14УДК 69.059
Эффективность реализации методов реконструкции жилой застройки (на примере г. Пенза)
Ишамятова И.Х., Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Пенза, Россия
Ключевые слова: методы реконструкции, жилая застройка, удовлетворённость, потребителей, стоимость, уровень ликвидности, увеличение жилой площади.
Реконструкция жилой застройки является одним из важных направлений решения жилищной проблемы и достаточно сложной инженерной и социально-экономической задачей, требующей использования достижений различных областей знаний в материаловедении, строительной механике, теплотехнике, технологии и организации, экономике строительства. Она позволяет продлить жизненный цикл зданий, улучшить качество условий проживания населения, повысить архитектурную выразительность зданий. Целью данной работы является решение важной задачи применения наиболее эффективных методов реконструкции жилой застройки. Предметом исследования является метод оценки экономической эффективности проектных решений реконструкции жилой застройки. В работе представлены основные положения обновления жилой застройки. Проведен анализ многоквартирных жилых домов с различным нормативным сроком эксплуатации и удовлетворенности жителей местами проживания. Для анализа выбран город Пенза. Автор обращает внимание, что в составе жилого фонда увеличивается доля аварийной жилой площади, так как объем реконструируемых мероприятий недостаточен. В статье рассмотрены технологические методы обновления жилой застройки: новое строительство, передвижка зданий, надстройка этажей, в т.ч. мансардных, устройство многоэтажных вставок. На примере земельного участка, застроенного четырёхэтажными жилыми домами 60-х готов, рассчитана ориентировочная стоимость обновления жилой застройки различными методами. В ходе проведенного исследования и экономических расчетов были выявлены преимущества и недостатки каждого метода. Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников, жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах.
Efficiency of the implementation of methods for the reconstruction of residential buildings (the example of Penza)
Ishamyatova I.K., Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia
Keywords: reconstruction methods, residential development, satisfaction, consumers, cost, liquidity level, increase in living space.
Reconstruction of residential development is one of the important directions in the solution of the housing problem and a rather complex engineering and socio-economic task requiring the use of the achievements of various fields of knowledge in materials science, construction mechanics, heating engineering, technology and organization, and construction economics. It allows prolonging the life cycle of buildings, improving the quality of living conditions of the population, and enhancing the architectural expressiveness of buildings. The purpose of this work is to solve an important task of applying the most effective methods of reconstruction of residential buildings. The subject of the study is a method for assessing the economic efficiency of design solutions for the reconstruction of residential buildings. The paper presents the main provisions of renewal of residential development. The analysis of multi-apartment houses with different normative period of operation and satisfaction of residents with places of residence was carried out. For the analysis selected city of Penza. The author draws attention to the fact that in the composition of the housing stock the area of the emergency living space is increasing, since the volume of the reconstructed measures is insufficient. Technological methods of renewal of residential development are considered in the article: new construction, moving of buildings, superstructure of floors, incl. mansard, the device of multistorey inserts. Based on the example of a land plot built up with four-story residential buildings of the 60's, an estimated cost of renewal of residential development by various methods is calculated. During the research and economic calculations, the advantages and disadvantages of each method were revealed. Methodical recommendations are intended for collective owners, residents and apartment owners in multi-apartment houses.
Реконструкция крупных городов - это процесс, который должен происходить постоянно, чтобы город равномерно развивался, в противном случае отдельные части города приходят в негодность. На протяжении многих лет отсутствовало комплексное восстановление застройки территорий. Реконструкция ограничивалась лишь выборочным ремонтом отдельных зданий. Состояние жилого фонда в регионах остается неудовлетворительным. Значительную часть жилой недвижимости составляют дома первых массовых серий. На сегодняшний день они физически и морально устарели. 40% жилья не отвечает требованиям благоустройства, а 60% населения не удовлетворены своими жилищными условиями при том, что 6,5% признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и приняты органами местного самоуправления на соответствующий учет. В городе Пенза по данным опроса не удовлетворены местом проживания - 26% респондентов, не удовлетворены транспортной доступностью - 23%, не довольны окружением местожительства - 15% (рис. 1) [1]. По данным сервиса «Дом.МинЖКХ»1 в г. Пенза 1228 жилых зданий эксплуатируется более 50 лет, в аварийном состоянии находится 522 здания общей площадью более 188830 м2 (рис. 2). Следует отметить, что в регионах России с 1990 года и по настоящее время объем ветхого жилищного фонда увеличился в 3 раза, а аварийного - в 7 [2].
1 Общественный проект «Дом.МинЖКХ.РУ [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://dom.mingkh.ru/penzenskaya-oblast/penza (дата обращения: 25.03.2018).
Рис.1. Удовлетворенность потребителей местом проживания
Рис.2. Количество жилых зданий с 1890 по 2018 гг. (по данным Управления ЖКХ и гражданской защиты населения Пензенской области)
Рассматривая существующие типы построенных многоквартирных жилых домов г. Пенза в период с 1930 г. по настоящее время с точки зрения продолжительности их жизненного цикла можно сделать вывод, что обновлению подлежат дома 1955-1970 годов:
• Сталинские довоенные 1930-1940 годов - срок эксплуатации 125 лет;
• Сталинские послевоенные 1945-1955 годов - срок эксплуатации 150 лет;
• «Хрущевки» панельные 1955-1970 годов - срок эксплуатации 50 лет;
• кирпичные пятиэтажки 1955-1970 годов - срок эксплуатации 100 лет;
• панельные и блочные 1965-1980 годов - срок эксплуатации 100 лет;
• современные кирпичные и монолитные;
• современные панельные [3].
Первые два типа сталинские довоенные и послевоенные относятся к III группе капитальности. Основные типологические признаки этих зданий: фундаменты каменные, бутобетонные и бетонные (монолитные); стены каменные обыкновенные кирпичные; перекрытия смешанные (деревянные и монолитные железобетонные); лестничные марши железобетонные монолитные на металлических косоурах и тетивах. Жилые здания сталинской постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Их капитальный ремонт требует существенных затрат. При этом комфортность такого жилья достаточно высока2. Такие дома построены преимущественно в районе Южной Поляны и Центра, а также Заводского района.
Исследование комплекса ремонтных инженерных и отделочных работ, широко применяемых в г. Санкт-Петербурге, показало, что применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальном ремонте учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов [4]. Например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию3.
«Хрущевки» и кирпичные пятиэтажки относились к временному жилью, которые были рассчитаны на эксплуатацию до 25 лет. К «Хрущевкам» другой серии применялись другие эксплуатационные нормы до 50 лет с максимальным использованием сборных железобетонных конструкций: фундаменты были ленточными, составленными из сборных бетонных и железобетонных блоков, стены - кирпичные или панельные, перекрытия - из плоских или шатровых панелей, крыши - плоские, совмещенные. Такие дома имеют низкое качество и комфортность жилья, а также полный моральный износ при неудовлетворительном физическом состоянии части зданий [5]. «Хрущевки» построены в районе Западной поляны, Южной поляны, районе улиц Толстого и Суворова, на проспекте Победы.
Панельные и блочные имеют следующие характеристики: наружные стены сде-
2 Особенности объектов недвижимости сталинской постройки: официальный сайт. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.stalinki.com (дата обращения: 25.03.2018).
3 Tarem. [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://tarem.ru/Main/Overhaul-in-stalinke-spb-petersburg.aspx (дата обращения: 25.03.2018).
ланы из шлакокерамзитобетонных блоков, внутренние бетонные панели, перегородки - гипсобетонные панели, перекрытия -ж/б панели. Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и «комфортности» отремонтированных зданий4.
В настоящее время разработаны различные методические приемы реконструкции, базирующиеся на исследованиях различных специалистов. Преобразование территорий изучены Ю.Г. Кругляковым, А.В. Крашенинниковым, Г.А. Малояном, А.В. Махровской и другими учеными [6].
Чтобы рассчитать стоимость обновления жилой застройки рассмотрим основные из них. В таблице 1 представлен обзор технологических методов обновления жилой многоквартирной застройки.
С ростом объемов нового строительства спрос на квартиры в реконструированных зданиях несколько снижается. При росте уровня ликвидности нового строительства наблюдается снижение спроса на многоэтажные надстройки при реконструкции жилых зданий первых массовых серий [7].
С целью выявления уровня ликвидности многоквартирной застройки, обновленной приведенными выше методами автором проведен анкетный опрос населения г. Пенза. Опрос 209 респондентов проводился методом формализованного интервью с пометками в анкетах в период 2017 г., а их обработка проведена в начале 2018 г. Результаты опроса приведены на рисунке 3.
Рассчитаем примерную стоимость обновления жилой застройки различными методами. Для примера возьмем четыре многоквартирных дома общей площадью жилой застройки 3640 м2 (рис. 4).
Первый метод обновления жилой застройки заключается в сносе аварийных многоквартирных жилых домов и строительстве новых домов [8]. Исследование,
■ I метод
■ III метод
IV метод
V метод
■ VI метод
Г
Рис.3. Уровень ликвидности многоквартирной застройки по данным опроса
4 Tehlib.com/ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://tehlib.com/tehnicheskaya-tipologiya/mrmativmya-dolgovechnost-obshhestvenny-h-zdamj-v-zavisimosti (дата обращения: 25.03.2018)..
Таблица 1
Технологические методы обновления жилой застройки
Тип Метод Вид
I Полный снос ветхих, морально и физически устаревших жилых домов и строительство новых домов Юя!
II Передвижка зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность с последующей реставрацией -шм
III Сохранение зданий с надстройкой 2-4 этажами и частичным сносом отдельных строений, строительством точечных многоэтажных домов и освоением подземного пространства путем возведения заглубленных строений
IV Сохранение жилого фонда с устройством многоэтажных вставок в сочетании с надстройкой и обстройкой жилых домов лй1!
V Надстройка одно- и двухуровневыми мансардными этажами с производством работ без отселения жильцов
VI Реконструкция домов известными методами с уплотнением застройки и освоением подземного пространства под спортивными площадками, дворовыми территориями, внутриквар-тальными дорогами и др.
Рис.4. Примерный генеральный план застройки
широко применяемых в г. Москва строительно-монтажных работ, показывает, что разборка зданий и сооружений выполняется в несколько этапов: 1. Рабочие производят работы по подготовке зданий к механизированной разборке (из здания выносят окна, двери и прочее). 2. Производится механизированная разборка надземной части и фундамента здания сверху вниз экскаватором с применением навесного оборудования. 3. Вывоз и утилизация подрядчиком строительных отходов.
Стоимость сноса надземной части кирпичного здания в среднем 200 рублей за 1 м3. Стоимость демонтажа подземной части (фундамента) здания в среднем 390 рублей за 1 м3. Вывоз строительного мусора самосвалом объемом 16 м3 в среднем 1100 рублей за час. Стоимость работ за снос здания (объем здания 10 800 м3, объем фундамента 1 800 м3) составит 2 862 000 рублей.
Объем строительного мусора составляет 55% от здания, т.е. 6 930 м3.За час самосвал может вывести 32 м3, поэтому ему потребуется 217 часов - 240 000 рублей.
Таким образом для сноса 4-х этажного здания в г. Пенза потребуется в среднем 3 100 000 рублей.
Стоимость строительства 12-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями 137 600 000 руб. Для строительства четырех домов потребуется 550 400 000 рублей.
Второй метод обновления применим только для зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность, поэтому в конкретном случае мы его не рассматриваем.
Третий и пятый метод обновления предусматривает капитальный ремонт существующих домов и строительство двух этажей или строительство одно- и двухуровневых мансардных этажей [9].
Средняя стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома в Российской федерации за период с 2014-го по июль 2016 гг. за 1 м2: ремонт крыши 760 рублей, ремонт подвала 142 рубля, ремонт фасада 776 рублей, ремонт фундамента 179 рублей. Таким образом ремонт крыши 690 000, ремонт подвала 130 000 рублей, ремонт фасада 1 550 000 рублей, ремонт фундамента 150 000 рублей [10]. Общая стоимость капитального ремонта 2 520 000 рублей. Примерная стоимость надстройки двух этажей 27 500 000 рублей.
Четвертый метод обновления предусматривает капитальный ремонт существующих домов и устройство многоэтажных вставок. Одним из вариантов реконструк-
ции кирпичных и блочных домов может быть следующий: выбираются два дома, фасады которых находятся на одной линии на расстоянии 25-30 м друг от друга. Между этими домами, не выселяя жильцов, строятся 14 этажная башня, и жильцы двух домов переселяются в эту башню. Существующие дома также надстраиваются [11]. Устройство 6-ти этажной вставки 21 500 000 рублей.
В систематизированном виде стоимость строительных работ приведена в таблице 2.
Увеличение жилой площади за счет реконструкции многоквартирного жилого дома составило 5208 м2, увеличение жилой площади за счет сноса многоквартирного жилого дома и строительства нового - 13 820 м2.
Ниже представлен на основе проведенных расчетов и результатов опроса анализ методов обновления жилой застройки (табл. 3).
Исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что в настоящее время жилой фонд в регионах в т. ч. в Пензенской области остается неудовлетворительным. Поэтому необходимо подобрать наиболее эффективные методы обновления жилой застройки. С этой целью в работе были рассмотрены технологические методы обновления жилой застройки. На конкретном примере рассчитана стоимость обновления жилой застройки различными методами и были выявлены преимущества, а также недостатки каждого метода.
Наибольший социально-градостроительный эффект, т.е. когда территория жилой
Таблица 2
Стоимость различных методов обновления жилой застройки и увеличение
жилой площади
№ п/п Наименование строительных работ Стоимость строительных работ, руб. Увеличение жилой площади, м2
1 Снос 4 4-х этажных домов 12 400 000 13 820
Строительство 4 12-ти этажных домов 550 400 000
Итого 562 800 000
2 Капитальный ремонт 4 4-х этажных жилых многоквартирных домов 10 080 000
Устройство 2-х 6-ти этажных вставок 43 000 000 720
Итого 53 080 000
3 Капитальный ремонт 4 4-х этажных жилых многоквартирных домов 10 080 000 4488
Надстройка двух этажей (4 дома) 110 000 000
Итого 120 080 000
Таблица 3
Анализ методов обновления жилой застройки
Метод Сильные стороны Слабые стороны Расчётная стоимость, руб.
I Продолжительность срока эксплуатации, улучшенная планировка, увеличение жилой площади, полная замена коммуникаций, наличие инфраструктуры отвечающей современным требованиям, высокий уровень ликвидности Необходимо переселение жителей, высокие затраты на строительство 562 800 000
III Увеличение жилой площади, обновление жилого дома, возможность проведения работ с частичным отселением, используются существующие коммуникации Низкий уровень капитальности надстраиваемых этажей не обеспечивается требуемый уровень надежности здания, осадка фундаментов, социальное расслоение по условиям проживания в одном доме, низкий уровень ликвидности, малая площадь надстройки, трудности согласования с жителями 53 080 000
IV Увеличение жилой площади, новый архитектурный стиль, обновление жилого дома Использование неадаптированных технологий по надстройке этажей влечет к протечкам, нарушению режима проживания жильцов, низкий уровень ликвидности 120 080 000
V Увеличение жилой площади, новый архитектурный стиль, обновление жилого дома Низкий уровень капитальности надстраиваемых этажей, не обеспечивается уровень надежности здания, осадка фундаментов, социальное расслоение по условиям проживания в одном доме, низкий уровень ликвидности 53 080 000
VI Увеличение жилой площади, новый архитектурный стиль, обновление жилого дома, обновление инфраструктуры Низкий уровень капитальности надстраиваемых этажей, не обеспечивается требуемый уровень надежности реконструируемого здания, осадка фундаментов, социальное расслоение по условиям проживания в одном доме
застройки отвечает потребностям жителей и имеет градостроительную ценность, может быть получен при проведении комплексной реконструкции, охватывающей целый массив или группу кварталов.
Повышение эффективности использования реконструируемых территорий и интенсификации их использования необходимо достигать за счет доуплотнения экстенсивно застроенных земельных участков с размещением на них новых жилых зданий, вертикальной застройки и использования подземной застройки.
Роль реконструкции с каждым годом будет повышаться, так как количество земельных участков пригодных для строительства уменьшается, у потребителей возрастают требования к комфортности жилья. Методы реконструкции будут прогрессировать. Этому будут способствовать: создание новых методов анализа состояния жилой застройки с применение личных компьютеров; использование конструкций из новых материалов, создание новых методов усиления и регенерация конструкций, создание действующих форм экономического стимулирования и пр.
Библиография
1. Улицкая Н. Ю., Акимова М., Ишамятова И.Х. Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в пензенском городском округе Жилищные стратегии. - 2016. - № 4, т. 3. - с. 261-278.
2. Шихов А. Н. Реконструкция гражданских и промышленных зданий: монография / А.Н. Шихов; М-во с.-х
РФ, федеральное гос. бюджетное образоват. учреждение высшего проф. образов. "Пермская гос. с.-х. акад. им. акад. Д.Н. Прянишникова". - Пермь: ИПЦ "Прокрость", 2015. - 399 с.
3. Хаметов Т.И., Ишамятова И.Х. Оценка сроков эксплуатации жилых домов //Вестник ПГУАС: строитель-
ство, наука и образование. - 2016. - № 2(3). - стр. 10-18.
4. Крайняя Н. П. Трансформация градостроительной модели массового жилища 1960-1970-х годов: собствен-
ные ценности и глобальные влияния // the Academia. Архитектура и строительство. - 2013. - №4. с. 100104.
5. Солунский А.И., Введенский А.Р., Калиниченко О.В. Роль высотного жилого комплекса при реконструкции
массовой застройки // Архитектура и строительство Москвы. - 2007. т. 533. - № 3. - стр. 5-8.
6. Ковалевский В.П. Модернизация городских жилых территорий, застроенных в двадцатых-тридцатых годах: На примере Москвы: Дис. канд. техн. наук: 18.00.04. - Москва, 2001. - 149 с.
7. Грабовский П.Г., Харитонов В.А. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. М.: Изд-во
АСВ, 2001. 132 с.
8. Хаметов Т.И. Экономико-организационный механизм формирования информационных ресурсов государ-
ственного кадастра недвижимости //Вестник Саратовского государственного экономического университета. - 2017. - № 5(31). - стр. 170-178.
9. Гурьев В.В., Дорофеев В.М., Дмитриев А.Н., Панкратов Е.П., Лепешкина Е.А. Об экономических проблемах и механизмах реновации и реконструкции пятиэтажной застройки // Экономика строительства. - 2018.-№1. - стр.3-17.
10. Глебушкина Л. В., Перетолчина Л. В. Реконструкция жилой застройки: уплотнение или разуплотнение [Текст] / Глебушкина Л. В., Перетолчина Л. В.//Системы. Методы. Технологии. - 2016. - № 3(31) с. 182191.
11. Гладков В.Г. К вопросу о комплексной реконструкции и благоустройстве жилой застройки городов // При-родообустройство. - 2010. - № 2. - стр. 36-39.
References
1. Ulitskaya N. U., Akimova M.S., Ishamyatova I. H. Market Analysis and diagnosis consumers individual houses in Penza city district // Zhilishchnyye strategii [Housing strategy], 2016, no 4, vol. 3, pp. 261-278 (in Russ).
2. Shikhov A. N. Reconstruction of civil and industrial buildings: monograph // IPTS Prokrost'[M S.-x, the Russian
Federation, Federal state budget educational. institution of higher professional education. "Perm state agricultural Academy. they. Akad. D. N. Pryanishnikova." - Perm: CPI "Procrast"], 2015, 399 p (in Russ).
3. Hametov T. I., Ishamyatova I. H. Evaluation of the timing of operation of residential houses // Vestnik PGUAS: stroitel'stvo, nauka, obrazovaniye [Bulletin of PGWS: construction, science and education], 2016, no 2 (3), pp. 10-18 (in Russ).
4. Extreme N. P. The Transformation of the urban model of mass housing of the 1960s-1970s: own values and global
influences // Arkhitectura i stroitel'stvo [Architecture and construction], 2013, no 4. pp. 100-104 (in Russ).
5. Solunsky A. I., Vvedensky A. R., Kalinichenko O. V. The Role of high-rise residential complex in the reconstruction
of mass building // Arkhitectura i stroitel'stvo Moskvy [Architecture and construction of Moscow], 2007, no 3, pp. 5-8 (in Russ).
6. Kovalevsky V. P. Modernization of urban residential areas built in the twenties and thirties: the example of Moscow:
Dis. kand. Techn. Sciences: 18.00.04, 2001, 149 p. (in Russ.).
7. Grabovsky P. G., Kharitonov V. A. Reconstruction and renovation of the existing city building // M: izdatel'stvo ASV [M.: Publishing house of DIA], 2001, 132 p. (in Russ.).
8. Hametov T. The economic organizational mechanism of formation of information resources of the state cadaster of real estatek // Vestnik Saratovskogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta [Bulletin of the Saratov State economic university], 2017, no 5 (31), pp. 170-178 (in Russ).
9. Guryev V. V., Dorofeev V. M., Dmitriev A. N., Pankratov E. P., Lepeshkina E. A. On economic problems and mechanisms of renovation and reconstruction of five-storey building // Ekonomika stroitel'stva [Economics of Construction], 2018, no 1, pp. 3-17 (in Russ).
10. Glebushkin L. V., Peretolchin L. V. Reconstruction of residential buildings: seal or decompression // Sistemy. Metody. Tekhnologii [Systems. Methods. Technologies], 2016, no 3 (31), pp.182-191 (in Russ).
11. Gladkov V. G. To the question of complex reconstruction and improvement of residential development of cities // Prirodoustroystvo [Environmental management], 2010, no 2. pp. 36-39 (in Russ).
Автор
Ишамятова Ирина Хафисовна, аспирант по направлению 38.06.01 «Экономика и управление народным хозяйством», ассистент кафедры «Землеустройство и геодезия» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства». Адрес: ул. Германа Титова, 28, г. Пенза, 440028, Россия; тел. +7(8412)92-93-75; e-mail: [email protected]
