Доходные дома: перспективы развития в России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

_Раздел III. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий

УДК 378

Х.М. Плиев ДОХОДНЫЕ ДОМА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ В РОССИИ

Аннотация. Рассмотрены этапы развития доходных домов в России и их особенности. Проанализированы причины слабого развития данного сегмента жилищного строительства с учетом последствий перехода от плановой экономики к рыночной. Приведены преимущества строительства доходных домов как одного из инструментов решения жилищного вопроса наряду с ипотечным кредитованием. Выделены основные преграды, стоящие перед инвесторами при строительстве доходных домов. Дана оценка попыткам улучшения инвестиционной привлекательности для девелоперов и рассмотрены механизмы государственного регулирования данной отрасли. Приведены конкретные примеры строительства доходных домов и оценка их эффективности. Выявлены тенденции развития данной отрасли в России.

Ключевые слова: доходные дома, этапы развития доходных домов, плюсы доходных домов, паевый фонд недвижимости, программа арендного жилья АИЖК, строительство доходных домов.

Khasan Pliev INTERNATIONAL EXPERIENCE OF STATE REGULATION OF INVESTMENT ACTIVITY

Annotation: Questions and aspects discussed in this article: The stages of tenement houses development in Russia and their features. The reasons of the poor development in this segment of housing construction. The advantages of construction tenement houses as a tool for solving the housing issue, along with mortgage lending. The main obstacles facing investors for the construction tenement houses. The evaluation of efforts to improve the investment attractiveness for developers. The means of state regulation of the industry. The specific examples of the construction of tenement houses and evaluation their effectiveness. The trends in the development of this industry in Russia.

Keywords: tenement house, stages of tenement houses development, advantages of tenement houses, real estate mutual fund, AHML program of rent accommodation, construction of tenement houses.

Жилищный вопрос давно является одним из самых острых в России - слишком уж дорого купить квартиру даже с помощью каких-то государственных программ, а повсеместное распространение ипотеки способствовало лишь росту стоимости новых квартир из-за спекулятивного роста спроса.

Кризис окончательно подвел итог под попытками власти обеспечить каждую семью своей квартирой, но реанимировал давно забытую идею строительства в России доходных домов, то есть домов изначально построенных для сдачи квартир в наем. Явление, доказавшее свою эффективность для Европы и царской России, не находит применения в нашей стране сегодня. А ведь это могло помочь не только в социальной сфере страны, но и для ее экономики - таким образом большая часть командированных работников и тех, кто работает вахтовым способом жила бы в комфортабельных домах, чем приносила бы дополнительную прибыль местным бюджетам.

Во всем мире арендное жилье вполне успешно развивается наряду с домами, находящимися у жильцов в собственности. К примеру, во Франции арендное жилье составляет 40 % всего жилого фонда, в США - 45 %, в Канаде - 50 %.

© ПлиевХ.М., 2014

Вестник Университета № 14, 2014_

В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70 % из общего количества жилья, при этом доля арендуемого жилья - менее 25-30 %. Из всего арендуемого жилья официально сдается менее 10-15 %.

Для России идея строительства доходных домов не новая. Первые доходные дома начали строить еще в 18 веке. Их в основном возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся. В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. В Москве до 1917 года доходные дома составляли 40 % всего жилого фонда. Селились в них люди самых разных сословий, званий и чинов, и сами дома были очень разные - от элитных до дешевых ночлежек. Жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости.

В советское время доходные дома прекратили свое существование: они были национализировали, и началась эпоха коммуналок.

Идея вновь вернутся к практике строительства доходных домов возникла у столичных властей еще в 1999 году. Однако существовавший тогда закон о жилищной политике позволял арендаторам квартир в доходном доме приватизировать их. Но сначала 2000-х годов арендаторы лишились этого права в результате принятия ряда законопроектов, запрещающих приватизацию арендованного у города жилья.

Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке, реализованный Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы.

В нем 47 квартир, но обычные люди в нем вряд ли поселятся - стоимость аренды квартиры в таком доме составляет от 100 до 400 000 рублей, что было рассчитано, прежде всего, на иностранцев, которые приехали работать в Россию на длительное время.

Правда, на этом опыт удачного строительства доходных домов и закончился. Ни у местных властей, ни у инвесторов не нашлось ни желания, ни денег. Хотя, у доходных домов немало плюсов.

Для арендаторов — это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания однородный уровень соседей. За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам. Таким образом, не обязательно утверждение о том, что доходные дома будут долго окупаться - надо просто понимать для кого и как их строить.

Для бизнеса - это стабильность. Хотя аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. В результате кризиса уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года, аренда же продолжалась, хоть и по меньшим ставкам. Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность.

Для государства - это многомиллиардные налоги, рост социальной стабильности, резкое улучшение условий жизни граждан, решение вопросов миграции и многое другое. Позволит государству решить вопрос миллионов нуждающихся, которым государство должно помогать по закону с улучшением жилищных условий.

Но, несмотря на это, строить доходные дома пока не спешат. Инвесторы и бизнес как один твердят о том, что срок окупаемости слишком большой, а затраты слишком высоки. Действительно - спекулировать жильем и ценами на него куда выгоднее.

Вариантов воплощения идеи строительства доходных домов существует несколько.

Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся. Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у круп-

244

_Раздел III. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий

ных московских инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.

Более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду.

Тем не менее инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что у доходных домов в Москве нет будущего, ввиду их низкой доходности. Земля в столице дорогая, и реализовывать малодоходные проекты не выгодно. Срок окупаемости обычной квартиры, если сдавать ее внаем, составляет около 15 -20 лет. В случае доходного дома, аренда квартир в котором предполагается значительно меньше, этот срок будет еще больше. Девелоперам намного выгоднее быстро реализовать квартиры в построенном доме, чем в течение нескольких десятилетий ждать пока проект окупится.

Однако доходные дома экономкласса призваны выполнять иную функцию - решение «социальных проблем» в столице, обеспечив столичных очередников, студентов и студенческих семей жильем для временного проживания. Таким образом, инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.

Кроме того, строительство доходных домов, по словам мэра столицы Сергея Собяни-на, является одним из самых перспективных направлений развития стройкомплекса Москвы. По планам Министерства регионального развития России, около 20 % жилья, вводимого в строй после 2020 года придется на доходные дома"

Доходный дом дает владельцу массу маркетинговых преимуществ на рынке аренды. Сегодня арендаторы стремятся снять жилье на прямую, без участия риэлтеров. Риэлтер большинством арендаторов воспринимается как посредник. Размер комиссии зависит от арендной ставки и составляет от 50 до 100 %, резкий скачок арендных ставок привел к тому, что арендаторы считают комиссионные сборы необоснованными и стремятся выйти на прямой контакт с владельцем жилья. Доходный дом - дает возможность снять жилье без комиссии. На комиссионные сборы агентов приходится около 400 млн долларов в год, именно в этой сумме скрыты дополнительные заработки доходных домов. Арендатор будет готов платить чуть дороже в месяц, чем выложить на стол разом кругленькую сумму комиссионного вознаграждения.

Но главным преимуществом доходного дома является его способность удовлетворять запросы широкого круга потребителей.

Клиентами могут быть как арендаторы, нуждающиеся в квартире на длительный срок, так и те, кто рассматривает аренду апартаментов как выгодную альтернативу гостинице. Естественно, что для арендаторов вводится гибкая арендная ставка, изменяющаяся в зависимости от срока проживания. Короткие сроки (неделя, месяц) рассчитываются посуточно, длительный срок аренды помесячно.

Апартаменты, сдаваемые посуточно даже при 80 % загрузке, дают доходность в 1,5 раза превышающую, доходность от сдачи квартиры с расчетом по месяцам.

Увеличения привлекательности строительства доходных домов также можно добиться за счет финансирования арендного проекта при помощи паевого фонда недвижимости (ЗПИФ), за который активно выступают инвестиционные компании. Он может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов — например, власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями, имуществом, землей, — так и частного капитала.

По российскому законодательству ЗПИФы освобождены от уплаты налога на прибыль, таким образом, они могут направлять доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости в полном объеме на финансирование новых проектов. Это создает преимущества

245

Вестник Университета № 14, 2014_

ЗПИФов перед другими формами привлечения инвестиций в недвижимость. Доходность 710 %— это вполне реальный показатель, а при условии государственной поддержки и снятия административных барьеров - и выше, что является весьма привлекательным показателем для консервативных институциональных инвесторов.

Власти вновь начали пытаться развивать проекты по стимулированию строительства арендного жилья в 2012 году — после выхода президентского постановления "О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем...". В том же году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу "Арендное жилье", предполагающую выдачу юридическим лицам кредитов для покупки домов для предоставления внаем.

В рамках "Петербуржского международного экономического форума - 2014" было заявлено, что до 2018 года планируется построить 70 тыс. квартир арендного жилья, на эти цели планируется потратить до 75 млрд руб.

Программа арендного жилья была запущена АИЖК в начале 2013 года. Сейчас такие проекты есть в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. С начала реализации программы по всем регионам было построено 283 квартиры.

Схема выглядит следующим образом. Застройщики берут кредит в банках на реализацию проектов доходных домов, а АИЖК выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг. Одним из первых крупных застройщиков жилья, с которым начнет сотрудничать АИЖК по арендным домам, станет компания «Интеко». Предполагается, что около 10 % жилья экономкласса, которое будет строить компания, станет арендным.

За пять лет "Интеко" может построить почти 126 тыс. кв.м. арендного жилья, минимальные затраты в проект оцениваются более чем в 4 млрд руб.

Строительство доходных домов планируется начать в 2015 году в Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Ростове-на-Дону и Ростовской области, где у "Интеко" есть производственные мощности. Кроме того, в этих регионах уже работает "Патриот" — "дочка" "Интеко", строящая жилье экономкласса.

Срок действия договора с АИЖК — пять лет: по его условиям на долю арендных домов должно приходиться не менее 10 % жилья, построенного "Интеко". В 2013 году компания ввела 251,8 тыс. кв. м. Если этот объем останется неизменным в среднесрочной перспективе, то в рамках партнерства с АИЖК к 2020 году девелопер построит арендное жилье общей площадью почти 126 тыс. кв. м.

По данным Росстата на 2013 год, затраты на строительство в среднем по России составляли 34,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из этого для создания запланированной сети потребуется 4,3 млрд руб. Финансирование обеспечит АИЖК. Предполагается, что под каждый проект "Интеко" создаст отдельную компанию, на баланс которой перейдут доходные дома. Затем эти компании выпустят многотраншевые облигации: эти бумаги выкупит АИЖК и, возможно, уполномоченные агентством банки. Параллельно рассматривается вариант, когда "Интеко" выступит соинвестором создаваемого АИЖК закрытого паевого фонда недвижимости. В качестве своего взноса девелопер внесет в фонд построенные доходные дома.

Стоит отметить, что ликвидность доходного дома высока, инвестор всегда может выйти из такого проекта, реализовав площади поквартирно на вторичном рынке жилья.

Библиографический список

1. Артёменко Т.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Артеменко Т.В., Сево-стьянов А.В. - М.: Гос. университет по землеустройству, 2000. - 127 с.

2. Гибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебник / Грибовский С.В. - СПб: Питер, 2001.

3. Голикова A.B. Доходный дом - актуальная перспектива решения жилищного вопроса в России // Труд и социальные отношения. - 2012. - № 3(93). - С. 46-52.

4. Голикова A.B. Зарубежный опыт строительства доходных домов -возможность внедрения на российский рынок жилой недвижимости // Национальные интересы: экономика и безопасность. - 2012. - № 4 - С. 46-49.

5. Градостроительный кодекс РФ 29.12.2004.

246

_Раздел III. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий

6. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / Грязнова А.Г., Федотова М.А. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

7. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) N 188-ФЗ от 29.12.2004.

8. Квачадзе Р.Г. Домовладение как объект профессионального управления недвижимостью в условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Недвижимость: экономика, управление. № 7-8/2004.

9. Постановление Правительства Москвы № 239-1111 «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома» от 02.04.2002.

10. Указ Президента Российской Федерации № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" от 07.05. 2012.

УДК 338

О.В.Попова АНАЛИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕМ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ J^H^HH^H^I^HH^^^HIH

Аннотация: В статье проанализированы возможности и условия для проведения энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе Московской области. Освещается методы эффективного управления жилищным фондом, финансовые инструменты для обеспечения инвестиций в энергосбережение и технические аспекты энергосберегающих мероприятий, применяемые в нынешних экономических и политических условиях России.

Ключевые слова: энергоэффективность, ресурсосбережение, энергоэффективное инновационное строительство.

Olga Popova ENERGY EFFICIENCY RESEARCH OF CURRENT SITUATION IN THE BUILDING INDUSTRY IN MOSCOW REGION

Abstract: the article analyzes the possibilities and conditions for energy-saving measures in the building industry in Moscow region, methods of effective housing management, financial instruments for energy efficiency investments, and technical aspects of energy saving measures used in the current economic and political conditions in Russia.

Keywords: energy efficiency, energy resources, energy-efficient innovative construction.

Для улучшения ситуации в жилищном секторе России и успешного завершения начатых преобразований необходимо решить комплекс задач, связанных с повышением энергоэффективности жилищного фонда.

Сегодня почти 80 % стоимости жилищно-коммунальных услуг - это стоимость ресурсов, поступающих в наши дома через сетевые системы - газа, электричества, воды, тепловой энергии. При этом потребители, так или иначе, оплачивают все потери ресурсов. Развитие бизнеса, ориентированного на сокращение потерь - главный экономический потенциал реформы жилищного сектора России. Заинтересованность частного бизнеса в энергосбережении и обеспечении эффективного менеджмента - залог привлечения инвестиций в сектор

Московская область, являясь одним из крупнейших по численности населения регионов России, занимает центральное положение в Российской Федерации и тесно связана со столицей, что определяет в значительной степени направления ее развития. На ее территории проживает 6,75 млн человек (около 4,7 % от общего числа жителей России), из них 80,9 % составляет городское население. Плотность населения - 147,4 человек на 1 кв. км.

© Попова О.В., 2014