Эффективное использование земельных ресурсов как фактор развития территории Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332.2

Ковалев В.М. Эффективное использование

земельных ресурсов как фактор развития территории

В статье представлены оценки земли как фактор оптимизации использования земельных ресурсов.

Ключевые слова: цена земли, экономическая оценка земли, модели оценки земли.

Kovalev V.M. Effective usage of ground

resources as factor of territory development

In this article the estimations of the land as the factor of optimization of land resources usage are presented.

Keywords: the price of the ground, an economic estimation of the land, model of an estimation of the land.

Реализация положений закона о местном

самоуправлении требует создания финансовой базы для развития территорий, одной из составляющих которой является эффективное использования земельных ресурсов, поскольку плата за землю формирует муниципальные финансы.

Земля на земельном рынке является самым специфическим и индивидуальным товаром: два граничащих земельных участка могут отличаться друг от друга как по своим физическим характеристикам, так и по природным. Спрос и предложение варьируют в связи с ограниченностью данного ресурса в муниципальном образовании и регионе, и, как следствие, не происходит выравнивания цен, как на других рынках. Спрос на земельные участки всегда неустойчив, поэтому потери и покупателя, и продавца могут быть очень большими. Цена земли определяется большим количеством факторов и специфических условий, предъявляемых покупателем. Поэтому количество факторов не всегда постоянно по регионам и очень изменчиво во времени.

Специфические особенности функционирования земельного рынка показывают, что необходима оценка земельных участ-

ков. Во избежание спекуляции требуется особая методология, с помощью которой можно определить до проведения операций с земельным участком его примерную стоимость.

В настоящий момент под экономической оценкой земель сельскохозяйственного назначения понимается денежное выражение экономического эффекта, приносимого данными землями при их целевом использовании - непосредственно сельскохозяйственном использовании, с учетом временного фактора, а в настоящее время еще и отражение (проецирование) общей экономической ситуации в стране.

Все это определяет специфику проведения оценки сельскохозяйственных земель и позволяет использовать в практической деятельности следующие методики:

1. Определение стоимости земель сельскохозяйственного назначения исходя из имущественного характера - как объекта недвижимости (модель № 1).

2. Определение цены земли сельскохозяйственного назначения как основного средства производства, т. е. оценки земли как производственного земельного капитала (модель № 2).

Владимир Михайлович Ковалёв - соискатель ОРАГС.

Структура представленных моделей оценки используется уже довольно длительное время, однако этапы и структура содержания различных информационных блоков меняются с развитием экономики страны, это связано в первую очередь со структурой собственности на средства производства.

Данное моделирование структуры формирования цены земли базируется на единой классической теории образования цены земли как капитализированной ренты - основной прогноз формирования стабильного дохода за определенный временной тренд. Прогноз формирования строится на большом блоке социально-экономической и физико-технологической информации о земле и хозяйственно-экономической деятельности на ней, при этом информацию необходимо верифицировать (проверять) на каждом этапе ее формирования.

Модель № 1: определение стоимости земель сельскохозяйственного назначения как объекта недвижимости.

Эта модель оценки сельскохозяйственных угодий имеет широкую апробацию по применению, что позволяет получить высокие результаты. Применение данной модели позволяет сформулировать общие принципы стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий:

• получение качественных и достоверных показателей цены сельскохозяйственных земель на основе долгосрочного прогнозирования основных показателей и исходных данных в сфере сельхозпроизводства и на финансово-экономическом рынке;

• пластичность системы стоимостных показателей, позволяющих провести многовариантность расчетов с разными исходными данными (и за худшие, и за лучшие годы наблюдения);

• решение комплекса проблем управленческого характера в области государственного регулирования использования земельных ресурсов и взаимодействия либо на всех направлениях, либо в процессе управления (глобального и локального) рациональным использованием сельскохозяйственных землевладений и землепользования;

• создание такого алгоритма оценки земель сельскохозяйственного назначения,

который не противоречит структуре и принципам оценки недвижимого имущества.

Структура стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения (модель № 1) базируется на классической системе оценки и может рассчитываться по следующей формуле (1):

Цзс=Рд*Кк ,

(1)

где Цзс - цена земельного участка сельхозназначения, тыс. руб./га; Рд - дифференциальная рента, тыс. руб./га; Кк - расчетный срок капитализации, лет.

Расчет дифференциальной ренты в данном случае определяется как разность между ценами реализации производственных сельхозкультур и суммой затрат на их производство и рассчитывается по следующей формуле (2):

Рд=Рцк*((Зр+Мз+Т31*Е)*Рн+Т32)*Упр, (2)

где Рд - дифференцированная рента, тыс. руб./га в год;

Рцк - прогноз цены реализации наиболее высокодоходной сельскохозяйственной продукции растениеводства, руб./ц; Зр - усредненный региональный норматив заработной платы, руб./ц; М3 - усредненный норматив материальных затрат, руб./ц;

Т31 - сумма транспортных затрат сельскохозяйственного предприятия в процессе производства и хранения сельхозпродукции, руб./ц;

Е - коэффициент приведения транспортных затрат общественного производителя к индивидуальному (крестьянские хозяйства, сельхозпроизводители = 0,56 <Е<0,62); Рн - индекс среднего уровня рентабельности сельхозпроизводства; Т32 - сумма транспортных затрат продавца сельскохозяйственной продукции в процессе реализации продукции, руб./ц; Упр - прогноз урожайности наиболее рентабельной сельскохозяйственной культуры, ц/га.

Из приведенных формул видно, что данная оценка основана на прогнозе по урожайности, себестоимости продукции и реализации ее на рынке сельскохозяйственной продукции.

Для определения максимальной перспективной урожайности сельскохозяйственных культур по определенной группе почв в конкретном регионе (с учетом агроклиматических особенностей территории будущего произрастания сельхозкультуры), а также по конкретному рабочему участку необходимо применить методику ФАОН ЮНИ-ДО Всемирного банка, которая позволяет с высокой точностью, ошибки не более ± 3 ± 5%, рассчитать максимальную перспективную урожайность наиболее продуктивной и экономически выгодной культуры на оцениваемом участке земель сельскохозяйственного назначения. Также данная методика позволяет провести прогностические расчеты по затратам на ее производство в конкретном сельскохозяйственном предприятии, что в значительной мере упрощает сбор и анализ исходных данных для расчета дифференциальной ренты.

В результате применения модели № 1 получаем начальную оценочную стоимость земель сельскохозяйственного назначения на основе оценки земли как простого объекта недвижимого имущества, что позволяет реализовать результаты оценки во многих отраслях экономики.

Модель № 2: определение цены земли сельскохозяйственного назначения как основного средства производства.

Необходимость данного вида стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения была предопределена сразу несколькими производственно-экономическими обстоятельствами развития экономических отношений, в т.ч. и в сельскохозяйственных предприятиях. В связи с этим цену земельного участка предлагается рассчитывать по следующей формуле (3):

Изс=Дд*Кк ,

(3)

где Изс - цена земельного участка, тыс. руб./га;

Дд - измеренный дифференциальный доход как сумма всех видов ренты, тыс. руб./ га в год;

Кк - расчетный срок капитализации, лет.

Расчет дифференциального дохода в данном случае будет опираться на существующие запасы и оборот финансово-

экономического капитала в условиях товарного производства сельскохозяйственной продукции. Вследствие этого суммарный дифференциальный доход будет рассчитываться по следующей формуле (4):

Дд = Цр-(Кп+КПи+Нд+Нпк)*Упр*Иин, (4)

где Цр - цена реализации сельскохозяйственной продукции в экономически выгодном регионе страны, тыс. руб./ц; Кпи - сумма капиталовложений в производство данного объема сельскохозяйственной продукции, тыс. руб./ц; Кпи - сумма капиталовложений в производство и инфраструктуру сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Нд - средняя норма дохода сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Нпк - средняя норма дохода сельхозпроизводителя, предназначенная для покрытия краткосрочного кредита, обеспечивающего производство данной продукции, тыс. руб./га;

Упр - прогноз урожайности наиболее рентабельной сельскохозяйственной культуры, ц/га;

Иин - расчетный индекс инфляции за год.

Анализируя модель № 2 оценки земель сельскохозяйственного назначения, можно сделать вывод о том, что данные стоимостной оценки земель как производственного капитала рыночной экономики применимы для ипотечных операций, определения уставного капитала, стоимости права аренды или при совершении сделки по выкупу и приобретению земель другими сельхозпроизводителями.

Кроме того, следует отметить, что на современном этапе развития земельного рынка в нашей стране в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель начинает активно применяться модель № 3, основанная на государственной кадастровой оценке земли.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе

капитализации расчетного рентного дохода. При этом кадастровая стоимость единицы площади (1 га) земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок капитализации, принятый равным 33 годам.

Расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход определяется по формуле (5):

Рд = (В - ЗН0) + ДРТ +ДРМ , (5)

где Рд - дифференциальный рентный доход, руб./га;

В - кадастровая стоимость валовой продукции, обусловленная плодородием земельного участка;

3 - нормативные затраты на использование данного объекта оценки, руб./га; Н0 - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности (Н - 1,07); (В - ЗН0) - рентный доход по плодородию, руб./га;

ДРт- рентный доход по технологическим свойствам почв, руб./га; ДРм - рентный доход, обусловленный местоположением объекта, руб./га.

Абсолютный рентный доход при этом установлен единым для всей Российской Федерации и равен одному проценту сто-

имости валовой продукции растениеводства.

В "Правилах государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации" приводятся подробные методические указания по определению величины каждого элемента вышеприведенной формулы.

Таким образом, можно предположить, что наиболее оптимальным методом оценки земель сельскохозяйственного назначения является доходный метод. Он может использоваться даже для оценки тех земельных участков, которые приносят доход, причем не обязательно прямой, это может быть и косвенный, выраженный в виде улучшения или больше эффективности, а следовательно, и увеличения дохода соседних земельных участков. Применение доходного метода может давать достаточно высокие результаты оценки, что связано со стабильностью некоторых составляющих метода. Хотя надо признать, что этот метод несколько затруднительно реализовать с точки зрения прогнозного развития экономики страны и ее регионов. Вместе с тем задачи формирования региональной политики социально-экономического развития территорий требуют оптимизации использования земельных ресурсов с целью получения большого дохода от этого фактора производства, формирующего бюджеты муниципальных образований.