CC BY
114
001: 10.24411/2072-4098-2018-10111 Эколого-экономическая оценка объектов «зеленого строительства» *
Д.М. Хлопцов директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», заведующий кафедрой экономики института экономики и менеджмента Национального исследовательского Томского государственного университета, член Совета Российского общества оценщиков, профессор, доктор экономических наук (г. Томск) М.А. Губанищева кадастровый инженер ООО «Институт «Томскдорпроект», старший преподаватель кафедры геоинформатики и кадастра Томского государственного архитектурно-строительного университета, аспирант института экономики и менеджмента Национального исследовательского Томского государственного университета (г. Томск)
Дмитрий Михайлович Хлопцов, d.khloptsov@tokko.tomsk.ru
В контексте инновационного развития экономики развитых стран все большее внимание уделяется такому направлению, как «зеленое строительство» (green building) или экостроительство, в основу формирования которого легли концепции энерго- и ресурсосбережения, техническая и экономическая эффективность. Основная цель такого типа строительства - минимизация отрицательного воздействия строения на человека и окружающую среду (подробнее см. [1]). Это достигается посредством разработок новых материалов при строительстве (см. [2, 3]), управления экологической безопасностью (см. [4]), внедрения инновационных технологий, альтернативных источников энергии, модернизированного оборудования и других решений, основанных на энерго- и ресурсосбережении (см. [5]). Также под термином «зеленое строительство» часто понимаются озеленение урбанизированной территории, комплексная санация районов, целью которых является гармонизация окружающей среды и городской застройки, высокая степень использования возобновляемых источников энергии и минимизация вредного антропогенного воздействия. В России этот термин
стал часто использоваться в нормативных документах, в частности, в контексте благоустройства и озеленения территории. «Зеленое строительство» как строительство объектов с наименьшим уровнем потребления ресурсов и минимальным воздействием на окружающую среду в течение всего жизненного цикла, несомненно, является одним из важных перспективных направлений инновационного развития экономики и одним из аспектов устойчивого развития территории. При этом подразумевается не только разработка и внедрение энергосберегающих технологий, но и обеспечение наиболее комфортных и благоприятных условий для проживания. Так, например, в зарубежных странах при создании инноваций в строительстве ориентируются на энерго- и ресурсосбережение в сочетании с комфортностью проживания, архитектурной эстетикой и повышением качества жизни, так как устойчивое развитие включает не только энергоэкологические и экономические, но и социально-культурные аспекты человеческой деятельности.
«Зеленое строительство» неразрывно связано с «зеленой экономикой», идеи которой сегодня вызывают все больший
* Работа выполнена при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований (грант 18-011-00612).
интерес ученых различных областей науки. В работе Т.В. Захаровой [6] приведен подробный анализ существующих определений «зеленой экономики», большинство из которых имеют общие черты с определением ЮНЕП (UNEP, United Nations Environment Programme), исходящим из того, что «зеленая экономика» обеспечивает долгосрочное повышение благосостояния людей и сокращение неравенства без рисков для окружающей среды. В настоящее время на саммитах и мировых конференциях многие государства все более активно высказываются о необходимости перехода к стратегиям «зеленой экономики». Основой развития такой экономики в России можно по праву считать появление стратегий в рамках доклада ЮНЕП [7] и итоговой декларации конференции «Рио + 20» 1. Широкое обсуждение этой концепции способствовало развитию природоохранного законодательства. Так, например, были разработаны «Основы государственной политики в области экологического развития Российской Федерации на период до 2030 года», утвержденные Президентом Российской Федерации в 2012 году, подготовлено распоряжение Правительства Российской Федерации «Об утверждении комплексного плана реализации Климатической доктрины Российской Федерации на период до 2020 года», внесены изменения в Федеральный закон «Об охране окружающей среды» и ряд других законодательных актов.
Несмотря на большой интерес к «зеленому строительству», в этом секторе экономики наблюдаются более высокие первоначальные издержки, а также дефицит финансирования. Инновационная строительная технология является высокозатратной, что приводит к удорожанию первоначальной стоимости объекта недвижимости. Кроме того, не все энергосберегающие технологии окупаются в прогнозном периоде
бизнес-планирования. В то же время подобные технологии минимизируют отрицательное воздействие на окружающую среду, повышая качество жизни и благосостояние населения. Указанные обстоятельства приводят к тому, что большинство предприятий отказываются от внедрения экологически чистого производства ввиду высоких издержек и низкой доходности в краткосрочной перспективе. Соответственно, в этой сфере инновационного развития экономики большое значение приобретают программы государственной поддержки, способные дать толчок к развитию технологий, обладающих серьезным потенциалом для перехода к «зеленой экономике».
Стоимость объекта, построенного в соответствии с новыми экологическими стандартами, превышает стоимость аналогичного объекта без учета экосоставляющей. Это обосновано различными причинами.
Во-первых, предприятия в период эко-строительства несет дополнительные затраты, например, в виде инновационных вложений или использования энергосберегающих технологий.
Во-вторых, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию повышается его инвестиционная привлекательность, которая проявляется в том числе в виде снижения операционных расходов за счет сокращения уровня потребляемых ресурсов.
В-третьих, объект недвижимости получает определенные маркетинговые преимущества - высокое качество строения и уникальность самого объекта.
Названные причины подтверждают, что энергосберегающие технологии рассматриваются многими как один из факторов роста цен. Соответственно, лишь государственная поддержка способна стимулировать экостроительство частных инвесторов и крупных строительных корпораций. Одной из возможных форм стимулирования могут быть льготы по налогообложению объек-
1 «Рио + 20» - Конференция Организации Объединенных Наций по устойчивому развитию, проходившая в Рио-де-Жанейро (Бразилия) в 2012 году.
тов, возведенных по принципу «зеленого строительства».
Сегодня во многих странах мира распространена практика возмещения производителям повышенных расходов в промышленном секторе, в инновационной сфере. Например, во Франции, Нидерландах, Швеции полностью освобождают от экологического налога предприятия при соблюдении определенных требований, а в Австрии, Дании, Великобритании, Германии, Испании, США и других странах существуют различные виды налоговых скидок. Россия не является исключением - законодательно установлена возможность применения налоговых льгот при внедрении эффективных мер по охране окружающей среды. Однако такой тип стимулирования в большей степени наблюдается только в промышленной области на крупных предприятиях. Несмотря на то, что создание единой модели, критериев льготного налогообложения в рамках «зеленого строительства» довольно затруднительно, все же можно внедрять различные подходы к расчету налоговых скидок, основанных на учете экопоказателей. Одним из вариантов может быть методический инструментарий учета инновационных строительных технологий на базе рейтинговых показателей для расчета размера налогового вычета. В случае если объект имеет сертификат на соответствие «зеленым стандартам», к примеру LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) или BREEAM (BRE Environmental Assessment Method), то
на основе этой оценки возможно применение рейтинговых показателей (см. рис).
В указанных международных стандартах приведены подробные требования к объектам недвижимости при соблюдении всех принципов экостроительства. В России эти стандарты уже известны и начали активно использоваться - согласно данным из открытых источников 65 объектов уже прошли сертификацию по системе LEED [8], и 109 объектов - по системе BREEAM [9]. На основе показателей такого рейтинга возможно снижение налоговой нагрузки, например, посредством снижения налога на имущество, базой которого является кадастровая стоимость. При этом возможны различные варианты, например снижение ставки налога на имущества со стороны региональных властей, которым дано это право, или применение единой шкалы понижающих коэффициентов к кадастровой стоимости объекта, соответствующего критериям «зеленых стандартов» (LEED или BREEAM), которая была бы предусмотрена в федеральных методических рекомендациях по оценке кадастровой стоимости.
В Российской Федерации действует ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», в котором учтены основные положения международных стандартов. В стандарте требования к объектам определены совокупностью базовых категорий, для которых указаны определяющие их критерии. Так, например, для категории «Энер-
КАТЕГОРИИ ОЦЕНКИ
1. Управление
2. Энергия
3. Водоэффективность
4. Эффективное использование площадки под застройку и экология
5. Здоровье и экологическое благополучие
6. Транспорт
7. Материалы
8. Утилизация отходов
9. Загрязнение окружающей среды
10. Инновации
Оценка категорий
т
Взвешивание оценок
Расчет итоговой единой оценки объекта
(присваивание объекту рейтинга)
ч
Схема расчета рейтинговых показателей объекта по системе сертификации BREEAM
госбережение и энергоэффективность» используется 7 конкретных критериев:
• степень снижения расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию здания;
• величина снижения расхода тепловой энергии на горячее водоснабжение;
• эффективность использования возобновляемых энергоресурсов;
• степень использования вторичных энергоресурсов;
• уровень снижения расхода электроэнергии;
• удельный суммарный расход первичной энергии на системы инженерного обеспечения;
• степень повышения эффективности энергетической инфраструктуры.
В стандарте [10] также приведены методы определения минимальных экологических требований по каждому критерию и их рекомендуемые показатели. Собственник объекта недвижимости вправе представить документы, подтверждающие наличие хотя бы одного из критериев, определяющих категорию экологических требований. Это могут быть проекты, строительная документация, разрешение на ввод в эксплуатацию, разрешение на строительство объекта (например для объекта незавершенного строительства), сметы и т. д. На основании полученных данных можно применить рейтинговую систему оценки всех показателей, которые послужат основанием для налоговой льготы.
Стоит отметить и стандарты, разработанные непосредственно для направления «зеленое строительство», - СТО НО-СТРОЙ 2.35.4-2011 [11] и СТО НОСТРОЙ 2.35.68-2012 [12], которые устанавливают рейтинговую систему оценки устойчивости среды обитания людей и учет особенностей по регионам. Понятие «устойчивость среды обитания» тождественно по своему значению понятию «sustainability in building», принятому в международных стандартах (ISO).
При этом СТО НОСТРОЙ разработаны на основе положений LEED, BREEAM, российских ГОСТов и СНиПов, что позволило внедрить международный опыт с учетом национальных особенностей. Разработанные требования рейтинговой системы оценки [11] направлены:
• на сокращение потребления энергетических ресурсов;
• на использование нетрадиционных, возобновляемых и вторичных энергетических ресурсов;
• на использование рационального водопользования;
• на снижение вредного воздействия на окружающую среду.
Перечисленные преимущества учитываются в процессе строительства и эксплуатации объектов недвижимости, включая придомовую территорию, а также при обеспечении комфортной среды обитания человека и адекватной экономической рентабельности архитектурных, конструктивных и инженерных решений. В названных стандартах подробно изложен перечень базовых критериев и индикаторов по каждой категории, что облегчает процесс оценки объектов. Всего выделяется 10 базовых категорий 2:
• комфорт и качество внешней среды;
• качество архитектуры и планировки объекта;
• комфорт и экология внутренней среды;
• качество санитарной защиты и утилизации отходов;
• экология создания, эксплуатации и утилизации объекта;
• экономическая эффективность;
• рациональное водопользование;
• энергосбережение и энергоэффективность;
• применение альтернативной и возобновляемой энергии;
• качество подготовки и управления проектом.
Согласно СТО НОСТРОЙ 2.35.4 - 2011.
2
Таким образом, рассмотренные стандарты, учитывающие различные экологические критерии, могут быть основой при разработке решений об обеспечении льготного налогообложения объектов «зеленого строительства», и, соответственно, стимулирования этой области инновационной экономики. Для государства стандарты «зеленого строительства» могут стать косвенным рычагом внедрения инновационных технологий и поддержки реализации природоохранного законодательства, укрепляя таким образом в том числе рыночный механизм улучшения качества окружающей среды.
С 2020 года все регионы России обязаны перейти на налогообложение имущества исходя из его кадастровой стоимости. В настоящее время земельный налог уже основывается на результатах государственной кадастровой оценки. В соответствии с законодательством кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования недвижимости. Исходя из этого толкования понятия ясно, что кадастровая стоимость может быть равной рыночной либо быть максимально приближена к ней. Об этом также свидетельствует практика оспаривания результатов кадастровой оценки на основании установления рыночной стоимости. В соответствии с методическими указаниями [13] при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величину его рыночной стоимости. Как следствие, налог на недвижимое имущество, строительство которого проведено с учетом экостандартов, может быть изначально завышен в связи с изначально более высокой величиной затрат. Вследствие этого, на наш взгляд, необходимо предусмотреть механизм льготного налогообложения объектов экостроительства. Создаваемые в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» государственные бюджетные
учреждения наделены полномочиями не только определять кадастровую стоимость, но и собирать и обрабатывать информацию, необходимую для ее определения. Предусмотрен порядок предоставления правообладателем декларации о характеристиках объекта, посредством которого можно будет предоставлять сведения о наличии у объекта налогообложения тех или иных экологических критериев. Исходя из этого необходимо модернизировать методику определения кадастровой стоимости с целью расширения перечня характеристик, используемых при проведении кадастровой оценки. В настоящее время вообще отсутствует какое-либо упоминание об экологических или энергосберегающих критериях в примерном перечне ценообра-зующих факторов объектов капитального строительства и земельных участков.
Очевидно, что в ходе кадастровой оценки экообъектов каждый ценообразующий фактор необходимо будет рассматривать в индивидуальном порядке. С одной стороны, это усложняет и не без того трудоемкую работу, но, с другой стороны, позволяет четко проанализировать критерии. Вследствие этого появится возможность проведения инвентаризации «зеленых объектов недвижимости» и создания реестра по регионам. Это также позволит отслеживать этапы от создания до ввода в эксплуатацию объекта и уделять внимание экономическому регулированию.
Таким образом, государственные бюджетные учреждения, которые непосредственно будут проводить сбор и обработку информации об экообъектах, помогут решить проблему несовершенства, а то и вовсе отсутствия системы экологической информации в рамках строительства. Со временем, когда такой подход будет набирать популярность, а количество «зеленых объектов» начнет увеличиваться, необходимо будет утвердить единые национальные экостандарты либо взять за основу существующие, так как сегодня насчитывается большое количество систем экологической
сертификации зданий и экостандартов в строительстве.
Применение инструментария на базе рейтинговых показателей для расчета размера налогового вычета позволит обеспечить диверсификацию, поскольку «зеленое строительство» зачастую требует высоких затрат и нередко испытывает дефицит финансирования. Это поспособствует закреплению «зеленых тенденций» в области строительства и рынка недвижимого имущества, так как наблюдается определенный интерес к экодевелопменту.
Предлагаемый механизм льготного налогообложения объектов недвижимости, построенной по экостандартам, предполагает совершенствование законодательной базы. Необходимо закрепить экокритерии в Методических указаниях по определению кадастровой стоимости, включив их в перечень ценообразующих факторов, а также в декларацию о характеристиках объекта недвижимости. Конечно, такой механизм стимулирования «зеленого строительства» как области инновационной экономики потребует и внесения в Налоговый кодекс Российской Федерации поправок, касающихся эконедвижимости и порядка расчета налога с учетом льгот. Однако налоговая нагрузка является одним из важных критериев стимулирования «зеленого строительства», которое приводит к улучшению экологической ситуации и повышению качества жизни. Предлагаемый механизм льготного налогообложения, основанный на дифференциации налогооблагаемой базы объектов в зависимости от выполнения экологических критериев, использования энергоэффективного оборудования, альтернативных источников энергии, инновационных технологий и т. п., может стать одним из стимулов развития экострои-тельства. Ведь эко - это не только эколо-гичность, но и экономичность, а добиться экономичности возможно росредством использования различных инструментов налогового регулирования.
На наш взгляд, сегодня в целях инно-
вационного развития экономики и стимулирования «зеленого строительства» необходимо разработать и внедрить в существующую систему кадастровой оценки механизм эколого-экономической оценки объектов недвижимости, учитывающий национальные особенности.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Дмитриев А. Г., Рахманова И. А., Со-лоницина Н. О. «Зеленые» технологии в строительстве и в строительном материаловедении / Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики : материалы VII Международной научно-практической конференции. Томск : Издательство Томского государственного архитектурно-строительного университета, 2017. С. 251-255.
2. Румянцева Е. Е. О развитии рынка строительных материалов с позиций безопасности // Строительные материалы. 2003. № 12. С. 42-43.
3. Семенов В. Д., Семенова Г. Д., Павлов Н. А, Саркисов Ю. С. Электрохимически активированная вода в технологии цементных систем : монография. Томск : Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники, 2007. 251с.
4. Лукашевич О. Д., Лукашевич В. Н, Филичев С. А., Цветкова Л. Н. Управление экологической безопасностью - условие экономического развития урбанизированных территорий Сибири / Инвестиции, строительство, недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики : материалы VII Международной научно-практической конференции. Томск : Издательство Томского государственного архитектурно-строительного университета, 2017. С. 268-271.
5. Ахмяров Т. А., Беляев В. С., Спиридонов А. В., Шубин И. Л. Система активного энергосбережения с рекуперацией тепла // Энергосбережение. 2013. № 4. С. 36-46.
6. Захарова Т. В. Зеленая экономика и устойчивое развитие России: противоречия и перспективы // Вестник Томского государственного университета. Экономика. 2015. № 2 (30). С. 116-126.
7. Навстречу «зеленой» экономике: Пути к устойчивому развитию и искоренению бедности. Найроби (Кения) ; Москва : ЮНЕП, 2011. 738 с. (Towards a Green Economy: Pathways to Sustainable Development and Poverty Eradication. Nairobi (Kenya); Geneva (Switzerland): UNEP, 2011. 626 p.).
8. U.S. Green Building Council (USGBC). URL: https://www.usgbc.org/projects (дата обращения: 5 июля 2018 года).
9. GreenBookLive. URL: http://www.green booklive.com (дата обращения: 5 июля 2018 года).
10. ГОСТ Р 54964-2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» : приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 августа 2012
года № 257-ст). Доступ из справочной пра-
* *
вовой системы «КонсультантПлюс», из локальной сети научной библиотеки Томского государственного университета.
11. СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 «Зеленое строительство». Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания». URL: http:// www.nostroy.ru/ (дата обращения: 1 июля 2018 года).
12. СТО НОСТРОЙ 2.35.68-2012 ««Зеленое строительство». Здания жилые и общественные. Учет региональных особенностей в рейтинговой системе оценки устойчивости среды обитания». URL: http:// www.nostroy.ru/ (дата обращения: 1 июля 2018 года).
13. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс», из локальной сети научной библиотеки Томского государственного университета.
_. РЫНОК НОВОСТРОЕК МАССОВОГО СЕГМЕНТА
BEST СОХРАНЯЕТ СТАБИЛЬНОСТЬ ВТОРОЙ ГОД ПОДРЯД
^^^^ NOVOSTROY По данным «БЕСТ-Новострой», в августе девелоперы вывели
на рынок сразу 7 новых проектов массового спроса. Из этого объема три жилых комплекса - «Люблинский парк», «Шереметьевский» и «Михайловский парк» - выведены на рынок ГК «ПИК», два проекта - «Петровский парк» и «Семеновский парк» - реализует компания «РГ-Девелопмент», и два ЖК - «Мой адрес в Куркино» и «Мой адрес в Медведково» - вывело в продажу казенное предприятие «Управление гражданского строительства».
В итоге к началу сентября объем предложения на первичном рынке эконом- и комфорт-класса увеличился на 6 процентов (до 92 проектов). При этом по количеству корпусов, квартир и общей площади объем экспозиции за прошедший месяц, напротив, снизился. Сегодня в этом сегменте реализуются 15 664 квартиры (минус 1 процент относительно июля) общей площадью более 953 тысяч квадратных метров (что также на 1 процент меньше по сравнению с июлем). При этом объем экспозиции в комфорт-классе пополнился не только за счет новых проектов и новых корпусов в уже реализуемых комплексах, но и за счет перевода апартаментов в квартиры в ЖК «Ясный».
Примечательно, что, несмотря на выход новых проектов, квадратный метр на первичном рынке массового жилья подорожал на 1 процент (до 151,3 тысячи рублей).
В целом же за полтора года ценник в массовом сегменте плавно, но растет. В частности, в новостройках комфорт-класса стоимость квадратного метра с января 2017 года возросла на 7 тысяч рублей - с 148,4 до 155,8 тысячи рублей. В эконом-классе за тот же период квадратный метр подорожал на 10 тысяч рублей - со 109,3 тысячи рублей в январе 2017 года до 119,9 тысячи по итогам августа 2018 года. Окончание на с. 17
