Эффективность портфеля девелоперских проектов фирмы Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

девелопмент:

кризис ликвидности и оптимизация вложений

эффективность портфеля

девелоперских проектов фирмы

Комаров П.И.

аспирант [email protected]

Суходоев Д.В.

канд. экон. наук, доцент [email protected]

Нижегородский государственный университет им. НИЛобачевского

Аннотация

В статье рассмотрены сущность и понятийный аппарат инвестиционных девелоперских проектов, эффективность и принципы оптимизации их портфеля, представлено математическое обоснование расчета доходности девелоперского портфеля.

Совокупность всех девелоперских проектов, принадлежащих инвестору, называют портфелем девелоперских проектов. При формировании своего девелоперского портфеля объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости фирма должна обеспечить минимальный риск вложения капитала, доходность не ниже, чем на финансовом рынке и увеличение ликвидности капитала. Управление девелоперскими проектами - это процесс использования знаний, опыта, методов и средств по инвестиционным проектам в сфере недвижимости для удовлетворения требований, предъявляемых к объекту со стороны арендаторов и покупателей - клиентов риелторских компаний.

Чтобы соответствовать указанным требованиям, необходимо найти оптимальное сочетание между:

- целями использования строительного объекта на различных стадиях строительства;

- сроками окончания работ по этапам строительно-монтажных работ;

- затратами на стадиях проектирования и конструкции;

- качеством используемых материалов и другими характеристиками проектов.

Эффективность портфеля девелоперских проектов

Эффективность портфеля девелоперских проектов может быть оценена с разных точек зрения:

- с позиций девелопера и инвесторов (диверсифицированная эффективность);

- с точки зрения влияния на экономическое развитие региона (бюджетная эффективность);

- с точки зрения интересов арендаторов и собственников (коммерческая эффективность);

- с позиций влияния на инвестиционный рынок (финансовая эффективность). Коммерческая эффективность портфеля девелоперских проектов определяется соотношением затрат и результатов при реализации проектов конечным собственникам, обеспечением требуемой нормы доходности в соответствии с изменением цены на готовые объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости.

Диверсифицированная эффективность портфеля проявляется в том, что девелопер и инвестор имеют различные цели получения дохода, отличающиеся по сути и по времени, и разное стоимостное измерение дохода. Бюджетная эффективность проявляется во влиянии дохода от реализации конечного объекта на объем поступлений в бюджет и в развитии бизнеса на площадях арендуемого офиса коммерческой недвижимости.

Виды портфелей

В зависимости от сочетания различных требований к вложениям в объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости различают следующие виды портфеля девелоперских проектов:

- консервативный портфель проектов коммерческой недвижимости;

Ключевые слова

портфель

девелоперских

проектов;

эффективность

портфеля;

виды портфелей;

расчет доходности;

коммерческие

объекты;

рынок недвижимости;

девелопмент;

строительство

Keywords:

portfolio of development projects; effectiveness of the portfolio; types of portfolios; calculation of yield; commercial facilities; real estate market; development; construction

основным

принципом

оптимизации

портфеля

девелоперских

проектов

является принцип

_диверсификации

_вложений

в строительные _объекты

- консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости;

- диверсифицированный портфель проектов;

- рискованный портфель проектов коммерческой недвижимости;

- рискованный портфель проектов некоммерческой недвижимости;

- комбинированный портфель, включающий в себе проекты недвижимости социальной направленности.

Основным принципом оптимизации портфеля девелоперских проектов является принцип диверсификации вложений в строительные объекты и продажа их на различных стадиях конструкций с целью получения совокупной доходности не ниже среднерыночного индекса доходности.

нсервативный портфель проектов ком-рческой недвижимости создается из буду-их объектов, расположенных в центральном айоне крупных городов и имеющих прогнозный спрос арендаторов на предстоящий период.

Консервативный портфель проектов некоммерческой недвижимости создается из будущих объектов жилищного строительства в районах, имеющих дефицит жилого фонда и стабильный спрос покупателей в риелторских агентствах.

Диверсифицированный портфель проектов девелоперских объектов создается в небольших городах, имеющих проблемы с платежеспособностью населения и небольшой объем коммерческих компаний с крупным оборотом капитала.

Факторы доходности

Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов используется формула:

В„ = Сумма Р{ х К{ ,

где П„ - доходность девелоперского портфеля;

Р{ - доля коммерческих объектов ¿'-того вида в портфеле;

Кг - ожидаемая (средняя) доходность '-того коммерческого объекта.

Низкая доходность по одним строительным объектам в сочетании с высокой доходностью по другим объектам привлекает иностранные девелоперские компании на российский рынок. Увеличение доходности портфеля девелоперских проектов обеспечивается за счет следующих факторов:

1) смена арендаторов в торговых сетях с более высоким уровнем платежеспособности;

2) изменение профиля логистических складов;

3) долгосрочные контракты с мировыми брэндами, берущими на себя обязательства арендовать долю площадей на каждом вновь открываемом объекте.

На эффективность девелоперского портфеля влияют такие факторы, как:

- удобство транспортного сообщения (на автомобиле и метро);

- количество парковочных мест;

- продуманность планировочных решений предлагаемого помещения и внутренней отделки бизнес-центра;

- арендные ставки.

И арендаторов интересует уже только качественная инфраструктура здания и высокий уровень управления объектом.

Качество

и инвестиционная стратегия

Цена и качество конкретного предлагаемого помещения редко стоят на последнем месте в списке факторов, влияющих на выбор. В 2008 г. арендаторы вынуждены отказаться от части своих требований из-за дефицита предложения. Но в январе-феврале 2009 г. с увеличением объема предложений арендуемых помещений при адекватных ценах можно прогнозировать высокую ротацию арендаторов в объекты более низкого класса. Этим сейчас обуславливается низкая востребованность деловых комплексов класса «В+». Высокое качество при разумном уровне цен трансформируется в минимальные цены при минимальных объемах площадей.

низкая доходность

по одним

строительным

объектам

в сочетании

с высокой

доходностью

по другим объектам

привлекает

иностранные

девелоперские

компании

на российский

рынок

.•7(1

мент

ЯГ«

быстрое

_развитие рынка

_и сокращение

сроков возведения

_бизнес-центров

_в 2008 г.

_провоцируют

_девелоперов

_на некоторую

_неряшливость

_в строительстве

На качество возводимых зданий влияет не столько повышенный спрос, сколько инвестиционная стратегия конкретного девелопера в условиях кризиса. Несмотря на объективные требования рынка, при сдаче объекта многие собственники экономят на некоторых моментах, например на инженерной инфраструктуре. Это не является критичным. Все зависит от экономической стратегии. В условиях кризиса ликвидности целесообразны большие долгосрочные вложения.

Быстрое развитие рынка и сокращение сроков возведения бизнес-центров в 2008 г. провоцируют девелоперов на некоторую неряшливость в строительстве. В настоящее время сроки строительства пролонгированы, а средства, вложенные в объекты, не могут быть возвращены в ближайшее время. Поэтому клиент-арендатор предъявляет все более высокие требования к качеству возводимых офисных зданий в связи с высокой конкуренцией между предлагаемыми объектами. Это вынуждает девелопера стремиться к улучшению характеристик объекта, что снижает показатели эффективности девелоперских проектов.

Доходность

девелоперского портфеля

В Нижегородской области возводятся здания, ориентированные на разного арендатора. Девелоперы работают в разном ценовом диапазоне, что влияет на разноплановость расчетов эффективности девелоперских проектов. Но это отнюдь не является причиной ухудшения качества строительства. Для расчета доходности девелоперского портфеля коммерческих объектов с учетом ценовой политики используется формула:

Вп = Сумма Р{ х К'/N , где Вп - доходность девелоперского портфеля;

Р1 - доля коммерческих объектов ¿'-того вида в портфеле;

К - ожидаемая (средняя) доходность ¿'-того коммерческого объекта;

Ni - коэффициент, отражающий ценовой диапазон реализуемых объектов. Ценовой коэффициент уменьшает или увеличивает доходность прямо пропорциональной стоимости реализуемых или сдаваемых в аренду объектов.

В условиях кризиса ликвидности на первый план выходит оптимизация вложений девело-перов по сдаче объектов с учетом их наполняемости. То есть снижение стоимости арендных ставок должно сопровождаться увеличением наполняемости объектов арендаторами. По мере выхода из внутреннего кризиса ликвидности возможно повышение ставки аренды с учетом индекса укрепления курса рубля к иностранной валюте.

Литература

1. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование. - СПб.: Версия, 2003.

2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. - М.: Экономика, 2004.

...арендатор предъявляет все более высокие требования к качеству возводимых офисных зданий в связи с высокой конкуренцией между

предлагаемыми объектами

Komarov P.I. _

Post-graduate student _

Suhodoev D.V. _

Cand. of Econ. Sci, assistant professor _

Nizhny NovgorodLobachevsky State University _

Development: a liquidity crisis and the optimization _

of investment _

The effectiveness of the portfolio of development projects of the company _

_Annotation _

The article deals with the nature and conceptual apparatus of _

development of investment projects, the principles of efficiency and _

optimization of their portfolio, provided the mathematical rationale _

for calculating the return on the developer's portfolio. _