CC BY
537
о
м
•<
ей И
К О
ас ^
к ё
о щ
о
м
Васин Валерий ВладимироВич
Догоёоры найма жилых помещений системе жилищного и гражданского праёа
Развитие договоров социальной направленности является приоритетным направлением социальной политики любого государства. Предоставление жилья по договору найма -это один из способов решения жилищной проблемы граждан. В настоящее время не существует правового механизма, который реально помог бы гражданам, нуждающимся в решении жилищной проблемы. Федеральные жилищные программы не могут полностью удовлетворить растущий спрос на жилье. Договор найма жилого помещения является одним из приоритетных правовых институтов, который нуждается в совершенствовании. Видится необходимым развитие и расширение жилищного фонда коммерческого использования.
Договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения, требования, предъявляемые к жилым помещениям, правовой статус нанимателей жилого помещения, правовое положение наймодателей, права и обязанности арендатора и арендодателя жилого помещения, жилищная проблема граждан, предпринимательская деятельность, объект и предмет договоров жилищно-правовой направленности
настоящий период большое внимание заслуживают вопросы социально-правового характера. К данной сфере относятся семейные, жилищные, наследственные и иные проблемы гражданско-правовой направленности. Это обусловлено тем, что в повседневной жизни указанные области общественных отношений встречаются довольно часто, следовательно, на практике возникает большое количество спорных ситуаций, связанных с ними.
Для наиболее удобного решения возникающих проблем необходим отлаженный правовой механизм регулирования наиболее важных и распространенных правоотношений. Для этого весьма полезным будет изучение практики применения ранее существовавших правовых институтов, действующих и в настоящее время. К ним относится договор найма жилого помещения, существовавший в дореволюционный период и нашедший свое применение в современный период.
Одним из приоритетных направлением социальной политики практически любого правового государства является помощь в решении жилищных проблем граждан. Существующие в настоящее время правовые конструкции не позволяют в полной мере обеспечить растущую потребность граждан в жилых помещениях.
Действующее жилищное законодательство помимо Жилищного кодекса Российской Федерации включает множество норм в иных гражданско-правовых актах федерального уровня. В Жилищном кодексе РФ подробному правовому регулированию договора социального найма жилого помещения посвящено два раздела. По сути, указанный договор является единственным, целевое назначение которого заключается в предоставлении жилых помещений для малоимущих и нуждающихся граждан. Других правовых механизмов решения жилищной проблемы не существует либо они весьма не совершенны, малоразвиты и неудобны в плане практического применения.
Большое количество жилищно-правовых норм содержится в федеральных целевых программах. Однако использование предложенных в них правовых конструкций представляется весьма затруднительным. Это объясняется сложившейся экономической системой общества, а также несоответствием жизненных реалий закрепленным на практике правовым нормам.
Несмотря на множество нормативных правовых актов, принимаемых как на федеральном, региональном, так и на местном уровнях, в данный момент не существует удобного в реализации, а также доступного для большинства граждан способа решения указанных проблем. Проводя правовое исследование законодательных источников, на сегодняшний момент
можно выделить три правовые конструкции, которые способны изменить существующую ситуацию в жилищной сфере. К ним целесообразно отнести договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения и договор аренды жилого помещения.
Усовершенствование указанных способов решения имеющихся проблем в области обеспечения граждан жильем позволит улучшить жилищное положение многих граждан.
Рассмотрим их подробнее.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).
Срок действия данного договора не является существенным условием, так как данное соглашение заключается без установления сроков его действия, т.е. на неопределенный период.
Статья 62 ЖК РФ к предмету договора социального найма жилого помещения относит жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). А п. 2 данной статьи содержит запрет на заключение договора социального найма на неизолированные жилые помещения, жилые помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме» [1].
Помещение, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным, техническим и иным требованиям. Указанные требования определены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 «Об утверждении Положения о порядке признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» [2].
Для того чтобы встать на учет и быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий, гражданин должен подать заявление в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Статья 51 ЖК РФ предусматривает перечень оснований, по которым граждане могут претендовать на предоставление им жилого помещения по договору социального найма, а именно в случае, если гражданин:
1) не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по данному договору либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника такого помещения;
2) является нанимателем жилого помещения по договорам социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника и обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) проживает в помещении, не отвечающем установленным требованиям для жилого помещения;
4) является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, членом семьи нанимателя по указанному договору или собственником жилого помещения, членом семьи собственника жилого помещения, проживающим в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Еще одно требование состоит в том, чтобы гражданин, претендующий на получение жилого помещения по договору социального найма был признан малоимущим (п. 4, 5 ст.7. Закона Москвы от 14.06.2006 г. №29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Понятие малоимущих граждан раскрывается в Законе г. Москвы от 25.01.2006г. №1 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учет в качестве
О ¡□С
О ^
К
^
¡□С >
О ■п К
¡=1
•по
>■
ьа о
л 1
о
м
•<
ей И
К
о
ас ££
к ё
о щ
о
м
нуждающихся в жилых помещениях» [3]. В соответствии со п. 1 ст. 2 малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.
Предоставление жилых помещений гражданам по договорам социального найма осуществляется в порядке очередности, в зависимости от времени постановки данных граждан на учет.
В ст. 65 ЖК РФ говорится о правах и обязанностях наймодателя жилого помещения. Най-модатель имеет право требовать своевременной оплаты платежей за проживание в жилом помещении, а также за коммунальные услуги. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
Кроме того, за наймодателем закреплена обязанность производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также следить за состоянием общего имущества в многоквартирном доме, где расположено такое помещение.
В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения, не исполняющий своих обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем своих обязанностей, вытекающих из договора, наниматель имеет право потребовать уменьшения платы за пользование занимаемого жилого помещения, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения либо возмещения убытков, причиненных ему наймодателем.
Наниматель обязан вносить оплату за проживание в жилом помещении, а также плату за предоставляемые коммунальные услуги. Использовать жилое помещение необходимо руководствуясь его целевым назначением, а именно для проживания в нем. Не допускается переоборудование жилого помещение в нежилое, размещение в нем производственных мощностей и пр. Наниматель обязан следить за состоянием жилого помещения и не производить действий, которые могут привести к порче недвижимого имущества. При необходимости на нанимателя может быть возложена обязанность осуществлять текущий ремонт жилого помещения.
Гражданин, проживающий в предоставленном ему жилом помещении, имеет право на подселение в занимаемое жилое помещение иных граждан в качестве членов своей семьи при наличии согласия наймодателя (собственника). Однако наймодатель может запретить вселение таких граждан, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного человека составит менее учетной нормы. Важным моментом является право родителей на подселение несовершеннолетних детей в занимаемое жилое помещение. В таком случае согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется.
Кроме указанного, наниматель вправе сдавать жилое помещение или его часть (комнату) в пользование на основании договора поднайма при наличии согласия остальных членов семьи и наймодателя. В отличие от ГК РФ законодатель не установил ограничения платы за проживание по договору поднайма жилого помещения. По договору коммерческого найма размер такой суммы не должен превышать суммы за проживание по основному договору найма жилого помещения. В случае сдачи жилого помещения или его части, предоставленного по договору социального найма, размер платы устанавливается по соглашению сторон. При заключении договора поднайма необходимо указать срок действия договора. Если срок не указан, то договор считается заключенным на один год.
Уведомив и получив согласие наймодателя, наниматель имеет право подселить к себе на срок не более полугода временных жильцов. Проживание временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе. После окончания указанного временного промежутка временные жильцы обязаны освободить жилое помещение.
Ответственность за действия граждан, вселенных в качестве членов семьи, поднанимателей и временных жильцов перед наймодателем, лежит на нанимателе.
При необходимости наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменять предоставленное ему жилое помещение на аналогичное.
Договор социального найма заключается в письменной форме. Основанием для заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Серьезной проблемой в реализации договорных отношений по социальному найму жилого помещения является сложный юридический состав, лежащий в основе их возникновения. Речь идет об огромном временном разрыве между моментом постановки на учет граждан по улучшению их жилищных условий и датой предоставления жилого помещения. В настоящее время этот временной период составляет около двадцати лет. Но за этот период могут существенно измениться жилищные условия нуждающихся в предоставлении жилых помещений граждан, в связи с чем возникает вероятность реального неосуществления их правомочий. Помимо отмеченных моментов, проблемы предоставления жилых помещений по договорам социального найма связаны с резким снижением темпов строительства жилых помещений, предназначенных для нуждающихся граждан.
Вторым, наиболее распространенным на практике, способом решения жилищной проблемы является договор коммерческого найма жилого помещения.
Глава 35 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с наймом жилых помещений. Удовлетворение жилищной потребности граждан является одним из важнейших направлений политики правового государства. Нормы указанной главы посвящены пользованию гражданами чужим жилым помещением. Данный вид решения жилищного вопроса весьма развит в европейских странах, а также ряде других государств.
В Российской Федерации развитие института найма жилого помещения является перспективным направлением федеральной жилищной политики. Несмотря на это, механизм реализации данных правоотношений нуждается в тщательном изучении, анализе, а также совершенствовании законодательства для более удобной реализации его в практической деятельности.
Статья 671 ГК РФ содержит законодательное определение договора найма жилого помещения. В соответствии с данным соглашением одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Из указанного определения следует, что договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонне-обязывающим, возмездным.
Представляется, что данная правовая дефиниция является родовой и общей по отношению к коммерческому и социальному найму жилых помещений.
Однако в п. 2 ст. 671 ГК РФ законодатель делает оговорку о том, что жилое помещение, предоставляемое по договору найма, может быть использовано только для проживания в нем граждан. На ситуацию, когда жилое помещение предоставляется юридическим лицам, распространяются правовые нормы гл. 34 ГК РФ, посвященные договору аренды. Таким образом «ГК РФ "развел" в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения» [4].
Положения гл. 35 ГК РФ относятся в основном к жилищному фонду, находящемуся в частной собственности граждан и юридических лиц. В соответствии со ст. 672 ГК РФ жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования предоставляются на основе договора социального найма жилого помещения. В то же время в соответствии с ч. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом социального использования подразумевается совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда.
Примечательно, что нормы гл. 35 ГК РФ ничего не упоминают про найм жилого помещения из государственного и муниципального жилищных фондов на коммерческой основе. Несмотря на это, ч. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ содержит дефиницию жилищного фонда коммерческого использования. Под ним понимается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Такими собственниками могу выступать Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования. Кроме того, указанный вид правоотношений все чаще встречается на практике в связи с реализацией Концепции формирования в Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 г. №708-ПП
Как уже было отмечено выше, объектом договора найма жилого помещения выступает жилое помещение. Пункт 1 ст. 673 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к жилому
■
Л
О
¡□с
о ^
к
¡□С >
О ■п К
¡=1
•по
>■
ьа о
л 1
о •<
ей И
К
о
ас ££
к ё о ас о м
помещению, а именно, оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Под изолированным помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Однако, как справедливо отмечает Ю.К. Толстой, требование, предъявляемое ст. 673 ГК РФ к жилому помещению, нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма. В некоторых ситуациях, когда собственниками жилого помещения выступают граждане, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или часть комнаты) [5].
Аналогичные требования содержатся в ст. 15 ЖК РФ. Под жилым помещением подразумевается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, жилое помещение, предоставляемое из государственного или муниципального фонда по договору коммерческого или социального найма, должно быть изолированным.
Кроме этого, ряд авторов отмечает, что в отличие от ст. 40 ЖК РСФСР в ЖК РФ не содержится требования о благоустроенности жилого помещения [6].
Помимо Гражданского кодекса Российской Федерации отношения, связанные с наймом жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом РФ, а также рядом федеральных и региональных законов и иными нормативными правовыми актами местного значения.
Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит конкретных требований к жилому помещению, предоставляемому по договору коммерческого найма. На наш взгляд, это является существенным упущением, так как в данном случае напрямую затрагиваются права граждан, выступающих нанимателями по договору. Необходимы закрепление требований в отдельной статье рассматриваемой главы ГК РФ или же отсылка к источникам, содержащим такие требования.
Объектом договора найма жилого является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Проводя сравнительный анализ норм гражданского и жилищного законодательства, мы можем увидеть, что одно и то же недвижимое имущество в рассматриваемых договорах выступают в разных терминологических значениях: как предмет (договор социального найма жилого помещения) и как объект (договор коммерческого найма жилого помещения).
Вот что замечает О.Ю. Скворцов по данному вопросу: «Отметим, что законодатель в данном случае использует иной термин («предмет»), нежели в ст. 673 ГК РФ («объект»). Вместе с тем, это терминологическое отличие не является принципиальным», таким образом, можно сделать вывод, что автор говорит об аналогии этих двух трактовок» [7]. Таким образом, несмотря на различное употребление данных терминов, в указанных правоотношениях, в сущности, они являются синонимами.
Наличие различных формулировок в отношении одних и тех же регулируемых правоотношений объясняется развитием и изменением отечественной правовой системы.
Единой точки зрения, единого мнения по вопросу, что же собой представляет объект права, объект правоотношения, а также предмет правоотношения среди ученых нет. И представляется маловероятным, что такой единый подход к рассмотрению данных правовых категорий когда-нибудь появится. Ведь недаром говорят: «два юриста, три мнения».
Наличие большого количества теорий и правовых концепций и взглядов никогда не позволит подойти едино к изучению и пониманию вышеуказанных терминов.
Статья 674 ГК РФ содержит требование к форме договора коммерческого найма жилого помещения. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме.
Интересно отметить, что договор коммерческого найма подлежит также государственной регистрации. Данное положение вытекает из ст. 131 ГК РФ, которая предусматривает государственную регистрацию права собственности а также иных вещных прав на недвижимые вещи, которыми в данном случае выступают жилые помещения. Под иными вещными правами в договоре коммерческого найма жилого помещения понимаются права владения и пользования жилым помещением.
В поддержку данной позиции можно привести также п. 2 ст. 609 ГК РФ, который преду-
сматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом. Однако иной подход содержит п. 2 ст. 651 ГК РФ, где говорится, что договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и начинает свое действие с момента такой регистрации.
Нормы ст. 683 ГК РФ, содержащие условия о сроке договора коммерческого найма, умалчивают о форме, в которой заключается договор.
Подводя итог, можно заключить, что краткосрочный договор найма (менее чем на один год) заключается в простой письменной форме. Однако если договор заключается на срок более одного года, он подлежит также государственной регистрации.
В соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [8] взят курс на дальнейшее реформирование гражданского законодательства, которое, возможно, устранит существующие недоработки и противоречия.
Третьим видом договоров в жилищной сфере является договор аренды жилого помещения.
Правоотношения аренды жилых помещений регулируется нормами главы 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Жилое помещение является частным видом недвижимого имущества. Поэтому такой договор заключается в письменной форме. Несоблюдение указанной формы влечет его недействительность. Более того, если соглашение заключено на срок более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что вытекает из положений ст. 609 ГК РФ.
Аналогичное требование предъявляется, если одной из сторон соглашения выступает юридическое лицо. Касаясь этого момента, п.2 ст. 671 ГК РФ содержит оговорку, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Законодатель строго определил целевое назначение такого договора: арендатор (юридическое лицо) может использовать арендованное имущество только для проживания граждан в нем (п. 1 ст. 615 и п.2 ст. 671 ГК РФ).
Кроме указанных условий, на действие договора аренды жилого помещения могут распространяться нормы § 4 Гл. 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений).
Срок, на который заключается договор аренды жилого помещения, не является существенным условием. Если срок не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от дальнейшего исполнения договорных условий, предупредив контрагента за три месяца.
Арендодатель обязан передать арендатору жилое помещение, пригодное для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, если для проживания в жилом помещении необходимы какие-либо специальные документы, арендодатель обязан их предоставить.
Если арендатор не предоставил жилое помещение арендатору в указанный в договоре срок, последний вправе истребовать обозначенное в договоре имущество и потребовать возмещения убытков. Также арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных таким неисполнением договора арендодателем.
Кроме того, законодатель допускает возможность арендатора сдавать жилое помещение в поднаем, в безвозмездное пользование, а также возможны передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставной капитал коммерческих организаций.
Можно сделать вывод, что хозяйственные общества могут арендовать жилые помещения для сдачи их гражданам по договору коммерческому найма, т.е. вести предпринимательскую деятельность.
В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Ремонт должен производиться либо в указанный в договоре срок, либо если он вызван неотложной необходимостью в разумный срок.
Арендатор обязан следить за состоянием жилого помещения, производить необходимый текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. К таким расходам можно отнести
О
из
о ^
к
и
СП
>
О ■п К
¡=1
•по
>■
ьа о
л 1
о •<
ей И
К
о
ас ££
к ё о ас о м
плату за проживание в помещении, а также плату за предоставляемые коммунальные услуги
В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу действие договора аренды жилого помещения не прекращается. К новому собственнику переходят права арендатора на оставшийся срок действия договора. В случае же смерти собственника арендованного имущества его права и обязанности переходят к наследнику, если законом, завещанием или самим договором аренды жилого помещения не предусмотрен иной порядок.
Аналогично положениям о преимущественном праве нанимателя жилого помещения заключить договор коммерческого найма жилого помещения на новый срок, арендатор также вправе воспользоваться таким правом. Если арендодатель отказывается заключить договор на новый срок, то он не вправе сдавать в аренду жилое помещение в течение одного года с момента истечения срока действия договора.
После окончания срока действия договора арендатор обязан вернуть жилое помещение в том же состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.
Если арендатор произвел какие-либо улучшения в жилом помещении с согласия арендодателя, то после окончания договорных отношений он может потребовать возмещения расходов на них.
Подводя итог проведенному анализу гражданско- и жилищно-правовых норм, можно сделать вывод о характере указанных договорных конструкций. Договор социального найма жилого помещения подразумевает социальную, общественно значимую направленность. Его главная цель - предоставление жилых помещений малоимущим и нуждающимся категориям граждан. Однако срок ожидания жилого помещения по такому договору составляет очень значимый промежуток времени, за который имущественное положение граждан может измениться, что повлечет снятие их с жилищного учета.
Договор коммерческого найма носит потребительский характер. Его главная цель - получение прибыли от использования жилого помещения для проживания других граждан в нем. Минусом данной конструкции является высокий показатель цен на проживание в таком помещении.
Договор аренды жилого помещения содержит ту же целевую направленность, что и договор коммерческого найма, однако на стороне арендатора могут выступать только юридические лица, которые вправе использовать жилье строго для проживания граждан, тем самым получая прибыль.
На наш взгляд, целесообразно учесть положительные черты данных договоров, направленных на передачу во владение и пользование жилых помещений, и тем самым создать новый вид договорной конструкции.
Ее особенность будет заключаться в том, что юридические лица разных организационно-правовых форм, являющиеся собственниками или арендаторами многоквартирных жилых домов (многоквартирных жилых комплексов), обязуются предоставить в пользование нуждающимся гражданам жилые помещения на основе договоров коммерческого найма, осуществляя при этом предпринимательскую деятельность. Жилые помещения (квартиры) необходимо разделить на несколько подгрупп, исходя из общей площади таковых, их комфортабельности, удаленности от путей транспортного сообщения, от наличия тех или иных бытовых удобств, а также прочих средств жилищной инфраструктуры. Указанные критерии будут влиять на корректировку ценовых показателей за проживание в каждом типе жилого помещения, а также позволят гражданам выбрать подходящее помещение для проживания, в зависимости от своего материального положения.
Прибыль от использования жилых помещений подобным образом целесообразно аккумулировать в специализированных финансовых фондах. Образование таких финансово-экономических институтов позволит обеспечить строительство новых объектов жилищной недвижимости коммерческого использования, носящих социальную направленность на удовлетворение жилищных потребностей граждан. Думается, что указанный вид предпринимательской деятельности станет привлекательным для образования долгосрочных жилищных инвестиционных проектов.
Важным моментом является однородность регулируемых правоотношений. Их целевая ориентация заключается в удовлетворении жилищных потребностей граждан.
Для удобства регулирования рассматриваемых правоотношений целесообразно указанные виды договоров включить в структуру ЖК РФ. Это обуславливается схожим правовым режимом, которым обладает недвижимое имущество, выступающее в анализированных договорных конструкциях, а также его целевым назначением. Кроме того, несмотря на потребительский характер договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды жилого помещения, они направлены на передачу во владение и пользование жилого помещения гражданам, таким образом, преследуют социальные цели.
Литература
[1] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / Под ред. Ю.Ф. Беспалова. - М.: Ось-89, 2008. - С.225.
[2] Собрание законодательства РФ. - 2006. - №6. - Ст. 702.
[3] Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. - №10.
[4] Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 ГК РФ/ Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2009. - С. 104.
[5] Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Пост-Фактум, 1996. - С. 71.
[6] Жилищное право: Учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению и специальности "Юриспруденция" / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова; под ред. В.Н. Литовкина. - М.: Эксмо, 2009. - С. 83.
[7] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/ А.Ю. Бушуев, О.А. Городов, А.К. Гу-баева [и др]; под ред. О.А. Городова. - 2-е изд., перераб. и доп.. - М.: Проспект, 2008. - С.143.
[8] Российская газета. - 2008. - 23 июля.
О
¡□с о
к
¡□С >
О ■п К
¡=1
•по
>■
ьа о
