CC BY
43
Н.В. Чулочников ЧЕЛОВЕК И ЖИЛЬЕ: ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
Социально-экономические процессы, продразверстка и ускоренная индустриализация 20-30-х гг, насильственные перемещения этносов в 30-50-х гг в корне изменили образ жизни крупнейших социальных групп России и обозначили на десятилетия вектора миграции. Пространственная организация территории крупнейших российских городов и их социальный состав претерпели существенное изменение вследствие заселения трудовыми мигрантами — вчерашними российскими крестьянами. Движение миграционных потоков строилось в виде цепочки от малых населенных пунктов, к средним, а из средних к большим.
Традиционные типы мест проживания — автономные городские и сельские поселения в середине XX в. сменились новыми групповыми формами высококонцентрированного расселения, которые образуются при сближенном размещении поселений и формирования между ними интенсивных связей. Городские агломерации — динамично развивающиеся сосредоточения различных типов поселений, состоящие из десятков, сотен населенных пунктов, взаимосвязанных друг с другом. Они являются своеобразным продуктом современного размещения производительных сил и расселения.
Суммируя различные оценки, можно сказать, что под агломерацией понимается "компактная пространственная группировка поселений (главным образом городских), объединенная многообразными (производственными, культурно-бытовыми, рекреационными и др.) связями в многокомпонентную динамическую систему"1. В качестве системообразующих выделяют 2 группы признаков агломерации: функциональные и социально-территориальные. К группе функциональных признаков относят экономическую, социальную, экологическую и инфраструктурную функции. "Социально-территориальный признак агломерации характеризует ее в качестве региональной среды жизнедеятельности населения и его потребностей и форм его расселения"2.
Рисунок 1.
Движение миграционных потоков
ЧУЛОЧНИКОВ Никита Викторович — кандидат социологических наук, генеральный директор Агентства в сфере недвижимости и строительства.
1 Формирование городской агломерации: учеб. пособие / В.А. Ильин, С.А. Селякова, Р.Ю. Малышев и др. Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2006. С. 15.
2 Там же, с. 15.
Исходя из функций, выделяют соответствующие подсистемы городской агломерации.
Территориальная структура агломерации обычно включает в себя:
• ядро (центральный, узловой город с ближайшими спутниками, являющийся фокусом притяжения центростремительных векторов, которые господствуют в моноцентрической системе),
• ближайшие спутники (внешние районы, за административной границей центрального города, развивающиеся по образцу периферийных районов и связанные с ядром транспортными коммуникациями) и
• замыкающие спутники (периферийные города, являющиеся естественной границей центростремительных векторов маятниковой миграции и являющиеся узлами-противовесами при связях с ядром).
Существуют моноцентрические (Московская, Санкт-Петербургская, Новосибирская) и на базе нескольких городов-ядер возникают полицентрические агломерации (Самара-Тольятти, Ростов-на-Дону-Таганрог). Агломерирование проходит по направлению развития "от города" и "от района". Процесс урбанизации, связанный с бурным развитием и концентрацией производительных сил и форм социального общения в эпоху НТР, резко усилил агломеризацию, которая стала "формой функционирования современного крупного города"3.
Сам город выступает как специфическая организационно-управленческая форма территориальной организации общества, детерминированная исторической, культурной, социально-экономической и демографической средой.
Изменение социально-экономических условий, социальная дифференциация населения, изменение системы ценностей в конце XX века способствовали слабо контролируемому бурному развитию территорий и, как следствие, возникновению нового клубка социально-экономических проблем (перегрузке крупных блоков существующей энергосистемы, блокированию транспортных узлов и сужению транспортных потоков из-за хаотичной точечной застройкой и т.д.).
Практическую реализацию концепции эффективной территориальной организацией пореформенного общества на рубеже веков взяли на себя крупнейшие российские инвестиционно-строительные холдинги, девелоперские компании, координирующие свою деятельность с региональными властями. Рост и развитие строительных компаний, превращение их в корпорации и холдинги, увеличение масштаба и сложности реализуемых инвестиционных проектов способствовали развитию дешевой ресурсной базы, росту требований к архитектурно-планировочным решениям и формированию собственной сбытовой политики для конечного потребителя.
Развитие территорий и формирование цивилизованного рынка жилья призваны стимулировать государственные федеральные и региональные программы, крупнейшая из которых — приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", однако разнонаправленные интересы участников рынка и отсутствие эффективных механизмов регулирования рынка жилья препятствуют полноценной реализации нацпроекта, снижают его эффективность и статус.
В этой связи возникает целый спектр прикладных исследовательских задач по эффективной территориальной организации общества, в экономическом
3 Формирование городской агломерации: учеб. пособие / В.А. Ильин, С.А. Селякова, Р.Ю. Малышев и др. Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2006. С. 15.
плане ведущих к развитию девелопмента территорий, в социальном плане способствующих повышению качества жизни различных групп населения, решению жилищной проблемы.
Опыт работы отраслевого отдела исследований недвижимости, строительства ВЦИОМ, на базе которого в 2008 г была создана компания R3 — Russian Realty Research, показал, что одной из основных задач, стоящих перед инвестиционно-строительными холдингами и девелоперами, является оценка потребительских предпочтений и потребительского спроса на различные объекты жилищной инфраструктуры для предварительного планирования и застройки территорий и последующего выстраивания политики продаж. При этом для масштабного инфраструктурного планирования групп жилых объектов различного формата с различными наборами потребительских характеристик необходимо учитывать стиль жизни потенциальных покупателей жилья.
Одной из крупнейших инвестиционно-строительных компаний в 2006 г. была поставлена подобная исследовательская задача применительно к небольшому городу в Московской области. Планировалось оценить возможности многократного роста города (до 500 тыс. жителей) в короткой перспективе (5-7 лет) и превращение его в полноценный ближайший спутник Москвы при участии в программе "Доступное и комфортное жилье — гражданам России”. Предполагалось государственно-частное партнерство, с обязательствами государства по созданию инфраструктуры и энергообеспечению проекта.
В результате проведенного многоэтапного исследования в партнерстве с крупнейшими московскими девелоперами была разработана и использована система индикаторов и показателей, позволяющая провести многопарамет-ральную оценку потребительских предпочтений потенциальных покупателей жилой недвижимости.
В качестве потенциальной аудитории были выбраны 2 группы. Первая группа — жители Москвы, ближнего, среднего и дальнего Подмосковья (выборка — 2400 чел.); вторая группа — население РФ (выборка 1800 чел.). Представители групп планировали приобретение жилья в ближайшие годы.
У россиян для понимания процессов их мобильности изучался миграционный потенциал.
Результаты показали, что подавляющее большинство потенциальных покупателей недвижимости, проживающих в регионах (68%), не готовы для улучше-
Диаграмма 1.
Готовы ли Вы для улучшения жилищных условий переехать в другой регион, например, в Московскую область? В % от числа опрошенных
ния своих жилищных условий переезжать в другой регион, например, в Московскую область. Только около четверти из них (27%) готовы переехать (диаграмма 1).
При изучении типов поселений (диаграмма 2), в которых хотели бы жить потенциальные покупатели жилой недвижимости из регионов, видно, что наибольшей популярностью пользовались крупные города с населением от 500 тыс. и более (исключая столицы) (28%) и средние города от 250 тыс. до 1 млн. жителей (17%). Непосредственно в Москве предпочло проживать 11% опрошенных, а в Санкт-Петербурге — 4%.
Таким образом, видно, что определенной миграционной привлекательностью обладают преимущественно средние и крупные города, а также Москва. Населенные пункты менее 50 тыс. жителей спросом у мигрантов не пользуются. Однако это может свидетельствовать как о миграционной активности российского, так и регионального масштаба. Для понимания характеристик миграционной активности исследовались характеристики образа жизни. Среди наиболее важных черт образа жизни выделялись характеристика досуга, занятия спортом и потребительское поведение. Данные характеристики рассматривались в сравнении россиян с жителями Московского региона.
Досуг россиян и жителей Московского региона — потенциальных покупателей недвижимости рассматривался через призму использования своего ежегодного отдыха (отпуска).
Диаграмма 2.
Скажите, пожалуйста, в поселении какого размера Вы хотели бы жить?
В % от числа опрошенных
Москва
Санкт-Петербург
Город с населением более 1 миллиона человек (например, Самара, Екатеринбург, Н. Новогород) Город с населением от 500 тыс. до 1 млн. человек
(например, Курск, Тула) Средний город с населением 250-500 тыс. человек (например, Краснодар, Астрахань) Город с населением 100-300 тыс. человек (например, Благовещенск, Тамбов, Кострома) Город с населением до 100 тыс. человек (например, Кизляр, Кисловодск)
Населенный пункт до 50 тыс. человек
Сельское поселение
Отдельный небольшой поселок/хутор/деревня Отдельный загородный дом/усадьба/коттедж
Затрудняюсь ответить
Нет ответа
] 14 I 13
10
10
4
17
9
5
2
5
0
Как показало исследование, большинство россиян являются домоседами — 53% предпочитают свой отпуск проводить либо дома, либо на даче, только около четверти (24%) совершают поездки на отдых по России. Небольшая часть россиян свой отпуск проводят на отдыхе в загородном доме/даче или совершают поездки на отдых по России (по 13%) (диаграмма 3).
Жители Московского региона в основном предпочитают свой отпуск проводить в поездках на отдых по России (47%), в занятиях спортом и туризмом (45%), в поездках на отдых за пределами России и СНГ Только около трети (30%) предпочитают отдыхать в загородном доме, на даче. Проводить свой отпуск дома предпочитают 19% опрошенных. Таким образом, при проведении своего отпуска видна гораздо более высокая мобильность и разнообразие досуговых форм жителей Московского региона по сравнению с россиянами.
Другим индикатором образа жизни выступало занятие различными видами спорта (диаграмма 4). При сравнении спортивной активности россиян с жителями Москвы и Подмосковья складывается неоднозначная картина. Большинство жителей Подмосковья (51%) признаются, что не занимаются спортом. Среди россиян доля тех, кто не занимается спортом, гораздо ниже и составляет четверть. При этом 39% россиян отметили, что занимаются другими видами спорта, которые невозможно однозначно классифицировать как спортивные. Можно предположить, что для части респондентов это определенная форма ухода от прямого ответа или завышение своей реальной спортивной активности. В таком случае доля россиян, не занимающихся спортом, может возрасти.
Диаграмма 3.
Скажите, пожалуйста, как Вы проводите отпуск? То есть Вы выезжаете на отдых или остаетесь дома или на даче? В % от числа опрошенных, несколько вариантов ответов
Не выезжаю/остаюсь дома/отдыхаю на даче
Поездки на отдых по России
Отдыхаю в загородном доме/на даче
Поездки на отдых за пределами России и СНГ
Занимаюсь спортом/туризмом
Другое
Затрудняюсь ответить Нет ответа
53
□ з
0
19
13
13
24
30
47
43
45
П Россияне
П Жители Московского региона
3
0
0
Диаграмма 4.
Занимаетесь ли Вы спортом? Если да, то каким?
В % от числа опрошенных
Другое
Нет, не занимаюсь
Фитнес/посещение тренажерного зала/спортивного клуба Игровые виды спорта (футбол, волейбол, баскетбол, теннис и т.д.)
Легкая атлетика (бег, лыжи, коньки)
Плавание/водные виды спорта
Нет ответа Туризм/альпинизм Затрудняюсь ответить
При распределении по видам спорта выявляется более низкая спортивная активность россиян по сравнению с жителями Московского региона. Посещают тренажерный зал более четверти опрошенных среди жителей Московского региона и только 11% россиян. Занятие плаванием — преимущественный вид спорта для части жителей Москвы и Подмосковья (9%), по сравнению с россиянами (4%). Игровыми видами спорта и легкой атлетикой также занимаются в большей степени жители Московского региона (по 9%) по сравнению с россиянами (по 8%). Занятие туризмом и альпинизмом также в большей степени свойственно для части жителей Московского региона (4%), в меньшей степени — россиянам (3%). Таким образом, можно предположить, что показатели спортивной активности у жителей Московского региона по основным видам спорта выше, чем у россиян.
Еще одним индикатором образа жизни выступало потребительское поведение. В качестве основных черт потребительского поведения рассматривались предпочтительные места совершения покупок респондентом и членами его семьи (диаграмма 5). При сравнении потребительского поведения потенциальных покупателей жилой недвижимости среди россиян и жителей Московского региона также выявлены определенные различия. Жители Москвы и Подмосковья предпочитают в большей степени делать повседневные покупки преимущественно в супер- и гипермаркете эконом-класса (70% по сравнению с 40% россиян). Жители Московского региона также предпочитают делать
П"2"
25
11
I8
9
8
9
□ з
0
534
П Россияне
П Жители Московского региона
9
4
Диаграмма 5.
Скажите, пожалуйста, где Вы или члены Вашей семьи предпочитаете делать повседневные покупки? В % от числа опрошенных, несколько вариантов ответов
На рынке, базаре
В киоске, ларьке (не на рынке)
В продуктовом/хозяйственном магазине (торговля через прилавок)
В небольшом магазине самообслуживания
В супермаркете/гипермаркете эконом класса (Пятерочка, Пятачок, Копейка и др.)
В супермаркете/гипермаркете среднего класса (Седьмой континент, Перекресток, местный магазин/торговый центр среднего ценового уровня)
В супермаркете/гипермаркете выше среднего класса (СТОКМАНН, Азбука вкуса, местный магазин/ торговый центр выше среднего ценового уровня)
В специализированном, очень дорогом магазине для пищи, одежды и т.д. (бутик)
В другом месте
Затрудняюсь ответить
15
33
43
32
40
54
64
70
23
35
□ Россияне
□ Жители Московского региона
повседневные покупки в небольших магазинах самообслуживания (64% по сравнению с 32% россиян) и продуктовом/хозяйственном магазине, торгующем через прилавок (54% по сравнению с 43% россиян). Существенная доля опрошенных среди жителей Московского региона (35% по сравнению в 32% россиян) предпочитает делать повседневные покупки в супер- и гипермаркете среднего ценового уровня, а почти треть (33% по сравнению с 15% россиян) в киоске и ларьке. На рынке, наиболее универсальном месте продаж, предпочитают делать свои повседневные покупки почти половина опрошенных и россиян и жителей Московского региона (по 48%). В целом можно сказать, что у жителей Московского региона гораздо более высокий уровень и более разнообразные формы потребительской активности.
Из вышеизложенного вытекает, что при сравнении основных характеристик стиля жизни просматривались следующие тенденции:
• недостаточная социальная активность при невысоком миграционном потенциале у россиян: большинство из них не готовы были кардинально менять свою жизнь, приобретая жилье далеко от места своего традиционного проживания;
• наиболее востребованный для проживания россиян тип населенного пункта — средний или крупный город;
• стремление россиян жить в населенном пункте такого же или схожего типа, как и свое традиционное место жительство;
• наличие маятникового сезонного миграционного цикла у россиян — зимой проживание в городской квартире, проведение летнего отпуска на даче;
• отсутствие ярко выраженного маятникового сезонного миграционного цикла у жителей московского региона, желание разнообразить свой отпуск путешествиями.
Недостаточный миграционный потенциал россиян, менее притязательных к социальной инфраструктуре, при формировании новых городов-спутников требует либо пересмотра масштабов строительства объекта, либо переориентации на высокомобильные социальные слои мигрантов из стран ближнего и дальнего зарубежья, оставляя при этом открытой проблему их культурной ассимиляции и адаптации.
Жители Московского региона благодаря своей высокой мобильности являются потенциальным миграционным ресурсом для роста новых городов-спутников, однако они более требовательны к социальной инфраструктуре и сфере досуга и услуг, демонстрируют более сложные и разнообразные формы потребительского поведения.
Обоснованием этому также могут служить данные опроса жителей Московского региона (Ы = 2400 чел.), которые свидетельствуют о высокой важности характеристик строящегося объекта жилищной инфраструктуры для его потенциальных потребителей.
Из данных таблицы 2 видно, что:
• положительно влияют на принятие решения о покупке у жителей Московского региона транспортная доступность и возможность трудоустройства по месту жительства;
• в той или иной степени отрицательно влияют на принятие окончательного решения о покупке у жителей Московского региона повышения цены на квадратный метр, несвоевременная сдача жилищных объектов в эксплуатацию, снижение качества жилья за счет снижения стоимости квадратного метра, все то, что характеризует качество работы застройщика.
Таблица 1.
Какое влияние на принятие окончательного решения окажет изменение следующих характеристик?
(пятибалльная шкала, чем ниже значение — тем больше отрицательное влияние признака, чем выше значение — тем выше положительное влияние признака на принятие решения о покупке,
% от числа опрошенных)
Признак Среднее значение
Повышение цены за квадратный метр 2,3
Несвоевременная сдача жилищных объектов в эксплуатацию 2,6
Отставание сдачи объектов инфраструктуры от сдачи жилищных объектов 2,7
Снижение качества жилья за счет низкой стоимости кв. метра 2,8
Близость высокоскоростных магистралей (шоссе, железной дороги), возможность быстро 4,0
добираться до Москвы и обратно
Возможность трудоустройства по месту жительства 4,0
Все это поставило инвестора-застройщика перед сложной дилеммой: востребованность формата строительства нового города-спутника средних размеров (с населением 250-500 тыс. жителей) требует создание комфортной среды обитания, развитой транспортной инфраструктуры, создания местного рынка труда для трудоустройства мигрантов и многих других, новых социально-экономических задач, которые присущи такой сложной системе, как новый город. При этом создаваемая среда обитания, ее объекты, не должна существенно отставать от темпов жилищного строительства, иначе это резко снижает привлекательность жилья для мигрантов. Однако создание такой системы очень сложно реализовать без господдержки, компенсирующей дополнительные издержки инвестора-застройщика, отражающиеся в конечном счете на стоимости квадратного метра жилья, предлагаемого на рынке.
Таким образом, можно говорить, что предлагаемый инвестором-застрой-щиком формат жилищной инфраструктуры со стихийно формирующейся социальной средой, не учитывающей особенностей привычного образа жизни и стереотипов поведения потенциальных мигрантов-россиян, может создать дополнительные барьеры для их привлечения. Новые барьеры, в свою очередь, могут оказать влияние на складывающуюся социальную структуру и этнический состав мигрантов нового города-спутника. Таким образом, это может способствовать формированию иной культурной идентичности нового города с непостоянным составом населения, высокой долей инвестиционного (т.е. пустующего, арендованного) или социального жилья.
Разрешить возникающие противоречия, стимулировать приток квалифицированных трудовых мигрантов могло бы выстраивание городской инфраструктуры с опорой на крупные (градообразующие) высокотехнологичные предприятия, организации, широкое развитие сферы услуг. Однако создание производственных мощностей должно предшествовать или идти параллельно формированию жилищной инфраструктуры.
Все это выявило новую задачу — повышение эффективности территориальной организации общества, создание механизмов управления новыми агломерациями. Комплексный подход формирования жилищной инфраструктуры в сочетании с формированием производственной базы и рынка труда.
The author shows formation of modern preferences in consumer demands for various typed of housing, that is not always taken into account by the developers.
