжалось, и кризисный минимум был достигнут в мае 2000 г. - 650 долл./м2 [5]. Общее кризисное снижение цены в Москве составило 48 % по сравнению с докризисным максимумом 1995 г. и 33 % по сравнению с предкризисным уровнем.
В Волгоградской области к началу 1999 г. цена на жилье составила 189 долл./м2, в 2000 г. - 185 долл./м2. Цены снизились в два раза по сравнению с 1997 г. Волгоградский рынок жилья достиг своего кризисного минимума только в 2000 г., однако более быстрыми темпами, чем московский.
Повышательная волна (2001-2008гг.). В Москве с 2001 г. наблюдается рост цен на недвижимость (на 29, 16 и 50 % за 2001, 2002 и 2003 гг.), такие же изменения происходят и на волгоградском рынке жилья: цены повышаются в эти годы на 13, 25 и 35 %. Рынок переходит в стадию оживления до
2003 г., цены достигают докризисного уровня и максимума 1 219 долл./м2 периода 1995 г. в Москве и 390 долл./м2 периода 1997 г. в Волгоградской области. С 2003 г. начинается фаза подъема экономического цикла на рынке жилья, продолжается рост цен до
2007 г. в Москве и до 2008 г. в Волгоградской области и других регионах. В Москве годовой рост цен в
2004 г. составил 21 %, в 2005 г. - 33 %, в Волгоградской области соответственно 35 и 30 %. В 2007 г. происходит стабилизация цен и рынка жилья.
Понижательная волна (2008-2011 гг.). Осенью
2008 г. наступает стабилизация цен на жилье, которая вызвана неопределенностью состояния мировой и российской экономики. В Москве с ноября 2008 г. в течение шести месяцев происходит снижение цен на недвижимость на 20-40 %. Наиболее острая фаза падения цен продолжалась до мая 2009 г., затем цены снижаются меньшим темпами по всем городам. В 2009 г. падение цен было повсеместным, когда региональные рынки жилья достигли кризисного минимума. В 2010 г. цены на жилье уже не снижаются, а отмечается их небольшой рост. В Москве начинается оживление рынка жилья в 2010 г., прирост цен составил 10 %, в то время как в других городах и регионах сохраняются ценовые колебания. На волгоградском рынке максимальный рост цен был достигнут в 2008 г. на уровне 1 698 долл./м2, в 2009 и 2010 гг. они незначительно изменяются - соответственно 1 237 и 1 227 долл./м2.
Отличительной особенностью столичных городов (Москва, Санкт-Петербург) и регионов с высокой инвестиционной активностью от других регионов является то, что период ценовых колебаний в Москве составил 2,5 года, в других же городах и регионах - 2,5-3,5 года. Это вызвано превышением темпов роста цен на жилье над темпами роста платежеспособного спроса. В российских регионах динамика изменения цен почти аналогична ситу-
ации в столичных регионах. Однако существуют различия в темпах и асимметрии изменения цен, которые обусловлены различной степенью социально-экономического и инвестиционного развития регионов, эффективностью инфраструктуры (социальной, производственной, институциональной), уровнем промышленного производства, транспортной удаленностью от столичных городов и т. д.
Анализ цикличности российского рынка жилья показал, что фаза роста рынка составляет 7 лет, продолжительность цикла около 10 лет (в 1990-е и 2000-е гг.). Такой временной период является характерным и для зарубежных рынков жилья. В функционировании российского рынка жилья многое изменилось за два десятилетия: институциональное обеспечение, среднедушевой доход, инфраструктура рынка, средняя обеспеченность жильем и его доступность.
Следует выделить закономерности циклического развития российского рынка жилья:
- последовательная смена фаз экономического цикла под влиянием внешних и внутренних факторов;
- вступление рынка жилья в фазы экономического цикла происходит быстрее в столичных городах и регионах с высокой инвестиционной активностью, чем в периферийных городах и регионах со средней и низкой инвестиционной активностью;
- рост цен в фазах оживления и подъема происходит в сегментах жилья эконом-класса; в фазе спада быстрее снижаются цены на низкокачественное жилье, чем на высококачественное;
- значение мультипликативного эффекта изменяется на различных фазах экономического цикла;
- изменение показателей цикличности на различных фазах жилищного цикла;
- жилищный кризис - стимул для создания нового стандарта качества жилищных условий и новой жилищной модели.
В основе экономического цикла рынка жилья лежит кризис. Главная фаза цикла - кризис, так как в нем проявляются основные черты цикла. Кризис созревает в фазах оживления и подъема (повышательная волна). Это фазы устойчивого расширения строительства, характеризующиеся ростом доходов населения, совокупного потребительского спроса, производственных мощностей, капиталовложений и спроса на недвижимость.
В периоды подъема экономики страны доходы населения растут, доступность денег увеличивается: государство снижает ставку рефинансирования, кредиты дешевеют. Закономерно повышается спрос на жилье, значит, его удорожание становится неизбежным. Наоборот, в периоды общеэкономического спада цены снижаются. Такая ситуация является характерной для европейских рынков. Однако циклы на региональных рынках жилья не всегда совпадают по времени, продолжительности и глубине с общеэкономическими циклами. Рынок недвижимости в целом отличается от рынков других активов, например, акций и облигаций. В периоды экономического спада цены на недвижимость обычно менее эластичны и темпы их снижения уступают темпам падения цен, например, на акции.
Жилищный кризис является характеристикой развития рынка недвижимости. Экономическая природа жилищного кризиса заключается в разба-лансированности спроса и предложения. Рыночный механизм через закон спроса и предложения, закон конкуренции, переливы капитала образует сеть обратных связей, которые делают систему в целом способной к адаптации. Жилищный сектор является открытой системой, осуществляется обмен энергией по вертикали (жилищные секторы различного уровня) и горизонтали (между элементами социальной инфраструктуры). Согласно теории циклов Э. Хансена, строительные циклы продолжаются в среднем 17-18 лет с амплитудой колебаний 16-20 лет [9]. Механизм колебаний является следующим. Допустим, в определенной момент времени на рынке образовался дефицит жилья. Рынок реагирует ростом цен на жилье и жилищно-коммунальные услуги. Резко увеличиваются инвестиции в строительство жилья, которых достаточно для удовлетворения спроса, но дома пока являются недостроенными, следовательно, цены на жилье продолжают расти. Так раскручивается маховик строительного бума, закладываются фундаменты для строительства и дальнейшего обслуживания жилых зданий с использованием инновационных технологий. В определенный момент достаточная для удовлетворения спроса часть жилых зданий вводится в обслуживание, цены на жилье снижаются, но жилые дома с заложенным фундаментом достраиваются. Так возникает перепроизводство и кризис строительного сектора.
Институциональная природа жилищного кризиса заключается в несостоятельности прежних
институтов, неформальных норм и формальных правил, в необходимости смены институтов (стереотипы мышления, культура поведения), которые приносят большую эффективность на следующей фазе жилищного цикла. Современный жилищный кризис -это кризис потребительского поведения, кризис существующих правил и норм. Поведение субъектов должно измениться в сторону экологии и рационального потребления экономических ресурсов. В России отсутствует эволюция этапов формирования институтов, государство пытается сразу реализовать всю совокупность институтов, однако неформальные нормы не успевают за формальными правилами, в результате это приводит к снижению эффективности всех институтов жилищного сектора.
Тенденции, ведущие к жилищному кризису на повышательной волне:
- рост совокупного спроса начинает опережать темпы роста строительства;
- кругооборот индивидуальных капиталов осуществляется беспрепятственно;
- снижаются стимулы для новых внедрений и обновления производства;
- воспроизводство идет на экстенсивной основе;
- темпы роста строительства начинают опережать темпы роста платежеспособного спроса населения.
Причины жилищного кризиса:
- перенакопление товарного, производственного, финансового (спекулятивного) капитала;
- рост издержек строительства, который ведет к повышению цен на жилье;
- экономический предел развития производства данного типа, при котором меняются принципы, институты, методы экономической деятельности субъектов на рынке;
- влияние общего экономического кризиса на рынок жилья.
Типы жилищных кризисов:
- циклический - охватывает всю экономику жилищного сектора, вытесняет морально устаревшее оборудование, снижает издержки производства, приводит в соответствие структуру производства;
- промежуточный - является временной реакцией на появление противоречий и диспропорций в экономике, прерывая на некоторое время фазы оживления или подъема;
- частичный - затрагивает определенную сферу жилищной экономики (рынок мало- или много-
этажного строительства, рынок элитного жилья или жилья эконом-класса); - структурный - охватывает несколько экономических циклов. Его причиной является необходимость коренных преобразований структуры производства на новой технологической основе. Позитивные стороны жилищного кризиса заключаются в наличии стимулов для снижения себестоимости строительства, использования новых технологий и материалов, интенсивного типа развития, формирования нового стандарта качества жилищных условий.
Спад (понижательная волна) завершается депрессией, т. е. низшей точкой кризиса, в которой закрепляются условия для интенсификации экономики. Эти условия реализуются в фазе оживления (повышательная волна), так как снижается безработица, увеличиваются покупательский спрос, прибыль, спрос на капитал, цены на жилье, ставка ссудного процента по ипотеке. Фаза оживления переходит в фазу подъема (интенсивное развитие переходит в экстенсивное).
Причина циклического развития - конфликт между условиями производства и условиями реализации, формальными правилами и неформальными нормами. Длительность и глубина кризиса зависят от колебания инвестиций, так как кризис обесценивает основной капитал. Материальная основа периодичности кризиса и его продолжительности -это техническое переоснащение производства, обновление основного капитала.
Жилищный кризис является более продолжительным в регионах с низкой инвестиционной активностью, чем в других регионах, это обусловлено превышением предложения над платежеспособным спросом. Жилищный сектор является социально значимой системой регионального хозяйства, для которой свойственно разноскоростное изменение жилищных стереотипов. Хотя в высокоэффективных регионах такое изменение происходит быстрее, чем в других, причиной этого является высокий уровень доходов субъектов. Современная роль региональных органов власти состоит в определении приоритетов (экологизации, информатизации, деурбанизации, урбанизации) и фазы цикла развития рынка жилья, а также в создании государственно-частного партнерства и стимулировании субъектов в рутинизации инновационных технологий, способствующих улучшению качества жилищных условий.
Изучение жилищного кризиса в России в 1998 и 2008 гг. позволяет выявить влияние внешних факторов, мировых финансовых нестабильностей (в 1997 г. - азиатский кризис, в 2008 г. - ипотечный кризис в США и мировой финансовый кризис). Оба жилищных кризиса вызваны внутренними проблемами российской экономики (сырьевая зависимость страны, высокая инфляция, коррупция, низкий уровень предпринимательства, слабое развитие инфраструктуры). Общая тенденция, которая характерна для российских регионов - историческое отставание по обеспеченности жильем на душу населения, низкие темпы строительства в условиях роста платежеспособного спроса, высокий процент ветхого и аварийного жилья.
Внешними причинами появления жилищных кризисов в стране являются:
- влияние экономического кризиса на развитие жилищного сектора;
- общая экономическая ситуация в стране;
- влияние нефтяных цен на рынок жилья;
- изменения в инновационных технологиях, смена технологического уклада;
- цикличность экономического развития;
- инфляция;
- денежно-кредитная политика;
- налоговая политика;
- снижение доходов населения. Внутренние причины кризиса заключаются в
следующем:
- снижение потребительского спроса на жилье;
- низкая доступность жилья;
- слабое институциональное обеспечение, административные барьеры;
- высокий процент по ипотеке;
- двойные закладные на недвижимость;
- низкая инвестиционная активность субъектов;
- низкая экономическая культура;
- высокие издержки строительства;
- низкая эффективность институтов рынка жилья;
- олигопольные структуры.
Финансовый ипотечный кризис 2008 г. сопровождался кризисом ликвидности, который вызвал в России резкий рост стоимости иностранного капитала, ипотечных займов и сокращение объемов ипотечного кредитования, повышение цен на первичном рынке жилья. Схожие причины стремительного роста рынка жилья в России и развитых странах заключались в замедлении роста финансовых рынков и повышении инвестиционной при-
влекательности недвижимости, вызывая рост цен на нее. Еще одной причиной жилищного кризиса в России является диспропорция роста цен на жилье и роста доходов населения. Ситуация на рынке жилья в 2008 г. свидетельствовала не о росте потребительского, а спекулятивного спроса, который был вызван переливом капитала из финансового сектора в реальный.
Выделены экономические и институциональные факторы, которые способствовали углублению жилищного кризиса в России.
Экономическими факторами углубления жилищного кризиса в российских регионах являются:
- низкая инновационная активность субъектов;
- высокие процентные ставки для физических и юридических лиц;
- использование старых архитектурных проектов;
- низкая квалификация трудовых ресурсов;
- энергоемкость строительства;
- недостаток земель под строительство;
- высокая себестоимость строительства. Институциональные факторы углубления кризиса заключаются в следующем:
- слабое институциональное обеспечение, слабая правовая защита дольщиков при строительстве;
- недоверие населения к действиям государства и строительным организациям;
- низкая ответственность строительных организаций перед потребителями;
- низкое качество управления, порождающее административные барьеры и коррупцию;
- низкая эффективность региональных институтов рынка жилья;
- низкая рыночная культура;
- ожидания потребителей в повышении цен на жилье.
Рост цен на жилье во многих странах более чем 30 % с 2005 г. был обусловлен низкой стоимостью финансового капитала на мировых рынках, которая способствовала стремительному увеличению объемов кредитования. В посткризисный период тенденции развития российской экономики взаимосвязаны с тенденциями развития мировой экономики.
Жилищный кризис влияет на снижение инвестиционной активности строительства и других сфер деятельности (производство строительных материалов и конструкций, проектирование, стро-
ительство объектов инфраструктуры, дорожное строительство, агропромышленный, топливно-энергетический комплексы, машиностроение и др.). В условиях кризиса при снижении инвестиций в жилищный сектор уменьшаются инвестиции и в другие сферы экономики и социальной инфраструктуры (образование, здравоохранение, транспорт). За счет действия мультипликатора в жилищном секторе в России может быть достигнуто ежегодное увеличение темпов прироста промышленного производства на 3-3,5 %. Мультипликативный эффект в жилищном секторе России более 100 %: инвестирование в него 1 руб. способствует росту валового внутреннего продукта на 2-3 руб. вследствие низкой загруженности мощностей строительства и огромной потребности страны в жилье.
Экономические потери от снижения строительной активности составили в 2009 г. 3 627,8 млн руб. и 5 722,2 млн руб. в 2010 г. по сравнению с 2008 г., и доля в валовом региональном продукте
которых составила в 2009 г. 0,96 % и в 2010 г. 1,2 % (см. таблицу).
Жилищный кризис в России показал необходимость формирования новой жилищной модели, так как неэффективность модели существующей выражена в несоответствии качества жилья его цене, невозможности для большей части населения приобрести недвижимость в собственность. Жилищный кризис заключается не только в снижении мультипликативного эффекта, но и в снижении социальных показателей, уровня жизни и качества жилищных условий. К примеру, в Волгоградской области сумма субсидий, начисленная населению на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, в 2008 г. составила 363 млн руб., в 2009 г. -628,7 (темп роста - 173 % по сравнению с 2008 г.), в 2010 г. - 756 млн руб. (темп роста - 208,3 % по сравнению с 2008 г.). Доля роста субсидий в валовом региональном продукте составила 0,07 % в 2009 г. и 0,08 % в 2010 г.
Основные социально-экономические показатели
Волгоградской области за 2008-2010 гг. [1
Показатель 2008 2009 2010
Ввод в действие жилых домов, тыс. м2 820 723 667
Темпы прироста/спада по сравнению с предыдущим годом, % 100 -11,8 -7,7
Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заем- 52,9 60,3 48,8
ных средств, в общем вводе жилья, %
Средняя цена 1 м2 на первичном рынке жилья, тыс. руб. 49,9 37,4 37,4
Экономические потери от снижения строительной активности по сравнению с 2008 г., млн руб. 3 627,8 5 722,2
Доля экономических потерь в ВРП, % - 0,96 1,2
Инвестиции в основной капитал, млн руб. 88 440 75 591 73 964
Темпы прироста/спада по сравнению с предыдущим годом, % 100 -14,5 -14,2
Инвестиции в основной капитал на душу населения, руб. 33 965 29 136 28 288
Инвестиции в основной капитал организаций основного вида экономической 6 977,6 3 855 7 928,2
деятельности «строительство», млн руб.
Темпы прироста/спада по сравнению с предыдущим годом, % 100 -44,8 105,7
Ввод жилья населением за счет собственных и заемных средств, тыс. м2 433,5 435,7 325,2
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство», 52 131,7 41 317,1 41 258,7
млн руб.
Ввод в действие общеобразовательных учреждений, мест 796 140 60
Ввод в действие дошкольных учреждений, мест 370 - 40
Ввод в действие больничных учреждений, коек 25 65 400
Число семей, получивших субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных 60,8 80,8 88,7
услуг, тыс. ед.
Сумма субсидий, начисленная населению на оплату жилого помещения 363 628,7 756
и коммунальных услуг, млн руб.
Темп прироста/снижения по сравнению с предыдущим годом, % 100 73,2 20,2
Доля роста субсидий в валовой региональный продукт, % 0 0,07 0,08
Валовой региональный продукт, млрд руб. 416,7 377,4 475,5
Темпы прироста/спада по сравнению с предыдущим годом, % 100 -9,4 26
Валовой региональный продукт на душу населения, тыс. руб. 160 145,4 181,4
Государство способно повлиять на ход экономического цикла, изменить характер экономической динамики, т. е. глубину, частоту кризиса, продолжительность фаз и соотношения между ними, повлиять на механизм циклического движения. На смягчение кризиса направлено государственное регулирование, главными методами которого являются кредитно-денежные и бюджетно-налоговые, с помощью которых государство пытается стимулировать строительство, увеличить бюджетные инвестиции, удешевить кредит, сократить налоги, установить налоговые льготы на инвестиции. В ходе антициклического регулирования государство сдерживает темпы подъема экономики, чтобы ослабить перегрев экономики и сдерживать цены. Современные кризисы - это кризисы государственного регулирования, т. е. несоответствие поставленных целей результатам государственной политики.
В период современного кризиса российским государством были использованы институциональные методы и инструменты. Основными институтами жилищной политики являются:
- государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В условиях кризиса фондом были профинансированы программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, покупка объектов незавершенного строительства, программы обеспечения жильем военнослужащих, социально незащищенных групп населения;
- ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Агентством была проведена реструктуризация задолженности по ипотечным кредитам граждан, которые оказались в тяжелом финансовом положении. По итогам 2010 г. было выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму 379,4 млрд руб. Объем кредитов, выданных в 2010 г., почти в 2,5 раза превысил объем 2009 г., а в количественном соотношении - более чем в 2,3 раза [2];
- Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (создан в 2008 г.). За 2009-2011 гг. фондом выставлено на аукционы 152 земельных участка, заключено договоров на 121 участок (95 - на аренду, 26 - купля-продажа) [4].
Государственная жилищная политика направлена на развитие ипотечного кредитования в области жилья эконом-класса на первичном рынке. Это послужит достижению мультипликативного эффекта
не только в сфере жилищного строительства, но и в промышленности и социальной инфраструктуре. Ввод жилья в России уменьшился с 64 058 тыс. м2 в 2008 г. до 58 431 тыс. м2 в 2010 г., или на 9 %. По Волгоградской области темпы снижения ввода жилья составили 11,8 % в 2009 г., 7,7 % в 2010 г. по сравнению с предыдущим годом. Такая же тенденция снижения характерна и для ввода жилья за счет собственных и заемных средств граждан.
В соответствии с федеральной целевой программой «Жилище» на 2011-2015 гг. [8] основными проблемами в сфере жилищного строительства наряду со всем еще слабо развитой конкуренцией среди застройщиков и чрезмерными административными барьерами в отношении доступа застройщиков на рынок жилищного строительства, получения земельного участка и разрешения на строительство остаются проблемы отсутствия земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и реконструкцию инженерной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам инженерной инфраструктуры. В подавляющем большинстве городов отсутствуют надежные механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, средства на строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимые для обеспечения комплексного освоения и развития территорий. Банковский сектор не имеет необходимых инструментов, позволяющих с приемлемым уровнем риска кредитовать проекты развития инженерной и социальной инфраструктуры, что приводит к увеличению сроков и удорожанию стоимости строительства жилья. Существующая практика решения проблемы развития инженерной инфраструктуры для жилищного строительства и инженерно-технического обеспечения построенных объектов главным образом основана на установлении платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение, а также на выполнении застройщиками технических условий для присоединения к этим системам, что влечет увеличение стоимости 1 м2 жилья.
Государственная жилищная политика нацелена на повышение доступности жилья при совместной деятельности коммерческих и индивидуальных застройщиков, использование институциональных
методов, стимулирование жилищных некоммерческих объединений граждан и развитие государственно-частного предпринимательства. Формирование моделей государственно-частного предпринимательства в жилищном секторе предполагает применение механизмов по возмещению расходов на уплату процентов по кредитам, полученным в финансово-кредитных учреждениях на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой (объекты, обеспечивающие газо-, тепло-, водо-, электроснабжение, очистку и водоотведение сточных вод в границах муниципального образования) для строительства жилья, а также использование механизмов развития социальной инфраструктуры микрорайонов массовой жилой застройки.
Создание рыночных механизмов финансирования проектов освоения и развития территорий в целях жилищного строительства и внедрение стандартов строительства жилья эконом-класса позволят увеличить объем жилищного строительства и снизить его стоимость, что в свою очередь повысит доступность жилья эконом-класса. Успешная реализация государственных мероприятий позволит обеспечить увеличение общего объема годового ввода жилья до 90 млн м2; формирование сегмента строительства жилья эконом-класса; увеличение доли годового ввода малоэтажного жилья до 60 % общего объема ввода жилья; развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье на экономически обоснованном уровне; формирование эффективных механизмов регулирования градостроительной деятельности и развития инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры; увеличение частных инвестиций и кредитных средств в жилищное строительство.
Посткризисное развитие российского рынка жилья происходит в соответствии с тенденциями зарубежных рынков недвижимости во взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения макроэкономических показателей.
Особенностью российского рынка жилья является повышенный спрос в улучшении жилищных условий, что оказывает влияние на изменение цены.
Список литературы
1. Волгоградская область, 2010: стат. сборник. Волгоград: Волгоградстат, 2011.
2. Годовой отчет 2010 г.// Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www. ahml. ru/ru/investors/reporting/YearRep/.
3. Жилищная экономика: пер. с англ./ под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.
4. Информационный бюллетень «Цифры и факты»// Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. URL: http://www. fondrgs. ru/press/cifri-faktu/.
5. Ноздрина Н. Н. Динамика современного рынка жилья в Москве// Региональные исследования. 2006. № 2.
6. Ноздрина Н. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г./ Н. Н. Ноздрина, Г. М. Стерник// Проблемы прогнозирования. 2000. № 1.
7. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики/ пер. с англ. М.: Фонд экономической книги «Начала», 1997.
8. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы: постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050.
9. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход/ пер. с англ. М.: Финансовая академия, 2008.
10. Центральная база статистических данных. Цены в России// Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www. gks. ru/bgd/regl/ b10_17/Main. htm.
11. Шаванс Б. Типы и уровни правил в организациях, институтах и системах// Вопросы экономики. 2003. № 6.
